广州市文德路综合进展项目市场调研报告.docx
- 文档编号:3087502
- 上传时间:2022-11-17
- 格式:DOCX
- 页数:13
- 大小:22.14KB
广州市文德路综合进展项目市场调研报告.docx
《广州市文德路综合进展项目市场调研报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《广州市文德路综合进展项目市场调研报告.docx(13页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
广州市文德路综合进展项目市场调研报告
广州市文德路综合进展项目
市场调研报告内容提要
——世邦魏理仕《广州市文德路项目市场调研报告》第一、二部份初稿
广州文德路综合进展项目组
本提要对世邦市场调研报告内容作摘要性截取,详细内容参见——世邦魏理仕《广州市文德路项目市场调研报告》第一、二部份初稿。
报告纲要:
第一部份:
市场调查分析
一、广州城市概况
二、广州房地产市场整体简介
三、广州商铺整体市场分析
四、文德路——文明路商业环境分析
五、项目问卷调查分析
第二部份:
项目定位建议
一、项目地块街区功能分析
二、项目开发的SWOT分析
三、项目定位建议
四、目标客户群分析
五、项目业态计划及业态功能分区
六、项目招商及经营治理建议
报告附件为项目调查问卷统计数据(投资者、经营者)
第一部份:
市场调查分析
一、广州城市概况
对广州的自然地理、历史沿革、行政区划、人口状况及经济进展状况做简要介绍,使读者对广州城市宏观状况有整体的把握。
二、广州房地产市场整体简介
要紧从以下四个方面进行论述:
一、最近几年广州商品房状况
最近几年,广州楼市整体平淡。
供需上,商品房供给面积持续平稳上升,成交情形比较乐观。
各区散布上,与“东移、南拓、北优、西联”的进展方向大体相符,呈现以天河、番禺、海珠三区为要紧的商品房供给及成交的区域。
其中,东山区日趋减少,但成熟的配套仍极大吸引着消费者。
价钱方面,自1999年-2003年成交价钱稳中有降。
二、最近几年二手房市场状况
最近几年二手房成交面积及金额快速增加,但因八区并为十区,二手房价钱整体趋降,二手房投资价值凸显。
3、商品房空置情形估量
2002年是近几年空置量最高的,为万㎡,但自2003年开始下降,到2004年4月已巨降至万㎡。
4、进展趋势
价钱上,以后楼市价钱必然程度上将在理性基础上上升。
产品上,必需型到享受型消费的转化,将使以人为本的产品取得提倡。
区域上,以后开发烧点将在东部如东圃、科学城,南部如琶洲、华南板块、南沙开发区等区域。
三、广州商铺整体市场分析
要紧从6个方面论述
1、商铺整体状况分析
2、
供需上,自1998年至2002年,供需双双下调,而到2003年那么明显反弹,可见市场供需旺盛,并慢慢趋于平稳。
价钱上,98年2002年价钱大体平稳,但在2003年显现明显的下跌,其中原8区成交均价为9684元/㎡,十区为8179元/㎡。
而老三区(东山、越秀、荔湾)虽有下滑,但其成交价钱仍明显高于其他区域。
3、二手商铺市场概述
4、
整体二手楼市的慢慢升温,带动了二手商铺市场成交量和成交金额逐年上升,二手商铺市场日趋成熟。
成交价钱亦以老三区为最贵。
5、广州各大商圈分析
6、
要紧分析如下商圈:
区域
市级商圈
特色
越秀
北京路—中山四路
历史最长、地位卓越的第一条商业步行街
荔湾
上下九一带
西关风情,西关商廊核心地带
东山
农林下路
三大传统商业区之一,商业底蕴深厚
东山
英雄广场
大型综合商贸区,吸引力强
天河
天河城—体育西
政府大力扶持形成的新兴商贸中心
海珠
江南西—江南大道一带(区级商圈)
珠江南综合商业街区
7、广州主题/专业商场分析
8、
(1)主题商场,特色在于特色主题概念及个性化元素的引入。
(2)
(3)专业市场,特定商品类型、专业性、集中性的商业形态。
(4)
进展历程上,广州专业市场自70年代末80年代至目前已形成三代,从初期的聚集成市,到口岸优势、硬件及配套条件改善情形下的专业市场,再到智能化、一体化、品牌化的现代专业市场。
