LMP2GC0119房屋本体及公共设施维修养护规程.docx
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LMP2GC0119房屋本体及公共设施维修养护规程
房屋本体及公共设施维修养护规程
编制
__________
日期
__________
审核
__________
日期
__________
批准
__________
日期
__________
修订记录
日期
修订状态
修订内容
修订人
审核人
审批人
1.目的
不断地对房屋本体及公共设施进行养护和修缮,保持及恢复房屋本体及公共设施的使用安全、功能完善及外观完好。
2.适用范围
适用于各物业服务中心的房屋本体及公共设施的维修养护管理工作。
3.职责
3.1工程维修人员负责房屋本体及公共设施维修养护工作的实施及定期的工程巡检工作,并填写《公共设施定期巡检纪录表》。
3.2工程维修主管负责一般性房屋本体及公共设施维修养护工作的具体组织实施、质量控制、检查验收及回访工作,并填写相关质量管理记录表格。
3.3工程维修部主管负责每年12月份制订本物业服务中心下年度房屋本体及公共设施维修养护年计划及每月底制订次月房屋本体及公共设施维修养护月计划,并报物业服务中心经理审核及公司公司主管部门复核;
3.4公司主管部门负责对房屋本体及公共设施维修养护工作的技术指导、质量监督及检查验收工作,负责每月、每季、每年一次的工程巡检的组织工作。
3.5物业服务中心经理负责对上述工作的检查监督及负责对《房屋本体及公共设施维修养护计划》的审批及检查督导工作。
4.内容
4.1一般维修工程管理程序
4.1.1公司及物业服务中心各部门巡查人员在工作中如发现房屋本体及公共设施设备存在损坏或故障时,应立即将信息报交物业服务中心客服前台或工程维修部主管,前台值班人员或工程维修主管接到信息后,应开出《报修派工单》,安排工程维修部维修人员及时处理。
4.1.2如该维修工程项目尚在保修期内,由工程维修部主管联系保修单位修复处理。
4.1.3如该维修工程项目较复杂,自身无力完成,由工程维修部主管确认后报物业服务中心经理及公司同意,做外委工程处理。
4.1.4单项维护保养工程造价超过1000.00元时,根据维修项目的归属,填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表,并报经相关部门审批。
4.1.5工程维修部值班人员接到《报修派工单》后,准备好材料、工具,在规定时间内赶赴故障地点进行维修,需要技术指导或人员协助时,需向主管提出请求,由主管统一安排。
4.1.6施工完毕后应详细填写《报修派工单》中相应内容,并将该单交回前台。
4.1.7对因技术或材料等原因无法及时完成的,应在《报修派工单》上写明原因,并报交主管确认后,将《报修派工单》前二联交回前台存档,第三联由主管留存作为材料申购及后期工作跟踪依据。
4.2维护保养工程管理程序
4.2.1每年12月初由工程维修部主管组织,会同客户服务部,有必要时也请公司公司主管部门专业工程师参加,对辖区内房屋本体及公共设施情况做一次综合检查,以确定下年度维护保养工作的重点。
4.2.2根据每年一次的综合检查结果,由工程维修部主管编制下年度维护保养工作年计划,并报物业服务中心经理审核后上报公司领导核准。
4.2.3由工程维修部主管根据维护保养工作年计划制订维护保养工作月计划,并报物业服务中心经理审批及公司公司主管部门复核。
4.2.4如该维修工程项目尚在保修期内,由工程维修部主管联系报修单位处理修复。
4.2.5如该维修工程项目较复杂,自身无力完成,由工程维修部主管确认后报物业服务中心经理及公司同意,做外委工程队处理。
4.2.6单项维护保养工程造价超过1000.00元时,根据维护保养项目的归属,由工程维修部主管填写房屋本体维修基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表,并报经相关部门审批。
4.2.7工程维修部主管负责维护保养工作月计划的组织、协调、实施安排及质量监督工作。
4.2.8工程维修部主管确认维护保养效果,并填写房屋本体及公共设施维护保养记录。
4.3房屋本体及公共设施维修养护原则
4.3.1坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约维修材料。
