常见的价款调整如何在合同中约定.docx
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常见的价款调整如何在合同中约定
常见的价款调整如何在合同中约定
合同是结算的重要依据,任何变更、洽商,一旦认定,下面就要确定值多少钱了,这时,计算的依据是什么,应该如何计算,就变得非常关键。
目前的现状是针对价款调整部分,业主在合同中都规定的很少,或者不详细,最终的结果都需要通过结算时施工方和业主进行反复讨价还价、协商才能解决。
工程已经完事,此时再决定如何计算,往往就要看双方造价人员的水平了,谁的水平高,谁就更有利。
因此,对于常见的价款调整在合同中提前给予详细约定,将更有利于业主的造价控制。
那么,如何在合同中进行约定呢?
下面就给大家提供一些实际案例,供大家参考。
一、 价差约定方式
方式1:
a) 本工程综合单价固定不变,不会因人工费、物价、费率、汇率或其他因素的变动而进行调整。
只有当钢材、商砼的价格波动幅度超过5%时,正在施工部分工程实际数量补材料差价;
b) 价格波动浮动=(施工期信息价-投标期信息价)/投标期信息价*100%;
c) 差价=施工期信息价-投标期信息价(1+价格波动幅度%);
d) 差价部分只能取税金,费率为3.41%。
约定价差处理办法时,要注意如下几点:
1. 调整范围:
是全部材料还是主要材料,或者主要材料和其他材料区别对待;
2. 调整的界限:
• 如主要材料3%,其他材料5%才能调整;
• 是补超出部分的价差还是补全部的价差,如投标价为1000,实际价为1100,价差按(1100-1000)还是按(1100-1030)。
3. 市场价确定依据:
• 采用当地信息价还是实际材料购买发票;
• 分期单独计算还是取平均值。
4. 相关影响:
补差部分只计算税金,或者还要计算管理费、规费等。
5. 是否多退少补:
高则补,低则扣。
注:
暂估材料的价差结算办法类似。
二、 工程量变化的相关约定
08规范中给出了工程量变化时调整综合单价的原则,如合同没有约定,则按一下原则调整:
a) 当工程量的变化幅度在10%以内时,其综合单价不做调整,执行原有综合单价;
b) 当工程量的变化幅度在10%以外,且影响分部分项工程费超过0.1%时,由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费,经发包人确认后调整。
但这个规定不够明确,下面给大家提供一个案例:
约定工程量变化时如何调整综合单价,要注意如下几点:
1. 调整的界限:
如工程量变化在10%且影响分部分项工程费超过0.1%时才能调整综合单价;
2. 明确工程量:
如增加的工程量或减少后剩余的工程量,对于增加的概念一定要明确,如招标工程量为1000,实际工程量为1200,则是1200-1000,还是1200-1100;
3. 综合单价的确定:
如必须套用政府定额、价格采用信息价、管理费、利润费率给予明确约定,是否考虑让利幅度等。
三、 措施项目的调整
对于特定的措施项目,可以给予特定的结算办法,如模板:
措施项目调整办法约定时应注意:
1. 调整的范围:
哪些措施可以调整,哪些不调整;
2. 根据不同措施项目的性质,分别约定
• 如模板根据砼量的变化比例调整;
• 脚手架按实际建筑面积计算;
• 组织措施正常情况不调整,但实体造价超出一定幅度时允许调整。
3. 考虑让利的因素
只要我们多总结,找到更好的结算办法,并在合同中给予约定,那么就可以为业主的造价控制打下了很好的基础,有利于结算的进行,同时减少不必要的扯皮。
清单计价下业主如何制订合理的合同以规避风险
