商业基础知识终稿doc.docx
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商业基础知识终稿doc
商铺培训资料
专有名词:
商业地产:
商业地产从本质上说是一种复合地产,涉及地产、零售、餐饮和娱乐休闲多个行业。
是指用各种零售、餐饮、娱乐、健身服务休闲设施等经营用途的房地产,其经营模式、功能和用途区别于普通住宅。
零售:
零售是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接岀售给最终消费者的销售活动'也是向消费者提供销售裔品的一种商业活动环境'使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足'它直接关系到居民的生活质量和生活方式,是社会资源分配的一种重要阶段■……也是最后阶段,作为零售业,其职责就是在恰当的吋间和地点,以恰当的数量和价格,用恰当的形式向需求者提供恰当的裔品。
业态:
指零售企业经营的形态,零售业态指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态,其分类主要依据零售业的选址、规模、目标顾客、裔品结构、店堂设置、经营方式、服务功能等来确定。
根据1998年国内贸易部《零售业态分类规划意见》,把零售业态分为8种,即百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场。
•般来说,百货店被视为传统业态,除百货店以外其他7种业态均称为新兴业态。
2004年10月1日,国内贸易部重新规定商业业态共有17种,分别为杂食店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家具建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物。
业种:
“业种”是根据销售什么来划分零售业的,如服装店、鞋店、食品店、药店、五金店等
商业街:
是由众多不同规模,不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所'其存在形式分带状商业街和环型组团式商业街'它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成'并且按一定结构比例规律排列。
裔业街最徒的业种搭配比为:
零售业65%、餐饮业20%、大众娱乐10%、通讯服务业5%
购物中心:
全指SHOPPINGMALL,音译“摩尔”,意为大型购物中心,属于-种新型的复合型商业业态,西方国家也称SHOPPINGCENTER,即“购物中心”,但和国内通常所指的购物中心(实指百货店的另-种称呼)含义不尽一致的,摩尔(购物中心)特指规模巨大,集购物,休闲、娱乐、餐饮为一体包括百货店、大卖场以及众多专业零售店在内的超级商业中心。
摩尔通俗地地具有如下特征:
一是大;占地面积大,绿地大,停车场大,建筑规模大
二是多;行业多,店铺多,功能多(集购物餐饮休闲娱乐为一体)
三是高;购物环境要求高,档次高,顾客购买力高
另解;“摩尔”是由若干个主力店,众多专业店和商业走廊形成封闭式商业
集合体'面积通常在10万平米以上,功能全,集购物和其他商业服务甚至
金融、文化功能于一体进行金方位服务。
社区商业:
社区商业是-•种以社区范围内的居民或周边居民为主要服务对象'以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业形态。
业态名解
百货公司:
百货公司是指在一个大建筑物内,根据不同商品部门设销售区,开展进货、管理、运营,满足顾客対时尙裔品多样化选择需求的零售业态。
(一)选址在城市繁华区、交通要道。
(二)商店规模大,营业面积在5000平方米以上。
(三)商品结构以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主,种类齐全、少批量、高毛利。
(四)裔店设施豪华,店堂典雅、明快。
(五)采取根台销售与自选(开架)销售相结合方式。
(六)采取定价销售,可以退货。
(七)服务功能齐全。
超级市场:
超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主,满足顾客每日生法需求的零售业态。
(一)选址在居民区、交通要道、商业区。
(二)以居民为主要销售对象,10分钟左右可到达。
(三)商店营业面积在1000平方米左右。
(四)商品构成以购买频率髙的裔品为主。
(五)采取自选销售方式,出入口分设,结算由设在出口处的收银机统一进行。
(六)营业时间每天不低于11小时。
(七)有一定面积的停车场地。
大型综合超市:
大型综合超市是指采取自选销售方式、以销售大众化实用品为主'满足顾客一次性购足需求的零售业态。
(一)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
(二)商店营业面积2500平方米以上。
(三)商品构成为衣、食、用品齐全,重视本企业的品牌开发。
(四)采取官选销售方式。
(五)设与裔店营业面积相适应的停车场。
便利店:
便利店是满足顾客便利性需求为主要且的的零售业态。
(一)选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。
(二)裔店营业面积在100玉米左右,营业面积利用率高。
(三)居发徒步购物5-7分钟可到达‘80%的顾客为有§的的购买。
(四)裔品结构以速成食品、饮料、小百货为主,有即时消费性、小容量、应急性等特点。
