三亚房地产市场分析.docx
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三亚房地产市场分析.docx
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三亚房地产市场分析
图表目录1
1•城市房地产市场宏观背景分析与评价2
1」宏观经济运行状况2
1.2城市规划与建设4
1-3宏观政策7
2.城市房地产市场发展状况分析与评价9
2」土地市场9
2.2房地产整体市场10
2.3商业营业用房市场18
2.4酒店市场19
3.城市房地产行业发展与市场竞争分析20
3」房地产行业发展现状及趋势20
3.2城市房地产市场竞争格局分析20
3.3典型企业及典型项目收益和风险分析21
图表目录
农2-1:
三亚市住宅市场需求■预测18错误!
未定义书签。
图卜1:
2000-2004年三亚经济及房地产发展情况2
图1・2:
20062004年三亚三次产业发展情况3
圏2-1:
2000-2004年三亚房地产投资情况10
图2-2:
2001-2004年三亚房地产施工悄况11
图2-3:
2000-2004年三亚商品房销售情况11
图2-4:
2000-2004年三亚房地产供需情况12
图2-5:
2000-2004年三亚商品房销售价格13
图2-6:
2001-2004年三亚房地产需求悄况14
*2-1:
三亚市住宅市场需求■预测17
1.城市房地产市场宏观背景分析与评价
1.1宏观经济运行状况
■城市概况及特征
三亚,是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽;是我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸;是建设中的国际热带海滨风最旅游新城。
三亚的城市定位为“一市两都三中心”。
“一市”是国际性热带滨海风景旅游城市。
“两都”是健康之都、休闲之都。
“三中心”是会展中心、购物中心、时尚中心。
“一市两都三中心”的定位,目的是把三亚打造成一流的专业性的旅游城市,而不是各行业均衡发展的综合性城市。
■宏观经济运行情况
自1998年以来,三亚GDP连续七年递增%以上,高于全国、海南省平均增长水平。
2004年全市生产总值(GDP)亿元,环比增长%。
全市人均GDP收入元,合美元,同比增长%。
经济发展呈加速增长态势。
■国内生产总值(亿元)■固定资产投资总额(亿元)
房地产投资额(亿元)
数据来源:
三亚市统计年鉴
2004年全市完成固定资产投入亿元,同比增长%;其中房地产开发投资亿元,增长%。
房地产开发投资的增长水平大大小于固定资产投资的发展水平。
■产业结构情况
2004年三亚第一产业增加值亿元,增长%;第二产业增加值亿元,增长%;第三产业增加值亿元,增长%。
三次产业对国民经济增长的贡献率分别为:
第一产业贡献率%,第二产业贡献率%,第三产业贡献率%。
图1・2:
2000-2004年三亚三次产业发展情况
2003
H第三产业■第二产业第一产业
数据来源:
三亚市统计年鉴
旅游业是三亚的支柱产业,全年旅游总收入亿元,比上年增长%。
全年旅游外汇收入万美元,比上年减少%。
高科技农业、生态农业、旅游观光和花卉等逐步兴起和发展,全市农村经济得到全面发展。
■人民生活水平
近年来,三亚城镇在岗职工工资水平和农民收入水平有所提高。
由于国家政策性调资,在岗职工工资水平尤其是行政事业单位职工的工资水平得到提高。
年末全市城乡居民储蓄存款余额亿元,比年初增长%。
全市在岗职工年平均工资元,比上年增长%;农民人均纯收入元,比上年增长%。
随着三亚居民收入的持续增长和社会消费环境的逐步改善,居民消费预期增强,旅游消费增大,消费市场活跃。
全年全社会消费品零售总额亿元,比上年増长%,考虑价格因素,实际增长%。
■贸易与投资
