参考借鉴商业广场收支测算1doc.docx
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参考借鉴商业广场收支测算1doc
商业广场(10万㎡)物业管理收支测算
一、测算编制的说明
1、本测算按未来运作的模式,保洁、外墙清洗、消杀、垃圾清运、电梯维保、空调水处理等对外发包管理。
2、保安监控系统、消防通道门禁系统、消防及广播系统、服务及管理标识(含百货内部标识)、停车场设施、高空作业车及垃圾运输车等已作为初始投入,按5年分摊到成本中。
3、考虑超市、餐饮等业种的运营特点及招商的灵活便利,负二层及六七层空调拟采用吊顶式水冷柜机,由商户自行控制供给及日常保养维护,自行承担运行电费,我司只收取冷却塔及水泵等公用设备折旧、维护费用及相应运行电费。
4、根据商业运营特点和购物中心整体形象需求,拟加重购物中心舒适、美观氛围营造,主题景观的设计,及其“五一”、国庆、圣诞、春节等节日气氛装饰、景观设计。
5、外墙墙体广告及电子屏幕广告,由于面积及具体形式、电子屏幕选型等暂不确定,测算可变程度将比较大。
6、鉴于建筑外立面具体设计、装饰形式、质材,内装修形式及质材,机电设计、选型、具体参数,商户的具体面积分割等等尚不确定,本测算有不周之处,费用项目及数字不尽准确,应以具体运作数字为准。
二、支出预算
基本分摊费用预算
序号
费用项目
计算公式及内容
月费用(元)
年费用(万元)
1
员工工资
工资标准见附表一(1年按13个月算)
246700.00
320.71
2
工资附加
标准见附表一(伙食补贴及社保)
67725.00
81.27
3
奖励基金
按月工资总额2个月计算
41116.67
49.34
4
加班工资
5%员工月工资
12335.00
14.80
5
服装费
标准见附表一
17375.00
20.85
6
员工培训
10000.00
12.00
7
办公费
(按月预计)
10000.00
12.00
8
电话费
8部电话机
4000.00
4.80
9
清洁费
分包
1620RR.00
194.40
10
垃圾清运费
(按月预计)
20RR.00
2.40
11
化粪池清运费
(按月预计)
1000.00
1.20
12
消杀费
(按月预计)
20RR.00
2.40
13
外墙清洗费
每年一次(均摊于每月)
8000.00
9.60
14
绿化租摆费用
日常室内租摆
15000.00
18.00
15
绿化费
1710.00
2.05
16
初始投入分摊
669.08万(见附表二),5年均摊
11513.00
133.82
17
水电费
公共水电(公共照明、电梯等设备运行)
350000.00
420.00
18
电梯保养费
17台升降梯×1000元/台·月+80台
手扶梯×350元/台·月
扶
×350元/台·月
梯
45000.00
54.00
19
日常维修费
电梯、空调、消防、保安、配电等系统
80000.00
96.00
20
办公室管理费
300㎡×30元/月·㎡
9000.00
10.80
21
宿舍租金
500㎡×25元/月·㎡
12500.00
15.00
22
节日及环境装饰
季节风格装饰、节日气氛烘托等
60000.00
72.00
23
业务招待费
(按月预计)
8000.00
9.60
24
汽车费用
油费、修理费、停车费
4200.00
5.04
25
保险费
设备保险及公众责任保险
5000.00
6.00
26
不可预见
[
(1)+
(2)+……+(25)]×3%
38585.24
46.30
27
管理成本合计
(1)+
(2)+……(26)
1324759.91
1614.38
28
含税管理成本
(27)÷(1-5.05%)
1395218.44
1700.24
29
空调运行成本
一年运行9个月,按80%负荷测算
778541.4
934.25
30
广告维护运行费用
电子广告牌、灯箱广告、税
222811.60
267.37
31
百货用电成本
每平方米建筑面积40W,每天13小时
571851.43
686.22
总成本
2968422.87
3588.09
注:
①电子广告牌建设费用300万,5年分摊50000元。
广告税按8.2%的税率计算。
此费用未包含可能发生的广告发布证照费用。
