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销售百问最终版
江山丽城
销售百问
(第一稿确定版)
郴州市盛昌房地产开发有限公司
二OO九年七月二十三日
“江山丽城”销售百问(第一稿确定版,共17页)
一、销售类
1.项目名称?
答:
江山丽城。
2.项目所在区域?
答:
郴州市北湖区国庆南路南塔美食广场往东100米。
3.项目具体位置?
销售热线?
答:
国庆南路南塔美食广场往东100米。
销售热线:
2116999。
4.开发商名称?
实力如何?
答:
郴州市盛昌房地产开发有限公司。
开发商来自福建,其以房地产开发为主导产业,同时涉足建筑机械租赁、航运、模具制造等多个行业。
自1999年以来,发展商在福建泉州、广西南宁等城市开发完成了多个项目,竣工总建筑面积达53万平方米。
2006年下半年,投资商登入湖南郴州先行投资3000多万元用于南塔公园建设。
目前,南塔公园建设已基本完成,不仅很好的保护着南塔及其它文化遗存,为郴州市创建国家园林城市创造调条件,同时,也实实在在为郴州市民提供了一和集历史文化\休闲\娱乐为一体的综合性市级公园,更为江山丽城房地产项目提质创造了良好的环境条件。
发展商登陆郴州进行房地产开发,将继续秉承“顾客就是上帝”的开发理念,踏踏实实做好在郴首个房地产项目——江山丽城,以牢固树立“盛昌”在郴开发品牌。
5.项目售楼部位置?
答:
国庆南路南塔美广场对面、北湖区地税局4—6号门面。
6.开发商办公地点?
法定代表人?
答:
南塔公园管理中心。
法定代表人:
刘辉煌
7.开发商与南塔公园建设的关系?
答:
南塔是我市市区唯一幸存的古建筑。
南塔公园开发建设系我市中心城区“南延东进”发展战略的重要组成部分;是创建国家园林城市、卫生城市,促进优秀旅游城市提质、提升城市文化品位的城市基础设施建设项目。
建设好南塔公园,才能保护好南塔及其他文化遗存,为我市创建国家园林城市创造条件。
郴州市政府为南塔公园项目的建设历经多年的招商引资,2006年,开发商签订了南塔公园建设项目投资合同,至今已投入各项资金三千多万元,基本完了公园规划中的“四个园区”的建设。
8.代理商?
代理楼盘?
答:
春秋地产
代理楼盘:
中珠·爱莲湖畔、新贵华城、龙泉名都、地王大厦、假日宾馆、扬生国际公寓、爱地广场等。
9.建筑设计公司名称?
实力如何?
答:
中机国际工程设计研究院(原国家机械工业局第八设计研究院)始建于1951年5月,设计和科研成果遍及全国各地及十余个国家和地区,获得国家、部、省级优秀科技成果、优秀设计奖100余项,拥有国家专利和专有技术20余项,是国家多项技术标准和规范的主、参编单位。
10.项目周边现有哪些公共配套设施?
答:
南塔公园、南塔美食广场、北湖区地税局、香雪商业街、罗家井市场、振兴桥市场、帝都海鲜酒楼、皇家钱柜KTV、农业银行、工商银行、建设银行、君临酒店、湘雪大道加油站、第一人民医院、八中、北湖实验中学、五完小、九完小、南塔公安派出所等。
11.未来周边有那些规划?
答:
骆仙东路延伸段的建设、裕后街改造、南塔支路改造、南塔公园林邑古镇仿古建筑文化街。
12.有哪几条公交线路线?
起、终点在哪里?
答:
现距小区最近的公交车停靠站在南塔美食广场前,距小区约180米(待骆仙东路延伸段在近期内建成即可投入使用,即有距小区主入口40米的骆仙东路公交车港湾停靠站),有2、3、13、24、27、31、51等七路公交线路经过。
2路:
龙女-下湄桥-国庆北路--升平路--解放路--北湖路--文化路--西街--南街--南塔路--国庆南路延伸段--湘雪路--环城南路--五岭广场--到七星市场。
3路:
林业局-南塔岭-罗家井—文化路—北湖路—火车站—升平路—国庆北路--下湄桥—造纸厂。
13路:
火车站-升平路-同心市场-人民西路—107国道—五岭驾校—香雪路-环城南路-青年大道--湘南学院。
24路:
火车站-升平路-郴桂路—107国道—人民西路-国庆南路、香雪大道-环城南路--到陆通驾校。
27路:
火车站-解放路—飞虹路-苏仙北路、人民东路-北街-南街-南塔路-国庆南路延伸段-香雪大道-环城南路-青年大道--湘南学院。
31路:
火车站-到岺前岭钢材市场。
51路:
下湄桥到水果市场。
13.小区内部有哪些公建配套?