2004年全年三亚对外贸易进出口总值4750万美元,比上年增长%,其中,出口总值
3300万美元,增长%;进口总值1450万美元,增长%。
2004年三亚实际利用外商直接投资总额亿美元,完成年计划的%。
1.2城市规划与建设
■城市规划
根据修编的三亚市总体规划,三亚市总体布局结构为带状城镇群布局;市区总体布局为“两轴五个功能区”。
两轴:
滨海轴一三亚湾的滨海地区。
这一地区由3个部分组成:
三亚河口旅游码头、中部的城市滨海中心区和海坡度假中心。
这是展现滨海旅游城市风貌的重点地区。
中心轴…从滨海中心区沿月川路向北延伸形成城市行政办公居住区。
月川路、迎宾路是中心轴骨架,两旁将建设全市重要旅游服务设施、金融、商业、文化娱乐和居住区。
五个功能区:
荔枝沟区--以一类工业为主的工业区和配套的生活区建设为主。
田独、红沙区一环绕榆林湾建设的滨海居住区、旅游度假区,并成为三亚东部进入市区的交通枢纽。
羊栏区-航空港、羊栏民俗和海坡度假村。
鹿回头、大东海--滨海旅游度假区。
河东、河西一三亚城市中心城区。
以全市性行政办公、金融、商业、重要的旅游服务和文化体育娱乐设施为主。
■旅游规划
三亚围绕旅游业为核心,定位于“一市两都三中心”。
三亚的主题旅游区域框架基本构建,旅游饭店超前发展。
目前,三亚市初步构建覆盖南山、大小洞天、天涯海角等以文化
旅游为主题特色的西部旅游观光区;覆盖亚龙湾、螟支洲岛、南田溫泉以度假旅游为主题特色的东部旅游度假区;覆盖鹿回头、大东海、三亚湾、西岛在内的以大众休闲游憩购物为主题特色的中部城市旅游区。
同时,预计两年内三亚五星级酒店达到】5家以上。
同时三亚积极组织各类活动,努力做到季季有引起国内关注、年年有吸引全球目光的活动。
目前,亚洲职业高尔夫三亚公开赛、天涯海角国际婚庆节、南山长寿文化节、新丝路中国模特大赛、国际铁人三项赛等传统活动已经形成品牌;而且,成功举办了第53届世界小姐总决赛,第54届世界小姐总决赛今年继续在三亚举办。
2005年7月三亚公开招标制定《三亚市旅游发展总体规划》,上海奇创旅游规划设计机构在5家入围单位中竞标胜出,其'热带中国,大美三亚'的国际形象定位将指导三亚未来发展方向。
■交通规划
为了满足旅游公共汽车对道路交通设施和最观的特殊要求,采用先进的技术装备和管理手段,逐步实现交通管理现代化。
保留远期发展市内轻轨或其他快速公交系统的可能性。
初步选线其走向为天涯海角(起始站)——羊栏(利用旧铁路路基)——月川(沿二环线、地下或高架)一一田独一一亚龙湾(终点)。
远期规划轻轨线路长约37公里,设站点8个,站场2处。
每站服务半径500-800米,服务面积为10-15平方公里。
规划为初步选线,用以控制沿线土地的使用。
具体选线经专项研究确定后,再做调整。
■城市建设
三亚是新兴城市,基础设施较弱,城市功能配套不齐全,特别是医疗、文化、教育等设备相对滞后,城市综合环境与北京、上海、深圳、广州、杭州、音岛、大连等发达城市相比,存在一定程度的距离。
近年来,三亚市政基础设施和环境建设得到加强,人居环境进一步改善。
自2002年以来,三亚共投入资金亿元,完成了三亚大剧院、图书馆、美丽之冠的建设;完成了解放路改造、“两河三岸”景观改造和潮见桥拆除重建工程;三亚大桥、临春桥、新风桥等被改造装饰一新;城乡电网改造、三亚国际客运港码头等市政基础设施项目;西岛供水管网的铺设、抿支洲岛供水项目一期工程、崖城水厂已基本完工。
投入资金亿元,完成了解放路、凤凰路等绿化改建项目及“三边林”建设项目32个,建设三亚湾滨海景观带、白鸳公园、鹿回头广场等公共绿地项目8个。
■交通建设
三亚市是海南岛东线高速公路、西线高速公路、中线高速公路(还没通车)和海榆东线、海榆中线及海榆西线公路以及三亚至八所铁路的终点站。
三亚凤凰国际机场位于三亚市西部的羊栏鎮凤凰村,机场占地7200亩,飞行区按4E级机场规划建设,可起降波音747、空中客车等大型客机。
