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重庆高层住宅特征解析.docx
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重庆高层住宅特征解析
重庆高层住宅特征分析
二季度的重庆楼市因5月新政实施而有点自乱阵脚,出现了6月商业项目放量突增的现象,许多项目期望在政府尚未明确打压商业地产的情况下,利用商业部份来保证资金回笼,但实际情况却并不乐观;
以上情形导致三季度的楼市显得特别谨慎,从这个季度正式入市的楼盘特征看出:
成熟的区域楼盘所占比例较大,如:
江北区、渝中区、沙坪坝区。
目前这几个区域的各种配套设施以及市政建设等方面,相比其他主城区而言都更加完善,其抗风险的能力似乎更强一些。
然而,当我们在本季度末总结楼市的情况时却发现,无论是消费市场还是投资市场都已基本恢复新政实施前的情况,种种迹象表明:
重庆楼市全面回暖,买卖双方都已逐渐适应宏观调控所带来的影响,开发商和消费者逐步走出观望期。
消费市场:
新建商品房和二手房的市场都有较大回升,来自统计局的数据显示,9月份的商品房成交面积达到92万平米,比8月份上涨30%;
特别是2005秋季房交会的交易结果更是显现出令人鼓舞的状况:
实际成交金额为29.38亿元,成交面积为93.87万平米,不但比春交会有较大增长,与周边的几大省会城市相比,重庆秋交会的成交金额也是远远超过成都、昆明、西安。
投资市场:
开发商对未来的楼市也显现出乐观的心态,从统计局近日公布的数据来看:
三季度,重庆市房地产开发完成投资307.32亿元,比去年同期增长29.3%,比去年同期增长43.1%,增幅比二季度高出4.7个百分点。
同时我们也看到:
搁置多时的瑞安化龙桥项目正式启动;大的集团开发商项目开始做前期准备;茶园新区和重庆大学城圈地忙等
但“回暖“并不意味着楼市又将回到2003年末至2004年初时的“美好情况”,当时的恐慌性置业,使得所有楼盘都是皇帝的女儿不愁嫁。
如今,新政的实施,带给我们更多的是思考:
如何提升产品品质、如何满足消费者需求、如何找准自己的目标市场。
目前重庆商品房供应主流为高层住宅,而三季度及房交会入市的高层住宅,无论从内部的规划、建筑形态、户型设计,还是外在的形象,都比以往有了很大飞跃,以下我们分别从各主要楼盘的定位、规划以及户型设计等方面,来分析这些楼盘呈现的主要特点。
受地价影响,目前推出的楼盘容积率多在3以上,有些甚至达到5,而容积率作为社区规划中的一个重要指标和参数,其高低直接影响物业的居住舒适度,并在一定程度上决定了项目所包含的物业形态。
位于五里店的阳光100城市广场容积率为4.5,物业形态包含包括SOHO、商业、公寓和酒店;位于大渡口核心商圈的天泰金地广场容积率为5.79,则含有:
高尚住宅,小户型公寓,还有一个综合性的购物中心,其主力店为正大集团的易初莲花;香港城为5.41,形态包括:
大型商业、酒店、商务公寓和住宅以及一个轻规枢纽站;相应地,这些产品的建筑形态都为小高层及高层,香港城和阳光100城市广场的部分建筑还做成了超高层,分别为48F和38F。
以居住功能为主的小区型物业,在其产品的建筑形态上仍倾向于复合型,即包含小高层、高层及多层。
建筑单体既有点式,又有板式,这种特征主要是为了照顾更广层面的购房者,比较适合目前重庆这种尚未成熟的市场,特别是对于规模较大的楼盘更是如此,其抗风险能力更强,典型的如复地·上城,包括高层爱加丽都。
有些规模小一些的楼盘,如:
春风•城市心筑由于条件所限无法做成板式,而做成了条式,在视觉上仍然给购房者以板式的印象。
产品的多样化是众多楼盘共同的特点,可以是多种物业形态,如:
包含类似小户型公寓的非主流住宅产品,甚至是写字楼、酒店等一些非住宅产品;也可以是在建筑形态上多做变化,如:
低层、多层、小高层及高层的有机结合,又或者在小高层及高层再分为板式、点式、条式等等。
总之,各楼盘都尽量不采用单一产品,以减少市场风险。
“院馆生活”成为新宠,这种理念主要源自中国传统人居方式--四合院。
传统的“院落”是一种低层建筑围合所产生的形态,追求“同一个院落里不同户型、景观状态”的房子。
“院落”包含以下几个特点:
空间层次丰富、户型多样化、有最大化的自然环境共享;在情感上追求融洽的邻里关系、和谐交流,同时也保持一定的安全性。
“院馆”的概念最早被万科提及,从其万科•第五园开始,“院馆生活”逐渐被消费者熟知。
重庆的院馆则有:
金科•廊桥水岸的“长江岸上的院馆”,朵力欣元的“复兴传统小街院落生活 回归中国人文生活意境”,包括此前推出的融科蔚城的“街区生活”以及天江鼎城都是这种生活方式的延伸。
与万科相比,重庆“院馆”显得更有地域特色,如何在以高层建筑为主的住区内实现“院馆”,是我们都非常关注的问题。
总体来看,各楼盘的体现方式虽有不同的侧重,但主要可分为三大类:
在整体规划上体现
这类楼盘主要有:
万科•第五园、融科•蔚城和天江•鼎城
在户型上体现
主要为中信•红树湾、金科廊桥水岸、春风•城市心筑
在建筑单体上体现
代表楼盘为:
金城地豪、雪梨澳乡、曼哈顿自由派、雕塑家园
从规划上表现“院馆”,这种方式的核心是既强调住区的私密性也注重邻里之间的沟通。
万科•第五园通过街坊--街巷--大院小院--内院的空间过渡,强调私密性和领域感的同时也强调邻里之间充分的交流场所。
在其即将推出的新盘:
融科•蔚城也是在规划上体现街区生活,其一期产品主要为多层,就是延续了“院馆”的传统内涵。
天江•鼎城在建筑规划上是通过中心商业街区的串连,通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等要素安排,营造出“大社区-小住区”的两级布置的五大组团聚落空间。
在户型上体现“院馆”,这种方式主要是实现了室内和室外的很好结合,实现室外空间室内化。
中信•红树湾在户型上的体现:
为厅室之间提供一个宽大的休闲场所,花园搬到客厅中,餐厅置在花园中,身处房间中,却在充分体会与大自然全接触的舒爽。
实现住在高处,却依然可以尽情享受亲手缔造,亲身享受私家花园的生活方式,
金科•廊桥水岸与中信•红树湾有相似之处,都是在户型上着重体现,这与金科集团历来重视户型创新的精神是吻合的。
比起红树湾,廊桥水岸的“院馆”更为彻底,除了有一个室内的约18~20平方米的开敞空间外,还进行了多方面创新设计。
如大窗户采用端头柱设计,改变过去窗户不能大面积开窗的缺憾;一整面墙成为一道“窗户”。
这样通风更多、采光面更大。
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