三、收费标准及收入预算
建议管理费标准:
百货公司管理费标准为(包空调费):
65.00元/月·㎡
独立铺位管理费标准为(包空调费):
40:
00元/月·㎡
负二层独立铺位、超市、酒楼餐饮等管理费标准为:
20.00元/月·㎡(不含空调运行费,冷却塔及水泵等公用设备折旧、维护费用及相应运行电费另行分摊。
)
电影院管理费标准为:
6.50元/月·㎡
停车收费标准:
15分钟起计费,每小时5.00元/辆
本体维修基金标准:
1.50元/平方米建筑面积·月
收入预算
序号
收入项目
计算公式及内容
月收入(元)
年收入(万元)
1
百货公司管理费
65元/月·㎡×40730㎡
2,647,450.00
3,176.94
2
独立铺位
40元/月·㎡×6904㎡
276,160.00
331.39
3
负二层管理费
20元/月·㎡×6904㎡
265,740.00
318.89
4
酒楼餐饮管理费
20元/月·㎡×22869㎡
457,380.00
548.86
5
电影院管理费
6.5元/月·㎡×2500㎡
16,250.00
19.50
6
收入合计
[
(1)+
(2)+……+(5)]×95%
(按95%出租率计算)
3,479,831.00
4,175.80
7
公共场地活动租用收入
50.00
8
电费差价
独立铺位、六七层餐饮、负二层
66.60
9
停车服务费
5元/车位×387车位×10小时×30天×50%(按50%停车率计算)
290,250.00
348.30
10
墙体广告费收入
2100㎡×130元/月·㎡×60%
(按60%对外出租率计算。
)
163,800.00
196.56
11
电子广告
600元/分钟×30分钟×30天
540,000.00
648.00
合计收入
(6)+(7)+(8)+(9)+(10)+(11)
4,473,881.00
5,485.25
注:
①电影院收费是依据深圳市写字楼管理服务费最低一级收费,即四级6.50元/月·㎡计算,空调建议设立分立系统,自行承担运行费及维护费。
②停车服务费:
每天停车高峰约10小时。
③电子广告按每天30分钟能收费时间计算。
每平方米建筑面积管理费用:
1700.24万元/年÷80385㎡÷12月/年=17.63元/月·㎡
每平方米建筑面积空调费用(未分摊空调折旧费用):
934.25万元/年÷47634㎡÷12月/年=16.34元/月·㎡
(一)百货公司、潮流新天地(-1至5层)单位面积成本
序号
费用项目
计算公式及内容
月费用
(元/月·㎡)
1
管理费用
平均分摊
17.63
2
空调费用
平均分摊
16.34
3
电费
每平方米建筑面积按40W计算,每天13小时
14.04
4
场内保洁费
3.00
合计
全包
51.01
(二)独立铺位单位面积成本
序号
费用项目
计算公式及内容
月费用
(元/月·㎡)
1
管理费用
平均分摊
17.63
2
空调费用
平均分摊
16.34
合计
水电自行负责
33.97
(三)负二层及六层、七层单位面积成本
序号
费用项目
计算公式及内容
月费用
(元/月·㎡)
1
管理费用
平均分摊
17.63
合计
水电自行负责,规定时间外空调费用另计
17.63
三、收支对比
序号
项目
年度金额(万元)
1
收入
5,485.25
2
支出
3,588.09
收支对比
1,897.16
注:
①预计管理费(包括停车费)年收入4640.70万元,年费用3320.72万元,收支对比1319.98万元。
四、初始投入(明细见附表二)
序号
项目
内容说明
年度金额(万元)
1
机电工具
629,130.00
2
办公设备
521,800.00
3
保安用品及设备
2,551,450.00
4
电脑设备及系统
146,800.00
5
消防设施
910,500.00
6
清洁、绿化设备
1,131,100.00
7
服务及管理标识
600.000.00
8
停车场设施
200,000.00
合计
1,897.16
注:
①此费用已分五年分摊到成本。
②初始投入包括了消防广播系统、保安监控系统、门禁系统、停车场设施等楼宇建设设施。
附表一:
预算工资和福利标准
岗位
人数
(人)
工资
(元/月)
伙食补贴
(元/月)
福利
社保
工资15%