进展趋势上,处于经营气氛良好,总价适中的商场将大受追捧。
9、广州市商业网点计划分析
10、
“东移、南拓、北优、西联”的城市进展战略,国际化多数市知道现代商贸流通体系的计划定位。
天河将以体育中心、珠江新城为中心,慢慢向东北发散,呈圈层式的空间进展模式。
南向进展要紧向番禺推动,在充分利用地铁建设条件下,实施跳跃式进展。
批发市场方面,将慢慢构建和完善“立足华南地域,辐射国内外”的高级批发市场体系。
11、广州文化专业市场分析
12、
一德路文具批发市场,起于20世纪90年代,现在拥有国际玩具城、中港城、德宝交易市场、艺景园玩具文具精品城等专业批发市场,并形成国际玩具文具精品广场、海中宝和山海城三足鼎立的局面。
黄沙谊园文具玩具精品批发中心,是全国最大最先经营文具玩具精品的批发专业市场。
烈士陵寝广州画院美术馆,美术作品展现、交流及其相关效劳的场所。
华林街,起于清光绪年间的玉器街。
四、文德路——文明路商业环境分析
如下四个方面进行论述。
1、商业进展经营状况
2、
文德路,自北宋起,经营书画类文化用品的广州文化第一街,但目前经营布局比较分散,文化含量较低,有待进一步形成标准、成熟的书画、古玩、艺术品鉴赏和交易的专业街。
3、租售价钱
4、
专业市场以文物总店、金德大厦文悦轩、文化城三足鼎立的局面,以文悦轩为例,首层售价万元/㎡,租金440元/㎡(有效面积)。
街铺位置较佳的为500-600元/㎡,内街为200-300元/㎡,位置不佳者低至150元/㎡以下。
5、营业特色
6、
专业商场规模普遍偏小,特色单一,并非能形成规模效应,经营状况均表现一样。
而街铺档次较低,零散,且有部份非文化类用品店在经营。
7、区域进展趋势
8、
尔后文德路将力求在商业业态上与北京路商业步行街遥相呼应,政府的标准与整饰仍将继续,文德路商业形象有望取得改善。
五、项目问卷调查分析
本部份内容从商铺投资及租赁两个客户群进行分析,对文化、艺术商家的特点、消费能力、消费特点、收入状况和对本项目的要求等方面在数据上予以说明论述,从而为本项目的市场定位、形象定位、价钱定位、计划、建筑设计和物业治理提供依据。
1、商铺投资客群分析
2、
(1)人群特点
(2)
已婚占70%以上,拥有私家车和摩托车的占了绝大部份。
(3)现时投资情形
(4)
投资者的投资对象依次为书画、家居家饰品和古玩,图书、文具行业较少。
经营面积近8成在30㎡以下,90%的月租金收入在1万元/㎡以下。
租户散布上,广州文化产品市场的辐射范围不仅局限在国内,与东南亚乃至全世界均维持紧密的联系。
(5)购铺意向
(6)
8成左右的目的在文化用品即古玩书画方面。
投资考虑因素依顺序为:
地段、价钱、回报率高、经营特色和配套齐全五项。
商铺总价在30万以下,面积在50㎡以下的较受欢迎。
商场配套需求依顺序为仓库、停车场、银行、货运中心和展现中心。
楼层在3层以下,商铺距离在2-3米的较易被同意。
物业治理的要求依顺序为统一代办经营证照、统一缴交税费、产品特许经营和代办货运。
过八成希望物业治理价钱在20元/㎡以下。
仓储面积希望在20-50㎡、50-100及100㎡以上的均近三成左右。
3、商铺租赁客群分析
4、
(1)人群特点
(2)
已婚占70%以上,拥有私家车和摩托车的占了绝大部份,而经营收入100万以上及以下的别离为4成和6成。
(3)现时经营情形
(4)
经营者的经营对象依次为书画、家居家饰品、古玩和文具,图书行业的较少。
经营面积近8成在30㎡以下,90%的月租金支出在1万元/㎡以下。
租户散布上,广州文化产品市场的辐射范围不仅局限在国内,与东南亚乃至全世界均维持紧密的联系。
(5)购铺意向
(6)
8成左右的目的在文化用品即古玩书画方面。
投资考虑因素依顺序为:
地段、价钱、回报率高、经营特色和商业气氛五项。
较受商铺总价在50万以下,面积在50㎡以下的均过8成,过半同意租金在400元/㎡以下。
装修及经营免租期近6成希望能延长至30天和60天。
