房屋及设施设备管.docx

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房屋及设施设备管

房屋及设施设备管理

第一节  房屋建筑构造概述

按建筑物的用途分类

        居住建筑

        办公楼建筑

        教学建筑

        文化娱乐建筑

        体育类建筑

        商业建筑

        医疗建筑

        交通、邮电建筑

        其它建筑

        按建筑物的承重和受力方式分类

        墙承重的结构形式的房屋

        构架式承重结构的房屋

        筒体结构或框架筒体结构骨架的房屋

按建筑物的层次分类

        低层建筑1-3层

        多层建筑4-7层

        高层建筑8层以上40层或100m以下

        超高层建筑40层或100m以上

房屋建筑的构造

  概述

        地基与基础

        主体结构

        屋面

        楼地面

        门窗

        装饰

基础

  　基础是位于建筑物最下部的承重构件，承受建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，而地基则是承受基础传来荷载的土层，它虽然不是房屋的组成部分，但对于保证基础和上部结构的安全起着十分重要的作用。

地基土的物理性能和力学指标参数直接影响到基础的形式和大小。

  　基础的形式很多，根据上部结构类型和受力特点，可设计为条形基础、独立基础、片筏基础、箱形基础和桩基础

主体结构

  　房屋的主体结构是指承受结构主要荷载的部分，它承受由屋面、楼面、墙体传来的竖向荷载以及自然界的水平荷载（如风荷载、地震作用），并将荷载经由其组成部分板、梁、柱（墙）传至基础。

  　主体结构按组成的材料的不同可分为木结构、混合结构、钢筋混凝土结构、钢结构，按承重受力方式不同可分为墙承重结构、框架结构、框架—剪力墙结构、筒体结构等等

屋面

  　屋面是建筑物顶部的围护和承重构件。

围护是指其必须具有良好的防水、排水、保温、隔热等抵御自然界各种因素侵袭的能力。

同时屋面还必须具有足够的强度以承受屋面上的荷载。

  　屋面分平屋面和坡屋面。

平屋面通常可以上人，坡度在2%左右，可通过防潮层做法或结构本身来找坡。

坡屋面的坡度一般大于10%。

屋面的构造从上而下由面层、防水层、保温隔热层、结构层和顶棚组成。

楼地面

  　楼地面是人们生活中经常接触行走的平面，如果在底层（第一层）无地下室，通常称之为地面，二层以上通常称为楼面，楼地面一般由基层和面层组成。

门窗

　　门窗均属围护构件。

门主要是起内外交通和分隔房间的作用，窗主要是起采光、通风以及分隔和围护的作用。

除了以上这些实用价值外，门窗还是现代建筑不可缺少的建筑构件，具有重要的装饰功能。

　　门窗按其所用材料的不同分为木门窗、钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗以及用玻璃做成的无框厚玻璃门窗。

