房地产和房地产估价习题8.docx
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房地产和房地产估价习题8
学号
姓名
成绩
第七章假设开发法
一、单项选择题
1.假设开发法是预测估价对象未来(),然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求估价对象价值的方法。
A.房地产价值B.价值C.开发完成后的价值D.开发价值
2.假设开发法在形式上是()。
A.评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法甲
B.评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
C.评估房地产价格的收益法的倒算法
D.评估房地产价格的成本法的倒算法
3.假设开发法适用于具有()的房地产估价。
A.开发价值B.开发潜力C.开发或再开发潜力D.开发前景
4.对于有城市规划设计条件要求,但尚未明确的待开发房地产,()进行估价。
A.难以采用假设开发法B.可以采用比较法C.难以采用成本法D.可以采用收益法
5.在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是要()。
A.选择最佳的规模B.选择最佳的用途C.选择用途D.选择规模
6.假设开发法的理论依据是()。
A.替代原理B.收益原理C.预期原理D.假设开发原理
7.当估价对象具有潜在的开发价值时,()几乎是惟一实用的估价方法。
A.成本法B.比较法C.收益法D.假设开发法
8.假设开发法的计算公式中,如果是已经投入的费用,则它就()。
A.作为扣除项目扣除B.包含在待开发房地产的价值内,不应作为扣除项
C.需要根据具体情况确定是否扣除D.不能包含在待开发房地产的价值内
9.房地产开发项目投资分析的目的,是为了给房地产投资者()提供依据。
A.确定房地产价格B.投资决策C.确定投资风险D.确定房地产投资
10.对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算,在传统方法中主要是根据()作出的。
A.估价时的房地产状况B.估价时的房地产市场状况
C.开发完成后的房地产状况D.开发完成后的房地产市场状况
11.传统方法()各项支出、收入发生时间不同。
A.要考虑B.不考虑C.有时要考虑D.很少考虑
12.在传统方法中,投资利息和()都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。
A.投资利益B.开发利润C.投资收益D.销售税
13.开发经营期的起点是假设的()。
A.开工日期B.取得估价对象的日期
C.取得待开发土地的日期D.开始出售开发的房地产的日期
14.开发完成后的房地产价值、是指开发完成时的房地产状况的()。
A.市场价值B.投资价值C.实际成交价值D.开发价值
15.开发完成后房地产市场价值所对应的日期通常是()。
A.购买待开发房地产时的日期B.开发完成时的日期叫
C.开发结束,开始对外租售时的日期D.估价时点
16.技资利息测算只有在()中才需要。
A.市场法B.传统方法C.现金流量折现法D.收益法
17.开发经营期的终点是()。
A.开发完成后的房地产竣工验收结束的日期
B.开发完成后的房地产竣工验收合格、交付使用的日期
C.预计未来的房地产经营结束的日期
D.预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期
18.由于假设开发法可视为成本法的倒算法,所以,在实际估价中测算开发戒本、管理费用、销售费用、销售税费时,可根据当地的()来分项测算。
A.房地产市场情况B.房地产价格构成情况
C.房地产价格情况D.同查房地产价格情况
19.投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点,终点通常是()的时间点。
A.开发期结束B.租售期结束C.租售期开始D.交付使用
二、多项选择题
1.假设开发法适用于如下房地产的估价()。
A.生地、毛地、熟地B.在建工程也拥C.现房D.旧房改建E.旧房重建
2.运用假设开发法估价的效果如何,除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外,还要求有一个良好的社会经济环境,包括()。
A.要有一个明朗、开放及长远的房地产政策
B.要有一套统一、严谨及健全的房地产法规
C.要有一套完整的开发计划和管理制度
D.要有一个稳定、清晰及全面的房地产技资开发和交易的税费清单
E.要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划
3.运用假设开发法估价,需要测算()。
A.开发成本B.管理费用
C.、投资利息、销售费用、销售税费D.待开发房地产的销售税费
E.开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
4.调查待开发土地的基本情况,主要包括()几个方面。
A.搞清楚土地的位置B.搞清楚土地的周围环境
C.搞清楚土地的面积的大小、形状、平整程度、基础设施完备程度、地质和水文状况等
D.搞清楚城市规划设计条件E.搞清楚将拥有的土地权利
5.调查待开发土地的基本情况,搞清楚土地的位置,包括以下几个层次()。
A.土地所在城市的性质B.土地所在城市内的区域的性质
C.土地面积的大小D.具体的坐落状况E.土地周围环境
6.调查待开发土地的基本情况,搞清楚城市规划设计条件,包括搞清楚()。
A.规定的用途B.容积率C.建筑高度D.建筑材料E.建筑结构
7.选择最佳的开发利用方式包括()等的确定。
A.结构B.构造C.用途D.规模E.档次
8.假设开发法具体可为房地产开发商提供()几种数据。
A.测算拟开发场地的最低价格
B.测算拟开发场地的最高价格
C.测算开发项目的预期利润
D.测算开发中可能出现的最低费用
E.测算开发中可能出现的最高费用
9.待开发房地产在投资开发后的状况有()。
A.毛地B.熟地C.在建工程D.生地E.房屋(含土地)
10.运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值,但考虑资金的时间价值可有如下方式()。
A.采用折现的方式B.采用计算利息的方式C.采用现金流量计算的方式
D.采用百分率计算的方式E.采用房地产价格变动率的方式
11.开发经营期可分为()。
A.前期B.建造期C.施工准备D.勘测设计期E.经营期
12.在传统方法中,正确地测算投资利息需要把握()几个方面。
A.应计息的项目B.计息期的长短和计息方式C.计息的范围D.利率的高低和计息周期
E.名义利率和实际利率
三、判断题
1.假设开发法是一种科学实用的估价方法,其基本理论依据与市场法相同,是替代原理。
()
2.成本法与假设开发法的主要区别是:
成本法中的地价为已知,需要求取的是开发完成后的房地产价格;假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到,需要求取的是土地价格。
()
3.假设开发法更深的理论依据,类似于地租原理,只不过地租是每年的租金剩余,假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
()
4.假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。
()
5.对于有城市规划设计条件要求,但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产,难以采用假设开发法估价。
()
6.在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何,关键取决于下列两个预测:
(1)是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式;
(2)是否根据当地房地产市场行情或供求状况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
()
7.运用假设开发法估价的效果如何,除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外,还要求有一个良好的社会自然环境。
()
8.搞清楚土地的位置,包括3个层次:
(1)土地所在城市的性质:
(2)土地所在城市内的区域的性质;(3)具体的坐落状况。
搞清楚这些,主要是为选择最佳的开发利用方式服务。
()
9.搞清楚土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。
搞清楚这些,主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。
()
10.搞清楚城市规划设计条件。
包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。
搞清楚这些,主要是为选择最住的土地用途服务。
()
11.搞清楚将拥有的土地权利,包括弄清权利性质、使用年限、可否续期,以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。
搞清楚这些,主要是为测算开发成本、费用等服务。
()
12.选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。
这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。
()
13.在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是要选择最佳规模。
()
14.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处,是在选取有关参数和测算有关数值时,投资分析是站在一个典型的投资者的立场上,估价是站在某个特定的投资者的立场上。
()
15.对开发完成后的房地产价值、开发成本等的测算,在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的,即它们基本上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中,是模拟开发过程,预测它们在未来发生时所发生的数额。
()
16.传统方法用计算利息方法来计算各项支出、收入发生的时间不同,计息期通常到开发完成时止。
()
17.现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(利率),又包含风险收益
部分(利润率)。
()
18.开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期,即估价时点,终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
()
19.开发期的起点与开发经营期的起点不同,终点是预计待开发房地产开发完成(竣工)的日期。
()
20.对于在土地上进行房屋建设的情况来说,开发期又可分为前期和建造期。
前期是从项目论证到取得待开发土地的这段时间。
()
21.折现率与报酬率的性质和求取方法相同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率,它体现了资金的利息和开发利润两部分。
()
四、计算题
1.有一成片荒地需要估价,获知该成片荒地的面积为5千米,适宜进行"五通一平"的开发后分块有偿转让,可转让土地面积的比率为65%,附近地区与之位置相当的"小块""五通一平"熟地的单价为1200元/㎡,开发期需要3年,将该成片荒地开发成"五通一平"熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.8亿元,贷款年利率为6%,投资利润率为12%,当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。
试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。
2.需要评估一宗"七通一平"熟地朋6年10月的价格,获知该宗土地的面积为7000㎡,土地剩余使用年限为45年,建筑容积率为4,适宜建造商品住宅,预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年,建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元,勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%,第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%,第二年需投入40%,第三年需投入30%o销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%,销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%,购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。
预计该商品住宅在建成时售出30%,建成半年后售出50%,建成一年后全部售完。
售出时的平均价格为每平方米建筑面积4000元。
试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地朋6年10月的总价,单价及楼面地价(折现率为10%)。
