郑州房地产市场调研报告.docx
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郑州房地产市场调研报告.docx
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郑州房地产市场调研报告
郑州房地产市场调研报告
市场概略及基本竞争格式
郑汴路市场调研报告
周边竞争楼盘
郑州市大户型的调查报告
市场概略及基本竞争格式:
A、西北板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的西北板块主要由三局部组成:
郑汴路沿线、东明路南段沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、西方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下,这里曾经成为明白的高尚住宅区。
凤凰城位于这一区位之内。
与英协、建业简直是一路之隔。
但凤凰城在操盘进程中,没有处置好商务环境与寓居环境的品牌区分与借势,地道以低价位的品牌外延介入竞争,不只没有收获自然的地段价钱优势,而且为二期、三期制造了品牌阻碍。
东明路南段沿线目前竞争十分剧烈,主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点,宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
其中燕归园是凤凰城二期大户型明白的竞争楼盘,其它简直一切的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房构成明白的竞争关系。
B、大户型市场概略。
自2001年底时兴PARTY介入郑州楼市以来,大户型这种物业形状迅速开展起来。
尤其是2003年终,青年居易〔EASY-GO〕以1900余套的投放量冲击市场,构成了大户型的〝市场黑洞〞,彻底打破了市场的竞争格式,完成了大户型从供小于求到供大于求的转变。
往年4月份更是破天荒地出现了大户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货栈街东段,由盛煌房地产公司开发,已成功完成一期的开发,在简直没有什么竞争的状况下,收获了大户型市场的第一批需求者,如今燕归二期正在认购阶段。
燕归园提早介入了大户型市场,并且看法到大户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。
这与我们的市调结果完全分歧。
此次燕归园二期开发的正是此类户型〔两室两厅75平米,三室两厅95平米〕。
可以说,同燕归园的户型配比上比拟,我们没有优势。
大户型市场详见附件:
郑州市大户型的调查报告〕
C、商铺市场
商铺是一个比拟特殊的物业形状,商铺的价钱是由商铺能为房东带来的租金多少决议的。
目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。
凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端,行将建成的大卖场的商业价值将会决议二期商铺的价钱。
人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价钱。
和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的局部商铺。
郑汴路市场调研报告
调查目的:
了解郑汴路市场的全体支出水平和消费者对大户型的认知和接受水平〔凤凰城购房消费支撑力度〕
调查方法:
分层随机抽样〔不同年龄层〕和分块随机抽样
调查范围:
郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界
调查完成时间:
2003.4.14
在郑州,银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比拟密集的两大板块,这里聚集了数以万计的大小商贩,他们支出不菲,他们绝大局部是外地人,他们是郑州房地产消费的主力军。
了解这一人群的支出水平、消费习气将对房地产的投资有一定的指点意义。
2003.4.14,动力公司市场部走访了郑汴路建材市场,对大户型的市场消化力做了调查,而这些建材市场的小老板们对此漠不关心,或拒不作答,仅凭这一点,就说明消费者对房地产市场敏感度不够。
对此不只慨叹,假设蚂蚁不饿或对象肉不感兴味的时分,一群蚂蚁还能啃死一头大象吗?