建设施工合同是业主和中标人为完成法定的建筑安装工程,明确相互权利、义务关系的法律依据,是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的主要依据。
研究基于工程量清单的施工合同风险分析及对策,有利于配合工程量清单计价模式的推广和实施,使之满足新形势下建筑市场的需要,更好的规范建设各方行为。
对于完善项目管理、加强工程的风险管理有重要的作用。
在此浅析一下清单计价下业主方如何制订合理的合同以规避风险。
一、合同的选择
(一)建设工程施工合同类型的选择
不同的计价模式应采用不同类型的合同,这将有利于合同管理、造价的控制和风险的合理分摊。
根据合同计价方式的不同,建设工程施工合同可以分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同三种类型。
1.总价合同
总价合同是指在合同中确定一个完成项目的总价,承包单位据此完成项目全部内容的合同。
这种合同类型能够使建设单位在评标时易于确定报价最低的承包商、易于进行支付计算。
但这类合同仅适用于工程量不太大且能精确计算、工期较短、技术不太复杂、风险不大的项目。
要求有详细而全面的设计图纸和各项说明,使承包单位能准确计算工程量。
在实施过程中,合同管理的工作量较小,结算工作也十分简单,且便于进行投资控制。
2.单价合同
单价合同是承包单位在投标时,按招标文件就分部分项工程所列出的工程量表确定各分部分项工程费用的合同。
这类合同的适用范围比较宽,其风险可以合理分摊,并且能鼓励承包人通过提高工效等手段从成本节约中提高利润。
这类合同能够成立的关键在于双方对单价和工程量的计算方法的确认。
注意的问题则是双方对实际工程量计量的确认。
在实施过程中,便于处理工程变更及施工索赔,且合同的公正性及可操作性相对较好。
3.成本加酬金合同
成本加酬金合同,是由业主向承包单位支付工程项目的实际成本,并按事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。
在这类合同中,业主需承担项目实际发生的一切费用,因此也就承担了项目的全部风险。
而承包单位由于无风险,其报酬往往也较低。
适用于研究开发性质的工程项目,抢险、救灾工程,一般建设工程很少采用。
工程量清单是一份与技术规范相对应的文件,详细说明了合同中需要或可能发生的工程细目及相应的工程量。
在工程结算时,结算单价按照合同约定价格执行,而工程量则依照实际完成的工程量结算。
单价合同与清单做法正好吻合。
因此,工程量清单计价模式决定了建筑施工合同宜采用单价合同。
《建设工程工程量清单计价规范》GB50500—2008第4.4.3条规定:
实行工程量清单计价的工程,宜采用单价合同。
当然,清单计价模式下并不排斥总价合同。
工程量清单计价模式下,固定总价合同有其优点,如业主的风险较小,主要承担不可抗力的风险和合同规定的其他风险。
但又有一些不尽如人意的方面,如果合同对一些相关内容没有约定或约定不明确的话,就会在结算中产生很多的问题。
等到结算的时候再进行谈判的话,很难达成一致意见。
总之,在选择合同类型时,一般情况下是发包人占有主动权。
但发包人不能单独考虑己方的利益,应当综合考虑项目的各种因素、考虑承包人的承受能力,确定双方都能认可的合同类型。
所以,建议业主在规模不大(总价200万元以内)、工序相对成熟、工期较短(半年以内)、施工图纸完备的工程施工项目中选用总价合同,其他情况下尽量优先采用单价合同,由合同双方合理分担风险。
(二)建设工程施工合同文本的选择
鉴于施工合同的内容复杂、涉及面宽,为了避免施工合同的编制者遗漏某些方面的重要条款,或条款约定的责任权利不够公平合理,国家有关部门先后颁布了一些施工合同示范文本,作为规范性、指导性的合同文件,在全国或行业范围内推荐使用。
目前,在工程建设中运用比较多的施工合同文本主要有:
