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停车场管理行业分析报告
2016年停车场管理行业分析报告
2016年10月
目录
一、行业监管部门和行业政策4
1、行业主管单位和监管体制4
(1)主管部门4
(2)自律性组织5
2、行业主要法律、法规及政策5
(1)法律法规5
(2)行业政策6
二、行业市场规模7
1、中国停车行业发展概况7
2、中国停车泊位的需求状况8
三、行业上下游的关系9
1、与上游行业的关联性9
2、与下游行业的关联性9
四、行业特点10
1、前期投入大,后期现金流稳定10
2、单一依赖性10
3、资源密集型11
4、需求量巨大11
五、行业准入壁垒11
1、市场渠道壁垒11
2、资金壁垒12
3、技术壁垒12
六、影响行业发展的因素13
1、有利因素13
(1)市场需求不断增长13
(2)国家政策大力支持13
(3)互联网+带来的发展空间14
2、不利因素14
(1)土地成本持续提高14
(2)人力成本持续提高14
(3)政府价格干预15
(4)人力和土地成本持续增加导致毛利率下降的风险15
一、行业监管部门和行业政策
目前,我国停车场管理行业实行政府监管与行业自律相结合的管理体制。
1、行业主管单位和监管体制
(1)主管部门
停车场管理行业与城市的规划和管理息息相关,目前由住房和城乡建设部负责研究拟订城市建设的政策、规划并指导实施,并制定城市停车设施建设的指导文件;国家发家发展与改革委员会负责该行业的宏观管理,为行业制定整体的发展战略和产业规划;除此以外,停车管理行业具体管理职能分散在公安部、交通运输部、工商总局、税务总局等部门。
各部门具体职能如下:
(2)自律性组织
各省市的停车服务业行业协会是各地区停车管理行业自律组织,其中上海市停车服务业行业协会是市中股份所在的上海市停车管理行业的自律组织,该协会主要任务为建立行业自律机制,制定本行业的行规行约,维护会员的整体利益,向政府主管部门反映会员诉求,参与政府有关部门决策论证,向政府有关部门提出立法意见和建议等。
2、行业主要法律、法规及政策
(1)法律法规
(2)行业政策
二、行业市场规模
1、中国停车行业发展概况
根据西方国家停车管理的发展历程,停车管理共有五个阶段,即发生阶段(小汽车普及的初期,上世纪50年代以前)、发展阶段(小汽车普及的中期,上世纪50-60年代)、乱停车禁而不止的阶段(上世纪60年代)、停车疏堵结合阶段(小汽车普及的中后期,上世纪60-70年代)和限制小汽车阶段。
当前,从汽车的千人拥有率来看,我国许多城市理应达到限制小汽车阶段,但从停车管理水平、政策标准、信息化程度等软实力以及停车场配建、公交和轨道交通建设等硬实力上来看,我国城市停车行业的发展明显落后于汽车行业的发展,且各城市发展不一,其中我国一线城市才进入了停车发展的第五阶段的初始阶段,二线城市最多处于停车发展的第三、四阶段,三、四线城市因停车建设欠账太多,仍处于第二阶段。
停车行业发展的相对滞后,使停车场管理问题已越来越影响到了城市的可持续发展及人们的日常生活,停车场管理经营愈发重要。
2015年被行业内人士称为“中国停车政策元年”,国家发展和改革委员会陆续发布了《城市停车场建设专项债券发行指引》(发改办财金[2015]818号)、《关于加强城市停车设施建设的指导意见》(发改基础[2015]1788号)、《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》(发改价格[2015]2975号)等一系列利好文件,旨在加大对停车场建设和运营的支持力度,引导各类社会资源投入停车管理行业,推进停车设施建设,缓解停车行业供给不足。
