滨才星城项目后期产品及二期产品价格建议.docx
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滨才星城项目后期产品及二期产品价格建议
滨才星城项目总体定位报告
一、宏观市场
(一)、2010年政策环境
1、2010年重要政策解读
(1)概述:
经济手段和行政措施并用,综合调控力度空前
为遏制房价过快上涨,2010年中央出台了一系列房地产调控政策,经济手段和行政手段并用,从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控:
其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策,如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率,停止对家庭第三套住房的贷款等;行政措施方面,在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款,以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。
各项政策的持续出台和逐步落实,对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响,综合调控力度空前。
回顾2010年房地产政策的变化,可大体分为三个阶段,各阶段的代表性政策及市场变化如下:
1-4月,第一轮调控。
2010年1月10日,国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”),增加保障房和普通商品房有效供给,抑制投资投机性购房需求,由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。
但随后几个月的市场并未降温,2-4月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上,70个大中城市房价环比涨幅持续上升,北京等热点城市“地王”频出。
这直接导致了4月17日“国十条”的出台。
4月-9月,第二轮调控。
2010年4月17日,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号,“国十条”),随后的几个月,信贷、土地、税收等政策密集出台。
房地产市场也在5-8月显著降温,其中5月和6月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%,7月和8月扩大至15.4%和10.1%;70个大中城市房屋销售价格指数4月环比涨幅达1.4%,但5月即下降到0.2%,6月更是下降0.1%,7-8月持平。
9月市场回暖带来第三轮调控。
9月全国及重点城市显著升温,当月全国商品房销售面积同比增长16.6%,中国房地产指数系统数据也显示,9月100个城市住宅价格环比上涨0.7%,十大城市上涨0.8%。
房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底密集出台了相关政策,包括更严格的信贷政策,将首套房的首付比例统一提高至30%,全国性限制第三套房按揭贷款等,统称为“9·29新政”。
(2)调控方向一:
抑制投资投机需求
为抑制投资投机需求,遏制房价过快上涨,中央及地方政府主要实施了以下政策措施:
一是差别化信贷政策。
4月17日,“国十条”出台,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
为抑制9月房地产价格出现的上行倾向,9月29日央行、银监会联合发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,要求对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上,各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款。
4月“国十条”和“9.29新政”实施的差别化信贷政策,对贷款购房进行了严格规定,其严厉程度空前,力度史无前例,严厉打击了投资投机需求。
二是限购政策。
为落实4月“国十条”及“9.29新政”精神,北京于4月30日出台了“国十条实施细则”,规定北京家庭只能新购一套商品住房。
截至11月底,先后有16个城市出台限购令,其中深圳、南京最为严厉,限制购买第三套房(其中非本地居民已有一套即不能再购买);上海、大连等城市比较严厉,限定新购买一套房;天津、苏州等城市严厉程度一般,规定限购一套新房。
从时间来看,仅有福州、厦门两地明确提出政策仅执行到2010年底,其他城市未明确。
除部分城市出台限购令外,国家外汇管理局、住建部还出台相关政策,对外资机构和个人购买国内房产进行了限制。
三是上调住房公积金贷款利率,对使用公积金贷款购买多套住房进行限制。
