农税政策及案例分析.docx
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农税政策及案例分析.docx
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农税政策及案例分析
契证办理指南系列
商品房(预售商品房)购买
一、税费政策
1、普通住宅标准:
商品房
住宅
非住宅
普通住宅
非普通住宅
(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上
(2)单套建筑面积在140平方米以下
(3)实际成交价低于同级别土地上住宅平均交易价1.44倍以下
2、税种及税率:
税种
计税金额
房屋类型
税率
个人
单位
契税
成交价格
非住宅
3%
3%
非普通住宅
3%
普通住宅
非家庭唯一
3%
140平方米以下
(家庭唯一)
1.5%
90平方米及以下
(家庭唯一)
1%
印花税
成交价格
住宅
免征
0.05%
非住宅
0.05%
3、限期申报:
单位和个人购买商品房后,应在开具商品房销售专用发票起三十天内办理契税纳税申报手续。
二、纳税申报流程
1、申报受理:
把所需资料递交至我局办税服务大厅或延伸申报点的“申报受理”窗口,领取《杭州市地方税务局直属分局业务受理单》第二联。
2、票单领取:
到“开票发证”窗口领取《纳税申报表》和《契税缴款书》等缴费单据。
3、银行缴款:
凭《纳税申报表》、《契税缴款书》等相关票单到银行窗口缴纳税款。
4、领取契证:
凭银行盖章的《纳税申报表》到“开票发证”窗口领取《杭州市地方税务局直属分局业务联系单》和《契证》;凭契税缴款书第六联、《杭州市地方税务局直属分局业务联系单》和其它有关资料去杭州市房管部门各相关办证点领取房屋所有权证;凭《契证》复印件和其它有关资料去杭州市国土资源局土地交易登记发证中心办理土地使用证。
三、需提供的资料(复印请使用A4纸)
1、商品房买卖合同及交接书原件或复印件(须提供原件校验,期房合同须经预售登记备案)
2、原产权证或房屋测绘成果表、分层分户平面图复印件(有地名变更的提供门牌证复印件)
3、商品房销售发票
◆浙江省杭州市商品房销售专用发票提供第五联原件(报查联)
◆浙江省属企业销售不动产专用发票提供第二联复印件(须提供原件校验)
◆2007年4月1日后使用《销售不动产统一发票(自开)》契税申报联原件
4、身份证明复印件
◆个人提供身份证复印件,外籍人士提供护照和大使馆证明复印件
◆系夫妻共有产的提供夫妻双方身份证复印件、结婚证明复印件
◆户口簿复印件或户籍证明复印件(须校验原件)
◆如夫妻双方约定房屋所有权归其中一方所有的,还须提供财产约定书原件
◆如为单身的,须申明本人婚姻状况,并自负法律责任
◆单位提供营业执照或法人资格证书复印件、税务登记证复印件
5、委托他人代办的提供委托书原件及代办人身份证复印件
6、征收机关要求提供的其它资料
四、举例
[案例1]张先生于2011年1月1日购买了一套住房,建筑面积85平方米,总价为100万元,购房时张先生名下无其他住房,问张先生应缴纳多少税费?
答:
张先生应缴纳契税:
100万元×1%=10000元
[案例2]李先生于2011年2月3日购买了一套住房,建筑面积180平方米的非普通住宅,总价为270万元,问李先生应缴纳多少税费?
答:
李先生应缴纳契税:
270万元×3%=81000元
[案例3]王女士于2011年3月4日购买单身公寓(非住宅)一套,总价为80万元,问王女士应缴纳多少税费?