装饰

  　装饰是增加建筑美感，体现建筑艺术的一种手段。

它像人的服饰和美容一样，是现代建筑学中不可缺少的内容。

装饰分为外装饰和室内装饰。

外装饰是对建筑物外部如墙面、屋顶、柱子的美化；内装饰是对内墙面、顶棚、门窗的美化。

第二节  房屋主体的管理

房屋主体管理是物业管理主要内容之一

房屋主体管理的重点是根据房屋的性质和特点，正确引导住户合理使用房屋，保证房屋安全，让房屋实现保值增值

房屋主体管理包括房屋的日常管理、房屋的应急管理和房屋的维修。

1.    房屋的日常管理    

　　从房屋的组成来看，房屋的日常管理一般应包括以下主要内容：

（一）沉降观察管理

　　对小区内道路及房屋周边进行巡视，发现异常的沉降和变形要及时采取措施。

地基变形可分为沉降量、沉降差、倾斜、局部倾斜。

对不同的结构采用不同的控制指标，一般框架的沉降控制，其倾斜量宜小于4‰，超过7‰则构成危房的标志之一。

沉降观察的主要部位应集中在对变形敏感，且容易察觉的散水、台阶、坡道等处。

（二）主体维护管理

　　对主体的维护就是要保证主体的受力在其设计的合理范围之内。

主体每一部分的设计都是经过荷载组合分析、计算其截面和配筋的，其安全可靠性在规定的范围内，住户在使用过程中不允许对主体结构修改或超出范围改变使用功能。

（三）屋面的管理

　　屋面的重要功能是防水与隔热，而防水因直接影响到人们的生活则更显得重要。

防水的问题看似简单，但却是工程上常见的老大难问题，也是物业管理中投诉最多的问题之一。

据统计，全国每年用于防水补漏维修的费用就高达数十亿元人民币。

屋面的管理主要是保证屋面正常使用，不改变使用功能，免使屋面防水层在一些非正常的使用下遭到破坏。

其次要定期加强对屋面排水坡道、管道的清淤工作，免使排水路径被堵塞。

长期的水泡也可能导致防水层的老化和隔热层的膨胀和变形。

（四）面层装饰管理

　　在不同的时期流行不同的做法，每一种做法是和当时的材料和工艺程序联系在一起的，各有其优点和缺陷。

现在越来越多的暴露出的问题就是随着时间的推移，一些块材所做的墙面如马赛克、面砖、大理石等，它们与主体的粘结层强度降低，逐步开始松动、剥落，造成了很大的安全隐患，因此凡对于上述面层材料的房屋，应当加强观察并建立定期的巡查制度，发现问题及时解决，必要时可在人行密集的道常上搭设防护篷。

2.    房屋的应急管理

        房屋的应急管理是指在发生应急情况时采取的管理措施。

火灾：

使用耐火或耐燃材料、了解各种材料的防火等级、保证疏散口畅通、防止发生“烟囱效应”、了解救火应急程序、组织日常消防演习

地震：

注意悬挂、选挑件的安全稳固、关闭燃气主阀、震区应组织防震演习

其它：

物业管理中可能遇到的其它灾害有还包括大风、暴雨、倒塌事故等，必须加以防范管理。

大风尤其是台风发生地区，应加强悬挂、选挑件的安全稳固工作，提示用户关好门窗、防止屋面、设备房、地下室水浸

3、房屋的维修

    房屋交付使用后，即开始损坏，这是自然规律。

房屋受到外界各种自然因素的侵袭，如日晒、雨淋、冰冻、地下水、热胀、冷缩等，产生一系列老化、氧化和人为损坏,这都会影响各房屋组成部分使用的稳定性和可靠性，给人们的工作、生活带来不利。

因此，有必要根据不同的部分制定周密的维修计划，实施正确的维护。

房屋损坏的原因分为二类:

1、自然损坏：

（气候、生物、地理、灾害）

2、人为损坏：

（使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养不善）

房屋完损等级分类

      根据房屋的结构、装修、设备等完好、损坏程度，房屋的完损等级分为五个等级

完好

基本完好

一般损坏

严重损坏

危险        

房屋的维修

房屋的保修年限：

    根据建设部颁发的《房屋建筑工程质量保修办法：

    在正常使用下，房屋建筑工程的最低保    修期限为：

地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期

电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

.维修的方式

土建小修

    凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。

小修分零星养护和计划养护。

土建中修

    凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。

中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。

主要适用于一般损坏房屋。

土建大修

    凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。

大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。

主要适用于严重损坏房屋。

  房屋及设施设备管理的意义和目标

    物业管理的基本工作内容包括管理和服务两个方面

        所谓管理，指的是对物的管理，也就是要做好房屋及设施设备的管理、运行、维修和保养工作，即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种物业的房屋本体以及设施设备的日常运行和维修进行有效的管理。

        所谓服务，则指的是物业管理企业满足物业使用人的合理需求。

  房屋及设施设备管理的意义和目标

        房屋及设施设备是人们进行正常生产、生活、学习所必须的物质基础，它的好坏，直接影响到房屋的住用水平，没有良好的房屋及设施设备的管理和维修养护，房屋就不能很好的发挥其住用功能，就不可能提供安全、舒适、可靠的生产、生活、学习环境，更谈不上保值或升值。