答:
小区内建有:
泛会所、物管中心、水系园林、户外健身器材等。
14.小区四至情况?
与周边的关系?
答:
①小区四至:
东:
市房产局廉租房;
西:
南塔美食广场;
南:
南塔公园;
北:
骆仙东路。
②小区与周边的关系:
小区所处地势高、视墅广,可俯视大半个郴州城。
小区规划充分利用地形,分成若干台地,展示了山地建筑特点。
在北面、东面、西面充分利用原有地貌高差设置半地下停车库、停车场,使小区与老城区、廉租房相对分离。
同时,有效利用本小区南面达五百米长的与公园相邻的边线,运用古典造园中借景手法,设置通透式围栏,将南塔公园融入小区景观,使小区的园林景观远近交融,富有层次感。
为考虑到住户进入南塔公园的方便性,在南塔公园凌影广场处增设了人行入口。
可见,小区优越的地段并赋予科学的规划,完全确保了住户“入则清静,出则繁华”的良好效果。
15.项目用地性质?
答:
住宅。
16.产权年限?
起止时间?
答:
住宅70年,起止日期:
2009年3月份到2079年3月份。
17.住宅何时能拿到房产证?
答:
在交房使用后一年半办妥房产证。
18.买房可否入户郴州市户口?
如何收费?
答:
可以入郴州市户口,但一定要有房产证后才能办理,是房产证本人及直系亲属才有条件。
不需另外收费,只需收取一般的行政费用。
19.入郴州户口后,子女可否就近入学?
对口学校?
答:
可以就近入学,对口学校按教育局划片入学公示为准,目前本小区对口入学的学校为五完小、八中。
20.会所在小区哪个位置?
有多大面积?
可以用做什么?
是租赁还是销售?
答:
会所位于小区主入口至凌影广场的轴线中心区,也是整个小区的中心园林位置。
面积约350平方。
可以做幼儿园、茶楼、健身房、生活便利店等
以销售为主,也可以租赁。
二、工程类
21.景观设计主题构思?
答:
强调“山”与“水”的主题,同时揉合江南古典园林神韵,运用古典造园中借景手法,设置通透式围栏,将南塔公园融入小区景观,使小区的园林景观远近交融,富有层次感。
从而营造出清新、健康、自然。
让人们既能寄情于自然山水,又深受中国古典浪漫人文情怀浸润的社区环境。
22.住宅造型?
答:
住宅造型采用现代与湘南民居风格相结合。
立面采用直线的简单几何构图,结合地形注重天际轮廓线的抑扬顿挫,注重空间造型的变化,突出个性,强调识别性和归属感。
同时屋面采用双坡屋顶与单坡屋顶相结合,再饰以成片风火山墙及屋顶转角及屋脊角处理,体现民族传统感,为住户带来现代、质朴、高尚的感觉。
23.竖向设计?
答:
竖向设计上,遵循因地制宜、依山就势原则。
建筑沿山体分成五个有序台地,巧妙利用自然高差部分设置地下和半地下停车场、独立车库,台地之间通过小区景观轴相连接,从而使小区布局富有层次感,充分体现了人与自然和谐共处的完美景像。
24.项目整体的建筑风格特点?
答:
创新现代中式微派建筑。
25.户型特点:
答:
住宅楼型除特色小户型外其它全部一梯二户。
住宅平面方正实用、柱网规整、分区明确、功能系列完整。
a)小区的户型设计理念遵循“人性化”的主旨,考虑生活需求与空间品味,以满足不同销售目标人群的不同需求,小区户型从30多㎡特色小户型到210㎡的类别墅,产品相当齐全。
b)设计户内空间时,充分考虑了人们的心理需求、功能需求和经济需求。
在解决住房的生活私密性、交往的公共性等问题上,使居住者有亲近感、归宿感,遵循“动静分区,干湿分区、功能合理,空间紧凑,洁污分离”的设计原则,强调居住的空间的舒适性、实用性、南北通透,注重室外空间的交融,结合景观运用入户花园,飘窗、凸窗和转角窗等手法使室内外空间自然融合。
26.项目有多少栋?