综上所述,停车场管理经营作为我国一个新兴行业,地域、服务水平等是影响停车服务价格的主要因素。
随着停车基础设施的巨大新建需求、停车管理系统的智能化升级、互联网在线停车服务的快速发展、O2O等停车管理模式创新、国家政策扶持等众多因素的叠加将引起停车管理行业的剧变,预计未来我国停车场管理经营行业长期市场发展空间巨大。
2、中国停车泊位的需求状况
根据东方财富Choice数据显示,2005年到2015年,10年间我国汽车保有量增长迅速,从2005年的3,159.66万辆增长到2015年的17,228.00万辆,年复合增长率为18.48%。
按照国际城市建设经验,停车泊位应达到机动车保有量的1.1至1.2倍。
我们以1.1倍测算,我国当前停车泊位理论需求量超过18,950.80万个。
三、行业上下游的关系
1、与上游行业的关联性
停车行业上游为各居民用地及公共用地的地产商和停车场各类设施的提供商。
中国的房地产行业发展受经济发展现状及城市人口规模影响,即使在经济增速下降的情况下,房地产行业在国民经济的组成部分仍然起到举足轻重的作用。
由于城市人口增多,城市居民对房产的刚性需求量较大,因而房地产项目和配套的停车场项目供应量保持较平稳增长。
2、与下游行业的关联性
停车行业的下游主要是有停车需求的消费者,消费者主要包括使用公共用地,如学校、医院、商场、火车站等地点的车主,以及使用居民用地的车主。
随着居民收入的大幅度提高,人均车辆保有量正在稳步提高,消费者对停车场的以及人性化服务的需求在不断加强,因此停车行业的市场需求将保持持续增长。
四、行业特点
1、前期投入大,后期现金流稳定
停车场管理公司初期需要获得合适的场地进行停车场管理经营,需要大量人力和资本投入获得所需的场地进行规划和管理。
获得合适场地之后,需要继续投入一定量的资金以支持停车场工程的建设以及停车管理相应设备的投放。
但是,在投入使用之后,由于停车收费大部分以现金或银行卡当下结算,应收账款较少,故而后期现金流较为稳定。
2、单一依赖性
停车管理公司主要依赖于土地或停车场地的获得,对其他资源的依赖度很低。
其一,涉及资源和原材料等的依存度较低,而且传统停车管理行业基本无技术壁垒,受高新科技影响较小。
其二,直接对客户负责,停车场管理公司和车主直接接触,发生经济业务,供需双方直接接触,整个停车服务过程可以独立完成。
故而,一旦确定土地或场所,车主数量和停车收入较为稳定,受其他因素影响较少。
整个行业对土地有单一的依赖性。
3、资源密集型
传统停车行业是资源密集型的行业。
在行业中,购置或租赁停车场或停车场地的规划建设需要巨额资金,从而企业的自有资金往往较少,这样容易导致,间接融资比例过大,企业债务偏重,政策风险损失较大。
然而,资本密集型行业导致相应的企业往往拥有较大的规模,同时相对而言较容易获得较高的利润。
4、需求量巨大
在上海为首的大城市中,停车管理行业市场非常庞大。
其一,由于机动车保有量和相应的停车位之间的巨大缺口,人们对于停车管理服务存在不可动摇的需求。
其次,市政建设中,“停车难,停车乱”问题是当前亟待解决的问题之一,政府和相应机构将继续鼓励停车管理行业的发展。
市场仍然需要大量的停车场以及对应的停车管理公司。
五、行业准入壁垒
1、市场渠道壁垒
停车场行业具有明显的排他性,先入企业可以通过广泛扩展渠道,占领渠道资源,排除后入厂商的竞争,形成较强的渠道壁垒;此外,招标单位为了降低风险,对投标的停车场企业设立了较高的准入门槛,资质合格的企业一般具有成熟的产品和管理模式从而产生明显的市场渠道壁垒。
2、资金壁垒
停车场管理行业中,停车场地的获得需要大量资金的支持,且初期资金的回收较为缓慢,导致企业增加新业务非常困难,企业需要很长的成长周期。