4.3.2修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。
4.3.3为业主(住户)提供方便的原则。
4.4房屋本体及公共设施维修保养的依据
4.4.1符合维修方案或设计图纸的要求。
4.4.2符合国家建设工程施工及验收规范、规程的要求。
4.5维修养护周期及质量标准
4.5.1房屋本体公用部分维修养护周期及标准
序号
项目
标准
检查、保养内容与周期
1
地基基础
观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位,墙体无严重裂缝等。
每年进行一次全面观测,发现问题报告开发商和上级主管单位
2
梁、柱、板主体
无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝,无筋露等。
发现问题随时修补,每年进行一次全面检查。
3
墙体、墙面(大理石、瓷
面砖、喷涂)
每半个月抽查一次,每年全面检查一次,大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次,室内楼道、楼梯墙面3~4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次。
外墙涂料每8年翻新一次
4
顶棚
抹灰层牢固,无面层剥落和明显裂缝。
发现问题按原样及时修复,每年全面检查修补刷漆一次。
5
楼梯、扶手
无混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋无锈蚀、变形,牢固,确保使用安全,木扶手面无明显龟裂和漆层脱落。
发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,3~4年全面修补刷漆一次。
6
公共门窗
牢固、平整、美观,无锈蚀,开关灵活、接缝严密,不松动,门窗及门窗配件齐全,窗户无渗水。
每半个月抽查一次,发现问题按原样及时修复,每1年全面检查和保养一次,木门窗1年油漆一次。
7
层面隔热层、防水层
层面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象,板端缝、伸缩缝油膏紧贴,天沟、落水管、落水口畅通,无积水,层面出入口完好,隔热层无缺水现象。
每半个月抽查一次,每年全面检查一次,每年雨季前须加检查一次,发现破损及时修补。
序号
项目
标准
检查、保养内容与周期
8
水箱、水池
完好、无渗、滴水现象,内外爬梯无锈蚀现象,各检查口有盖且密封上锁,溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封
每半月检查一次,发现问题及时修复,每半年清洗一次水箱
9
天面扶栏、避雷带、公共防盗网
无破损、变形,无明显锈蚀
每半月抽查一次,每年全面检查一次,发现问题及时修补,每两年油漆一次。
10
消防设施(消防栓、消防管、消防阀)
无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象,周围无堆积杂物,保持水压。
消防管道每年检查一次,每2~3年油漆一次。
11
公用电器
楼梯灯完好,灯开关正常,电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好,无不安全现象。
15天检查一次,发现损坏及时更换,属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修
12
电子对讲门
对讲功能正常,标识显示清楚,声音正常,门锁、拉手完好。
每月检查一次,每半年保养一次,每2年刷一次漆
13
信报箱
箱门、门锁齐全,开关自如,房号字体清晰,没有被明显损坏,完好率100%
每月检查一次,每年刷一次漆(如需要)
14
房屋标识(栋号、单元号、楼层号)
字体清晰、醒目,标识齐全,标识牌无损坏。
喷涂字每年按原样重喷写一次,标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。
15
散水坡、雨檐台、连廊
与建筑物外墙连接完好,无脱离开缝现象,无排水不畅现象。
每季度全面检查一次,保持上下水管畅通,避免积水渗楼板,随时检查,发现问题及时修复。
16
楼板、地面砖
无裂缝、起壳、空鼓、下陷,表面平整无破损,楼板、地面砖上无水泥渣。