2010年10月20日,住建部发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》,指出五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点,开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
11月2日,住建部、财政部、央行、银监会联合发布了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》,对住房公积金的使用、贷款首付款比例及利率做了严格的规定,并要求停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
目前,公积金贷款除首套90平米以下住房的首付比例不得低于20%以外,其他政策与商业按揭贷款政策保持一致,进一步表明了中央政府加大信贷政策(金融杠杆)力度来强化房地产调控的意愿。
(3)调控方向二:
增加住房特别是保障房供应
1998年住房制度改革的目标之一就是建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,对不同收人家庭实行不同的住房供应政策,通过调整住房投资结构,重点发展经济适用住房(安居工程),加快解决城镇住房困难居民的住房问题。
而近几年保障房供应的不足,商品
房价格节节攀升,使得中低收入家庭买房难、住房难的问题越来越突出。
因此,与此前调控不同,中央政府在2010年把保障房建设提高到了前所未有的高度,具体相关政策如下:
第一,大幅增加土地供给,提高保障房用地比重。
2010年1月21日,国土资源部《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》,规定“申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%”。
4月15日,国土部公布了各地住房供地计划,全国来看,保障房及中小套型普通商品房用地占比为76.6%。
4月17日“国十条”也强调了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。
土地是住房建设的基础,确保了土地供给,有利于保障房建设工作的展开。
第二,通过减免税费,鼓励保障房建设。
为落实4月“国十条”精神,加快发展公共租赁住房,6月8日,住建部、国土部、央行、银监会等7部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,指出对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠。
根据《指导意见》,财政部、国税总局发布了《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠策的通知》,对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税、印花税,对经营公租房所取得的租金收入免征营业税、房产税等。
保障房面对的是中低收入家庭,价格受限制,企业在参与建设、运营的过程中利润较低,给予税费减免优惠能鼓励企业积极参与保障房建设。
第三,金融支持保障房建设。
5月,国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》,鼓励民间资本参与政策性住房建设,支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房,参与棚户区改造,享受相应的政策性住房建设政策。
6月住建部、国土部、央行、银监会等7部委联合出台的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款,支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金,专项用于公共租赁住房建设和运营,探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。
资金是保障房建设的难题,金融支持措施的出台将拓宽保障房建设的资金来源渠道,一定程度上鼓励了企业参与保障房建设。
(4)调控方向三:
加强市场管理,促进房地产市场健康发展
除以上政策外,2010年政府还出台了系列政策,在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理,规范房地产企业及相关人员行为,促进房地产市场健康发展。
表:
2010年加强房地产市场管理相关政策
融资环节,4月“国十条”要求,商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理,对违规企业证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
11月12日,银监会发布通知,要求各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查,各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对,加强信托资金运用监控。
这些措施的出台将加大房地产开发企业的融资难度和资金压力。
