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房价与居民消费中国数据的实证大学本科专科毕业教育教学资料
房价与居民消费——基于中国数据的实证研究
摘要:
随着房地产市场的快速发展,房地产行业逐渐成为我国大中小城市的重要或支柱产业,对地方经济的发展具有重要作用,高涨的房价不仅调动了房地产开发商土地开发和投资的积极性,同时也拉动了当地的经济增长。
但随着各大城市的房价不断上涨,已经逐渐超出了普通城镇居民的承受范围,对居民消费产生很大的影响,逐渐成为社会广泛关注的热点问题。
研究房地产价格波动对消费的影响主要是涉及到投资和消费需求也就是房地产市场的投资和消费领域,是关系到我国居民消费和居民住房亟待解决的重要问题。
本文利用我国31个省份2004年到2013年的面板数据,对房地产价格对居民消费的影响进行实证检验。
结果显示,房价增长对于居民消费的财富效应并不明显,或者说财富效应与挤出效应的双重影响使得房价对消费的总体影响较为微弱,本文阐述了一部分可能的原因,同时也给出了相应的政策建议。
关键词:
房价;消费;财富效应;挤出效应
PricesandConsumption:
AnEmpiricalStudyBasedontheDataofChina
Abstract:
Withthevigorousdevelopmentofthelocalrealestatemarket,realestateindustryhasbecomeanimportantindustryofthecitiesorpillarindustries,toeconomicdevelopmentplaysanimportantrole,risinghousepricestopropertydeveloperswiththeenthusiasmofthelanddevelopmentandinvestment,butalsoboostthelocaleconomicgrowth.Butasthemajorcitieshousingpricescontinuetorise,itismorethanordinaryurbanresidentsunderthelimit,produceverybigeffecttotheresidents'consumption,becomethecurrentissuesofcommonconcernfromallwalksoflife.Researchhousepricevolatility'sinfluenceonconsumptionmainlyinvolvesinvestmentdemandandconsumptiondemandthatistherealestatemarketandconsumerareas,residentsinourcountryisaboutconsumerspendingonhousingandanurgentneedtosolvetheproblem.Toabsorbdomesticandforeignresearchresults,thispaperfollowstheinternationalresearchtrainofthought,ontheconsumptionfunctiontheoryasthefoundation,focusonrealestatepricesontheinfluenceofChineseresidents'consumption.BasedonChina's31provincespaneldatafrom2004to2013,therealestatepricestoempiricallytheinfluenceoftheresidents'averagepropensitytoconsume.Inordertodrawusefulconclusionsandrelevantpolicyrecommendations.
Keywords:
HousingPrices;ResidentConsumption;WealthEffect;ExtrusionEffect
一、引言
(一)研究背景
我国目前的经济增长速度较快,但居民消费并没有实现同幅度的增长。
乏力的消费需求问题已经严重影响到我国经济的可持续发展,成为我国经济建设中日益凸显的问题。
以我国目前的经济形势来说,解决个人消费偏低的问题是经济发展的重中之重。
从1998年我国房地产市场化改革以来,我国的房地产行业迅速发展,从过去一个相对普通的行业发展成为我国国民经济体系中尤为重要的行业。
快速上涨的房价已成为居民在经济和社会生活中普遍关注的热点问题之一。
近年来,我国的房地产价格呈明显上升趋势,而一些城市出现了成交量下滑等情况,从而可以看出我国未来房价的走势并不明朗。
房地产价格对消费的影响是宏观经济研究的热点问题,研究表明,房价波动不仅通过影响居民财富总量从而影响消费,还有一个很重要的方面是,房价上涨可能使居民增加储蓄,挤占了消费。
此外,房价的变化也可能通过多种方式对居民消费造成影响。
综上所述,房价波动对我国居民消费的影响的方向性仍然是不确定的。
(二)研究意义
推动经济增长的前提之一便是消费增长,国际货币基金组织统计显示,当前的经济增长滞后于消费增长。
改革开放以来,中国经济增长突飞猛进,但消费增长增速缓慢,个人消费低是我国处于经济发展过程中的首要问题。
因此,推动经济持续快速增长的重要课题之一就是促进我国居民消费的发展。
只有深入的研究消费的影响因素才能制定拉动消费的有效政策。
在我国,财富效应是影响消费重要因素。
根据生命周期消费理论,收入和所拥有的财富决定了其个人消费。
个人财富包括金融财富,固定资产,人力资源等方面。
房地产财富是固定资产财富中最主要的部分。
在我国房地产财富占私人财富的比重较大,随着房价的上涨我国居民固定资产财富不断增加。
按照传统的消费理论,房价上涨将有助于刺激消费。
从另一个方面考虑,快速上涨的房价很可能使居民收入增长低于房价的增幅,除了日常生活之外减少消费,或为未来购买房屋计划增加储蓄并减少消费,该理论认为快速上涨的房价对私人消费造成挤出效应,导致我国经济发展受到影响。
因此,尽管很多学者做了大量深入的研究,但目前尚未形成一个定论。
而我国在这方面的了解仍然是不够的。
近年来,我国进入了房价快速上升的房地产市场,一些地区近期产生房地产市场交易量下降,价格上涨放缓的现象,而一些二线城市房价进入快速增长阶段。
国家相继出台相应的政策调控过度的房价上涨,所以难以预测房地产市场下一步的价格走势。
在我国目前的大环境下,价格上涨对居民消费的影响主要是促进还是抑制的作用?