(五)营业时间长,-•般在10小时以上,甚至24小时,终年无休日。
(六)以开架自选货为主,结算在收银机处统一进行。
专业店:
专业店指经营某一大类商品为主的、并且具备有•丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务,满足
消费者对慕大类商品的选择需求的零售业态。
(一)选址多样化,多数店设在繁华裔业区、裔店街或百货店、购物中心内。
(二)营业面积根据主营裔品待点而定。
(三)裔品结构体现专业性、深度性、品种丰富,选择余地大,主营商品占经营商品的90%。
(四)经营的裔品、品牌具有自己的特色。
(五)采取定价销售和开架面售。
(六)从业人员需具备丰富的专业知识。
专卖店:
专卖店指专门经营或授权经营制造商品牌,适应消费者对品牌选择需求和中间商品牌的零售业态。
(-)选址在繁华商业区、裔店街或百货店、购物中心内。
(二)营业面积根据经营商品的特点而定。
(三)裔品结构以著名品牌、大众品牌为主。
(四)销售体现量小、质优、高毛利。
(五)裔店的陈列、照明、包装、广告讲究。
(六)采取定价销售和开架面售。
(七)注重品牌名声、从业人员必须具备丰富的专业知识,并提供专业知识性服务。
购物中心:
购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
(-)由发起者有计划地开设,布局统一规划,店铺独立经营。
(二)选址为中心裔业区或城乡结台部的交通要道。
(三)内部结构由百货店或超级市场作为核心店,与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。
(四)设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮,实行卖场租赁制。
(五)核心店的面积般不超过购物中心面积的80%。
(六)服务功能齐全,集零售、餐饮、娱乐为-•体。
根据销售面积,设相应规模的停车场
仓储式商场:
仓储式裔场指以经营生活资料为主的'储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态(其中有的采取会员制形式,只为会员服务)。
(一)选址在城市结合部、交通要道。
(二)商店营业面积大'-•般为10000平方米左右。
(三)目标顾客以中小零詹商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。
(四)商品结构主要以-食品(有一部分生鲜商品)、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽年用品、室内甬品等为圭°
(五)店堂设施简朴、实用。
(六)采取仓库式陈列。
(七)开展自选式的销售。
(A)设有较大规模的停车场。
—商铺分类
从商铺的槪念可以看出,其范围极为宽泛,不对它进行有效分类是无法深入进行相关硏究,更不要说对商铺投资进行专业的剖析。
这里将对商铺进行分类,便于理解和后面对商铺投资进行探讨。
商铺的形式多种多样,在各种裔业区、各种住宅区、各种专业市场‘以及大型购物中心等裔业房地产里面,随处可见商铺■…商业设施就是由大大小小的商铺组成。
尽管都是商铺‘但很显然,不同地方、不同类型的裔铺‘其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。
在此对裔铺进行必要分类:
1、按照开发形式进行分类
(1)、裔业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式,其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街裔铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展,其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的,大多数目前已经取得了成功,有些跟风项目的经营情况却并不好。
当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式‘商业街的命名只体现地点特征,这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是裔业街商铺‘裔业街商铺的经营情况完全依赖于整个裔业街的经营状况:
运营良好的商业街,其投资者大多数已经收益丰厚:
运营不好的商业街,自然令投资商、裔铺租户、裔铺经营者都面临损失。
(2)、市场类商铺
在这里,我们所说的“市场“是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇,有些是单层建筑,大多是多层建筑。
这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类裔铺在零售业中所占比重比较高,在全国各地都有大量从事某种裔品经营的专业批发和零售市场,比如,图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
(3)、社区裔铺
社区商铺指位于住宅社区内的裔用铺位,其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层裔业楼或建筑底层裔铺‘有些铺面可以直接对外开门营业'但多数属于铺位形式。
(4)、住宅底层商铺
