房地产营销策划案整体思路.docx
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房地产营销策划案整体思路.docx
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房地产营销策划案整体思路
房地产营销筹谋案整体思路
第一章项目投资筹谋营销
项目投资筹谋营销是全案最为要害的环节,反应了生长商选择开发项目的历程,这个历程是考验和权衡生长商房地产运作能力的重要环节,这个历程操纵好了,就意味着项目乐成了一半,在这个历程中多下工夫,以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资筹谋营销可对项目进行订价模拟和投入产出阐发,并就规避开发风险进行计谋提示,还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边情况阐发
1、项目土地性质观察
.地理位置
.地质地貌状况
.土地面积及红线图
.土地筹划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边情况观察
.地块周边的修建物
.绿化景观
.自然景观
.历史人文景观
.情况污染状况
3、地块交通条件观察
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景筹划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政门路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施观察
.购物场合
.文化教诲
.医疗卫生
.金融办事
.邮政办事
.娱乐、餐饮、运动
.生活办事
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目倒霉的滋扰因素
.历史人文区位影响
二区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.海内生产总值:
第一财产数量
第二财产数量
第三财产数量
房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国度宏观金融政策:
钱币政策
利率
房地产按揭政策
.牢固资产投资总额:
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额:
居民消费代价指数
商品住宅代价指数
.中国都会房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场表面及政府相关的政策法例
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对种种住宅的开发和流通方面的政策法例
.政府关于商品住宅在金融、市政筹划等方面的政策法例
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政筹划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的分别及其差别
5、项目所在地商品住宅平均代价走势及市场代价发明
6、商品住宅客户组成及购置实态阐发
.种种档次商品住宅客户阐发
.商品住宅客户购置行为阐发
三土地SWOT(深条理)阐发
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的时机点
4、项目地块的威胁及困难点
四项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘根本资料
.项目户型结构详析
.项目筹划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
.市场定位:
区域定位
主力客户群定位
.功效定位
.修建气势派头定位
五项目代价阐发
1、商品住宅项目代价阐发的根本要领和看法
.商品住宅代价阐发法(类比可实现代价阐发法):
选择可类比项目
确定该类楼盘代价实现的各要素及其代价实现中的权重
阐发可类比项目代价实现的各要素之特征
比拟并量化本项目同种种比项目诸代价实现要素的比拟值
凭据代价要素比拟值判断本项目可实现的均价
.类比可实现代价决定因素:
类比土地代价
A市政交通及直入交通的便利性的差别
B项目周边情况的差别:
自然和绿化景观的差别
教诲和人文景观的差别
种种污染水平的差别
社区素质的差别
C周边市政配套便利性的差别
项目可提升代价判断
A修建气势派头和立面的设计、材质
B单体户型设计
C修建空间结构和环艺设计
D小区配套和物业治理
E形象包装和营销筹谋
F生长商品牌和实力