消费疲软,市场敏感度不高,大户型在郑汴路这块市场前景严峻。
对建材市场调查的几点发现:
1、大局部员工租房住,潜在客户存在;市场潜量比拟大,但需求推行的本钱较高
2、大局部员工来自外地或郊县,支出水平偏低,消费力缺乏
3、大户型需求弹性十分大,对价钱十分敏感
4、市场上有很大不动摇要素,8-9月份建材市场要拆迁到莆田,固有的建材市场要做晋级换代
5、外地人居多,他们辛劳拼搏,假设要买房子的话,更喜欢一步到位
6、商铺为上下两层,普通下面做门面,下面做仓库和员工宿舍
7、左近都市村庄较多,租房市场普通80—150元/月
8、作为初次购置者,最重要的还是价钱
9、他们厌恶郑汴路目前的任务和寓居环境,他们寻求方便、闲适、清净
10、相当一局部是河南总代理,无须过多的现场销售
11、同类产品多,竞争剧烈,紧缩销售本钱是公司开展最重要的效果,故普通员工无福利分房的能够
12、普通员工不会由于任务而就近选择寓居地,他们往往由于寓居而改换任务,普通员工活动性比拟大
13、对60—80平米的两室较感兴味,这局部需求将转化为有力的市场动力
14、凤凰城知名度不高,口碑不好
15、外地商人对郑州的开展较绝望,但郑汴路的升值充溢决计
郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力,随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的构成,郑汴路升值的前景就会愈加阴暗化,故前期概念的炒作成功与否直接决议了项目的运作的好坏,〝留意力经济〞的时代,抓住了消费者的眼球,侵占了客户的意念,就意味着成功!
周边竞争楼盘
建业城市花园
1、位置:
107与郑汴路交叉口
2、面积:
占地246420平方米,修建面积27万平方米,二期34栋,修建面积7.18万平方米;三期37栋,修建面积11万平方米。
3、工期:
二期99.11-2000.10、三期2001年4月开工。
4、价钱:
2800元/平方米。
2002年4月最低价2215,最低价3800
5、户型:
三期101-263平方米的二室到五室、复式
二期143-309平方米的三室到五室、复式
6、车库+车位:
二期71+99
三期174+157
户型:
4+2
房号:
91号楼X单元9层东户
房款:
修建面积:
185.84平方米,总款618103元
按揭优惠1%,存款额48万,
20年每月还本付息3178元/月。
户型:
3+2
房号:
92号楼1单元10层东户
房款:
修建面积:
157.89平方米,总款524510元
按揭优惠1%,存款总额:
40万
20年每月还款本息2648元
市调日期:
2003年2月22日
三期:
交房日期;2002-12-31
占空中积:
85亩
总建面积;11万平米
户型面积:
139、150、157〔3+2〕;199复式;170—230平方4+2
均价:
3000元
总价范围;2600—3500元/平方
市调日期:
2003年3月24日
百合花苑
位置:
商城东路与凤台路交叉口向南50米
开发项目:
一期六栋多层早已入住,〔入住率高达80%〕,二期4栋小高层准现房
总修建面积:
9万平方米
绿化率:
48%,一楼有私家花园,大约十几平米
楼层施工水平:
多层现房,即买即住;小高层在建
户型:
多层104.8m2—172m2;小高层没有大户型,最小140平米。
价钱:
多层,均价2100元/平米,三楼2350元/平米;均价2600元/平米。
售楼部比拟压制,售楼员语速太快、盛气凌人,态度恶劣,自11:
10——11:
45,有1组客户,1通。
物业管理;0.32元每平方每月
市调日期:
2003年2月9日〔大雨夹雪〕
东方明珠
位置:
郑汴路和商贸路交叉口向北200米
交通:
35路、208路、85路、60路等,下车步行200米即到
开发项目及销售进度:
一期4栋多层,四楼以上已全部售完,〔只剩113.15一套,其它户型无房〕;二期4栋小高层,其中3栋已交房,面积在121.有1栋是大户型,一梯三户,面积集中在60平米〔一室两厅〕、70平米〔两室两厅〕、80平米〔两室两厅〕,2003年8月份交房,主要以销售现房为主。
结构:
多层为砖混结构,小高层为钢筋混凝土框架剪力墙结构
配套设备:
1、地下室〔600元/m2〕
2、2条线路,一路外线不收费,一路外线正常计费
3、宽带网
4、壁挂炉采暖
5、如今的售楼部即为以后的业主会所
绿化率43.7%
物业管理:
西方物业,收费规范:
多层,每月每平方0.38元,小高层,每月每平方0.58元。
主力户型户型:
2+2+2:
95.91
3+2+2:
134.21、132.49、145.76、117.86、162.85
6+3+4〔6、7层复式〕:
264.02、251.19、
6+3+2〔6、7层复式〕:
220.31
3+2+1:
113.15
4+3+2:
175.59、201.11
价钱定位
多层均价2100元/平方米,三楼价钱为2349元/平米,起价1760元/平米;小高层〔九层半〕均价2400元/平方米,起价2255元/平米。
赠送:
1、自然气集资费、装置费:
4000元/户
2、初装费:
158元/户〔另赠送区域网〕
3、分户计量水表、电表:
600元/户
4、单户式独立采暖系统:
14000元/户
5、单元式对讲门铃系统:
300元/户计19058元
附:
10号楼431房,面积113.15平方米,单价2349元,总价265789元;一次性付款优惠7%,按揭优惠4%。
售楼部现场的气氛,掌握的很好,无论有无客户,总觉失掉售楼部里的热列、亲切、谐和,但售楼员比拟松散,大局部是新手,水平很普通。
从10:
00——11:
00现场无一组客户,仅有一通。
优势:
1、与英协相邻,价钱比英协低,有价钱优势
2、位于郑汴路东段,处于衔接郑东新区和市内的纽带地段,是郑州未来的开展方向。
3、与东建材隔路相望,有充足的客户群
4、与省检察学校相邻
优势:
1、卧室进深长,基本上6米
2、简直没有绿化
3、工程质量很普通
4、与英协、建业、虹景很近,竞争比拟剧烈
第一,地段不错,南距郑汴路只要200米,北与商城路隔河〔熊耳河〕相望。
出有交通要道〔郑汴路、世纪小道〕,东进郑东新区,西进老郊区,使新老郊区的交接处,繁华又可独享安静。
全体上是一个较成熟的生活住宅区。
第二,这里是郑州未来开展的方向,东扩北移,熊耳河的改造曾经末尾开工,随着郑东新区的开发、树立,必将给这里带来无量的升值空间。
第三,周边楼市云集,竞争剧烈,但西方明珠的价钱优势是其闪亮的卖点。
目前,均价执行的是2100元,另有优惠〔一次性7%,按揭4%〕、促销〔1.9万元大礼包〕。
第四,末尾着手开发大户型,来瓜分房地产中仅省的奶酪。
市调日期:
2003年4月9日〔雨〕
金色年华
位置:
金水路与107国道交叉口西北角,建业三期对面
面积:
占地115亩,修建面积:
11万平方米,容积率1.43;一期12栋楼,7栋是多层,5栋是4层纯复式
工期:
纯现房
价钱:
六楼顶层1700元/平方米,二楼2055元/平方米;自然气:
4000元,智能化:
2000元按揭优惠3%,一次性付款优惠6%
户型:
101平米两室两厅--220平方米复式
销售进度:
100平米左右的曾经基本售完,130平米的六楼还有;据销售员说已销售80%,能够性不大,估量在50%左右;入住率极低,8%左右
交通:
105、106、507、215〔金水立交桥修通后〕,目前交通很不方便,从郑汴路步行到金色年华至少要用20分钟
配套:
网球场、足球场、篮球场
物业:
万科停止指点监管,0.32元每平米每月
近期规划:
在复式东边又征得30亩地,建4栋多层,有2栋是大户型,90套,占开发比例的40%强,是主力户型,配有120平方的三室和150平方的四室,顶层全为复式;2003年3月初末尾停止外部认购,2004年4月份交房;方案从北边又要征200亩地
售楼部气氛:
放有轻音乐,宽松、温馨,售楼员肉体、态度都不错;自10:
40——11:
23没有客户,也无。
接待:
吕红丽
优势:
地处郑东新区,随着郑东新区的开发,应该是最直接和最大的受益者;规划比拟合理,超大楼间距23米;借用万科物业,作品牌气势
优势:
处107国道边,喧闹、污染严重;交通不方便,没有公交车中转;对面是建业城市花园,面临直接竞争
市调日期:
2003年2月11日〔刚下过一场
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- 郑州 房地产市场 调研 报告