住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层(可能包括地下1,2层及底上1,2层,或其中部分搂层)的裔用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式,很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价値,不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面,而且获得了更大的投资收益。
对于住宅底层商铺的投资者来讲,鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流,住宅底层未来的客户基础将相对可靠,换言之,投资者的投资风险相对较小。
(5)、百货裔场、购物中心商铺
百货商场、购物中心裔铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面裔铺的经营状况影响直接而深远。
目前,国内有很多这类正在运营的项且,这类项目多采取分隔出售,统一经营的方式。
(6)、商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼裔铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等卑•面用于商业用途的内部商业空间,不是指裙房。
这类商铺的规模相对较小,但商业价値很値得关注。
(7)、交通设施商铺
交通设施裔铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的裔铺,以及道路两侧各类中小型裔铺。
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。
该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解,便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2、按照投资价値分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式,其投资收益能力以及其投资价値对于商铺投资者来讲,无疑属于最关心的问题。
所投资的商铺如果投资价値不高,对于商铺投资者来讲,至少意味着短期的失败。
对于街区裔业的定价应该是同区域住宅的2倍到3倍,而对于核心裔圈的裔铺价格来说'其售价可以达到同区域住宅的4倍到10倍。
鉴于商铺投资价値的重要性'下面按照商铺的投资价値对商铺进行分类'便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向,以及投资目标。
(1)、嘟市型嚙铺
“都市型“商铺指位于城市商业中心地段的商铺。
鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价値'通常「都市型“商铺的客流量长期比较稳定,换言之,该类商铺的商业运营收益水平较高。
商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力:
“都市型”商铺的投资收益稳定,而且收益比较高。
“都市型“商铺的案例不胜枚举,从北京王府井大街、西单商业街'到上海南京路,其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。
“都市型“商铺多用作物品业态的经营,体验业态和服务业态站的比重相对比较少,这比较符合商业价値原则・在客流量很高的地区,单位面积商业价値很高,只有物品业态才能够实现这一且标。
(2)、“社区型“裔铺・
“社区型”商铺和我们上•部分谈到的"社区型“商铺属于同样的槪念。
商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程,从不成熟到成熟的过程。
实际上'一个社区成熟的过程就是价値提升的过程:
一个新的社区就仿佛证券市场的原始股,只要项目定位准确,发展环境良好,社区成熟所带来的商铺价値提升无庸质疑。
需要指出的是社区商铺价値增长的待点并不代表商铺的价格将永远增长。
也许有些投资者不能理解其中的原因'要说明的是社区商铺价値提升的同时'也存在裔铺价値提早被透支的情况:
有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段,通过对裔铺项目良好的包装,从而迖到提高市场预期的目的,最终裔铺銷售叠创新高,比如单位售价最初仅1.5万/平方米的裔铺‘最高可以卖到2.5万/平方米‘事实上,最高售价相当于该商铺5年以后,甚至10年以后的价値,如果商铺投资者在这种氛围下进行投资,其投资安全性降低‘其投资收益从裔铺增値加上商铺租金'极有可能缩减到只有商铺租金收入。
(3)、“便利型“商铺
“便利型“商铺指用于以食品、曰常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积裔铺。
之所以称其为“便利型“商铺是因为其所经营的裔品均属于”便利”类型,如写字楼里面的小超市,公寓社区里的小超市,住宅社区的干洗店等都属于该种类型。
“便利型“商铺鉴于其功能性特点和所处位置待点,其经营收益并不低'厲于商铺市场细分的类型。
目前在国内有很多从事“便利型“裔铺经营的零售商'美国的7・11就属于典型的便利店运营商,其市场规模极大。
“便利型“商铺,通常面积不是很大,从经营的角度也不需要很大,这无疑降低了对投资者资金势力的要求,另外'鉴于其适应性较强,所以出租、转让、转租都比较容易,这正体现出小型商铺的“小盘股“特点。
正所谓船的好掉头!