代价实现的经济因素
A经济因素
B政策因素
2、项目可实现代价阐发
.类比楼盘阐发与评价
.项目代价类比阐发:
代价提升和实现要素比拟阐发
项目类比代价盘算
六项目订价模拟
1、均价简直定
.住宅项目均价确定的主要要领:
类比代价算术平均法
有效需求本钱加价法
A阐发有效市场代价范畴
B确保公道利润率,追加有效需求代价
运用以上两种要领综合阐发确定均价
2、项目中具体单元的订价模拟
.商品住宅订价法:
差别性代价系数订价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数)
.种种差别性代价系数简直定:
确定底子均价
确定系数
确定幅度
.具体单元订价模拟
七项目投入产出阐发
1、项目经济技能指标模拟
.项目总体经济技能指标
.首期经济技能指标
2、项目首期本钱模拟
.本钱模拟表及其说明
3、项目收益部门模拟
.销售收入模拟:
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及说明:
模拟说明
利润模拟表
.敏感性阐发:
可酿本钱变更时对利润的影响
销售代价变更时对利润的影响
八投资风险阐发及其规避方法提示
1、项目风险性评价
.代价提升及其实现的风险性:
项目的筹划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比代价
项目形象包装和营销推广是否乐成
2、资金运作风险性
.淘汰资金占用比例,加快资金周转速度,低落财政本钱
.对销售节奏和开发节奏进行良好的掌握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际海内宏观经过形势的变革
.国度地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建立
九开发节奏发起
1、影响项目开发节奏的根本因素
.政策法例因素
.地块状况因素
.生长商操纵水平因素
.资金投放量及资金接纳要求
.销售计谋、销售政策及代价控制因素
.市场供求因素
.上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
.项目开发步调
.项目投入产出评估
.结论
第二章项目筹划设计筹谋营销
通过完整科学的投资筹谋营销阐发,生长商有了明确的市场定位,从而进入了产物设计阶段。
房地产经过多年的生长后,市场需求产生了根天性的变革,消费者对房地产的修建筹划和单体设计要求越来越高,他们追求又实用又悦目的商品房,这就要求生长商将"以人为本"的筹划思想和提高人居情况质量作为目标去实现消费者的需求。
项目筹划设计筹谋营销是基于市场需求而专业设计的事情流程。
项目筹划设计筹谋营销是以项目的市场定位为底子,以满足目标市场的需求为出发点,对项目地块进行总体筹划结构,确定修建气势派头和色彩筹划,紧紧围绕目标客户选定主力户型,引导室内装修气势派头,并对项目的环艺设计进行充实提示。
一总体筹划
1、项目地块概述
.项目所属区域现状
.项目临界四周状况
.项目地貌状况
2、项目地块情况阐发
.生长商的开端筹划和设想
.影响项目总体筹划的不可变的经济技能因素
.土地SWOT阐发在总体筹划上的利用和规避
.项目市场定位下的主要经济指标参数
3、修建空间结构
.项目总体平面筹划及其说明
.项目功效分区示意及其说明
4、门路系统结构
.地块周边交通情况示意:
地块周边根本路网
项目所属区域门路建立及未来生长状况
.项目门路设置及其说明:
项目主要收支口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场部署
5、绿化系统结构
.地块周边景观情况示意:
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地区市政筹划结构及未来生长偏向
.项目环艺筹划及说明:
项目绿化景观系统阐发
项目主要大众场合的环艺设计
6、公建与配套系统
.项目所在地周边市政配套设施观察
.项目配套功效配置及部署
.大众修建外立面设计提示:
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业治理公司、办公室等修建外立面设计提示
其他公建(如巴士站、围墙)外立面设计提示
.大众修建平面设计提示:
大众修建气势派头设计的特别提示
项目大众修建外部情况看法设计
7、分期开发
.分期开发思路
.首期开发思路
8、分组团开发强度
二修建气势派头定位
1、项目总体修建气势派头及色彩筹划
.项目总体修建气势派头的构思
.修建色彩筹划
2、修建单体外立面设计提示
.商品住宅房外立面设计提示:
多层、小高层、高层外立面设计提示
差别户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