在这样的情况下,企业尤其需要充足的资金扩大自己的经营范围从而形成品牌优势。
3、技术壁垒
传统停车行业对互联网接触较少,缺乏敏锐的转变能力,没能将自身与前沿的互联网理念和技术进行结合,所以在互联网+时代想要通过自身的力量完成转型会很困难。
目前,国内停车场的运营模式基本是进场停车取卡,出场交卡、缴费,甚至连收费都还没有完全系统自动化,管理漏洞、收费漏洞严重影响着停车场的监管和收益,也严重影响车主的用户体验。
然而智能停车的发展利用互联网技术是传统行业与高新技术行业的结合,缺乏技术和科研开发能力的企业难以在短期内实现多学科的交叉整合;且随着科技的发展,市场对产品的技术水平要求持续上升,先入企业和新进入企业之间的技术壁垒不断扩大。
六、影响行业发展的因素
1、有利因素
(1)市场需求不断增长
随着国内居民人均收入的增加,人均车辆保有量年年增长,停车位的需求量十分巨大。
目前我国的大城市中,停车位依然非常紧缺,停车位和机动车保有量比例大大低于国家标准,而机动车的增加无疑使得目前的停车管理服务市场需求继续增长。
在这样的大环境下,停车场管理企业势必可以得到巨大的发展。
(2)国家政策大力支持
国家出台了一系列推进城市停车场建设的利好政策,2015年4月7日,国家发展和改革委员会印发《城市停车场建设专项债券发行指引》(发改办财金[2015]818号),明确鼓励企业发行债券专项用于城市停车场建设项目,加大企业债券融资方式对城市停车场建设及运营的支持力度,引导和鼓励社会投入;2015年8月3日,国家发展和改革委员会印发《关于加强城市停车设施建设的指导意见》(发改基础[2015]1788号),要求以停车产业化为导向,吸引社会资本、推进停车产业化,推进停车设施建设,有效缓解停车供给不足;2015年12月15日,国家发展和改革委员会印发《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》(发改价格[2015]2975号),提出充分发挥价格杠杆作用,健全主要由市场决定价格的停车服务收费形成机制,加快推行差别化收费促进停车设施建设,提高停车资源配置效率,推动停车产业优化升级。
国家正大力推进停车设施的建设。
(3)互联网+带来的发展空间
随着互联网+的普及,高新科技正在渗透到我们生活的方方面面。
对于停车管理服务行业,互联网技术与停车服务相互结合。
停车服务应用的APP采用O2O的模式将停车场和车主无缝对接,车主可以在手机端使用车位查询、预订,停车场导航,停车费支付,获取停车优惠券等功能。
互联网大大降低了行业的人力成本,提高了企业的营运效率和监管能力,促使产业由传统服务业向高科技行业的转型升级。
2、不利因素
(1)土地成本持续提高
停车场管理行业中,场地成本在业务总成本占较大比重。
近两年来,停车场场地租金整体呈上升趋势,这将进一步提高行业场地成本,从而减少行业的整体营业利润。
(2)人力成本持续提高
传统的停车场管理行业属于劳动密集型行业,人力成本为停车场管理行业最主要的成本之一。
近年来,我国人力成本不断上升,员工工资呈不断上升趋势,人力成本的提升会进一步压缩行业的利润水平。
(3)政府价格干预
政府对停车场的收费一般会采取宏观调控,对价格的不合理上升或者下降会进行较强的调整和控制。
全国性的监管措施和政策会对行业的营业收入和运营成本带来一定的影响。
(4)人力和土地成本持续增加导致毛利率下降的风险
停车场管理行业中,场地成本和人力成本为最主要成本。
近年来,我国停车场场地租金和员工工资整体呈上升趋势,若土地和人力成本持续增加,将进一步提高行业成本,行业毛利率存在减少的风险。
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