各栋建筑层数?
各栋楼体建筑高度?
住宅层高多少?
停车场、停车库层高多少?
答:
项目由16栋多层组成,其中12栋带电梯:
①.3、8栋为6层普通楼梯房,高度:
18米;
②.1、5栋为4层(复式楼)建筑高度:
12米(不包括半地下车库);
③.2、9栋为6层(带电梯)建筑高度:
18米(不包括架空层、半地下车库)
④.6、7、10、11、12、13、15、16、17、18栋为7层(带电梯)建筑高度:
21米(不包括半地下车库)
住宅层高:
3M
半地下停车库、停车场、架空层的层高为:
2.19——4.2M.
27.小区栋与栋之间的楼间距?
平均间距?
最宽的间距?
答:
小区可以分三条轴线,平均间距约24米:
①.1、7、8栋一条,其中,4与7栋最窄18米最宽40米、7与8栋最窄17米最宽22米
②.5、9、10、11、13栋为一条,其中,5与9栋最窄20米最宽30米、9与10栋最窄25米最宽27米、10与11栋最窄19米最宽25米、11与13栋最窄18米最宽22米
③.6、17、16栋为一条,其中,其中,6与17栋最窄18米最宽30米、17与16栋最窄27米最宽35米。
28.小区主入口宽度?
小区次入口宽度?
进入南塔公园凌影广场人行入口怎么设置?
答:
①主入口:
16M;②次入口:
12M;③人行入口采用刷卡进入的方式。
29.户型种类及面积?
主力户型?
实用率?
朝向?
答:
⑴户型种类及面积:
①.特色小户型(F、G型37-45M2)②.特色经济两房(G型、58M2)
③.特色小三房(E型、89M2)④.经济三房(D型、117M2)
⑤.舒适三房(K型、126M2)⑥.豪华三房(C型、137M2)
⑦.经济四房(A型、141M2)⑧.豪华四房(B型、164M2)
⑨.类别墅(J型、复式、210M2)。
⑵主力户型:
三房---四房;
⑶实用率高达90%左右,
⑷南北朝向。
30.项目总用地面积?
总建筑面积?
住宅部分面积?
会所面积?
园林面积?
答:
①项目总用地面积:
44652M2
②总建筑面积:
7.0万M2
③住宅部分面积:
④会所面积:
约350M2
⑤园林绿化总面积:
20000㎡,中心园林约:
1500㎡。
31.项目分几期开发?
动工日期?
何时可以交房?
总户数?
总规划人口?
答:
①初步计划分两期开发;
②一期在今年10月份动工,明年上半年竣工。
③、预计明年年底可以交房。
④、总户数:
518户;
⑤、总规划人口:
约1800人。
32.项目容积率?
建筑密度?
绿化率?
答:
①容积率:
1.393;
②建筑密度:
23.2%;
③绿化率:
45%。
33.小区共有多少个车位?
其中,地下多少个?
地面多少个?
分布在那些位置?
答:
小区共有323个车位。
其中,
①半地下停车场停车位175个,分布在13#——18#——15#栋和16#——17#栋;
②半地下停车库103个,分布在1#、5#、6#、8#、9#、10#、11#、12#栋;
③地面车位45个,分布在2#、3#和8#栋边。
34.独立车库、半地下停车位的面积?
是否有独立产权?
答:
①独立车库的面积19—31㎡/辆;②地下车位面积约42——53㎡/辆。
③车位没有办理房产证。
35.小区是否封闭式管理?
有多少个出入口?
答:
①小区采用封闭式管理;
②小区有两个出入口,骆仙东路出入口与南塔公园西大门、南塔美食广场东面出入口;
另一人行出入口在南塔公园凌影广场位置,仅为人行刷卡入口。
36.小区是否有智能化系统,如何设计?
答:
有智能化系统,具体设计方案未出。
37.出入大门是否使用IC卡?
答:
是。
38.外墙用料?
牌子?
答:
外墙面砖,具体品牌待定。
39.楼体有无特别防噪音、防水及隔热处理?
答:
平屋面设防水层.,其它无特殊处理。
40.楼宇抗震等级?
答:
6级。
41.消防系统情况?
答:
按国家规范设置室内室外消防系统。
42.小区人防安排在哪个位置?
答:
本小区采取人防异地建设,故本小区未设置人防设施。
43.入户花园、阳台如何计算面积?