.商业物业修建气势派头设计提示
三主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比力
2、项目业态阐发及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、跃复式户型设计提示
.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业群楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示
四室内空间结构装修看法提示
1、室内空间结构提示
2、大众空间主题选择
3、庭院景观提示
五情况筹划及艺术气势派头提示
1、项目周边情况观察和阐发
2、项目总体情况筹划及艺术气势派头构思
.地块已有的自然情况利用
.项目人文情况的营造
3、项目各组团情况看法设计
.组团内绿化及园艺设计
.组团内共享空间设计
.组团内雕塑小品设计提示
.组团内椅凳造型设计提示
.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4、项目大众修建外部情况看法设计
.项目主入口情况看法设计
.项目营销中心外部情况看法设计
.项目会所外部情况看法设计
.项目营销示范中心沿途可营造情况看法设计
.针对本项目的其他大众情况看法设计
六大众家具看法设计提示
1、项目周边同类楼盘大众家具部署
.营销中心大堂
.治理办公室
2、本项目大众家具看法设计提示
七大众装饰质料选择指导
1、项目周边同类楼盘大众装饰质料比力
2、本项目大众装饰质料选择指导及装修气势派头构思
3、项目营销示范单元装修看法设计
.客厅装修看法设计
.厨房装修看法设计
.主人房装修看法设计
.儿童房装修看法设计
.客房装修看法设计
.室内其他(如阳台、玄关、门窗)装修提示
4、项目营销中心装修气势派头提示
5、住宅装修尺度提示
.多层、小高层、高层装修尺度提示
.跃层、复式、跃复式装修尺度提示
.别墅装修尺度提示
八灯光设计及配景音乐指导
1、项目灯光设计
.项目大众修建外立面灯光设计
.项目大众绿化绿地灯光设计
.项目门路系统灯光设计
.项目室内灯光灯饰设计
2、配景音乐指导
.广场音乐部署
.项目室内配景音乐部署
九小区未来生活方法的指导
1、项目修建筹划组团评价
2、营造和引导未来生活方法
.住户特征描述
.社区文化筹划与设计
第三章项目质量工期筹谋营销
房地产市场营销,它贯串于商品的开发建立、销售、办事的全历程。
质量工期是重要的流程之一,因衡宇质量、工期延误等原因,而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有产生。
它严重影响生长商及项目的信誉度、美誉度。
因此项目质量工期筹谋营销是生长商必须树立的看法。
一修建质料选用提示
1、区域市场竞争性楼盘修建质料选用类比
2、新型修建装饰质料提示
3、修建质料选用提示
二施工工艺流程指导
1、工程施工范例手册
2、施工工艺特殊流程提示
三质量控制
1、项目工程招标投标内容提示
2、文明施工质量治理内容提示
四工期控制
1、项目开发进度提示
2、施工组织与治理
天宏商务中心(筹谋提案)
一、项目配景
本项目位于株洲市都会焦点位置,虽是多年烂尾楼,但其地段商业代价不可小觑。
虽然项目的修建结构构无法再进行改进,但其初的筹划较现今还较为实用,立柱之间3.6米间距恰好适宜支解组合。
二、项目定位
凭据与开发商的相同,我们认为本案定位为24小时办公空间将吸引众多中小投资者与创业型企业存眷。
项目周边配套完善,交通便利是株洲市办公首选区域之一。
三、项目案名
1、主选:
天宏商务中心
2、备选:
第一大道、天宏中心、天宏广场;
3、主打告白语:
CBD焦点,24小时商务空间,成绩卓越。
四、SWOT阐发
优势(S)
1、地处CBD商业圈,芦淞商圈焦点位置,交通发达,商业分为浓厚。
2、小户型,总价低,客户置业门槛不高。
劣势(W)
1、烂尾楼的形象,购房者容易产生抗性。
因为购房者注重使用年限,从而直接影响项目销售。
2、建立南路是一条交通要道,是连接株洲各个区域的纽带,项目南北都比力嘈杂。
项目有一个主要入口,连接金都市场的一个偏向为饭店一条街,周边情况较差。
3、缺少高配比停车场等其他相关配套设施,直接造成项目硬伤。
4、距芦淞商圈有一定距离,相对而言作为芦淞商圈写字楼配套有一定难度。
时机(O)
1、项目周围无新开工楼盘竞争,同时本年度株洲市写字楼项目入市量很少,市场竞争不猛烈,有助于项目销售。
2、属于CBD焦点地段,交通发达、升值潜力巨大。
3、目前小户型项目入市较多,但其投资回报率与抗风险能力很差,而本案作为小户型写字楼推向市场有效瓦解小户型项目投资客。
4、芦淞商圈打扮配套经营户逐步进驻写字楼,为本案的入市奠基部门客源底子。
