房地产养老地产的开发模式探讨.docx
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房地产养老地产的开发模式探讨.docx
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房地产养老地产的开发模式探讨
房地产养老地产的开发形式讨论
我国正值养老地产开发热潮,各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产,方案开发养老社区、养老公寓等产品。
而养老地产在我国是新兴事物,开发者虽然看到了其中的商机,但详细到落实层面往往会面临许多实际问题,例如应当采用何种方式进展开发建立,产品类型和建筑形式应怎样选择等等。
近年来,我们对于养老地产的开发形式也在不断地研究和探究。
一方面实地考察了许多国内外的养老工程,对其开展形式及特征进展了深化研究;另一方面接触了一些准备开发或正在开发的养老工程,理解到目前市场的状况和趋势。
通过对这些国内外养老工程的梳理和借鉴,我们尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发形式,希望与大家共同讨论。
为便于说明,我们将这15种开发形式划分为五个类别,分别进展阐述。
一、与社区共同建立
在目前国内的养老地产工程中,较为常见的一类开发形式是建立养老社区,或依托社区建立各类养老居住产品。
例如专门建立大型养老社区,在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。
详细来讲,可分为以下4种形式:
1.专门建立综合型养老社区
综合型养老社区是指为老年人提供的,包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。
社区中除了有为老人提供的居住建筑之外,还会有老年活动中心、康体中心、医疗效劳中心、老年大学等各类配套设施。
其开发主体可以是多种多样的,既可以是民营企业,也可以是由政府投资进展建立。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为安康,但随着年龄的增长,老人会逐渐产生护理需求。
因此在开发建立时,应充分考虑这些因素,设计出相应形式的居住产品,以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。
例如当老人安康自理时,可以居住在一般的养老住宅中;当需要较为全面的护理时,可以选择入住护理型养老公寓或养老设施(图1)。
图1 综合型养老社区中应包括多种类型的养老居住产品,以及相应的配套效劳设施。
图2 大规模的养老社区可考虑分期建立
2.新建大型社区的同时开发养老组团
一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时,会考虑划分出一局部区域专门建立养老组团。
这种开发形式有利于带动企业转向新的客户群,走产品差异化道路。
养老组团与社区其他组团可以共享配套效劳资源,降低配套设施的建立量。
开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内,不宜过少也不宜过多;另一方面要控制养老组团的规模,尽量划分为一个个小型居住组团,以营造社区的归属感。
以广东惠州某工程为例,其总用地面积约2万亩,总建筑面积720万平方米,开发商从中划出150亩地进展养老社区建立,方案建立约18万平方米的养老住宅产品。
从规划布局来看,养老社区靠近整体工程的中心商业效劳设施布置,方便老人到达和使用(图3)。
养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团,分别针对自理老人和半自理老人,其中半护理组团靠近医院和康复中心,并设置连廊连接,以满足老人就近医疗的需求。
图3养老住宅靠近中心商业区布置,建立比例控制在一定范围内
3.普通社区中配建各类养老产品
据调研,许多六七十岁、身体较为安康的老人都会辅助子女照顾下一代,老人需要与子女住的近一些。
而为了防止由于生活习惯差异而产生矛盾,老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。
因此普通社区中配建一些养老居住产品,可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求(图4)。
这种“全龄社区〞的居住理念可以较好的符合我国现阶段国情,将会是较受欢送的一种养老居住形式。
图4 普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图
普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。
老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅,或者同一单元内上下层相邻的两套住宅,其中一套为老人居住,另一套为子女家庭住。
老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一局部套型进展适老化设计,例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。
设计时应注意根据住户的购置力来控制套型总面积,特别是老年住宅的套型面积不宜过大,建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。
这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。
普通社区中还可以配建养老公寓,其经营方式大致可分为出租或出售两种。
养老公寓通常为社区中专门的楼栋,其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。