机场东距离三亚市中心14公里,西距天涯海角风景区5公里,南临碧波浩瀚的三亚湾,北霏绿意浓浓的凤凰山,环境优雅清新,具有热带海滨机场的得天独厚的自然最观。
三亚港是国家批准对外开放的一类口岸,能接纳30多个国家和地区的客货轮入港。
三亚市汽车总站设在解放二路,在这里可以乘坐三亚发往全省各地的长途公共汽车。
三亚到海口的专线快车20分钟发车一次。
还有发往广东、广西、湖南、江西等省份的长途客车。
3年来,三亚市先后投入亿元新建和改造道路15条。
特别是高标准、高质量新建了公里的三亚湾路和公里的迎宾路两条最观路,使城市道路形成“三纵五横”的城市道路骨架和结构合理的道路网络。
城市道路等级日益提高,道路功能日趋配套,城市道路总长公里,面积万平方米,人均道路面积平方米。
■直点项目:
海棠湾
海棠湾指陵水黎族自治县英州镇与三亚市海棠湾镇之间的一段海湾,临近亚龙湾。
在区划上,海棠湾镇和南田农场统称海棠湾地区,土地面积约平方公里,人口约万。
按照规划,海棠湾的未来规划是“具有国际一流水准、以度假休闲产业为主导的三亚新城区。
区域内应当是以度假休闲功能为主,设直有国际一流水准的各类度假休闲设施,如度假酒店、度假村、度假居住物业、游艇港等;应当配責一个依托区域旅游产业、相对独立、以商业娱乐服务为主的旅游服务小城;应当建设成为具有国际一流水准、主要面向海外市场的高端旅游区域,是三亚现有城市功能的一个组成部分。
”
2005年10月对海棠湾志在必得的三巨头李嘉诚、李泽楷父子的电讯盈科——和黄地产、中国保利集团、上海联合体,同时与三亚市正式签署海棠湾合作开发意向,意向投资额达亿元,其中李嘉诚、李泽楷父子拟投亿元,另外两家分别投资亿元。
1.3宏观政策
■主要政策及其对房地产市场产生的影响
>土地政策
2001年5月三亚颁布实施了《三亚市国有土地使用权招标拍卖暂行规定》,规定经营性用地必须以招标拍卖方式出让。
2003年对《暂行规定》进行了修改、补充和完善,并加大实施力度。
一是增加挂牌出让土地的方式,详细规定土地出让的程序,使“招拍挂”制度更具可操作性;二是强化监察部门对国有土地使用权“招拍挂”出让的监督,整个出让过程接受监察部门的监督,确保国有土地使用权“招拍挂”工作规范有序地开展;三是土地管理部门事先公布政府供地计划,公开土地供应信息,便于投资者测算土地开发成本;四是对一些面积较大,位責显要的地块,提高竞买保证金的额度,抬高参加竞买的门槛,避免买家联手操作,有利于土地由具有相应实力的开发商取得,土地开发得到保证。
2002年1】月三亚发布实施了《三亚市土地储备办法》,建立和实施土地储备制度,并成立了市土地储备委员会和市土地储备整理中心,涉及用地供应等土地管理的重大事项,由市土地储备委员会集体决策后方可实施。
同时,加快完善政府土地储备库的建立,充实政府土地储备,将近几年来收回的尚未供应的500多公顷土地全部纳入政府土地储备库,并与国家开发银行达成了贷款亿元实施土地储备项目的协议。
三亚市通过适度从紧的土地供应政策,加强对划拨土地的管理。
三亚市于2002年】1月8日出台了《关于进一步加强建设用地管理的决定》,其中规定:
禁止划拨土地自发交易,未经市土地储备委员会批准,不得擅自将划拨土地对外招商或进行转让。
市区范围内因企业改制等原因确需盘活的划拨土地,交由市政府收购和储备。
停止审批国家机关、企事业单位利用原有划拨土地集资建房。
>金融政策
2003年6月5日,央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》正式拉开了规范房地产信贷业务管理的序幕。
2004年10月中国人民银行出台的《关于调整金融机构存贷款利率的通知》,以及2005年3月16日中国人民银行出台下发的《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金利率的通知》,一方面对整个房地产市场的需求进行调控,另一方面有利于央行对商业银行加强风险管理,完善住房贷款的定价机制。