案例：

＊＊大厦良好的房屋及设施设备管理使大厦的租金和售价远高于同期同类型房屋

房屋及设施设备管理的明显特点

服务性功能强

经营性特点突出

专业性、技术性要求高

综合性强

房屋及设施设备管理的目标

建立先进的管理体制；提出专业化管理、人员配置模式等

　案例：

＊＊公司电梯实行内部专业化

建立完善的规章制度；

　案例：

电梯的计件管理办法

做好基础资料的收集和管理工作；

　案例：

＊＊＊小区因发展商移交时缺失电梯资料导致电梯无法维修

房屋及设施设备管理的目标

管理目标（深圳市大厦物业管理考核评比标准）：

  房屋完好率（98%），房屋零修、急修及时率（99%）；

    维修质量合格率（100%），亮灯率（99%），灯具完好率（99%

  电梯每月每部出现故障1次；

    大型设备完好率（99%）；

    中小型设备完好率（95%）；

〉〉〉〉〉〉

房屋及设施设备管理的目标

              完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积

房屋完好率=——————————————————×100％

                      总的房屋建筑面积

                        年按期完工的零修、急修工程数

房屋零修、急修及时率=———————————————×100％

                          年零修、急修工程总数

                  年合格的维修工程数

维修质量合格率=______________________×100％

                    年维修工程总数

房屋及设施设备管理的内容

一、基础管理

政府各职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程和标准等强制性文件；

法规：

消防、电梯、变配电、燃气、给水等相应的法律规范

案例：

＊＊苑燃气爆炸

房屋及设施设备管理的内容

技术标准：

饮用水标准、空气质量标准、居住环境噪声标准、照度标准等。

案例：

某大厦业主投诉电梯噪声超标、地下室和电梯前室减少照明办法

技术档案；

房屋及设施设备原始档案包括：

1、房屋及设施设备清单

房屋及设施设备管理的内容

2、产品质量合格证明书

3、验收报告

4、产品技术资料：

图纸、使用说明书、安装说明书等

5、施工试验、验收报告等

房屋及设施设备管理的内容

设施设备技术资料包括：

1、设备卡片

2、设备台帐

3、竣工图

4、系统资料

管理规章制度

房屋及设施设备管理的内容

1、责任制度：

如岗位制度、报告制度、交接班制度等

2、运行管理制度如：

巡视抄表制度、安全运行制度等

3、维修制度：

日常保养、一级保养、二级保养制度等

4、其它制度：

资料管理制度、节能管理制度等

房屋及设施设备管理的内容

全体员工的培训制度

1、技术培训

2、道德培训

3、安全培训

案例：

海尔成功的秘诀之一

房屋及设施设备管理的内容

二、安全运行管理：

　　物业管理公司首先必须保证房屋及设施设备的安全性和可靠性。

如果房屋及设施设备存在安全隐患，业主和员工的生命财产就有危险，这是任何企业都无法承担的后果。

物业管理公司必须做到：

房屋及设施设备管理的内容

制定严密的、科学的和切实可行操作规程如：

巡视抄表、工作票等。

案例：

＊＊中心巡视发现母线电弧放电现象

对操作人员进行专业的培训教育：

培训取证（高低压、电梯、焊工等）

加强维修保养工作：

强调日常和定期维修维修保养的重要性

房屋及设施设备管理的内容

设备中的压力表、安全阀等安全附件必须定期检验，保证灵敏可靠

要对运行数据进行认真研究分析。

案例：

楼检查巡查记录发现电压超标

设备事故若有发生，不能就事论事做处理，要严格执行“三不放过”的原则，即原因未清，责任者未处理，事故后没有采取改善措施

房屋及设施设备管理的内容

三、经济运行管理

能源消耗管理：

做好能源消耗用量的计划及计量工作，案例：

＊＊＊家园变频水泵能耗过高；＊＊花园供电发生巨额亏损

采用切实有效的节能技术措施：

人体感应灯，节能灯等，案例：

＊＊＊家园对公共照明实现全面节能改造，公共用电大幅度降低

房屋及设施设备管理的内容

加强节能管理工作，

案例：

＊＊商城对重点耗能设备进行重点管理

操作人员配置：

一专多能的原则；责任到人的原则；高低搭配的原则

案例：

某大厦维修专业人员配置

房屋及设施设备管理的内容

维修费用的管理

维修费用的组成：

人工费、维修配件费、外聘技术人员酬金、其它费用

维修费用的特点：

有弹性、金额大、不可预见性较强，案例：

电梯维修费

采购的本质是什么？

案例：

止回阀的重复使用

房屋及设施设备管理

一、几种典型设施设备的管理  

1、供配电系统设备的管理

    供电系统可以说是现代化建筑的核心与心脏，因为没有电人们将一事无成，寸步难行；而如果没有可靠的供电，人们的生活质量将得不到保障。

因此保证供电要求，是物业管理的重中之重。

民用建筑常用电气设备

高压环网柜

变压器

低压配电柜

三箱

供电系统管理应关注的几个重要问题

两步电价制与电费的节约，案例：