《建设工程施工合同示范文本》和《标准施工招标文件》的合同条款。
《标准施工招标文件》的合同条款与《建设工程施工合同示范文本》相比,在条款设置以及条款内容上都更为合理详细。
特别针对我国建筑行业在材料和工程设备、施工设备、临时设施、交通运输、测量放线、施工安全、治安保卫和环境保护方面管理水平不足,提出极为详细的合同管理内容,促进发承包双方对于这些工作的重视。
在质量控制以及验收保修这两块我国建筑行业最为重视的环节,也编制了详细的条款,通过合同来规范发承包双方的行为。
总之,《标准施工招标文件》通用合同条款与《建设工程施工合同范本》相比,在合同词语定义、合同履行方式、变更及价格调整方面与工程量清单计价规范更契合,内涵更加广泛,也更与国际接轨,所以,建议业主在选择合同文本的时候,不要因循守旧,固守经验丰富却不够完善的老一套文本,而要与时俱进改变单纯凭经验管理,依靠行政协调的习惯,大胆尝试更加完善的《标准施工招标文件》的合同条款,降低工程风险。
二、合同的签订
签订合同的作用大概有两个:
1、明确双方的权利和义务,便于双方协调配合;2、为日后解决争议提供依据,防范可能存在的风险。
相比较而言,后一个作用更为重要,因为前一个作用完全能够通过非合同的形式来替代,所以说合同的主要作用是防范风险。
下面就《标准施工招标文件》的合同主要条款签订中业主的风险规避进行探讨,以便于合同缔约过程中做到对合同风险内容明确,合理有效地规避合同风险,实现合同风险范围内利益的最大化。
(1)重视项目前期勘察、设计工作,保证项目基准资料的真实、准确、完整;保证施工图设计完善;认真组织图纸会审、设计交底,以减少施工阶段不必要的变更;
工程建设项目有其固定性、一次性和单件性、明确的目标性、可分解性。
因此工程建设项目大多是依附于土地的,如建筑、市政道路、管道、桥梁等,对地下资料的勘探至关重要,勘探基础资料的准确,直接影响到设计计算数据,影响选址、选型、地基处理等,进而影响工程造价。
《标准施工招标文件》8.3款“基准资料错误的责任”规定:
“因发包人应对其提供的测量基准点、基准线和水准点及其书面资料的真实性、准确性和完整性负责。
发包人提供上述基准资料错误导致承包人测量放线工作的返工或造成工程损失的,发包人应当承担由此增加的费用和(或)工期延误,并向承包人支付合理利润。
”这就要求发包人在项目前期重视工程地质勘探和设计工作,并与设计和勘探单位就应承担的责任界定清晰,将基准资料真实、准确、完整的责任转移到设计和勘探单位。
勘察阶段主要依据设计要求提出勘察任务书,一般业主保留对承包方(勘察单位)提出索赔的要求。
在施工过程中对勘察资料的准确性进行验证后,再决定是否进行索赔。
设计变更引起费用增加,是承包方提出索赔的重要理由,而引起设计变更是由多方面原因造成的,有发包方主动提出,承包方合理化建议,实际情况变化,设计缺陷等因素,其中设计缺陷是指因设计单位本身原因造成设计不合理,需修改,造成工程造价增加。
对此,采取在合同中约定部分设计费用需待工程竣工后全额支付;由审图公司对施工图进行审核,如审核后降低费用超过一定比例,则对设计单位进行索赔(经济惩罚),对审图单位进行奖励;由于设计缺陷等引起的设计变更造成造价变动的,费用超过一定比例,则对设计单位进行索赔。
(2)重视明确监理单位的责任义务,避免产生争议、纠纷的现象;
《标准施工招标文件》中对监理人的定义为“在专用合同条款中指明的,受发包人委托对合同履行实施管理的法人或其他组织”,这就表明监理人除了传统意义上的监理单位外,还可能包括发包人委托管理的其他中介机构,如造价咨询公司等。