>商品房交易管理政策
早在]997年年初,三亚市人民政府根据《三亚市关于盘活房地产存量若干规定》,专门出台了《三亚市投资和购房入户政策实施办法》,其中对购房、投资等做了入户规定,其中规定:
凡在三亚市市区一次付清房款购买房地产开发企业新建住宅商品房的,可照顾购房者及其亲友在市区入户,每购买建筑面积30平方米的住宅商品房,可获得一个长期居住证指标。
采用分期付款或银行按揭方式付款的购房者,需付清房价后才能亭受“购房入户”待遇。
海南省政府办公厅在2005年6月23日下发的《关于处査积压房地产有关问题的补充通知》指出,在海南买20-25平方米商品住房就可入户的政策不再执行。
>房价政策
2005年3月和4月相继出台了《关于确实稳定住房价格的通知》和《做好稳定住房价格工作的意见》,这两个政策的主要目的都是为了加强对房地产市场的引导和调控,切实稳定住房价格。
2.城市房地产市场发展状况分析与评价
2.1土地市场
■土地市场概述
三亚对土地市场的管理主要包含以下几个方面:
切实保护耕地;依法处萱闲責建设用地;严格控制建设用地供应总量,实施土地的集中统一管理,统一供应;全面推行国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。
■土地供应状况
>土地利用现状
2001年,全市农业用地面积万公顷,建设用地面积万公顷,未利用地面积万公顷,分别占全市土地总面积的%、%和%。
2003年,结合开展治理整顿土地市场秩序专项活动,不断加强依法处萱闲責建设用地工作的力度,共清理出闲萱建设用地公顷,其中收回公顷,限期开发公顷。
截止2003年底,全市历年累计收回闲直建设用地公顷,基本上解决了三亚的“烂尾楼”的现象。
>土地出让情况
2002、2003年分别供应土地公顷和公顷。
2003年是三亚土地供应量比较少的一年,但土地出让货币收益仍达到亿元,是2002年的倍。
自2002年7月】日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》施行以来,至2004年底,三亚共出让土地19宗,面积103.30公顷,其中按规定应“招拍挂”的15宗33.30公顷用地全部以“招拍挂”方式出让。
■土地成交情况
2000年,三亚土地拍卖市场并不景气,拍卖会上经常出现流拍现象。
2001年,土地拍卖市场出现了转机,三亚市出台了《三亚市国有土地使用权招标拍卖暂行规定》,其中规定:
经营性用地出让必须采取公开拍卖制度。
根据此文件,三亚当年共以“扌召拍挂”方式出让土地17宗。
2001年6月,三亚招标拍卖了亚龙湾一块亩的土地,成交额为万元,亩单价达到万元。
此后,三亚的土地拍卖市场逐渐向好,2003年以后,土地拍卖价格屡被刷新。
以海坡的地块为例,2003年2月,三亚挂牌出让一块海坡用地,面积亩,成交价为35万元/亩。
2003年7月,同样在海坡,另一块地的拍卖价迅速涨至每亩64万元,成交金额9700万元。
这是实施“招拍挂”制度前协议出让同类地块价格的2倍。
2004年位于三亚市三亚湾海坡的一块临海一线地,以每亩127万元高价售出。
该地共亩,容积率为,拍卖价为亿余元。
无论是土地单价,还是总成交额,这次拍卖都创下了三亚市有史以来单宗土地拍卖的最高记录。
未来几年,三亚市将继续按照“土地供应略少于市场需求”的原则进行供地。
政府储备用地会进行整合包装,在进行规划和市政配套建设后再有计划的投放市场,以提高土地的价值。
商品房售价的提高,导致地价的升高。
2.2房地产整体市场
■供应分析
2004年全年三亚房屋施工面积万平方米,其中住宅万平方米;房屋竣工面积万平方米,其中住宅万平方米。
图2-1:
2000-2004年三亚房地产投资情况
数据来源:
三亚市统计年鉴
2001年三亚房地产开发投资额开始恢复性增长,增长率高达%,三亚房地产开发进入另一个投资高潮。
2002-2004年三亚的房地产开发投资额逐年增长,年平均增长率为%。