发现问题及时修复,每年全面检查一次
17
通风口
无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况
每季度检查1次,每次雨季前检查一次,发现问题及时维修。
序号
项目
标准
检查、保养内容与周期
18
上、下雨污水管
无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道口完好,无裂缝、破洞。
每月检查一次,每次雨季前检查一次,发现问题立即修补。
19
设备房(水泵房、配电房、
电梯房)
通风良好,无渗漏水、漏电现象,绝缘胶地板无破损,管理制度齐全,标识清楚,有足够的照明应急灯、消防灭火器,配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面(距地1米高),水泵房部分位置、墙面、地面要求刷防水漆,地面尽量贴瓷片。
每月全面检查一次,平时发现问题立即修补,每年对设备房刷一交漆。
4.5.2室外公共设施维修养护周期及质量标准
序号
项目
标准
检查、保养内容与周期
1
室外建筑小品、标识牌
完好率100%,符合安全要求,标识
牌齐全醒目
是否有被损坏,有无安全隐患,标识牌有无遗失或需更新,要求每半月检查1次
2
道路
整体要求路面平滑,无明显坑洼、破损,轻微破损面积每处不超过0.1平方米,边角整齐无缺口
随时检查,发现问题
随时修补
3
水泥路面
人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损面积,每500平方米内,累计不超过1平方米,路面积留水泥渣等体积不超过1.5㎝X1.5㎝X1.5㎝立方厘米
随时检查,发现问题
随时修补
4
地板砖、
拼花砖
不能缺少一块,98%没有松动,单块,破损面积大于20%的道板砖在100平方米内不超过4块
随时检查,发现问题
随时修补
5
电缆沟
盖板
平整不缺少一块,单块破坏面积不能超过0.01平方米
随时检查,发现问题
随时修补
序号
项目
标准
检查、保养内容与周期
6
路牙
整齐,没有很明显蹋陷,不缺少一块,单块破损长度不超过20%
车道路牙1年刷二次
黄、黑相间的漆
7
挡土坡、墙
每处蹋陷破损面积不超过0.005平
方米(50平方厘米)
随时检查,发现问题
随时修补
8
雨污水井、盖
排水通畅,井盖没有明显裂纹或破损,井壁没有蹋裂,井盖型号符合轻型、重型要求,标识正确与周围道路高度保持一致,与路面高度不超出±2CM,与绿地正常不超过土8CM,个别因地势原因等可超出,但不能明显影响观瞻。
每月抽查一次,每年全面检查一次,对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈,保持雨污水井盖标识清楚,路面井盖尽量做防震垫圈以车驶过不振响为准
9
明暗沟
沟体完好,明沟盖板齐全,沟渠通畅无阻塞
发现问题随时维修,每半年全面检查一次
10
给排水管道(含绿化用水管阀)
水管水阀完好,无渗漏,不管通畅无阻塞。
每月检查保养一次
11
化粪池
排水通畅,沉淀未超过规定高度
每半年全面检查及清运一次
12
喷水池
喷水符合设计规范,喷水设施完好,喷水管道无锈蚀或损坏
每月检查保养一次
13
路灯
灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好
发现损坏及时维修,高压钠灯、汞灯每季度检查一次,每半年保养一次,灯杆每年刷一次漆
14
儿童游乐
设施
设施完好,没有损伤,投有安全隐患
每半月检查一次,每月定期保养一次,如上润滑油,紧固等
15
室外停车设施、消防设施
车棚、车架
车棚无安全隐患,水泥单车棚梁、柱无明显裂纹,铁架单车棚的棚顶无明显破损、棚架无锈蚀和倾斜;车架无明显锈蚀、损坏
每月检查一次,半年保养一次
16
值班室、岗亭
门窗、墙面、锁完好,无损坏,需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范。
发现问题随时修补,每半年保养一次
序号
项目
标准
检查、保养内容与周期
17
道闸
道杆色彩鲜明,上下灵活自如无损坏,配件齐全,手动,自动控制正常
按“道闸保养规定”执行
18
车位画线、禁停线和标识
色彩鲜明,字体清晰、醒目,标识符合要求,线条直,宽度一致
半年重刷一次
19
路障
牢固、无明显倾斜(10-之内),黑黄间条鲜明、醒目