土地开发环节,进一步加强土地供应管理,确保保障房及中小套型普通商品房用地,开展房地产用地突出问题专项检查,并对一些违规企业制定了明确的惩罚措施,如对违法违规的房地产开发企业,加大曝光和处罚力度,暂停其新购土地。
国土资源部还发出通知,严禁国土部门行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职,严防地产市场腐败。
商品房交易环节,加大交易秩序监管力度,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格。
“9·29新政”要求依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
部分城市,如北京等还出台了商品房预售资金管理办法,加强商品房预售资金管理。
这些措施强化了商品房交易的管理,将使商品房市场更加健康运行。
2、市场影响
9月份新出台贯彻落实“新国十条”的新调控政策是对“新国十条”的深化,若执行到位,它将对房地产市场产生深远的影响。
这次调控政策改变了市场预期,无论对市场需求还是供给以及房地产企业等都将产生重大影响。
(1)、调控政策对需求的影响
将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求,减少住房投资与投机行为,使购房者更趋理性。
新政策规定:
对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。
增加了现期居民家庭的购房支出,不仅抑制了一部分刚性需求,也对改善性住房需求产生削弱作用。
购房者将会产生普遍观望情绪,大多数购房者预期房价将下跌,于是将推迟购房行为。
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
一定程度上减少了住房投资与投机行为。
一定程度上减轻刚性需求家庭购房成本,继续支持居民首套房购买,但由于观望情绪渐浓,需求将难以增加。
新政策规定:
对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
这一定程度上减轻了家庭购房总的成本,支持居民首套房购买,满足居民基本的住房需求。
但人们的观望情绪将使购房行为减少。
总体看,新政策对需求影响较大,首付比例提高、二套房首付及贷款利率增加不仅提高了刚性需求购房门槛,也增加了改善性购房成本,暂停三套以上房贷更抑制了投资和投机购房行为,市场观望情绪会渐浓,需求将会比前期明显减少。
量化分析等到后续市场数据出来后将可以得出。
(2)、调控政策对供给的影响
中短期内市场供给量将会增加,保障性住房供应也将增加。
加强房地产用地和建设管理调控的通知,对规范土地使用做出了明确规定,因企业原因造成土地闲置一年以上的将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
同时,严格查处囤地炒地闲置土地行为。
如果政策执行得力,这将大大减少房地产企业囤地炒地以及闲置土地事件,加快房地产企业土地开发,增加商品房市场的供应量。
新政策规定:
对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
这将防止房地产企业捂盘惜售行为,一定程度上增加市场的供应量。
新政策规定:
共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,在房价高的地区,增加中小套型限价住房建设供地数量,这将大大加快与提高保障性住房的供应。
对公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策也将极大地加快与提高公租房的供给。
中长期,中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加。
新政策规定:
继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
政策明显倾向于中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性安居工程项目。
中长期内中低价位、中小套型商品住房以及保障性住房将会大幅度增加。
从供给和需求来看,新政策出台后,供需紧张的矛盾将会大大缓解,房价上涨的压力将会极大地减轻,房价调整将不可避免。
(3)、对房地产企业的影响
房地产企业行为将受到进一步规范,有严重违规行为的企业将面临经营困境。
新政策严格土地竞买人资格审查;加强对住房用地供地和建设的监管;加大违法违规行为清理查处力度;因企业原因造成土地闲置一年以上的将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动;对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
这些条款的出台将使房地产开发企业更加规范操作,有严重违规行为的房地产开发企业将得不到土地和贷款,面临着经营困境。
房地产企业拿地将趋谨慎,实力雄厚的大企业将在房地产调控风浪中经受住考验,市场占有率将会大大增加