在规划设计时,建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置,一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便,另一方面养老公寓底层可设置对外商业或公共设施,兼顾对外经营,同时也便于对养老公寓进展单独管理。
4.成熟社区周边插建多功能老年效劳设施
据资料显示,一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。
以北京市为例,城六区老年人口总量和比例均高于远郊区县,老龄化程度严重,但城六区的养老床位数量却低于远郊区县,由此可见城区对于养老设施的需求是非常迫切的。
这些社区往往年代较久,周边配套设施成熟,具有良好的区位条件,然而社区周边的用地资源比拟紧张。
假设能在几个社区之间插建养老设施将会是一种较为有效的开发形式。
开发者可考虑利用零散地块新建,或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进展建立。
这种开发形式投资相对较少,易于复制和实现连锁经营。
此类老年效劳设施可为小规模、多功能、综合型的设施,其效劳范围往往辐射周边多个社区,因此详细的功能可根据周边。
图5 日本小规模多功能老年效劳设施的常见功能示意图
二、与相关设施并设
养老地产工程除了依托社区共同建立外,还可以与一些其他设施结合,共同进展建立,例如与医疗机构、商业设施或其他福利设施设置在一起。
此类开发形式可以充分发挥各方资源优势,使养老产品和相关设施实现互惠互利。
常见的开发形式有以下几种:
5.与医疗机构结合,就近设置养老设施
目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系,使养老设施或养老社区与医院就近设置、共同建立。
这种“医养结合〞形式的特点在于,可以将优质的医疗资源引入养老工程,从而提升工程的核心竞争力,使老人感到居住在其中较有平安保障。
与此同时,还有一些医院直接划分出局部闲置床位用于创办养老院,这样既可以进步医疗资源的使用效率,又可以满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。
以日本六甲老年公寓为例,开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起
(图6),当老人遇到突发疾病时,医疗机构可以做出迅速反响,令入住其中的老年人感到非常安心。
图6 日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系,邻近设置在一起
6.养老设施与幼儿园并设
养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的形式。
这种形式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理,又可以将养老设施与幼儿园进展统一建立和管理,节约建造和人力本钱。
从规划角度来看,幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似,假设将这类养老机构与幼儿园设置在一起,那么能实现与社区的严密结合,从而较好满足社区养老的效劳需求。
在日本,老年设施与幼儿园共同设置的情况比拟常见,其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼层,或是分别设在不同楼栋,共用庭院及室外活动场地。
以日本幸朋苑老人院为例,其建筑首层设置了一所幼儿园(图7)。
老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。
老人在二层的室外平台休息时,也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。
这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。
随着我国的人口构造向高龄化、少子化逐渐开展,一些幼儿园或小学在将来很可能出现空置,将这些建筑局部改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见形式15)。
图7 日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起
7.与教育设施结合,建立养老公寓
与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢送的。
目前有很多“高知老人〞在退休后希望可以继续学习、发挥余热。
养老社区、老年公寓假设能靠近大学设置,并让老人享受一局部教育资源,那么会与他们的需求更加吻合。
这种形式可以成为养老工程吸引高知老年群体的亮点,从而促进销售。
美国拉萨尔村养老社区就将老年公寓建在一所大学的旁边,老人可以参与大学课程的学习,并利用大学的公共设施(如图书馆)。
在这里入住的老人都具有高中以上知识程度,他们希望可以获得终身学习的时机,使自己的人生更加充实。
由此可以看出,养老地产工程的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造,还应从老人的精神和价值需求方面进展考虑,使老人可以“老有所学〞、“老有所为〞,实现自我价值。
三、与旅游或商业地产结合
养老地产与旅游、商业地产共同开发,也是较为常见的一种形式。
8.在旅游风景区中开发养老居住产品
养老地产与旅游、休闲、养消费业相结合是较为适宜的一种形式。
目前市场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时,参加养老养生、康复保健、长寿文化等理念。
这类养老工程一般会选在具有较好的风景资源或特色文化资源的地区,例如海南、广西、云南等地。
此类工程的用地规模往往较大,各类居住产品、效劳设施容易较为分散,因此在规划设计时,应将养老居住产品相应地集中布置,并注意就近设置配套效劳设施,节省效劳管理的人力,防止出现交通道路过长、效劳不到位或老人出行不便等问题。
一些与风景资源结合的工程中,老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住,或者与家人、同伴前来短暂度假。