＊＊花园电费问题

无功功率补偿与力率调整费，案例：

＊＊商城力率调整费问题

入伙初期用电负荷小及夜晚过电压问题，案例：

＊＊大厦入伙后灯泡损坏严重

供电系统巡视，要重点关注变压器及供电干线的电流和压接点温度是否超标，案例：

＊＊大厦供电故障导致大量设备损坏

公共用电的计量问题

供配电系统的停电和送电应严格执行《操作票》制度

三相五线制

应急发电机组的管理：

是重要的后备电源，必须始终保持良好的待命状态，日常应定期启动发电机进行是运行，蓄电瓶的养护是发电机日常养护的最重要工作内容

给排水的管理与注意事项：

居民与商业用水比例问题，案例：

某小区入伙后调整用水比例

给排水隐蔽资料的报关，案例：

＊＊花园消防管接头爆裂

水表检验和公共用水计量，案例：

＊＊大厦公共用水剧增

每年定期清洗水箱，并进行水质化验

雨季来临前要清理疏通排水工程，案例：

＊＊中心屋面排水堵塞导致电梯损坏

电梯的管理

电梯的种类

按用途：

客梯、货梯、观光梯、病床梯、其它电梯

按运行：

电梯、扶梯

按速度：

高速梯（〉2m/s）、快速梯（1-2m/s）、低速梯（<1m/s）

按拖动：

直流电梯、交流电梯、液压电梯

电梯运行的安全问题

电梯的重要部件，在设计和制造时都选取了比较大的安全系数（10-12倍），电梯的安全保护系统分为机械和电气两个方面，电气方面有：

超速保护装置、供电系统断相错相保护装置、超越上、下限极限工作位置的保护装置、层门锁与轿门锁电气连锁保护装置，机械方面有：

限速器、安全钳、缓冲器、端站保护装置等，实际上电梯是十分安全的设备

电梯必须每年通过政府技术监督部门的年审

电梯的安全事故绝大部分发生在维修保养工作人员身上

保证所有安全装置正常有效是避免发生安全事故的根本保证

电梯厅门锁匙必须专人管理，电梯关人救援必须经过专业培训。

案例：

海滨广场电气监理掉入电梯井底事故

电梯的经济运行管理

电梯是大厦耗电的主要设备，如32层800Kg的电梯上下行一次约耗电1度左右，根据经验每台电梯每月耗电2000-3000度

电梯曳引方式决定

    电梯在满载和空载

电梯起停需消耗大量的能量，电梯宜分区设置或分单双层设置

要培养业主的使用习惯，层层停电梯宜群控

  耗能是最大的

电梯的维修保养队伍选择

电梯维保是电梯安全正常运行的根本保证

电梯维保队伍水平和职业道德参差不齐，低价并不一定划算

电梯如果天天在维修一定是保养不到位

电梯的前期介入

电梯选型

电梯配件及售后服务

中央空调系统的运行管理

应配备专业的空调运行管理人员

根据空调设备生产厂家提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和保养制度，制定大、中、小修计划和测试调整计划

中央空调正式运行前必须做好水质处理

中央空调运行期间必须定期巡视并记录系统运行的各种参数：

电流、温度、压力等

中央空调系统的经济管理

中央空调的收费方式有两种：

定价包干、实测实量，条例规定空调费用者自负

定价包干则应认真进行空调用电用水及运行管理成本测算空调收费标准

应根据物业的性质和人流的规律等特点，确定空调的开停时间，以及各个时间的工作状态，空调系统是能耗最大的设备，控制开停时间是节约能耗的最好办法

避免大马拉小车

中央空调系统的前期介入

中央空调的制冷方式有多种，不同方式对空调费用影响很大

空调设备选择

是否装设自动计费装置

是否安装智能化管理系统ＢＡＳ

消防系统

　现代高层建筑规模大，标准高，人员密集，设备分散，对防火要求极为严格，必须设置现代化的消防设备。

消防系统包括：

火灾自动报警设备（探测器、报警器）

自动灭火设备（洒水喷头、二氧化碳等）

防排烟设备（正压送风、排烟风机、防火卷帘等）

通讯设备（对讲电话

避难设备（应急照明、诱导灯、标志）

避难设施（应急口、避难阳台、楼梯、层）

其他报警设备（消防广播、紧急电话、电铃、电笛等）

手动灭火设备（灭火器、室内外消防栓）

消防设施设备管理的重点和难点

树立全员消防意识，组织定期消防演习

消防中心值班人员必须经过培训，熟悉消防系统的运行和操作

消防系统应聘请专业技术人员进行维修和养护

消防系统应定期检验

消防栓阀门平时不能随意开启，消防水不能用来做清洁或日常使用

业主装修应按消防要求进行认真巡查

应掌握扑灭初期火灾的技能

应加强防火宣传工作，提醒业主注意煲汤、烧香等可能引起火灾

应定期检查住户煤气使用安全

必须确保消防栓和喷淋系统有水

防止发生电气故障引发火灾

储藏燃油应注意泄露问题

发电机必须保证正常并能自动投入

供暖系统管理与注意事项

1、供暖工程是能源消耗较大的管理项目，且锅炉房对环境的污染较为严重，如何减少能源消耗，降低成本，提高锅炉燃烧效率，减少污染是供暖系统管理的一项重要内容。

2、供暖系统的锅炉房属危险场所，锅炉操作属特种行业，操作人员需持有劳动主管部门认可的上岗证。

管理单位应制定严格的安全操作规定和安全制度，确保安全。

、智能化系统

　智能化小区建设包括项目：

安防系统

电视监控。

红外对射周边防范。

黑白可视对讲。

家庭求救报警。

电子巡更

门禁一卡通

信息网络系统

小区综合布线系统

电话通信网络系统

光纤高速宽带网络

电视系统（卫星接收、有线接入、闭路电视）