在新政策影响下,房地产企业拿地热情将会大大降低,实力雄厚并操做规范的房地产企业将在房地产市场调控的风浪中经受住考验,市场份额将会扩大,在新一轮市场角逐中胜出,并处于不败之地。
(4)、对银行的影响
新政可能减少银行的房贷业务量,造成银行业绩下降。
购房门槛提高,将会减少商品房的需求量,直接导致房贷业务减少,造成银行业绩下降。
房地产贷款余额占比提高,银行信贷资产风险更容易受到房地产市场调整的影响
随着居民购房需求的提高和消费观念的改变,房地产贷款额快速增长,其占各项贷款余额比例也不断提高。
房地产贷款的增加使得银行信贷资产的风险更容易受房地产市场形势变化的影响。
3、结语
规范房地产市场秩序,满足民众基本住房需求,实现房地产市场稳定健康发展是政策调控的目标。
(1)、新政策出台其对房地产市场的信号意义更大于实际意义
进入8月以来房地产市场持续升温,各地交易活跃,房价恢复性上涨,土地市场也持续升温,各地地价不断上涨,地王显现。
4月份以来房地产调控政策的效力逐渐弱化,刚性需求带动投资性与投机性需求纷纷入市,供需紧张的矛盾再一次突出,房价面临快速上涨压力。
在这种情形下,中央各部委此次及时出台更深入的调控措施,向市场传递出这样的信号,稳定房地产市场是政策的目标,若房价出现快速上涨,调控政策将及时到位,以稳定市场预期。
若此次调控政策仍然不能达到维稳目标,新一轮调控政策,如房地产税将会不期而至。
(2)、今后房地产市场将会更加趋于规范,调控将更加彻底
此次调控政策规范了房地产企业的行为,对违规房地产企业出台惩罚措施,如果措施实施到位,将严厉打击囤地炒地等违规行为,使房地产市场更加规范。
此次调控政策接踵而至,比4月调控更加具体、明确,而且也更加严厉,大有将调控政策进行到底的决心。
因此,房地产企业应认清形势,加快资金周转,努力做大做强。
(3)、满足民众基本住房需求,坚定不移地加快保障性住房建设是调控政策的核心目标之一。
正如“新国十条”所言,房价过高、上涨过快,基本住房需求难以得到满足,不利于社会和协稳定发展。
此次调控政策更加支持保障性住房建设,在税收、土地及信贷政策上给予大力支持,加大保障性住房建设,这将大大提高保障性住房的供应,缓解供求矛盾,有利于抑制高房价,对社会和谐发展意义深远。
(二)、哈尔滨整体市场分析
1、总体发展战略
哈尔滨在未来发展的历史进程中,将加快“一江居中、两岸繁荣”的开发建设步伐,实现以水兴城、以水富城、以水丽城,打造滨水名城的目标。
具体内容是:
北跃、南拓、中兴、强县。
北跃:
即以科技创新城为先导,充分发挥在哈大专院校科研院所的科技优势,在江北搭建研发和产业化平台。
打造原生态的万顷松江湿地,建设松花江至呼兰河区域的“两纵、四横、十八湖”的北国水城水系,抓好科技创新城等几个重点区建设。
南拓:
即依托平房区和开发区现有的工业基础,整合周边地区的工业园区,用20年时间,打造一个工业特色鲜明、新兴产业集聚、城市功能完备、城市设计现代、区域协调发展的国际现代生态工业新城区。
中兴:
即立足道里、道外、南岗、香坊4个老城区现实基础,针对老城区交通、环境、卫生等方面存在的问题,将大力实施基础设施建设,全面提升老城区交通承载功能、生态环境质量、城区市容面貌、生活居住水平、日常管理效能和辐射带动能力,使主城区建设“一年初见成效,三年大见成效”,展现和树立干净、文明、有序的现代化大都市形象,再现哈尔滨欧陆风情、滨江亲水的独特魅力。
强县:
即大力推进工业向园区集中、土地向规模经营集中、农民向城镇集中、资本向重点产业集中,加快“城乡一体化、县域工业化、农村城镇化和农业产业化”进程,形成“强县率先突破、中等县迅速崛起、弱县加速追赶”的县域发展新局面。
用城市的发展带动农村的发展,用县域经济的发展推进城市化进程。
使各县的发展走在全省的前列,一县一策,实施强县战略,市县同步,实现全市的大发展、快发展。
年度计划
2008年计划新区建设以群力、哈西为重点,旧区改造以危棚户区为重点,新区建设和旧区改造住宅建设项目占地面积约500万平方米,计划新建住房约800万平方米,竣工住宅建筑面积约500万平方米。
2009年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约517万平方米,计划新建住房约827万平方米,竣工住宅建筑面积约500万平方米。
2010年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约520万平方米,计划新建住房约850万平方米,竣工住宅建筑面积约510万平方米。
2011年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约530万平方米,计划新建住约900万平方米,竣工住宅建筑面积约550万平方米。
2012年计划新建设和改造住宅建设项目占地面积约542万平方米,计划新建住房约940万平方米,竣工住宅建筑面积约570万平方米。
数据来源:
哈尔滨市城乡规划局网站
3、哈尔滨市城市远景规划方案
主城区空间结构
远景城市空间形成“X轴双环,四城双核”的沿江带状组团式城市空间发展结构。
“X轴”:
指以松花江、呼兰河、阿什河形成的“X”型生态系统为框架。
“双环”:
在现有公路四环的基础上,向北再拓展一个快速公路外环。
“四城”:
指由“X轴”水系生态轴线划分的江南、江北主城区、呼兰新城和天恒新城四大城区。
“双核”:
江南主城区作为区域性的商贸、文化中心远景予以保留和提升;松北副城区则在行政文化中心的基础上,发展成为商务、物流、体育等新城市服务职能的主要聚集中心;江南、江北最终形成两个功能互补、相互呼应的城市发展核心。
另外,在松花江与呼兰河交汇处再造一处80km2风景区,与太阳岛相呼应,为城市提供另一处风光秀丽、人文色彩浓郁的休闲旅游景区。
城市远景发展规模
按三个层次对哈尔滨市城市化基本成熟阶段(2050年前后)的城市发展规模进行控制。
都市区:
城镇人口控制在1200-300万人左右,其中:
中心城区控制在800-1000万人;双城、阿城、五常、尚志、宾县、肈东等周边卫星城每个控制在40万人左右,总人口规模控制在200-300万人。
中心城区:
中心城区城市人口控制在800-1000万人左右,城市建设总用地控制在1000km2左右。
城市片区:
按松花江南片与松花江北片划分。
松花江南片约为450-500万人,江南主城区(含平房区):
以疏解为主,控制在300万人左右,建设用地约300km2;天恒片区:
控制在80万人,建设用地约100km2。
航空新城:
控制在50-100万人,建设用地约50-100km2;松花江北片约为350-400万人,其中:
松北新区控制在200万人左右,建设用地约200km2;呼兰片区:
控制在50-100万人,建设用地约50-100km2。
信息来源:
哈尔滨市城乡规划局网站
2、战略地位
黑龙江省省会,东北北部最大城市、东北重要的老工业基地之一,全国综合实力50强第10位,我国与东北亚地区经济贸易往来的枢纽,金源文化发祥地。
哈尔滨市位于黑龙江省南部,区域中心城市。
西北与大庆相距159公里,北与佳木斯相距360公里,东南与牡丹江相距355公里,南与长春相距230公里。
总面积5.31万平方公里,在全国省会城市中位居第一。
行政区划及人口:
哈尔滨市辖8区10县(市),分别为南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区、平房区、呼兰区和阿城区,尚志市、双城市、宾县、方正县、依兰县、巴彦县、五常市、木兰县、延寿县、通河县。
总人口991万人,在全国省会城市居第二位,其中市区人口约474万,城镇化率较高。
4、哈市主要经济指标情况
(1)GDP总量
(2)人均GDP
(3)整体消费水平
(4)哈市近三年GDP小结
(5)固定资产投资
(6)消费品零售额
(7)人口统计
(8)产业结构
哈市整体经济环境稳定,处于稳定发展期,未来发展潜力较大。
5、哈市房地产市场概况
固定资产投资
固定资产投资(亿元)
1-9月
增长(%)
2007年1-9月固定资产投资
531.7
27.0
2008年1-9月固定资产投资
677.5
27.4
2009年1-9月固定资产投资
976.5
44.1
2010年1-9月固定资产投资
1348.1
38.1
按产业分
第一产业
37.7
-6.5
第二产业
484.0
39.6
工业
454.6
34.3
第三产业
826.4
40.2
按投资主体分
国有及国有控股经济
620.5
44.1
非国有经济
727.6
33.2
全市房屋施工面积(万平方米)
4951.8
33.6
住宅
2707.2
34.0
全市房屋竣工面积
406.0
-5.5
住宅
123.0
-39.5
商品房建设与销售
一、房地产开发投资额(亿元)
1-9月
增长(%)
2007年1-9月房地产开发投资
99.2
15.8
2008年1-9月房地产开发投资
114.7
15.7
2009年1-9月房地产开发投资
148.2
29.1
2010年1-9月房地产开发投资
181.3
22.4
按投资用途分
住宅
144.7
26.8
办公楼
2.4
-2.8
商业营业用房
16.5
-21.6
其他投资
17.7
68.2
二、商品房施工与销售(万平方米)
商品房施工面积
2351.9
33.9
住宅
1947.7
37.7
商品房竣工面积
61.7
22.0
住宅
53.4
38.1
商品房销售面积
525.8
21.0
住宅
492.2
25.1
2010年度成交情况(数据来源:
哈尔滨网上房地产)
两大区域成交情况
区域
套数(套)
面积(平方米)
江南
36810
3700376
江北
4416
454306
各区域成交情况
区域
套数(套)
面积(平方米)
道里区
11298
1214013
南岗区
10243
1130021
平房区
1534
136579
松北区
4416
454306
道外区
5882
471730
香坊区
7853
748031
各城区住宅成交情况
区域
套数(套)
面积(平方米)
道里区
10357
1121011
南岗区
9249
991522
平房区
1492
134808
松北区
3146
391315
道外区
5120
4
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