答:
单身公寓为非住宅,适用契税税率为3%
王女士应缴纳契税:
80万元×3%=24000元
王女士应缴纳印花税:
80万元×0.05%=400元
预售商品房购买
预售商品房购房人在签订商品房预售合同并经预售登记备案,按约定支付房款取得收款收据,办妥相关银行按揭手续后,即可到杭州市地方税务局直属分局办理契税纳税申报手续。
一、预售商品房纳税申报流程
1、申报受理:
把所需资料递交我局办税服务大厅或延伸申报点的“申报受理”窗口,领取《杭州市地方税务局直属分局业务受理单》第二联。
2、票单领取:
到“开票发证”窗口领取《纳税申报表》和《契税缴款书》等缴费单据。
3、银行缴款:
凭《纳税申报表》、《契税缴款书》等相关票单到银行窗口缴纳税款。
4、领取契证:
凭银行盖章的《纳税申报表》到“开票发证”窗口领取《契证》。
5、待商品房正式交付后,再凭契证及相关资料来办理清算手续。
具体见以下“预售商品房纳税清算”介绍。
二、预售商品房纳税申报需提供资料(复印请使用A4纸)
1、已经登记备案的商品房预售合同复印件(须提供原件校验)
2、首付款收据复印件(须提供原件校验)
3、身份证明复印件
◆个人提供身份证复印件,外籍人士提供护照和大使馆证明复印件
◆系夫妻共有产的提供夫妻双方身份证复印件、结婚证明复印件
◆户口簿复印件或户籍证明复印件(须校验原件)
◆如夫妻双方约定房屋所有权归其中一方所有的,还须提供财产约定书复印件(须提供原件校验)
◆如为单身的,须申明本人婚姻状况,并自负法律责任
◆单位提供营业执照或法人资格证书复印件、税务登记证复印件
4、委托他人代办的提供委托书原件及代办人身份证复印件
5、征收机关要求提供的其它资料
三、预售商品房纳税清算
预售商品房已缴纳契税、办理契证的,待商品房竣工验收签订交接书后,纳税人或其代理人到庆春路155号中财发展大厦一楼办税服务大厅办理纳税清算、契证更正等手续;纳税清算手续办完后,方可领取房屋所有权证。
预售商品房纳税清算请提交(补齐)以下资料(复印请使用A4纸):
◆《契证》原件
◆已签订交接书的商品房买卖合同及交接书复印件(须提供原件校验)
◆原产权证或房屋测绘成果表、分层分户平面图复印件
◆《浙江省杭州市商品房销售专用发票》第五联原件或《浙江省省属企业销售不动产专用发票》第二联复印件(须提供原件校验),2007年4月1日后使用《销售不动产统一发票(自开)》契税申报联原件
◆委托他人代办的还需提供委托书原件及代办人身份证复印件
◆征收机关要求提供的其它资料
存量房买卖、交换
一、税费政策
存量房
住宅
非住宅
普通住宅
非普通住宅
杭州市区普通住宅标准应同时符合以下条件:
1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
2、单套建筑面积在140平方米以下
3、实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.44倍以下
(一)房屋买卖:
1)承受方应缴纳的税费种类及税率:
税种
计税
金额
房屋类型
税率
个人
单位
契税
成交
价格
非住宅
3%
3%
非普通住宅
3%
普通
住宅
非家庭唯一住房
3%
140平方米以下且为
家庭唯一住房
1.5%
90平方米及以下且为
家庭唯一住房
1%
印花税
成交价格
住宅
免征
0.05%
非住宅
0.05%
土地出让金
土地等级相对应的出让金标准×土地分摊面积(划拨土地上标准住宅转让)
土地等级
一
二
三
四
五
六
七
八
缴纳标准(元/㎡)
600
500
400
300
200
100
80
50
说明:
(1)土地分摊面积为交易房屋的土地证书证载土地面积。
(2)土地出让年期统一为70年,自土地出让合同签订之日起算,不作年期修正。
2)出让方应缴纳的税费种类及税率:
税种
个人
单位
营业税
城市维护建设税
教育费附加
地方教育附加
非住宅
按(成交价格-购入原价)×5.6%缴纳
按(成交价格-购入原价)×5.6%缴纳
非普通
住宅
购买未满5年对外销售的,按成交价格×5.6%缴纳
超过5年(含5年)的,按(成交价格-购入原价)×5.6%缴纳
普通住宅
购买未满5年对外销售的,按成交价格×5.6%缴纳
超过5年(含5年)的,免征
个人所得税
住宅
(转让收入额-住宅原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用)×20%
无
对杭州市区纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,按纳税人住房转让收入的1%核定其应纳个人所得税额
转让五年唯一生活用房的免征
非住宅
自行向属地税务机关申报
土地增值税
非住宅
按照个人转让所取得的增值额实行四级超率累进税率计算征收。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
自行
向属地税务机关申报
个人既不能提供购房发票,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告,征收土地增值税扣除项目金额难以确定的,按转让收入的0.5%征收率征收土地增值税。
住宅
免征
