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特色小镇与田园综合体.docx
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特色小镇与田园综合体
田园综合体整理报告
2017年12月29日
背景介绍
在田园综合体中,一二三产业互融互动,通过各个产业的彼此渗透融合,把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来,使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体,发挥产业价值的乘数效应。
2017年2月5日,中共中央、国务院公布发布《关于深切推动农业供给侧结构性改革,加速培育农业农村进展新动能的假设干意见》。
其中提到:
“支持有条件的乡村建设以农人合作社为要紧载体、让农人充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的 ‘田园综合体’,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。
”这是中央文件第一次提出“田园综合体”那个概念。
2017年6月5日,财政部又印发了《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》,2017年确信河北、山西等18个省份开展田园综合体建设试点,而且,中央财政会从农村综合改革转移支付资金、现代农业生产进展资金、农业综合开发补助资金中统筹安排,支持试点工作。
政策的大力支持,能够看出,在不久的以后,“农业园区”的田园综合体模式将大放异彩。
最近几年来,党中央、国务院高度重视农业供给侧结构性改革,支持农村产业融合进展。
持续3年的中央一号文件都对此作出明确要求。
为农村产业融合进展提供量身定做的用地保障政策,早已提上议事日程。
2017年12月21日,国土资源部召开媒体座谈会,对《关于深切推动农业供给侧结构性改革做好农村产业融合进展用地保障工作的通知》的有关情形进行了介绍。
“田园综合体”被写入了中央1号文件,其起点是主张以一种能够让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式,创新城乡进展,形成产业变革、带来社会进展,重塑中国乡村的漂亮田园、漂亮小镇!
一、田园综合体的概念
田园综合体是集现代农业、休闲旅行、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合进展模式,是在城乡一体魄局下,顺应农村供给侧结构改革、新型产业进展,结合农村产权制度改革,实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面进展的一种可持续性模式。
2017年中央一号文件第一次提出,支持有条件的乡村建设以农人合作社为要紧载体、让农人充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。
相信在不久的以后,“农业园区”的田园综合体模式将大放异彩。
第二,田园综合体的提出是基于一种商业模式方式论。
其起点是主张以一种能够让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式,创新城乡进展,形成产业变革、带来社会进展,重塑中国乡村的漂亮田园、漂亮小镇。
二、田园综合体的组成
(一)景观吸引:
吸引人流、提升土地价值的关键所在
依托观赏型农田、水果园、观赏苗木、花卉展现区、湿地风光区、水际风光区等等,使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。
(二)休闲聚集:
为知足客源的各类需求而制造的综合产品体系
能够包括农家田园风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。
休闲聚集区使游人能够深切农村特色的生活空间,体验乡村风情活动,享受休闲农业带来的乐趣。
(三)农业生产:
生产性要紧功能部份
让游人熟悉农业生产全进程,在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣,同时还能够开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。
(四)居住进展:
城镇化要紧功能部份
居住进展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。
通过产业融合与产业聚集,形成人口相对集中居住,以此建设居住社区,构建了城镇化的核心基础。
(五)社区配套:
城镇化支撑功能
效劳于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等,咱们称为产业配套,由此形成产城一体的公共配套网络。
三、田园综合体的几种模式
(一)模式一:
江苏——无锡阳山田园东方项目
一、农业商业化
二、文旅产业多样化
3、居住方式创新化
(二)模式二:
上海——金山区“田园综合体”
一、靠海吃海
二、围绕“渔”字进展文旅
3、进展渔村特色民宿
(三)模式三:
安徽——肥西县“官亭林海”
一、保留原生态
二、农人享受权益
3、城市和乡村实现文明融合
(四)模式四:
黑龙江——富锦市“稻”梦空间
一、种出彩色稻田画
二、进展全域旅行
3、以农业生产为基础
(五)模式五:
四川——成都市郫都区红光镇多利农庄
一、高端农业综合体
二、农业双创载体平台
3、国际化乡村度假新体验
(六)模式六:
内蒙古——鄂尔多斯市乌审旗无定河镇
一、进展良好生态的绿色产业
二、乡村旅行实现景区联动
3、打造现代休闲养生农庄
总结:
田园综合体的关键是整合能力。
经营者不单单要把握引爆点和经营模式,而是把田园综合体当做一个平台,把农业、工业、效劳业衔接起来,推动多元化进展。