服装费
(元/年.人)
标准
小计
标准
夜餐费
4元/晚
小计
标准
小计
经理
1
10000
10000
200
0
200
1500
20RR
20RR
经理助理
2
6000
120RR
200
0
400
1800
20RR
4000
财务
2
3500
7000
200
0
400
1050
20RR
4000
出纳
1
1800
1800
200
0
200
270
1500
1500
设计师
1
6000
6000
200
200
900
20RR
20RR
工程主管
2
4500
9000
200
400
1350
20RR
4000
机电主管
1
5000
5000
200
0
200
750
20RR
20RR
机电工程师
2
4500
9000
200
0
400
1350
20RR
4000
机电班长
3
3000
9000
200
120
720
1350
1500
4500
机电工
27
20RR
54000
200
360
5760
8100
1500
40500
事务主管
2
3500
7000
200
0
400
1050
20RR
4000
事务助理
4
1800
7200
200
0
800
1080
1500
6000
保安主管
1
3500
3500
200
0
200
525
20RR
20RR
保安班长
6
1800
10800
200
240
1440
1620
1500
9000
保安员
74
1100
81400
200
3000
18400
12210
1500
111000
环境主管
1
3000
3000
200
0
200
450
20RR
20RR
绿化工
2
1000
20RR
0
0
300
1500
3000
厨工
2
2200
4400
0
660
0
勤杂工
2
800
1600
0
240
0
车场收费员
2
1500
3000
200
400
450
1500
3000
小计
138
246700
30720
37005
208500
保安员人数计算
24小时/天×30天/月÷27天/月=3.3(即每个岗位需人工3.3个)
24个岗×3.3=80人(包括6个班长)
附表二:
开办费
●机电工具
名称
预计单价
购置数量
金额(元)
备注
75型室内疏通机
2500.00元/台
1台
2500.00
手提电焊机
800.00元/台
1台
800.00
日立牌电钻
500.00
2台
1000.00
6级铝梯
270.00元/架
2架
540.00
14级铝梯
580.00元/架
1架
580.00
40MR220V移动插座
570.00元/台
3部
1710.00
960型万能表
100.00
3部
300.00
手提式应急灯
300.00元/台
15台
4500.00
小型维修工具(水、电)
500.00元/套
30套
15000.00
工具包,钳子,扳手等
高空作业车(可横向伸缩)
600000.00元/辆
1辆
600000.00
合计
629130.00
●办公设备
名称
预计单价
购置数量
金额(元)
备注
保险柜
1500.00元/组
2组
3000.00
电话机
300.00元/部
8部
2400.00
分体空调机
3000.00元/部
5部
15000.00
办公台、椅
800.00元/张
50张
40000.00
折椅
30.00元/把
80把
2400.00
沙发、茶几
3000.00元/套
3套
9000.00
文件柜
900.00元/个
12个
10800.00
铁柜
1000.00元/组
10组
10000.00
过胶机
600.00元/台
1台
600.00
数码相机
3000.00元/部
1部
3000.00
办公用品
300.00元/套
30套
9000.00
复印机(一体机)
15000.00元/台
1台
15000.00
碎纸机
800.00元/台
1台
800.00
装订机
800.00元/台
1台
800.00
面包车
250000.00
1辆
250000.00
的士头
150000.00元/辆
1辆
150000.00
合计
521800.00
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