商场配套需求依顺序为仓库、停车场、银行和货运中心。
楼层在3层以下,商铺距离在2-3米的较易被同意。
商铺与仓库距离在50米以下及以上的别离为7成和3成,层高有过6成以为-4米较合理,门宽近1/3希望为4米,进深有过半以为5-6米合理,第二为4米和7-9米。
物业治理的要求依顺序为统一代办经营证照、统一缴交税费、产品特许经营和代办货运。
过八成希望物业治理价钱在20元/㎡以下。
停车费5元/㎡被以为较为合理。
商铺装修要求简易装修的达8成,选择中央空调的逾7成。
仓储面积希望在50㎡以上的占60%,仓储租金过半同意10元/㎡以下。
数据总结建议:
Ø投资者的商铺投资对象要紧集中于书画、家居精品家居装饰品和古玩,商场的功能划分和散布应有所偏重。
尤其商场销售部份应以此项为功能。
Ø
Ø受投资总金额的阻碍,投资者购买的商铺单位面积要紧为50㎡以下。
Ø
Ø广州文化产品市场辐射范围广,除国内外,港澳台乃至东南亚均有相当的阻碍力,在商场销售、招租时应尽可能扩大广告宣传的范围。
Ø
Ø细划商场的功能分区。
Ø
Ø项目的主导商铺面积为30-50㎡,适当增加30㎡以下的小面积商铺的数量,以吸引小投资者的进驻,带旺商场销售气氛。
Ø
Ø建筑设计方面重点考虑仓库和车位的面积比例和出入通畅性,为知足客户的需求,尽可能增加仓库的面积。
Ø
Ø物业治理更切近于商业,提供各类便利效劳及设备。
Ø
Ø适当增加商场的免装修期和免租期,尽可能幸免显现商铺的死角和边角。
Ø
第二部份:
项目定位建议
一、项目地块街区功能分析
本项目地处文德路,位置特殊,与北京路商业步行街比肩并邻,受其辐射但无法享受期辐射的作用,而是形成以书画、装裱批发市场为主专业市场,目标客群单一,缺乏公共化产品,消费者属目的性购物,停留时刻短。
周边生活、商业及市政配套较齐全。
文德路商业街特点有:
历史文化遗迹丰硕,城市大型开放空间集中,建筑形象历史跨度大,商业历史悠长等。
二、项目开发的SWOT分析
1、优势
2、
地理位置优越,交通快捷便利,已形成必然规模的文化市场,临街范围长,周围学校、艺术培训机构众多,临近北京路步行街,周边旅行资源丰硕等7项优势。
3、劣势
4、
市场竞争猛烈,文化产品经营难度大等两大劣势。
5、市场机遇
6、
项目介入的市场机会成熟,周围缺乏文化艺术品等三项市场机缘。
7、市场要挟
8、
北京路洼地效应愈来愈强,其他区域文化产品市场慢慢成熟,现有商业有待改善等三大要挟。
9、项目开发结论建议
10、
大体原那么是:
不同化营销。
同时必需考虑到与周围现有商场业态的区别,并使本项目有必然的娱乐性和趣味性。
三、项目定位建议
1、市场定位
2、
——高端的文化、艺术、教育平台
Ø不同化考虑,为喜爱文化艺术的社会各界提供一个信息交流、艺术品生意、艺术演出的、学习艺术的舞台。
Ø
Ø书画等高雅文化艺术之外,还包括与艺术相关的图书、古玩、珠宝、乐器、文具、水晶、雕塑品、摆设、手工艺品、民间工艺品、收藏品、世界各国装饰品等产品和音乐、舞蹈、书画的培训。
Ø
Ø还应是一个融展览、鉴定、欣赏、收藏、艺术演出的空间平台。
Ø
3、裙楼商场形象包装定位
4、
形象概念提炼——艺术港
要求商场在内外部装饰上高级而具浓郁艺术风格,且商场档次是高级的。
5、裙楼功能细化及档次、面积距离划分
6、
功能划分关键在于提高核心市场顾客的转头率。
在“艺术港”的定位下,要求通过合理的布置来使各类经营品种合理搭配来吸引客流。
经营品种
目的
-1F
各类图书、文具、音像制品
吸引人流,通过图书中心做旺项目
1F
字画、工艺品、家居装饰品、收藏品、水晶、珠宝首饰,连锁快餐
快速回笼资金
2F
字画销售展览、文物鉴定、拍卖、欣赏,咖啡馆,茶艺馆,品牌画廊
提高项目档次,扩大知名度。
销售、租赁灵活掌握
3F
乐器销售、儿童艺术培训中心(舞蹈、音乐、书画等)
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 广州市 文德 综合 进展 项目 市场调研 报告