这是推动我国居民消费的增长重要课题。
该领域的实证研究,可作为政府进行宏观调控的重要参考依据。
二、文献回顾
(一)房价与居民消费国外研究进展
房地产价格是否影响居民消费,西方学者研究得出了三种不同的结论。
一是正向关系;二是不存在相关关系;三是两者的关系因地制宜.
1.存在正向关系
Case基于美国数据对房价对宏观经济和居民消费作了一系列研究:
Case(1987)研究发现,房价上升会对消费产生正向影响,对储蓄造成负向影响,;Case(1991)以房地产周期作为研究对象,认为房地产的发展情况与美国经济密切相关。
房地产低迷导致经济低迷,房地长繁荣则会导致经济繁荣;Case(2001)实证结果表明,股票市场财富效应弱于房地长市场财富效应;Case(;2005)微观角度看,消费者对房地产财富的的变化量比房产存量敏感的多。
Yoshikawa和Ohtake(1989)研究了日本国民消费受土地价格的影响。
他们认为未购房的且有购房意愿的人会因为土地价格上升而减少消费,另一方面,持有房产的人因为财富增加会刺激消费,而因为前者的人数占比较低,因此整体表现为日本土地价格上升会刺激消费。
Engelhardt主要研究房屋租赁者的支出情况。
Engelhardt(1994)基于加拿大的数据研究,发现房价上升会使租房者改变决策,降低储蓄,增加消费。
Engelhardt(1996)根据美国的数据发现,房价的上升或下降对房产持有者的影响是不同的:
当房价下跌时,他们倾向与减少消费增加储蓄;而当房价上升时,他们会倾向保持原来的消费模式,一般不会有所改变。
Engelhardt(1998)研究了房地产的代际转移效应。
他发现,通过代际转移可以对置办房产有促进作用,当该项决定获得上一代支持时,一般此时相对于未收到支持的消费者其储蓄较低。
Goetzman和Spiegel(2000)研究了住房资产和金融资产之间的相互关系,他们发现,消费者一般会缩减消费,在金融资产财富下降的前提下,但如果此时房价上涨,消费者对金融资产的损失不会十分在意,此时消费缩减也不那么明显。
从这个现象可以看出房地产的财富效应是显著存在的,并且远远大于金融资产的财富效应。
2.不存在相关关系
Elliott(1980)进行了银行资产、美国居民的货币余额和住房资产的比较研究。
研究表明只有货币余额对居民消费存在显著的影响。
人们防范风险的动机可以通过银行资产体现出来。
住房资产因其流动性不高对消费没有显著的影响。
Thaler(1990)根据消费者行为学探讨了财富与消费之间的关系。
通过研究,他得出住房财富因缺乏转换为收入的渠道无法对消费产生有效的影响。
另外,他还发现由于住房财富不易转化使得其与储蓄资产之间不存在替代关系。
Hoynes和McFadden(1997)对年龄特征群体与房价消费之间的关系进行了研究。
他们得出年轻人并不会随着房价的上涨而改变其消费储蓄决策。
3.两者的关系因地制宜
Skinner(1989)在对房价上涨与美国居民消费研究中发现,倘若人们预期未来房价存在持续上涨的可能而改变其预期收入,那么房价的变动将对消费水平产生影响。
如果人们觉得房价变动是短期性的,那么居民会有保持原消费水平的倾向。
与此同时他还分析了遗赠动机,遗赠动机会使消费者在面对房价上涨的情形下压缩自己的消费支出来提高下一代的购房能力。
消费函数理论是住房价格影响居民消费的基本理论基石。
而在凯恩斯的绝对收入假说基础上发展起来的消费函数,进一步把消费者的决策维度拉长至一生,假设其根据一生的收入来安排自己的消费储蓄。
资产的概念在这种假说中凸显了出来。
Ludwig和SLok(2001)也进行了有关房地产价格对居民消费影响机制的研究,包括:
实现的财富效应、未实现的财富效应、替代效应、预算约束效应和流动约束效应。
(二)房价与居民消费国内研究进展
1.房地产价格影响居民消费的理论研究
唐建伟(2004)将Ludwig和Slok(2001)介绍了房地产财富效应的五种作用机制。
王国军,刘水杏(2004)认为,其他一些第三产业也会受房地产市场影响,受到推动作用,并且这种效应是随着经济发展逐渐增强的。
刘建江等(2005)分析了房地产财富效应的传导机制和资产的概念。
郞丽萍(2006)对房地产财富变动对于居民收入差距和消费结构的影响进行了分析,认为政府应该妥善处理房地产泡沫问题。
2.房地产价格影响居民消费的实证研究
张红(2005)对全国数据进行实证检验时发现,房价对居民消费有挤出效应,但是当分析35个大中城市的样本时,却发现,房地产价格对大中城市的消费者起到积极的财富效应。
因此得出不同地区房地产的财富效应可能不同的结论。
朱新玲和黎鹏(2006)通过协整检验我国房地产财富效应,发现房价与居民消费之间存在负的财富效应。
李玉山和李晓嘉(2006
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