3.某旧厂房的建筑面积为8000㎡,根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成超市出售,并可获得政府批准,但需补交土地使用权出让金等600元/㎡(按建筑面积计),同时取得40年的土地使用权。
预计装修改造为1年,装修改造费为每平方米建筑面积1200元,装修改造完成后即可全部出售,售价为每平方米建筑面积4200元,销售税费为售价的6%,购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。
试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为10%)。
4.某在建工程开工于2005年4月1日。
总用地面积5000㎡规划总建筑面积40000平方米,用途为写字楼。
土地使用年限为50年,从开工之日起计,当时取得土地的花费为楼面价1200元/㎡。
该项目的正常开发期为3年,建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/㎡。
至2006年10月1日实际完成了主体结构,已投入50%的建设费用,但估计至建成尚需2年,还需投入60%的建设费用,建成后半年可租出,可租出面积的月租金为80元/㎡,可出租面积为建筑面积的70%。
正常出租率为80%,出租的运营费用为有效毛收入的30%。
当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%,试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2006年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8%,折现率为10%)。
答案与解析
【答案】
一、单项选择题
1.C2.B3.C4.A5.B6.C7.D8.B9.B10.B
11.B12.B13.B14.A15.B16.B17.D18.B19.AE
二、多项选择题
1.ABDE2.ABDE3.ABCE4.ACDE5.ABD6.ABC
7.CDE8.BCE9.BE10.AB11.ABE12.ABDE
三、判断题
1.×2.√3.√4.×5.√6.√7.×8.×9.×10.×11.×
12.√13.×14.×15.√16.×17.√18.√19.×20.×21.×
四、计算题
1、有一成片荒地需要估价,获知该成片荒地的面积为5千米,适宜进行"五通一平"的开发后分块有偿转让,可转让土地面积的比率为65%,附近地区与之位置相当的"小块""五通一平"熟地的单价为1200元/㎡,开发期需要3年,将该成片荒地开发成"五通一平"熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里2.8亿元,贷款年利率为6%,投资利润率为12%,当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的3%。
试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。
1.解:
(1)设该成片荒地的总价为V。
(2)该成片荒地开发完成后的总价值=1200×5000000×65%=39亿元
(3)开发成本和管理费用等的总额=2.8×5=14亿元
(4)投资利息总额=(V+V×3%)×[(1+6%)3-1]+14×[(1+6%)1.5-1]
=0.197V+1.279亿元
(5)转让费总额=39×6%=2.34亿元
(6)开发利润总额=(V+V×3%+14)×12%=0.124V+1.68亿元
(7)购买该片荒地的税费总额=V×3%=0.03V
(8)V=39-14-(0.197V+1.279)-2.34-(0.l24V+1.68)-0.03V
V=14.58亿元
故:
该成片荒地总价为14.58亿元
(9)单价=14.58×108/5×106=291.6元/㎡
该成片荒地单价为291.6元/㎡
2.解:
(1)设该宗土地的总价为V。
(2)开发完成后的总价值
=4000×7000×4×[30%/(1+10%)3+50%/(1+10%)3.5+20%/(1+10%)4]
=8065.93万元
(1)建安工程费等的总额
=1500×(1+8%)×7000×4×[30%/(1+10%)0.5+40%/(1+10%)1.5+30%/(1+10%)2.5]
=3942.46万元
(4)销售税费总额=8065.93×(2%+6%)=645.27万元
(5)购买该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V
(6)V=8065.93-3942.46-645.27-0.03V
V=3376.89万元
故:
该宗土地总价为3376.89万元
(7)土地单价=3376.89×104/7000=4824.13元/㎡
该宗土地单价为4824.13元/㎡
376.89×104/7000=4824.13元/㎡
(8)楼面地价=376.89×104/7000×4=1206.3元/㎡
楼面地价为1206.00元/㎡
3.解:
(1)设该旧厂房的正常购买总价为V。
(2)装修改造后的总价值=4200×8000/(1+10%)=3O54.55万元
(3)装修改造总费用=1200×8000/(1+10%)0.5=915.32万元
(4)销售税费总额=3054.55×6%=183.27万元
(5)购买该旧厂房的税费总额=V×3%=0.03V
(6)需补交土地使用权出让金等的总额=600×8000=480万元
(7)V=3054.55-915.32-183.27-0.03V-480
V=1432.97万元
故:
该旧厂房总价为1432.97万元
(8)该旧厂房单价=1432.97×104/8000=1791.21元/㎡
该旧厂房单价为1791.21元/㎡
4.解:
(1)设该在建工程的正常购买总价为V。
(2)续建后的总价值用下式计算
续建完成后的总价值=A/Y[1-1/(1+Y)n]×1/(1+rd)t=14396.65万元
(3)续建总费用=2800×4000O×60%/(1+10%)=6109.09万元
(4)销售税费总额=14396.65×6%=863.80万元
(5)购买该在建工程税费总额=V×3%=0.03V
(6)V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V
V=7207.53万元
故:
该在建工程总价为7207.53万元
(7)该在建工程单价=7207.53×104/40000=1801.88元/㎡
该在建工程单价为1801.88元/㎡。
【解析】
一、单项选择题
1.假设开发法用到的是开发完成后的价值。
2.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒献。
3.假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价。