(4)、专业街市商铺____
专並街市商铺指经营棄类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。
该类商铺的价値和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
比如北京中关村海龙电了市场属于专业经营电脑藝机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场,经过长期成功经营,目前海龙电了市场每平米商铺的价値込8万人民币,其投资价値可见•斑。
(5)、其他裔铺
其他裔铺,指除过上述四大类裔铺以外的商铺,包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。
并不是说其投资价値低,只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发,主要采取出租经营的方式,散户可投资的空间相对较小,加上这类项且专业性较高,投资风险不易控制。
从投资收益的角度'如果该类裔铺的投资商、开发商、管理商足够专业,对项且定位、市场规模、市场策略的判断足够准确'那么该类裔铺的投资收益决不会低。
比如,北京国贸裔城一期、二期总计商业面积迖64000平方米'
从规模看'在北京激烈的商业竞争市场'显然会面临较大的竞争压力‘但在保持95%以上出租率的状况下,其单位面积粗金水平在北京商业设施中始终直列前茅。
从上述分析可以看出'商铺的价値随着所在地区商业环境的优化'其价値会得到极大地提升。
只是依赖于开发商、运营裔对项且准确的开发判断'另外也需要时间。
有眼光的裔铺投资者往往善于把握这种价値提升,赚取投资收益。
3、按昭商铺的位置形式分类
挨魚裔铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。
下面就其槪念及区别进行介绍。
铺面房'是指临街有门面'可开设商店的房屋'俗称店铺或街铺。
铺位'一般只是指大型综合百货百货裔场、大卖场、专业待色街、购物中心等整体裔用物业中的某-独立单元或某些独立的售货亭、角等,俗称店中店。
由于物业本身属性的不同,必然导致其差异性的存在。
(1)、唯一性塞豆
铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势,而铺位则是少则几十,多则几百个相连或相近的复制品'故缺乏唯一性优势。
对房地产来讲'地域上唯一性优势意味看其良好的投资价値。
(2)、商业业种业态局限性差异
铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处裔用物业大环境的制约。
如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。
而铺面房,除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外'其裔业业种及业态选择的灵活性就大得多。
(3)、营业时间差异
铺位的营业时间不能随心所欲。
如一个规定晩上九点打佯的百货百货商场'超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许,而铺面房就不会遇到这种情况,经营者晩上干到多晩,完全取决于自己的意愿。
(4)、行业规戈U调整风险差异
铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调養,故风险较大。
在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要,一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。
(5)、物业运行费用差异
对于藝个裔用物业的运行费用'如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。
因此,铺位的运行费用通常高于铺面房。
(6)、物业出租选择范围差异
相比之下,铺位出租选择租赁客户的范围较窄。
至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。
由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变,因此,其选择租赁客的范围就大得多。
(7)、投资风险差异
时至今日,所谓的商铺热,商铺的投资回报率高,说到底就是铺位的过热。
因为铺位的价格已经被炒上去了。
这一炒作过程让人看到了“钱“途,尝到了甜头。
如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。
其实,任何炒作的东西非但有•风险,而且很难持久。
炒得越高风险越大。
不少人,怀着'一铺养三代”的良好愿望投资铺位,但稍不留神难免也会误入”一铺套三代”的陷阱。
而铺面房,其价格升幅远不及铺位。
相比铺面房,可以说铺位的投资风险已经不小了。
(8)、炒作难易程度差异
铺面房与铺位的另-个差异就是炒作的难易程度。
铺位由于很容易被“复制“'故易炒作。
凡要炒作就要有一定
业态
基本特点
选址
裔圈与目标顾客
规模
商品(经营)结构
商品售卖方式
服务功能
管理信息系统
食杂店
位于居民
区内或传
统裔业区
辐射半径0。
3公里,目标客户以相对固定的居民为圭
营业面积一般在100平米以内
以香烟>饮料、酒.