一年漆一次
20
室外消防栓
无渗、漏水现象,每个消防检有水,开关灵活
发现问题随时检查,每半年全面是放水检查及保养一次
21
游泳池
泳池底、壁无破损,管道无锈蚀
每年四月份全面保养一次
22
垃圾车、垃圾桶、(箱)
完好,无破损,无锈蚀
随时检查及时维修,每半年全面保养一次
23
文化宣传、娱乐设施
宣传栏无损坏、无剥落和锈蚀、标识齐全、内外整洁;围栏架无明显锈蚀;休息用的凳、椅无破损
随时检查及时维修,宣传栏每年底刷油保养一次,
24
室外各类围墙护栏
围墙整体外观一致,没有明显破损
和面层剥落
随时检查及时维修,护栏每2年全面刷油保养一次
4.6房屋公用部分及公共设施一般维修养护方法
4.6.1小区雕塑的修复
1)如为金属雕塑定期清洁和油漆(按规定颜色);如为钢筋砼雕塑,定期清洁,发现有露筋情况的,应及时修补恢复饰面
2)保持造型完整,如发现有局部损坏,应及时通知业主或开发单位,找雕塑的施工或制作单位派专业人员修复。
3)保证安全,对容易损坏的雕塑应示警告牌,严禁用力碰撞或攀爬,对过高或对人容易造成伤害的雕塑亦应示警告牌,限制人员的个别行为。
4.6.2小区道路(人行道和车道)
1)修补损坏的砼路面:
将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉,凿除深度以达新面及结实面为准。
用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜),破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。
将要修补的砼表面充分湿润(由表及里)。
湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时,在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆,在水泥浆硬化前将修补用C30硅酸盐干硬性砼拌合物填人坑内,并将其捣实,如修补面积较大,应用平板式振动器振捣。
填入坑内的砼要稍稍高出坑内,以便捣实下沉(砼坍落度要控制在<3CM)。
用木抹子轻轻地将修补表面抹平。
在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。
然后养护不少于7昼夜,并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态(养护期间不得让人或车行走,保持表面清洁)。
2)修补块材地面(如:
地面砖、石块材料、预制砼块等):
凿除损坏的块材面层,凿掉结合层,清扫残渣,喷洒水使表面充分湿润。
待表面积水完全渗入后,涂抹普通硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块,无需此道工序),将块材充分洒水或浸湿后,用1:
2.5水泥砂浆坐砌,并用木锤或胶锤锤平、锤直,抹去砖缝多余砂浆。
必须留缝,灰缝表面必须光滑平整,不得高出块材面。
修补工作完毕后,把块材表面清扫干净。
对于有防水要求的块材地面,预做
水泥砂浆防水层(可渗3%防水剂),然后再坐砌块材。
4.6.3路灯:
1)灯不亮:
参照‘(住户室内维修规定)中的关于“灯不亮”的维修规定。
2)灯柱油漆:
先将灯柱清洁,生锈处应用砂纸打磨后清洁,再刷防锈漆两道,刷面漆两道。
4.6.4管道:
1)雨水管道堵塞排水不畅:
应先查找堵塞位置和原因,如因杂物堵塞引起,应清除杂物使之通畅;如因管道不够标准或倒坡,应开挖重新铺设管道,注意管道要做衬底(基础),使管道放置平稳;如因管道接口错位,应开挖校正接口,并注意保证坡度和接口防漏,以及管道的平稳。
2)如管道损坏无法修复:
应用同型号及规格的管道替换,接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结,最后修复地坪。
4.6.5化粪池:
1)池水外溢或排水不畅:
应打开井盖清掏池内沉淀物和堵塞杂物,并制定定期清掏制度。
2)如井盖缺损:
应及时更换同型号及规格的井盖,使其保持完好,避免造成人身安全事故。
3)如池壁缺损:
应先通知有关用户停用卫生间,然后抽干化粪池清掏沉淀物,再将缺损池壁修复,注意池壁要做好防渗处理。
4.6.6隔油池:
1)如隔油板缺损:
应更换新隔油板,并应建立定期检查更换制度。