4.规划设计条件尚未明确的待开发房地产,难以采用假饺开发法进行估价。
5.在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是要选择最佳的用途。
6.假设开发法的理论依据与收益法相同是预期原理。
7.对具有潜在的开发价值的房地产估价,假设开发法最好。
8.已投入的费用与估价对象的价值有关,而与未来技入费用无关,所以不作为扣除项。
9.技资分析的目的,是为投资决策提供依据。
10.在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的。
11.传统方法不考虑各项支出、收入发生时间不同。
12.在传统方法中,投资利息和开发利润都要单独计算。
13.估价对象与待开发土地不是同一概念,所以应选取得估价对象的日期。
14.开发完成后的房地产价值是指开发完成时的房地产状况的市场价值。
15.开发完成后房地产市场价值所对应的日期通常是开发完成时的日期。
16.技资利息、还有开发利润测算只有在传统方法才需要。
17.开发经营期的终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
18.由于假设开发法可视为成本法的倒算法,所以,可采用成本法的方法,根据当地的房地产价格构成情况来分项测算有关费用。
19.技资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点,终点通常是开发期结束的时间点。
二、多项选择题
1.现房不适用假设开发法。
2.良好的社会环境,包括
(1)要有一个明朗、开放及长远的房地产政策;
(2)要有一套统一、严谨及健全的房地产法规:
(3)要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库:
(4)要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单:
(5)要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。
不包括开发计划和管理制度。
3.待开发房地产的销售税费与销售方有关,而与购买方无关,所以不要测算。
4.搞清楚土地的周围环境属于搞清楚土地的位置这个大范畴之内,所以不要再选。
5.土地面积的大小不属于土地位置的范畴,而土地周围环境属于坐落状况的范畴之内,所以不要选。
6.城市规划设计条件不包含建筑材料和建筑结构。
7.选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。
8.假设开发法为房地产开发商提供的数据中不含测算拟开发场地的最低价格、测算开发中可能出现的最低费用。
9.生地、毛地和在建工程是待开发房地产在投资开发前的状况,而不是开发后的状况。
10.考虑资金的时间价值有采用折现(现金流量折现法)和计算利息(传统方法)两种。
而采用现金流量计算的方式的说法不准确。
11.开发经营期可分为开发期和经营期,而开发期又可分为前期和建造期。
12.计息的范围属于应计息的项目,不选。
三、判断题
1.假设开发法的基本理论依据与收益法相同,是预期原理,而不是市场法的替代原理。
4.现房不适用假设开发法估价。
7.要求有一个良好的社会经济环境而不是社会自然环境。
8.弄清这些,主要是为选择最佳的土地用途而不是开发利用方式服务。
9.弄清这些,主要是为测算开发成本、费用等服务而不是预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。
10.弄清这些,主要是为确定最佳的开发利用方式服务而不是为选择最佳的土地用途服务。
11.弄清这些,主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务而不是测算开发成本、费用等服务。
13.最重要的是要选择最佳用途而不是规模。
14.正确的说法是:
"估价是站在一个典型的技资者的立场上,投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。
"
16.正确的说法是:
"传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同,即不是将它们折算到同一时间上的价值,而是直接相加减,但要计算利息,计息期通常到开发完成时止。
"
19.开发期的起点与开发经营期的起点相同而不是不同。
20.前期应是从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间。
21.折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分,而不是资金的利息和开发利润两部分。
4.某在建工程开工于2005年4月1日。
总用地面积5000㎡规划总建筑面积40000平方米,用途为写字楼。
土地使用年限为50年,从开工之日起计,当时取得土地的花费为楼面价1200元/㎡。
该项目的正常开发期为3年,建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/㎡。
至2006年10月1日实际完成了主体结构,已投入50%的建设费用,但估计至建成尚需2年,还需投入60%的建设费用,建成后半年可租出,可租出面积的月租金为80元/㎡,可出租面积为建筑面积的70%。
正常出租率为80%,出租的运营费用为有效毛收入的30%。
当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%,试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2006年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8%,折现率为10%)。
4.解:
(1)设该在建工程的正常购买总价为V估
(2)续建后的总价值用下式计算
续建完成后的总价值
=a/rd[1-1/(1+rd)n]×1/(1+R)t=14396.65万元
(3)续建总费用
=2800×4000O×60%/(1+10%)=6109.09万元
(4)销售税费总额=14396.65×6%=863.80万元
(5)购买该在建工程税费总额=V估×3%
=0.03V估
(6)V估=14396.65-6109.09-863.80-0.03V估
V估=7207.53万元
故:
该在建工程总价为7207.53万元
(7)该在建工程单价
=7207.53×104/40000=1801.88元/㎡
该在建工程单价为1801.88元/㎡。
9解:
(P119)
(1)设该在建工程的正常购买总价为V估
V估=续建完成后的总价值-续建总费用-销售税费总额-购买该在建工程税费总额
V估=A-(B+C)-D-G
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