答:
计一半建筑面积。
44.飘窗台高度?
宽度?
是否计算售卖面积?
答:
①高30公分、宽80公分;②不计算售卖面积。
45.阳台围栏的高度?
围栏所用的材料?
答:
①高1.1米;②铁艺夹钢化玻璃围栏。
46.铝合金、玻璃材料质量标准?
答:
铝合金门窗型材、玻璃采用国家规范质量标准。
具体品牌待定。
47.是否预留空调位?
空调冷凝水如何收集?
管道在何位置?
答:
①预留有空调位;②冷凝水由管道排放至下水道;③管道在空调外机旁。
48.厨房有无统一的排烟管道?
有否采用防倒灌设计?
答:
①有排烟系统;②有防倒灌设计。
49.洗手间是否采用降板设计?
下沉多深?
答:
洗手间、厨房及阳台地面结构板降低值为5CM。
50.水管是否入墙?
排水管是什么材料?
答:
排水、排污管明管。
水管入墙;排水管为PVC管。
51.小区采用何种供水系统?
有否直饮水系统?
如何收费?
答:
①小区采用市政供水;②无直饮水系统;③其收费按自来水公司收费标准。
52.小区是否有备用发电机组?
答:
无。
53.用电负荷标准?
是否安装到户?
答:
①根据国家相关技术标准规范;②设计本项目住户用电量为8000KW/户,安装到户。
54.电话有几个分线口?
位置?
如何报装?
如何收费?
答:
①分线口两个;②公别在客厅和主卧;③按电信部门的规定标准收费。
55.是否安装有宽带网和视频网?
有几个分线口?
在什么位置?
如何收费?
答:
有宽带网。
56.是否安装有线电视?
服务商是谁?
如何收费?
答:
①安装有线电视线路;②郴州广播电视局;③收费标准按照郴州广播电视局的规定。
57.住宅进户门洞宽度?
室内门洞宽度?
可否自行更换入户大门、可否自行加装防盗门?
防盗门的品牌及价位?
答:
①.住宅进户门洞宽度1——1.2米(A、B、C、J户型为1.2米、其它为1米);
②.卧室门洞宽度0.9米;卫生间门洞宽度0.8米。
③.可自行加装防盗门;防盗门的品牌及价位待定。
58.建筑结构?
特性
答:
框架结构,造价高于普通砖混结构,牢固、使用年限长,抗震性能高、客户可根据喜好拆除非承重墙体进行装修布局。
59.两套相连的单位是否能打通?
楼上楼下能否打通?
楼板厚度?
答:
①两套相连的单位若非承重墙是可以打通。
②楼上楼下不能打通。
③客厅和卧室的板厚分别为130㎜、100㎜。
60.小区内道路多宽?
答:
小区内道路路面宽为4-6米。
61.小区业主私家车是否可开入小区停在自家门前?
答:
本小区为高尚住宅小区,实行严格的停车管理,车辆不允许停放在小区道路上,须停入地下和半地下停车场,地面停车位由物业管理公司统一管理。
62.骆仙东路什么时候可以建好,到时有那些公交车通过?
答:
具体日期待定,小区建好后骆仙东路肯定可以修好。
距小区40米有公交车停靠站,具体多少路还没有确定。
63.电梯品牌?
时速?
停电时如何解决上下楼梯问题?
答:
知名品牌,具体参数未定。
64.是否有专门的物业管理用房?
答:
有
65.消防通道宽度?
答:
消防车道宽度≥4m。
消防车道转弯半径为12m(利用城市干道作消防通道时R≥9m)。
66.小区外围墙多高?
采用何种材料?
有何特色?
答:
采用高2米铁艺围墙,既保证与南塔公园的景观融合,又保证了小区的安全性。
67.在停水停电的情况下,小区可否自行供水及供电?
答:
不能。
68.交楼标准?
(包括外墙、入户大堂、架空层、电梯厅、过道、消防通道、户内)
答:
毛坯房。
69.车库的价格多少?
地面停车位是否需要收费?
答:
待定。
70.屋顶花园是否做绿化?
答:
屋顶花园开发商不做绿化,后续改动需经开发商及物业管理单位同意。
71.坡屋顶的高度是多少?
是否属于顶层复式?
可否从室内上坡屋顶?
是如何间隔的?
答:
坡屋顶高度待定。
不属于顶层复式。
不能从室内上坡屋顶。
72.小区是否安装天然气管道?
是否免开户费?