在设计时应注意对养老居住产品的创新,例如设计新型的养老公寓(图8),既能合适单人、多人入住,又能满足举家外出度假、老人长期疗养的需求,还可以供老人与多位子女聚会庆贺、老人与多位朋友结伴度假等。
同时,养老公寓的居室还可转变为宾馆客房,供公司团队a开会、培训使用。
这种适应性强、灵敏可变的产品形式有利于开发管理者实现多种经营。
图8 结伴式养老公寓标准层平面图
9.与商业地产结合,开发老年公寓
图9 日本东京豊州老年公寓建筑剖面功能示意图
在城市中心区等繁华地段进展商业地产开发时,搭配建立老年公寓,也是一种较为新颖的形式。
对于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言,他们希望能享受城区中便利的商业、休闲配套资源,而当他们需要护理时,往往更不愿放弃城区的优质医疗资源。
特别是一些高端养老客户群,他们具备相应的经济实力在城市中心区养老、消费。
假设能在较为繁华的地段建立高端养老公寓,那么能满足这些老年人的居住需求。
由于城区内的土地价格较高,开发者通常会选择较为集约的开发形式,例如将老年公寓与普通住宅共同结合在一栋高层建筑中。
以日本东京的豊州老年公寓为例,其选址位于东京湾畔的一处新兴高档生活区内,周边1公里范围内配有大型综合购物中心、医院、公园、大学等配套设施。
老年公寓采取复合居住形式,同一栋楼内集合了普通租赁住宅、酒店式公寓和老年公寓三种居住产品(图9),使出租对象多样化,从而降低运营风险。
设计时需要注意为不同的居住人群配置独立的出入口,以便单独管理。
四、与国际品牌接轨
这类开发形式指与国际养老专业品牌接轨,引入外资或运营管理团队,共同开发养老产品。
常见的有以下两种形式:
10.引入外资,建世界型连锁老年设施
目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场,建立连锁型老年设施,以缓解其国内的养老压力。
例如欧洲一些国家的养老效劳本钱非常高,他们希望能在劳动力相对低廉的国家(如中国)拓展市场,选择地域和气候条件较好的地区建立养老设施,让老人在比拟安康的年龄段到这里养老。
对于我国而言,可以借此时机引入外资,并学习国外先进的护理、管理经历,同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
11.与国际知名养老品牌共同开发,引进管理形式
图10 美国养老社区在规划时对于朝向的限制要求较少,与我国国情不太一样
最近的养老地产开发热潮促使很多开发商、投资者或政府人员都到国外参观考察,从中看到了很多先进的管理形式,并希望可以将其在国内推行和实现,例如引进国外老年运营管理团队,或与国外知名养老品牌共同开发等。
这种形式有一定的可行性,但要注意将其“外乡化〞。
虽然美国、欧洲、日本等兴旺国家的养老产业开展较为成熟,但是完全移植到中国却不一定适宜。
中国老人的生活习惯、经济条件和思维方式与国外老人有很大差异,直接照搬国外的形式可能难以顺利“落地〞,需要适当转化。
例如我国老年人的居住习惯更加重视房间朝向和节能,他们比拟喜欢南向,喜欢阳光和自然通风,重视节约用电,不习惯长时间使用空调。
诸如这些因素都会对养老工程的规划形式、建筑设计、运营管理形式产生影响(图10)。
假如对我国国情不够理解,直接“生搬硬套〞,就容易产生很多问题。
五、以其他方式转型
除上述几类开发形式之外,当前市场上还出现了很多其他形式。
详细说来,有以下几种:
12.与保险业结合,利用险资投资养老地产
目前保险资金介入养老地产的情况已经开场出现。
从险资的特征来看,由于其资金规模较大,回报要求低而周期又长,相比来说更为合适投资养老地产,也有利于养老地产的灵敏经营。
将来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
13.与护理效劳业结合,将原有优势注入养老地产
在对日本养老产业的研究中发现,一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等效劳开场,逐步向养老地产方向转型,并最终获得成功。
这些企业最初在护理效劳方面积累的丰富经历和客户群是其工程成功的关键因素。
14.利用自身独特资源转型开发养老地产
在我们所接触到的工程中,曾碰到过酒店管理公司希望转向投资养老地产的情况。
这类公司具有自身独特的资源优势,一方面酒店的效劳管理形式与养老设施有相通之处,很多经历都可以应用于养老设施的管理效劳中,另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓,或在酒店中提供养老效劳等。
15.将旧的国有资产盘活,改造为老年设施
可将一些闲置的国有资产盘活,改造为老年设施,例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。
这些国有资产所在区位较好,在城市中的分布相对均匀,比拟合适进展改建(图11)。
随着我国的人口构造逐渐向高龄化、少子化开展,幼儿园或小学很有可能空置下来,将这些建筑局部改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。
这种开发形式的重点在于,需要选择便于进展适老化改造的建筑。
例如注意建筑的开间尺寸、走廊宽度、门洞大小等能否满足老人居住和轮椅通行的要求等等。
通常采用框架式构造的建筑可改造性较强,内部墙体移位相对灵敏,更有利于进展改建。
图11 利用旧有房产改建而成的养老设施:
北京石景山区首钢老年福敬老院
小结
养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物,在开发形式、经营管理和规划设计等方面都亟待探究。
养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易,开发者要做好承当风险的准备。
在工程筹划之初,就需要对养老地产的各环节进展整体把握,系统化考虑。
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