威胁(T)
1、今年房地产调控力度加大,“国六条”出台打击投资信心。
2、银行按揭首付门槛提高,非自住房5年内转让全额收取营业税,限制短线投资客进入。
3、当地房地产投资逐步趋于理性。
五、项目定位
项目1F-4F为商业部门,面积300㎡-500㎡各独立式门面,5F-16F全部筹划为中小户型精装高等写字楼,面积40㎡-120㎡。
1、筹划发起:
1F:
群楼部门分别为整体商铺对外招租,塔楼部门作为高等电梯大堂,部门作为写字楼配套门面。
2F-4F:
临街群楼部门分别为两个独立门面,后侧群楼分别为两个独立门面,整体出售,各门面要求单独楼梯进出。
5F-16F:
临街群楼西侧筹划为7个开间7.2米×8.3米左右大户型写字楼,东侧按原酒店筹划开间3.6米×6.7米,过道侧全玻璃隔绝。
2、写字楼装修发起:
写字楼均配备精装修洗手间;
电信、宽带入户,预留室外空调机位;
地面瓷砖,墙面仿瓷,每10㎡预留电源及电话宽带接口;
3、配套设施发起:
豪华电梯大堂,大众区域保安监控系统,自备发电系统。
4、物业治理发起:
聘请芦淞市场群有经验的写字楼治理公司或专业写字楼治理公司,赐与投资者强大的品牌保障和信心保障,有效提高产物附加值。
六、项目发起
项目1F-4F为商业部门,面积300㎡-500㎡各独立式门面,5F-16F全部筹划为中小户型精装高等写字楼,面积40㎡-120㎡。
1、筹划发起:
1F:
群楼部门分别为整体商铺对外招租,塔楼部门作为高等电梯大堂,部门作为写字楼配套门面。
2F-4F:
临街群楼部门分别为两个独立门面,后侧群楼分别为两个独立门面,整体出售,各门面要求单独楼梯进出。
5F-16F:
临街群楼西侧筹划为7个开间7.2米×8.3米左右大户型写字楼,东侧按原酒店筹划开间3.6米×6.7米,过道侧全玻璃隔绝。
2、写字楼装修发起:
写字楼均配备精装修洗手间;
电信、宽带入户,预留室外空调机位;
地面瓷砖,墙面仿瓷,每10㎡预留电源及电话宽带接口;
3、配套设施发起:
豪华电梯大堂,大众区域保安监控系统,自备发电系统。
4、物业治理发起:
聘请芦淞市场群有经验的写字楼治理公司或专业写字楼治理公司,赐与投资者强大的品牌保障和信心保障,有效提高产物附加值
七、代价定位
商业部门:
2F均价7500元/㎡,3F均价5500元/㎡,4F均价:
4080元/㎡。
写字楼部门:
条理 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
主楼 2550 2550 2600 2600 2650 2650 2580 2620 2660 2700 2780
附楼 2450 2450 2550 2550 2600 2600
八、营销思路:
1、营销周期初定为6个月:
预热期2个月,开盘期2个月,强销期1个月,尾盘期1个月。
2、预热期:
进行VIP卡购置和排号,VIP卡接纳开发商渠道刊行30张,市场渠道刊行30张,每卡5000元,凭据购置卡号排序选房,每卡购房可优惠5000元。
开发商发卡渠道须控制好,应仅限银行事情人员、业务相关单元、房产系统、公事员五个渠道推出。
售楼部限量发卡充实变更炒房者的积极性,特别是芦淞商圈的炒房者积极性,制造开盘火爆抢购局面,从而动员下一步销售,完成写字楼30%销售率。
通过我司多年积聚的商业地产投资客户完成商铺10%销售率。
3、开盘期:
开盘期15日内购置即享受8%一次性返祖3年政策,开盘期30日内购置享受8%一次性返租2年政策,冲抵房款或首付款,有效低落置业门槛。
完成写字楼80%销售率。
通过项目的火爆开盘与完备的筹划理念晚场商铺销售50%
4、强销期:
推出老业主带新业主政策,同时再度挖掘市场客户,完成写字楼95%销售率。
深度挖掘租赁市场,带租约发售完成商铺销售80%。
5、尾盘期:
推出保存精品写字楼与商铺,再度引起市场存眷,完成写字楼100%销售率,商铺90%销售率。
九、推广思路:
推广中实施项目的差别化营销(体现产物从差别化以及营销下差别化);同时注重项目的公关炒作和项目形象的提升;着重于项目推广的系统型和节奏性(主题保持一致性);
天宏商务中心
CBD焦点,24小时商务空间,成绩卓越。
1、预热期:
深度挖掘天宏商务中心(CBD焦点,24小时商务空间,成绩卓越)的项目定位,同时强化修建品质及修建质量,取消购房者疑虑;
2、开盘期:
全力推广销售政策与投资回报收益率,例:
年增值8%,十年后总收益
15.3万+15.3万×8%×10年+(1200-813)×84月-4.2万=26.59万
3、强销期:
小范畴流传热销信息,推出业主的置业看法,形成市场共鸣。
4、尾盘期:
推出精品房源,明示已进驻公司及商家,再度展现项目奇特魅力促进成交。
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