在商品房施工面积方面,2000年起三亚的商品房施工面积开始逐年上升,其中2003年和2004年增长速度尤其快,2003年增长率为%,2004年略有下降为%。
其中住宅施工面积的增长速度略高于商品房的施工面积,住宅施工面积占商品房施工面积的比例徘徊在%%之间。
图22200卜2004年三亚房地产施工情况
数据来源:
三亚市统计年鉴
■需求分析图2-3:
2000-2004年三亚商品房销售情况
数据来源:
三亚市统计年鉴
2000年至2004年,三亚市商品房销售金额逐年上升,各年分别为万元、万元、万元、万元、万元,年平均增长率为%。
在商品房销售面积方面,2002年销售面积为万平方米,2003年为万平方米,2004年为万平方米,2003年销售面积的增长率为%,2004年的增长率为%。
三亚商品房的销售面积远小于销售金额的增长速度,表明近年来三亚商品房的价格出现了较大幅度的上升。
据统计,三亚市2005年前9个月共批准商品房预售万平方米。
其中:
商品住房万平方米(6145套),商业用房万平方米;登记销售面积万平方米,其中商品住房万平方米(5626套),商业用房万平方米;其中9月份登记销售商品住房万平方米(369套)。
■供求分析
从商品房的开发投资额与销售金额对比来看?
2000-2004年三亚商品房的开发投资额远小于其销售金额,这一方面反映出三亚房地产市场的火热程度,另一方面也反映出三亚房地产价格的快速增长,另外这也反映出三亚房地产市产的投入产出情况,房地产投资收入远远大于投资,投资收益率较高。
图2-4:
2000-2004年三亚房地产供需情况
投入产出比
数据来源:
三亚市统计年鉴
从竣工面积与销售面积的对比来看,2003年以来,商品房销售一直火愎,竣工面积与销售面积几近相等。
2003年至2004年,商品房竣工面积分别为万rtf和万rtf,销售面积分别为万叶和万m2(7868套),销售率高达%以上。
从2003年〜2005年3月三亚开发总面积为211.03万平方米,销售面积万平方米,销售面积占开发面积的%;认购面积万平方米,占开发面积的%,销售面积和认购面积占总开发面积的%。
供给的结构主要分为海景房及非海景房,海景房面积为万平方米,占总量的%,已销售%。
非海景房万平方米,占总量的%,已销售%。
2000年至2004年,三亚市商品房累计竣工面积万nf,销售面积万冊,竣工面积仅大
于销售面积万而。
■价格分析
近几年三亚市商品房平均销售价格不断走高,2005年首季三亚平均销售价格达到5100元5,分别比2004年、2003年、2002年、2001年和2000年的商品房年均销售价格增加了890元、1500元、2800元、3700元和4100元,增长%、%、%、%、和%。
图2-5:
2000-2004年三亚商品房销售价格
5000祁平方米
4000-
3000-
2000-
1000-
数据来源:
三亚市统计年鉴
自2004年10月开始,由于需求强劲,各房地产公司调整自己的商品房售价,到2005年6月底,市区二环路商品房每平米平均售价3300元;沿海一线商品房每平米平均售价7500元。
图2-6:
2001-2004年三亚房地产需求情况
0.8
—
0.6
0.4
/\
0.2
>
0
1111
2001200220032004
—人均GDP增长率一销售价格増长率
数据来源:
三亚市统计年鉴
从三亚人均GDP增长速度与房价增长速度的对比图中我们可以看到,近几年来,三亚房价的增长速度已经大大脱离了三亚经济的发展和人民的收入水平<>2001-2004年三亚人均GDP增长速度为%,而2001-2004年三亚年房价平均增长速度为%。
但是由于三亚房地产的购买能力主要来源于三亚本地以外,因此用三亚人均GDP的增长情况不能反映出三亚房地产市场的直实情况。
2004年在宏观调控的影响下,三亚的房价增长速度开始下降,但是仍然达到%,三亚
房地产价格的快速增长部分透支了未来三亚楼市的升值的潜力。