四、打造田园综合体的核心
(一)让建筑重拾魅力
一、老建筑的修缮与新建筑的创新
二、传承爱惜型
3、创新新建型
4、挖掘改造型
(二)让农田成为景观
(三)让本地乡村文化聚集IP效应
(三)挖掘本地最有特色的文化,将其打造成IP,成为引爆点。
(四)让农事成为娱乐体验
(五)让创意农业吸金
(六)让田园生活成为时尚
(七)让田园体验凸显意境
(八)让景观细节加分
6大支撑体系
围绕田园综合体的建设目标和功能定位,重点抓好生产体系、产业体系、经营体系、生态体系、效劳体系、运行体系等。
6大重点建设内容
①夯实基础,完善生产体系进展条件
要依照适度超前、综合配套、集约利用的原那么,集中连片开展高标准农田建设,增强田园综合体区域内“田园+农村”基础设施建设,整合伙金完善供电、通信、污水垃圾处置、游客集散、公共效劳等配套设施条件。
②突出突出特色,打造涉农产业体系进展平台
立足资源禀赋、区位环境、历史文化、产业集聚等比较优势,围绕田园资源和农业特色,做大做强传统特色优势主导产业,推动土地规模化进展,大力打造农业产业集群;稳步进展创意农业,利用“旅行+”、“生态+”等模式,开发农业多功能性,推动农业产业与旅行、教育、文化、康养等产业深度融合;强化品牌和原地产地理标志治理,推动农村电商、物流效劳业进展,培育形成1-2个区域农业知名品牌,构建支撑田园综合体进展的产业体系。
③创业创新,培育农业经营体系进展新动能
踊跃壮大新型农业经营主体实力,完善农业社会化效劳体系,通过土地流转、股分合作、代耕代种、土地托管等增进方式增进农业适度规模经营,优化农业生产经营体系,增加农业效益。
同时,强化效劳和利益联结,慢慢将小农户生产、生活引入现代农业农村进展轨道,带动区域内农人可支配收入持续稳固增加。
④绿色进展,构建乡村生态体系屏障
牢固树立绿水青山确实是金山银山的理念,优化田园观景资源配置,深度挖掘农业生态价值,统筹农业景观功能和体验功能,凸显宜居宜业新特色。
踊跃进展循环农业,充分利用农业生态环保生产新技术,增进农业资源的节约化、农业生产残余废弃物的减量化和资源化再利用,实施农业节水工程,增强农业环境综合整治,增进农业可持续进展。
⑤完善功能,补齐公共效劳体系建设短板
要完善区域内的生产性效劳体系,通过进展适应市场需求的产业和公共效劳平台,聚集市场、资本、信息、人材等现代生产要素,推动城乡产业链双向延伸对接,推动农村新产业、新业态蓬勃进展。
完善综合体社区公共效劳设施功能,为社区居民提供便利高效效劳。
⑥形成合力,健全优化运行体系建设
妥帖处置好政府、企业和农人三者关系,确信合理的建设运营治理模式,形成健康进展的合力。
政府重点负责政策引导和计划引领,营造有利于田园综合体进展的外部环境;企业、村集体组织、农人合作组织及其他市场主体要充分发挥在产业进展和实体运营中的作用;农人通过合作化、组织化等方式,实此刻田园综合体进展中的收益分派、就近就业。
五、田园综合体的融资方式
(一)田园综合体PPP融资模式
在田园综合体特色小镇的开发进程中,政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》,按出资比例组建SPV(特殊目的公司),并制定《公司章程》,政府指定实施机构授予SPV特许经营权,SPV负责提供田园综合体建设运营一体化效劳方案。
PPP合作模式具有强融资属性,金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内,参与PPP的投资运作,最终通过股权转让的方式,在田园综合体建成后,退出股权实现收益。
社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也能够是直接对PPP项目提供资金,最后取得资金的收益。
(二)田园综合体产业基金及母基金模式
田园综合体在导入产业时,往往需要产业基金做支撑,这种模式依照融资结构的主导地位分三种类型。
一是政府主导,一样由政府(一般是财政部门)发起,政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构和其他出资人一起出资,合作成立产业基金的母基金,政府作为劣后级出资人,承担要紧风险,金融机构与其他出资人作为优先级出资人,杠杆比例一样是1:
4,田园综合体具体项目需金融机构审核,还要通过政府的审批,基金的治理人能够由基金公司(公司制)或PPP基金合股企业(有限合股制)自任,也可另行委托基金治理人治理基金资产。
这种模式下政府对金融机构有稳固的担保。
二是金融机构主导,由金融机构联合地址国企成立基金专注于投资田园综合体特色小镇。
一样由金融机构做LP,做优先级,地址国企做LP的次级,金融机构委派指定的股权投资基金作GP,也确实是基金治理公司。
三是由社会企业主导的PPP产业基金。
由企业作为重要发起人,多数是大型实业类企业主导,这种模式中基金出资方往往没有政府,资信度和风险企业承担都在企业身上,可是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目,政府授予企业特许经营权,企业的运营灵活性大。
(三)田园综合体国家专项基金贷款模式
利用已有资产进行抵押贷款是最多见的融资模式,但田园综合体项目公司能够尽力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目,那么可能取得政府采购融资模式取得项目贷款,而延长贷款期限及可分期、分段还款,那么是对现金流稳固的项目有明显利好,若是进入贷款审批“绿色通道”,也能够提升取得贷款的速度。
国家的专项基金是国家发改委通过国开行,农发行,向邮储银行定向发行的长期债券,田园综合体特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款,也将成为优秀的田园综合体特色小镇的融资渠道。
(四)田园综合体收益信托模式