这一转变直接导致合同履行方式发生了根本性的变化,合同履行主体为受发包人委托的监理人和承包人,监理人由《建设工程施工范本》中的第三方转变为合同主体,监理人应认真运用好通用合同条款第3.5条“商定或确定”条款,以公正的立场,促进双方在合同范围内通过协商,友好地解决合同争议。
监理人只对发包人承担监理责任,承包人不能因监理人的工作不到位而要求免除或减轻自己在合同中应负的责任。
这就使得发包人的工作重心转移到监理人上来,通过签订合同约束监理人的行为,明确各自的责任和义务,而不是传统的共同监督承包人。
比如索赔的前提是事件造成承包人施工成本额外支出或总工期延误,因此,发包人应责成监理人认真审核承包人提交的索赔材料及证明文件,反驳其不合理要求,如上面所述改变施工顺序而并没有影响关键工作,且延误并没有超过时差限制,则不存在工期索赔的问题。
《标准施工招标文件》合同主体为监理人,因此发包人在委托监理合同中明确双方权利与义务,确定因监理人原因造成索赔成立时对监理人的责任惩罚措施。
再如对因监理人工作疏忽原因造成的价格调整所产生的费用,应明确监理人的责任及处罚措施。
(3)重视市场物价波动对项目投资产生的影响,在专用合同条款中明确价格调整的范围和方式的确定;
建设工程的特殊性决定了建设工程施工合同的特殊性,其履行过程漫长而复杂,在建设工程施工合同履行过程中,由于物价波动引起合同价款的变动是很普遍的,这就要求我们需要制定合理的合同条款来尽可能的降低风险对价格调整的影响。
《标准施工招标文件》通用合同条款更注重与工程量清单计价模式配套,更注重动态的合同价款计价,将工程项目的风险合理地在发包人与承包人之间分摊,更加科学合理,也与国际惯例更加接轨。
因此,发包人必须密切关注市场价格及法律法规的变化,并在以下方面采取针对性措施:
A、市场价格发生变化超过一定幅度时,工程价款应按合同约定调整。
如合同没有约定或约定不明确的,应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构的规定调整。
包括:
1)采用价格指数调整价格差额。
本调价方法的核心是根据工程施工所需全部人工、材料和机械台时等因子的估计耗用量,在招投标时事先约定各可调因子的变值权重和不调因子的定值权重,以公平分担价格风险的原则,计算出支付项目的价格波动价差。
2)采用造价信息调整价格差额。
采用工程造价管理机构发布的造价信息调整价差,这些造价信息应仅限于国家或省、自治区、直辖市物价波动信息,不宜包括其他如法律因素和政策性调整因素(这些因素应直接反应在物价波动上);由于现阶段价格来源渠道不一,且有一定差异,需在专用合同条款中明确所采取的价格来源。
同时,在专用合同条款中明确调整价格差额的材料、机械台班的范围,对于合同条款规定范围以外的其他因素的物价波动,均不另行调价,避免以后施工阶段发生争议。
B、发包人应责成监理人加强对承包人的监督和审核,对因承包人原因造成的工期延误等产生的价格调整不予考虑。
(4)重视索赔、变更条款的约定,通过合同条款明确发承包双方的责任与义务。
A、 树立正确的合同索赔理念
索赔是合同公平原则的具体体现,索赔是合同双方的权利,具有促进合同双方认真守约的积极意义。
与《建设工程施工合同范本》相比,《标准施工招标文件》的通用合同条款明确了索赔期限,23.1款中,“承包人未在前述28天内发出索赔意向通知书的,丧失要求追加付款和(或)延长工期的权利”以及23.3款中对承包人提出索赔的期限做了详细的规定,对于发包人来说,这是有利的方面,避免出现工程项目结束后,仍与承包人发生工程索赔的现象。
同时,发包人应注意,索赔是双向的,如果因为承包人原因对项目产生损失或工期延误,发包人有权利对承包人提出索赔,要求承包人承担因此产生的损失或延长的缺陷责任期,并注意发包人的索赔延长的缺陷责任期应在缺陷责任期届满前发出。
B、 对变更部分的约定