据三亚市房地产业协会的统计,今年前9个月,商品住房平均销售价每平方米4953元,比去年同期增长了%。
9月份的平均售价为每平方米4715元,同比增长了%,三亚房价开始逐步调整。
■购房客户分析
据三亚房管部门对2004年1-10月份在三亚签订购房合同的3542名购房者进行调查,其中省外2903人,占购房总数的%,省内639人(其中多数是已入海南户籍的外省人),占购房总数的%。
在这3542位购房登记备案人中,仅上海、浙江、广东就有1250人,占%。
对近年在三亚购房人员进行调查,%以上喜欢购买三亚海边的房子。
黑龙江有369人在三亚购房,占总备案数的%。
对岛外300名购房者抽样调查,家庭年收入超过50万的达到%左右,在2004年1一10月购房者中,仅北京、上海、浙江、江苏、广东等发达城市和地区
就有1508人,占总数的%。
另外,2004年1—】0月,境外有】25人在三亚购房,占总购房数的%,其中美国有56人,占境外购房人数的%。
在三亚的岛外购房者中有完全自住、度假、投资度假混合等三类,其中以居住为目的的购房者占了%左右。
三亚市房地产交易管理所的资料显示,2005年前8个月,三亚市共卖出4829套房。
购房者来自】7个国家,内地除云南和西藏之外的所有省、市、区。
购房客当中,外国人占%,海南本省占%,内地和港台人占%。
■三亚房地产市场区域划分
根据三亚的总体规划和受规划的辐射区域,以及三亚发展趋势,三亚城市区域定位将三亚房地产市场划分为:
阳光海岸规划区域。
该区域南起三亚河口,沿滨海向北延伸至金鸡岭路,东至解放路。
规划范围内以旅游娱乐为主,配套有餐饮、休闲商业、文化等各种旅游消费功能为一体的综合旅游不夜城。
三亚弯滨海旅游开发区。
该区域东起金鸡岭路,沿滨海向西延伸至天涯海角,受三亚湾新城辐射范围影响,该区北边范围扩大至凤凰路。
三亚湾新城将建成一个以娱乐业、综合商业、旅游贸易、体育运动、会议展览、康复疗养等功能。
开发周期为8年。
月川新城开发区。
该规划区域以迎宾为轴线,向两翼延伸,南起解放路,西至回新路,北至億州村,东至三亚河支流。
根据规划定位,月川新城将加强城市行政、文化中心的地位,增加文化性、公益性大型公共建设项目用地,保护自然生态环境,将水系绿地与休闲商业结合起来,形成月川新城重要的城市最观中心。
三亚河两河区域。
该区域范围东起凤凰路,南三亚河口,西至解放路,北至三亚河支流。
根据三亚河的规划定位,这两条河流将是世界一流的城市型红树林生态河。
同时要具有旅游景观功能,发挥三亚河的旅游资源优势,把游客从景区引入市区,提升三亚旅游业。
大东海片区。
该区域以榆亚路为轴线向东延伸,包括鹿回头景区。
■三亚房地产市场发展历程
1988年建省后,三亚以独特地理环境和丰厚的热带海岸风光资源跃升为中国最南端的城市经济圈,海南房地产开发从此拉开序幕,三亚湾也开始了她的第一轮圈地运动。
随着城市经济的急剧扩张,九十年代初房地产市场髓形起步,三亚房地产市场经历了一度的繁荣局面。
泡沫过后,三亚总计120宗停缓建工程项目,报建总面积达用,主要集中地就在三亚湾畔,海南房地产陷入了一个尴尬的境地。
新世纪初,随着三亚国际旅游地位的突显,和社会文明的不断进步,以及人们消费观念的改变,已经有越来越多的人选择来三亚旅游度假,三亚也开始有大批的星级酒店陆续驻扎进来。
同时,三亚市以其独具魅力的热带风光、四季如春的气候条件、充满活力的城市前景,和怡人的生活环境,吸引了大批来自内地的“候鸟”前来购房責业、休闲度假。
■二手房市场
2005年1至9月三亚二手市场总成交面积万平方米,与上年相比减少%,平均销售价格为每平方米1600元,与上年同期相比减少%。
小结:
目前,三亚商品房总体价格与上海、北京、广州等发达城市相比,价格水平仍然较低。
但是由于其增长速度过快,建设规模增长速度也很快,另外在宏
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