田园综合体项目公司委托信托公司向社会发行信托打算,召募信托资金,然后统一投资于特定的项目,以项目的运营收益、政府补助、收费等形成委托人收益。
金融机构由于对项目提供资金而取得资金收益。
(五)田园综合体发行债券模式
田园综合体项目公司在知足发行条件的前提下,能够在交易商协会注册后发行项目收益单据,能够在银行间交易市场发行永(可)续单据、中期单据、短时间融资债券等债券融资,也能够经国家发改委核准发行企业债和项目收益债,还能够在证券交易所公布或非公布发行公司债。
(六)田园综合体融资租赁模式
融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全数或绝大部风险和报酬的租赁,有三种要紧方式:
1.直接融资租赁,能够大幅度减缓田园综合体特色小镇建设期的资金压力;
2.设备融资租赁,能够解决购买高本钱大型设备的融资难题;
3.售后回租,即购买“有可预见的稳固收益的设施资产”并回租,如此能够盘活存量资产,改善企业财务状况。
能够尝试在田园综合体特色小镇那个领域提供优质的金融效劳。
(七)田园综合体资本证券化(ABS)
资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持,通过结构化方式进行信誉增级,在此基础上发行资产支持证券(ABS)的业务活动。
田园综合体特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等,基于我国现行法律框架,资产证券化存在资产权属问题,但在“基础资产”权属清楚的部份,能够尝试利用这种金融创新工具,对田园综合体特色小镇融资模式也是一个有利的补充。
(八)田园综合体供给链融资模式
供给链融资是把供给链上核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体,依照供给链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流操纵的整体金融解决方案的一种融资模式。
供给链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题,而且通过打通上下游融资瓶颈,还能够降低供给链条融资本钱,提高核心企业及配套企业的竞争力。
在田园综合体特色小镇融资中,能够运用供给链融资模式的主若是应收账款质押、核心企业担保、单据融资、保理业务等。
实际操作中,上述八种融资模式往往是前两种为主,依照小镇建设不同时期和产业进展不同时期,结合其他融资模式组合利用。
五、田园综合体的盈利点
餐饮盈利
住宿盈利
加工盈利
康养休闲盈利
游乐盈利
体验盈利
产业盈利
效劳盈利
手工制作盈利
集体活动盈利
艺术类盈利
地产盈利
技术盈利
演出盈利
教育盈利
治理盈利
广告盈利
其他盈利
六、田园综合体的试点工作
开展田园综合体试点是一项全新的工作,必然要依照稳中求进的工作总基调,试点先行,慎重稳妥地推动,各地不要盲目扩大范围。
要细化工作任务,落实工作责任,确保试点工作开好头起好步。
当前,各地开展试点工作的意愿和踊跃性高,但在推动进程中,需要专门注意适应农村进展时期性需要,遵循农村进展规律和市场经济规律。
不能超越地址现有进展条件和违抗农人意愿。
开展田园综合体试点,要坚持以农为本,以爱惜耕地为前提,提升农业综合生产能力。
要维持农村田园风光,爱惜好青山绿水,实现生态可持续;要确保农人参与和受益,带动农人持续稳固增收,让农人充分分享进展功效,更有取得感。
让人们从中感到农业是充满希望的现代产业,农人是令人羡慕的体面职业,农村是宜居宜业的美好家园。
开展田园综合体试点,要慎重选择试点地域。
依照“政府引导、市场主体”的原那么,选择农人合作组织健全、进展潜力较大的地域开展试点。
关于“以农为本”不突出,项目布局和业态进展上未能与农业有机融合,或以非农业产业为主导产业的地址,一概不得列入试点范围。
需要指出的是,开展田园综合体试点,要以市场投入为主体,踊跃创新财政支持方式,鼓舞社会资本标准、有序、适度参与建设田园综合体。
要严控地址政府债务和村级组织债务风险,不能新增债务负担。
财政部将会同中央有关单位和部门,对各地开展田园综合体试点情形进行跟踪调研和督查,发觉问题及时纠正和完善相关政策方法,确保试点不走样不跑偏。
七、田园综合体的进展前景
2017年的中央一号文件明确指出:
“支持有条件的乡村建设以农人合作社为要紧载体、让农人充分参与和受益,集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体,通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。
”这也是中央一号文件第一次提出“田园综合体”那个概念。
中央一号文件还专门强调了农村新产业新业态用地址面,其中提出,要完善新增建设用地的保障机制,将年度新增建设用地打算指标确信必然比例,用于支持农村新产业新业态的进展;许诺通过村落整治、宅基地整理等节约的建设用地,通过入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅行养老等产业和农村三产融合的进展。
文件也明确规定,这些村落整治、宅基地整理节约出来的建设用地,严禁违规违法开发房地产或建私人会所。
从中央一号文件能够看出,中央前所未有将产业园区作为农业进展升级的重要载体和强力抓手。
这给了目前中国产业地产行业一个超级利好的创新信号,以后一段时刻,“农业+园区”无疑将大有可为。
业内人士以为,与此刻市面上主流的产业园区不同,“农业+园区”会更强调将农业链条做深、做透,不管是内涵仍是外延都要求颇高,以后会囊括进科技、健康、旅行、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、检测、加工、电商、贸易、物流、金融等丰硕多元的维度,超级具有想象空间。
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