变更部分虽然是以后发生的工作,但双方应前瞻性地对工程变更进行约定,专用合同条款中还可针对不同工程项目的不同计量和支付方法,进行数量指标、具体工艺、工序等形象目标变更的约定。
对于工程中频繁发生变更的项目,约定一个包干系数和费用调整的界限,约定如果工程变更引起费用在约定的费用调整界限内时,属于工程包干范围不进行调整,当超出约定界限时只对超出部分进行调整。
此外,鉴于工程建设项目施工较为复杂、合同履行周期较长等特点,合同双方应在合同订立时客观地评估合同风险。
发包人应按照《标准施工招标文件》通用合同条款20款保险的约定敦促承包人以发包人和承包人的名义向双方同意的保险人投保建筑工程一切险、安装工程一切险及第三方责任险,以实现工程项目的风险转移。
同时,需要注意的是不可抗力灾害属于非合同双方责任的意外风险,但作为本合同的项目业主,理应承担工程的主要损失。
合同管理的风险分析与防范
随着我国市场经济体制改革的逐步深入,尤其是加入WTO后建筑市场全面与国际接轨,国家在全国范围内开展的大规模建筑市场秩序整顿,都说明了国家对整顿建筑市场不规范行为的决心。
但由于目前建筑市场“僧多粥少”,竞争激烈,导致了买方市场的严重倾斜,同时由于合同法律环境不好,合同法律体系还不完善,建筑施工企业的法律意识淡薄,造成建筑市场有法不依、执法不严的问题时有发生,业主常常用苛刻的合同条款把风险转移给承包商,造成风险承担上的严重不平衡。
面对当前的实际情况,施工单位只有重视合同,重视合同管理才能有效的降低工程风险,增加企业利润。
现就施工企业合同管理中的风险分析与防范谈谈自己粗浅认识。
一、合同风险的常见形式
建筑工程承包合同的风险主要分为两类,一是合同本身所带来的风险,二是合同条款中存在的“陷阱”。
1、 采用固定价格合同带来的风险
采用固定价格合同,双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法,在约定风险范围内合同价款不再调整。
这种合同形式,给建筑施工企业所带来的风险最大。
在现代工程中,特别在合资项目中,业主喜欢采用固定总价合同,因为采用这种合同形式的工程竣工结算方式较为简单,比较省事,合同的执行过程中,双方就价格的争议较少,承包商的索赔机会也较少,承包商承担的风险较大。
首先是价格风险,包括报价计算错误、漏报项目。
其次是工作量风险,包括工作量计算的错误等。
如果业主用初步设计文件招标,让承包商计算工作量报价,或尽管施工图设计已经完成,但做标期太短,承包商无法详细核算,通常只有按经验或统计资料估算工作量。
这时承包商处于两难的境地,工作量算高了,报价没有竞争力,不易中标,算低了,自己要承担风险和亏损。
2、 工程款支付条款中的风险
工程款的支付按时间划分大致可分为四个阶段,即预付款、工程进度款、最终付款和退还保修金。
当前拖欠工程款已成为困扰施工企业的严重问题,垫资、带资施工的现象仍然十分普遍,这些都给施工企业的正常发展带来困难,同时也是造成“烂尾楼”现象的成因之一,也是施工单位拖欠农民工工资的主要原因。
许多工程合同对这部分条款不甚明确,尤其是对工程款支付违约索赔条款约定不完整、不严密,不公平,给施工企业造成经济纠纷和经济损失。
3、 合同文件前后不一致所带来的风险
关于工程洽商、变更等方面的书面协议和文件在合同文件中具有最高效力,且签署在后的协议和文件效力高于签署在先的。
如果工程管理人员在整个合同执行过程中,签署文件时出现了与早期文件不一致而且不利于自己这一方的内容,就会带来额外的损失。
4、 工程变更风险
由于工程项目的复杂性和工程项目施工的长期性,合同执行过程中经常涉及工程变更问题。
如果承包商在施工中提出了关于设计更改、材料设备换用的合理化建议,经业主工程师同意,可以变更。
但如未经工程师同意,擅自变更,即使是合理的,承包商也要对此赔偿损失,并且不顺延工期。