栋闲食品为
主
柜台式和自选式相结合
营业时间12小时以上
初级或不设立
便利店
>
2
商业中心区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加'油站等公共活动区
裔圈范围小,顾客步行5分钟内圭廊‘目*示顾客主要为单身者、牟妊人'顾客多为有目的的购买
营业面积100平米左右,利用率咼
即时食品、日用小百货为主,有即时消费性、小容量、应急[釘■等特点、商品品种在3000种左右,售价高于市场平均水平
以开架官选为主,结算在收银处统_建行
间以即器设多务时时蹶仪助很服业小噬性辅併目目营16上时的施项项
程度较高
3、折扣
居民区、交通要道等
辐射半径2公里左右,
营业面积
300-500平米
商品平均价格低于市场
开架自选,统一结算
用工精简/为顾客提
i般
的量。
量过少无法炒'量过大则炒不高。
但炒到鸡犬升天吋,为吋已晩。
从此角度看,铺面房则不易被炒作。
有店铺商业业态分类和特点
店
租金相对便宜的地区
客商居顾为的标要内目主圈民
平均水平,自有品牌占有较大的比例
供有限的服务
、超市
4
市、区裔业审心、居住区
辐射半径2公里左右,目标顾客以居民为
主
营业面积在
6000平米以下
经营包装食品、生鲜食品和日用&.食品超市与综合超市商品结构不同
自选销售,出入口分设,在收银台统一结算
营业时间
12小时以
程度较高
5'大型超市
市、区裔业中心、城郊结合部、交遙要道及大型居住区
辐射半径2公里以上,目标应客以居民、流动顾客为主
实际营业面积
6000平米以上
大众化衣、食・日用品齐全/一次性购齐,注重自有品*卑开发
自选销售,出入口分设,在收银台统一结算
设不低于营业面积40%的停车场
程度较高
6'仓储式会员店
城乡结合部的交通要道
5,客零饮购动権灶顾小傻絹流柱射ML标中店、和密辐公目以售店买顾
营业面积6000平米以上
以大众化衣、食、日用品为主,自有品牌占相当部分,裔品在4000种左右,实行低价,批量销售
自选销售,出入口分设,在收银处统一结算
设相当于营业面积的停车场
高客员较顾会理度对行巒程并实制
7'百货店
眄”地
客吋味顾顾求品动主标追和流柏目以尙的备
营业面积在
6000-20000平米
综合性,门类齐全,以服饰、鞋类、箱包、化妆口口J冃牛坏宝饰品为圭
采取柜台销售和开架面售相结合方式
注重服务、设餐饮、娱乐等服务项目等设施
程度较高
「专业店
市、区级商业中心以及百货店、购物中心内
客的类流为顾目某的客标有购品顾目以选一商动主
根据商品特点而定
以销售某类
体现专业性八深度性・
品种丰富'
选择余地大
采取柜台销售或架面售方式
从业人员具有丰富专业的知
程度较高
「专卖店
市、区级裔业中心、专业街以及百货店、购物中心内
客档和尙人顾高者时轻标中费求年主目以消追的为
根据襦品待点而定
以销售菜一品牌系列商
售量少,质优,高毛利
采取柜台销售或开架面售方我惰店陈列、照明、包装、广告讲究
牌业备专提性品议具的□,八业重誉员富妙专务注芦人丰业供服
般
城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区
目标顾客以拥有自有房产的顾客为主
营业面积6000平米以上
裔品以改善、建筑家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日角杂品、技术及服务为主
采取开架白选芳式
提供一站式购足和—条龙服务,停车位300个以上
较高
11、购物中心
社区购物中心
市、区级商业中心
商圈半径
5-10公里
建筑面积为5万平米以内
20-40个租赁店,包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店
租独展活个店开营各赁立经动
停车位
300-500个
各个租赁店使用各自的信息系统
市区购物中心
级、D市书
备圈20
■sO
40-100个租赁店,包括百货店、大型综台超市、各种专业痞、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等
租独展活个店开营各赁立经动
00
5
位上
车以
停个
赁各息租用信个使的统各店自系
城郊购物中心
合通结交郊的道城部要
径公半-50圈30-商为里
200个租赁店以上,包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等
租独展活个店开营各赁立经动
位以
午个
00
停10上
赁各息租用信个使的统各店自系
12工厂直销中
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