印花税
非住宅
0.05%
0.05%
住宅
免征
土地出让金
土地等级相对应的出让金标准×土地分摊面积(农居房上市交易)
印花税
土地等级
一
二
三
四
五
六
七
八
印花税
缴纳标准(元/㎡)
600
500
400
300
200
100
80
50
(二)房屋交换:
1)承受方应缴纳的税费种类及税率:
纳税人
契税
印花税
计税金额
税率
单位、个人
交换房屋价格的差额
3%
参见“房屋买卖”
注:
由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方按房屋差价的3%缴纳;交换价格相等的,免征契税。
2)出让方应缴纳的税费种类及税率:
纳税人
营业税及附加
个人所得税
土地增值税
印花税
单位
参见“房屋买卖”
/
自行向属地税务机关申报
参见“房屋买卖”
个人
参见“房屋买卖”
参见“房屋买卖”
参见“房屋买卖”
参见“房屋买卖”
注:
房改房上市交换,土地仍保留划拨性质,免缴土地出让金。
(三)政策说明:
1、根据《杭州市财政局地方税务局关于转发浙江省财政厅浙江省地方税务局实行房屋交易最低计税价格管理办法的通知》(杭财农[2008]161号)中相关规定:
纳税人申报的成交价格高于最低计税价格的,征收机关按成交价格计征税费;纳税人申报的成交价格低于最低计税价格且无正当理由的,征收机关按最低计税价格核定征收。
2、营业税及附加“从购买到对外销售”的五年时间认定:
个人购买住房以取得房屋产权证注明的时间和契税完税证明注明的时间孰先为原则确定起点,至销售时买卖双方签订《杭州市房屋转让合同》之日为终点,计算确定。
◆个人销售以拆迁安置方式获得的住房,其购房时间按被拆迁房屋的购房时间确定。
◆个人销售集资建房,以集资购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照孰先为原则确定起点。
◆个人销售通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房,该住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚、析产分割行为前的购房时间确定;销售通过其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
◆根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
3、营业税及附加:
(1)营业税,税率为计税金额的5%
(2)城市维护建设税,税率为营业税税额的7%。
(3)教育费附加,税率为营业税税额的3%。
(4)地方教育附加,税率为营业税税额的2%
4、个人所得税减免政策:
◆对出售自有住房并拟在现住房出售一年内按市场价重新购房的纳税人,其出售住房所缴纳的个人所得税,视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还。
根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号文),对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税,自2010年10月1日起执行。
注:
征收机关受理纳税人递交的申报资料并经审核无误后,计算确定应纳税额,纳税人缴款后,开具“中华人民共和国税收通用完税证”;纳税人应妥善保管好征收机关开具的“中华人民共和国税收通用完税证收据联”等凭证,以便办理退税手续。
◆对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
“五年时间”的认定,以纳税义务人所出售住房购入时签订合同(包括预售合同、补充合同)的日期为起点计算;不能提供合同的,以该住房的房屋所有权证的发证日期为起点计算。
拆迁回迁所得、继承所得、分析所得的住房,以拆迁回迁、继承、分析前住房购入时间为起点计算。
接受赠与、抵债和交换所得的住房,以接受赠与公证时间、抵债合同、住房交换合同签订时间为起点计算。
“唯一生活用房”的确认:
该住房出售时,纳税义务人(包括配偶)除所售住房外,不再拥有其他房屋所有权的,则所售住房方可视作家庭唯一生活用房。
以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明(或承诺书)。
二、纳税申报流程
1、产权受理:
到杭州市房管部门各相关办证大厅办理房产交易产权登记手续。
2、纳税申报:
把房产登记受理单复印件及相关交易资料递交我局办税服务大厅或延伸申报点“申报受理”窗口;领取《杭州市地方税务局直属分局业务受理单》第二联。
注:
如成交价格未通过最低计税价格审核,征收机关需要核实相关情况。
3、票单领取:
房管部门产权转移审核通过后到“开票发证”窗口领取《纳税申报表》、《契税缴款书》等缴费单据。
4、银行缴款:
凭《纳税申报表》、《契税缴款书》等相关票单到银行窗口缴纳税款。
5、领取契证:
凭银行盖章的《纳税申报表》到“开票发证”窗口领取《杭州市地方税务局直属分局业务联系单》、《销售不动产统一发票(代开)》和《契证》;凭契税缴款书第六联、《杭州市地方税务局直属分局业务联系单》和其它有关资料去杭州市房管部门各相关办证点领取房屋所有权证;凭《契证》复印件和其它有关资料去杭州市国土资源局土地交易登记发证中心办理土地使用证。
三、需提供的资料(复印请使用A4纸)
1、杭州市房产管理部门的《房产交易产权登记申请受理单》复印件
2、《杭州市房屋转让合同》原件(拍卖的提供成交确认书原件)
3、原房屋所有权证、土地使用证复印件(有地名变更的提供门牌证复印件)
4、原房屋契证原件
5、身份证明复印件
◆个人提供身份证复印件,外籍人士提供护照和大使馆证明复印件
◆系夫妻共有产的提供夫妻双方身份证复印件、结婚证明复印件
◆户口簿复印件或户籍证明复印件(须校验原件)
◆如夫妻双方约定房屋所有权归其中一方所有的,还须提供财产约定书原件
◆如为单身的,须申明本人婚姻状况,并自负法律责任
◆单位提供营业执照或法人资格证书复印件、税务登记证复印件
6、非住宅类交易要提供评估报告书原件
7、委托他人代办的须提供委托书原件及代办人身份证复印件
8、涉及个人所得税的还需提供:
房屋原值凭证、允许扣除税金及合理费用的原始凭证原件、复印件等;如五年唯一生活用房的需填写承诺书;住房出售方如在住房转让合同前一年内已另购住房需直接抵扣个税的,商品房应提供相关权属证书复印件(校验原件),存量房应提供所购住房的相关权属证书复印件(校验原件);如不能提供原值凭证,不能正确计算应纳税额的,须填写《申明书》
9、涉及土地增值税的还需提供:
房屋原值凭证(购房发票或房屋及建筑物价格评估报告)、允许扣除税金的原始凭证原件、复印件等;如不能提供原值凭证的,不能正确计算应纳税额的须填写《申明书》
10、征收机关要求提供的其它资料
注:
1、下列房地产交易行为因无款项收支发生,不予开具《销售不动产统一发票(代开)》:
房屋的继承、分析;以房地产抵债;以房地产投资作价入股等。
2、房屋交换以交换房屋的差价,开具《销售不动产统一发票(代开)》。
四、举例(以下案例均假设成交价格经征收机关核定后认为是正常交易价格)
[案例1]崔先生于2011年3月15日向王女士转让一套购入未满5年,建筑面积为45平方米的普通住宅,出售价为990000元。
购房时王女士名下无其他住房,出售时崔先生名下另有其他住宅,所售住房的购置价为890000元,购置时缴纳了契税8900元、印花税445元,交易手续费85元,出售时崔先生缴纳了公证费900元,交易手续费227.76元,中介收取代理费用为6200元,问崔先生和王女士应分别缴纳哪些税费?
答:
王女士应缴纳契税:
990000×1%=9900元
崔先生应缴纳营业税:
990000×5.6%=55440元
崔先生应缴纳个人所得税:
出售价=990000元
房屋原值=890000+8900+445+85=899430元
转让住房过程中缴纳的税金=990000×5.6%=55440元
合理费用=900+227.76+6200=7327.76元
应纳税额=(出售价-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%
=(990000-899430-55440–7327.76)×20%
=5560.45元
崔先生应缴纳的个人所得税为5560.45元。
[案例2]2011年1月1日,张女士把其父母赠送给她超过5年的,建筑面积为120平方米的普通住宅出售给刘先生,出售价格200万元。
该房是张女士家庭唯一生活住房,刘先生夫妻名下无其他住房。
问张女士、刘先生各应缴纳多少税费?
答:
刘先生应缴纳契税:
200万元×1.5%=30000元
张女士不需缴纳税费。
由于张女士出售的房屋属普通住房,并且出售时已超过5年,所以张女士免征营业税。
购房时间在2008年11月1日之后,免征印花税。
由于张女士出售的住房为自用五年以上,并且出售时该住房为张女士家庭唯一的生活用房,所以张女士不需缴纳个人所得税。
在申报时张女士应出具家庭唯一生活用房的承诺书,承诺书可到征收大厅索取。
[案例3]2011年2月1日,蔡女士把拆迁安置所得的一套建筑面积为180平方米的非普通住宅以230万元的价格出售给李女士,该房出售合同签订时间距被拆迁房屋购入时间未满5年,回迁时,蔡女士共支付安置价款30万元,出售时蔡女士未能提供完整、准确的房屋原值凭证,问蔡女士、李女士各应缴纳多少税费?
答:
李女士应缴纳契税:
230万元×3%=69000元
蔡女士应缴纳营业税及附加:
230万元×5.6%=128800元
由于蔡女士出售的房屋属非普通住房,并且出售时未满5年,所以按其售房收入全额计征营业税。
个人所得税:
230万元×1%=23000元
由于蔡女士未能提供完整、准确的房屋原值,不能正确计算房屋原值和应纳税额,所以所涉及的个人所得税按1%核定征收。
蔡女士在申报时应填写《申明书》并自负法律责任。
[案例4]沈女士于2002年2月15日购入一个商铺,价格100万元,并于2002年2月25日完税,2011年3月20日沈女士因经营情况不善,遂将该商铺出售,出售价及评估价均为250万元,2011年3月25日,沈女士偕同买主张小姐前来税务机关办理纳税申报手续,出售时沈女士未能提供完整、准确的房屋原值凭证,
问沈女士、张小姐各应缴纳多少税费?