在变更程序上的疏忽,容易导致业主的反索赔。
二、风险防范
在合同管理中进行风险分析的目的是研究如何降低风险程度或规避风险,减少风险损失。
在预测到主要风险因素后,应根据不同风险因素提出相应的风险规避和防范对策。
1、 做好调研工作,完善专用条款
建筑施工企业在投标之前应就该工程项目所存在的风险因素进行调研分析,在收到工程招标文件后要认真研究招标文件的内容,及时发现潜在的风险因素,在招标答疑时予以解决,即我们所说的标前评审,避免盲目投标,给中标后的合同谈判制造障碍。
工程中标后在合同谈判时,要根据招标文件和投标书的内容用专用条款来明确风险范围。
范围越明确越详尽,施工企业在合同执行过程中所承担的意外风险就越小。
2、 避免合同中的矛盾或二义性解释
由于工程合同条款多,其中的矛盾和二义性常常是难免的。
尤其是在国际工程中,由于不同语言的翻译和不同国家的工程惯例,常常会对同一条款产生不同的理解。
按照一般原则,承包商对合同的理解负责,即由于自己理解错误造成报价、施工方案错误,由承包商负责。
因此,承包商应对合同中意义不清、标准不明确或前后矛盾之处向业主提出征询意见。
如业主未积极答复,承包商可按对其有利的解释理解合同。
3、 采用合同担保避免欠款风险
在目前竞争激烈的建筑市场,许多开发商要求承包商垫资建设或不支付预付款或采取其他变相垫资的形式,这样就加大了施工企业的风险。
为确保所垫付资金能够收回,承包商应积极要求业主提供担保。
担保应采用书面形式,在合同中设立保证条款或抵押条款,明确担保期限、范围等,设立抵押的还应办理抵押登记。
要求业主提供的保证担保主要是支付保证,支付保证是指业主通过保证人为其提供担保,保证工程款如期支付给承包商,如业主未按合同支付工程款,保证人应向承包商履行支付责任因此,承包商在签订合同之前应就担保人的资格和信誉认真进行调查。
实行合同担保,可有效防止欠款现象的发生。
因此,承包商在签订合同之前应就担保人的资格和信誉认真进行调查。
实行合同担保,可有效防止欠款现象的发生。
4、 施工过程中全方位的合同管理
实施规范化、制度化、标准化的合同管理必须以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。
施工企业应制定一整套合同管理的有关工作制度和规定,对合同管理的组织、合同管理的程序以及合同的起草、谈判、审查、签订、履行、检查、清理等每一个工作环节均做出明确规定。
在施工合同签订前承包商应对合同文件是否齐全,内容是否全面和条款是否完整,定义是否清楚、准确,合同内容是否公平、合理,风险是否合理分担等进行全面审查。
检查合同结构和内容的完整性,用标准的合同文本和结构对照该合同文本,即可发现它缺少或遗漏哪些必需的条款。
分析评价每一合同条款执行的法律后果,其中隐含哪些风险,为合同谈判和签订提供决策依据。
通过审查发现和修订合同内容含糊、概念不清或自己未能完全理解的条款,合同之间矛盾或不一致的条款,隐含较大风险的条款,过于苛刻、单方面约束性的条款等。
事前分析可能存在的不确定事件和风险,有针对性的采取保护措施。
在合同签订后,合同管理部门要对合同执行部门及人员进行合同交底,使全体项目管理人员和施工组织人员都应对合同有一个全面、完整的认识和理解,在施工过程中利用好对自己有利的条款,规避对自己不利的条款。
在合同履行过程中,严格按照合同施工,定期检查合同执行的情况,避免发生合同条款相违背的行为,这也是承包商降低合同风险的一种有效措施。
三、索赔管理
在充满风险的建筑市场中,索赔是建筑施工企业保护自身利益的一种方式。
索赔不仅仅是要求赔偿,它是一
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