如隔油排水管道堵塞,通常是油脂凝固后附于管壁上,缩小管道流通断面并最终堵塞管道,可打开盖板,用工具将凝固的油脂清除,使管道排水顺畅。
2)池(井)盖缺损,无法修复:
应及时更换新盖,其上部不允许堆放杂物。
4.6.7电缆沟:
1)沟盖板损坏:
应按原设计规格制作(放足钢筋),并按设计要求把损坏的盖板换掉。
2)沟内积水过多,影响电的正常供应:
应先关掉总闸,然后打开沟盖板,查明积水原因和位置,一般地电缆沟内积水有两种原因:
一为沟底坡度不够标准或倒坡,遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决;二为沟内掉入杂物,使水流不畅,遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。
3)电缆线路出现故障:
应先告知有关用户,然后请供电部门及时修复。
4.6.8水渠:
1)盖板损坏:
应按原设计要求,使用同一规格和同一种材料,把损坏的盖板换掉。
2)渠壁损坏:
应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润,然后用与原壁相同的材料修复。
如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆,然后再做饰面面层。
3)如是杂物(如淤泥、塑料袋等)堵塞,使排水不畅:
应及时清除杂物。
4)水池(井)壁损坏:
应先通知用户水池检修,在不影响用户的日常生活时,然后抽干池里的水,并清理里面的淤泥杂物等沉淀物,将破损面凿至结实层,并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等),清理饰面残余的水泥浆等。
4.6.9儿童游戏场(包括秋千、钻筒、滑梯、跷跷板、砂池、攀登架)等)
1)秋千:
如配件缺损,应立即修理并配齐配件,如无法修理,应及时更换相关配件直至能友全使用为止。
如转动铰失灵,导致无法转动,应卸下秋千铁链,寻找转动铰失灵原因,如为轴承铰,应查看滚珠是否齐全,如不齐全,应补齐,加上润滑油;如为插销铰,应将铰拆开,除锈后加上润滑油,然后把秋千铁链装上,摆动几下,看是否能正常摆动。
2)钻筒、滑梯:
如饰面层脱落起毛,先将相关位置的松散层凿除,然后清洁、喷水湿润、修补饰面、加强养护,待干硬结实后,打磨至恢复原先面层的光滑度。
钻筒式滑板开裂,如裂缝不大,可将裂缝处冲洗清洁干净,然后用高标号水泥砂浆补缝,待干硬后打磨光滑,如果裂缝很大,或已影响安全使用时,如能通过加固使之安全
使用,则将裂缝参照上述方法修补,如无法使之安全使用,应拆除重建。
3)跷跷板:
如缺配件,应及时修复至安全使用,如无法保证安全,应更换新配件。
转动铰转动不灵时,如为轴承铰,先查看滚珠是否齐全,然后补齐油,然后再装回跷跷板。
检验时应摆动几次跷跷板,看是否已转动灵活。
如为插销铰,则先将跷跷板拆下,清除转动铰部位的铁锈,加上润滑油,如配件(如螺丝、螺母等)缺损,应立即补上,确保设施处于安全状态。
4)沙池:
如缺砂,应将池内的杂物拣除,再补充干净无泥、粗细均匀的河砂的量以低于池边牙3—5CM为准。
池边牙缺损时,如为砖边牙,应将破损的砖块凿除,补上完好的砖块,如为砼边牙,应将缺损部位松动层凿去,然后清洁、喷水湿润,再用高标号水泥砂浆补上缺口。
5)攀登架:
如部件之间焊接接口脱离,将脱口部位清洁后,再焊接上,然后打磨光滑刷两道防锈漆(保持面漆与原色一致)。
4.6.10屋面漏水(雨水渗漏):
如是钢筋砼层面,先找出渗漏部位,针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层;如因结构损坏而导致漏水面,应加固结构部分,再重做防水层;如是玻璃钢瓦层面,可用沥青麻丝堵塞被损孔洞。
4.6.11单车架:
如配件缺损·应用同一型号规格的配件修复,如需电焊,须在焊口上刷两道防锈漆。
4.6.12钢管路障:
如钢管锈蚀,应先用粗砂纸将铁锈打磨掉,然后清理表面,刷两道防锈漆,最后再刷黑黄相间的荧光漆(或贴荧光纸)。
5.支持文件
无
6.适用工具
6.1《公共设施定期巡检记录表》
6.2《房屋本体维修养护计划表》
6.3《本体、公共设施维修保养记录表》
6.4《工程维修派工单》
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