答:
张小姐应缴纳契税:
250万元×3%=75000元
印花税:
250万元×0.05%=1250元
沈女士应缴纳营业税及附加:
(250万元-100万元)×5.6%=84000元
印花税:
250万元×0.05%=1250元
土地增值税:
250万元×0.5%=12500元
由于沈女士未能提供完整、准确的房屋原值凭证,征收土地增值税扣除项目金额难以确定,所以所涉及的土地增值税按0.5%的征收率核定征收。
在申报时沈女士应填写《申明书》,并自负法律责任。
沈女士还应自行向属地税务机关申报缴纳个人所得税。
[案例5]2011年3月1日,李女士把购买不足5年的房改房(建筑面积65平方米的标准住宅),以105万元的价格卖给张先生,该房屋土地等级为二级,分摊面积为15平方米,出售时李女士未能提供完整、准确的房屋原值凭证,张先生名下无其他住宅,问李女士和张先生各应缴纳多少税费?
答:
张先生应缴纳契税:
105万元×1%=10500元
土地出让金:
500×15=7500元
李女士应缴纳营业税及附加:
105万元×5.6%=58800元
个人所得税:
105万元×1%=10500元
[案例6]王先生购入的房改房建筑面积为85平方米,购入价20万元,土地等级1级,分摊面积为18平方米,购入还不到5年;张先生购入的房改房建筑面积为156平方米,购入价为25万元,土地等级为4级,分摊面积为30平方米,购入已超过5年但不是家庭唯一生活用房;现王先生的房子作价70万元,张先生的房屋作价150万元,双方的房屋于2011年3月5日交换,出售时双方均未能提供完整、准确的房屋原值凭证,问王先生和和张先生各应缴纳多少税费?
答:
王先生应缴纳契税:
(150万元—70万元)×3%=24000元
营业税及附加:
70万元×5.6%=39200元
个人所得税:
70万元×1%=7000元
张先生应缴纳营业税及附加:
(150万元—25万元)×5.6%=70000元
个人所得税:
150万元×1%=15000元
以交换形式取得的划拨土地上的标准住宅,仍保留划拨土地的性质,免缴土地出让金。
房屋拆迁
一、税费政策
因房屋、土地拆迁后重新承受房屋、土地权属的,不论补偿前后是房屋或土地、住宅或非住宅,对超出土地、房屋拆迁补偿和安置补助总额的部分,统一减按1.5%的税率征收契税。
二、需提供的资料(复印请使用A4纸)
1、杭州市房产管理部门的《房产交易产权登记申请受理单》
2、拆迁产权调换协议书、回迁安置协议书复印件(实物安置提供)
3、拆迁货币安置协议书、房屋买卖合同、购房发票(货币安置提供)
4、拆迁补偿表复印件
5、交易金额凭证(证明)复印件(回迁资金结算单或资金结算协议)、付款凭证复印件
6、原房屋所有权证复印件
7、原房屋契证原件
8、安置用房的测绘成果表、分层分户平面图复印件
新购房为二手房的,提供房屋所有权证、土地使用权证复印件,契证原件(货币安置提供)
9、原房屋的评估报告书、新房屋的评估报告书复印件(须提供原件校检)
10、身份证明复印件
◆个人提供身份证复印件,外籍人士提供护照和大使馆证明复印件
◆系夫妻共有产的提供夫妻双方身份证复印件、结婚证明复印件
◆如夫妻双方约定房屋所有权归其中一方所有的,还须提供财产约定书复印件(须提供原件校验)
◆如为单身的,须申明本人婚姻状况,并自负法律责任
◆单位提供营业执照或法人资格证书复印件
◆购买二手房的还需提供出让方的身份证明复印件
11、委托他人代办的提供委托书原件及代办人身份证原件复印件
12、征收机关要求提供的其它资料
三、举例
[案例1]因某市政工程建设需要,徐先生的一套房屋被拆迁,旧房拆迁补偿和安置补助费为214560元,安置新房的实际结算金额为316076.40元,问徐先生应缴纳多少税费?
答:
徐先生应缴纳契税:
(316076.40-214560)×1.5%=1522.75元
印花税:
(316076.40-214560)×0.05%=50.76元
[案例2]因某市政工程建设需要,林先生有一套建筑面积为40平方米的老房被拆迁,拆迁补偿和安置补助费为200000元,2008年10月8日购买一套建筑面积为70平方米的商品住房,新房价格为350000元,问林先生
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