费用收取是多少?
答:
安装,费用按国家规定收取。
73.小区园林是否与模型一致?
答:
模型园林按照小区园林设计图成比例(1:
160)缩放而成。
三、物业类(所有物业类问题的回复为:
待定)
74.收楼时需提供资料及需交费用?
答:
待定
75.需提供资料:
答、待定
76.室内间隔可否自行设计装修?
答:
装修前需要提供装修设计方案,在不是承力墙,不影响楼宇结构的前提下,经物业管理公司批复后,可以自行设计装修。
77.阳台、阳光花房、入户花园是否可以封闭?
可否自行加设防盗网或落地玻璃?
可否自行更换阳台门?
答:
待验收合格后,在不改变建筑外观的前提下可以实现封闭。
只能使用隐形防盗网或无框玻璃进行封闭。
更换阳台门需在不破坏建筑外观的情况下征得物业公司同意。
78.项目管理费是多少?
何时开始正式收取?
答:
待定。
79.物业管理费包括的内容?
电梯费公摊原则?
答:
⑴物业管理费内容:
①.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
②.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
③.绿化管理费;
④.清洁卫生费;
⑤.保安费;
⑥.办公费;
⑦.物业管理单位固定资产折旧费;
⑧.法定税费。
⑵.电梯公摊原则按国家相关分摊规定执行。
80.小区是否配有摩托车车位?
如何收费?
答:
有;待定。
四、财务类
81.项目在哪个银行办理银行按揭?
具体地理位置在哪?
答:
(建设银行,七里大道支行)。
82.申请按揭贷款借款人的条件:
①.借款人必须是具有独立民事行为能力的个人(业主年龄加按揭年龄男的不超过65岁,女的不超过60岁)
②.与发展商签订了购房协议,并同意用所购的房产作抵押。
③.有固定职业和稳定收入,能偿还贷款本息。
④.不具有经济能力人士借款注意事项:
A、十八周岁以下未成人士不能单独申请按揭
B、六十五岁以上男性与六十岁以上女性退休人士不能单独做按揭。
83.借款人申请贷款须提供的资料
①.借款人及其配偶的身份证、户口簿
②.婚姻状况证明(若婚姻证明上的名字与身份证或户口本上不相符时,须到当地户籍部门开据相关证明)`
A、已婚的提供结婚证,
B、未婚的提供未婚申明,
C、离婚的提供离婚书,
D、没有离婚证的(结婚没有正规手续又离婚的),提供法院判决书。
③.借款人收入证明
A、有固定单位的:
按银行提供的统一格式单位打个收入证明(不低于月供200%),且提供最近三个月的工资单(加盖财务章)或工资存折(复印户名,帐号,三个出入月流水帐)。
B、私营业主及个体经营户:
提供营业执照、税务登记证、前三个月税务发票及经营银行帐户三个月的往来流水帐明细(复印个人银行私折帐户名、帐号、进出流水或公司银行往来帐明细)
C、其它人员:
1)房屋门面出租协议(有家业者)
2)不低于贷款额30%的银行定期存单(自由人)
3)股票、国库券、基金等
4)股东分红协议、验资报告(投资者)
5)承包协议(农民种、殖业)
④.首付款收据
⑤.买受人提供1寸彩色照片一张
备注:
A、以上资料凡单位开据的相关证明均须盖红章和原件2份,其余提供复印件2份,已婚客户所有资料夫妻双方均须提供复印件2份;
B、所有资料均用A4纸复印,且一张A4纸上只能复印一种资料;
C、待资料审核完毕,工作人员将通知客户填写按揭相关表格及资料,完成后甩有手续上交银行审核,届时接到通知时,须夫妻双方携带身份证原件到所在按揭银行进行面谈并签字盖章;
D、以上资料请务位业主按规范提供,否则银行将不予受理。
F、凡书写部份,必须用黑色水笔填写。
84.楼宇按揭贷款流程
1购房者向银行申请按揭贷款,填写《个人住房按揭贷款申请表》,提交有关资料:
如有效身份证明文件、收入证明、首期楼款收据、存折等;
2银行进行审批,确定购房者的按揭贷款资格;
3填写楼宇按揭借款抵押合同、借据、委托扣款协议书;
4约定发展商、银行、购房者三方签署《楼宇按揭借款抵押合同》、《借据》、《委托扣款协议书》;
5购房者缴交各项费用,如:
抵押登记费、保险费等;
6合同按银行要求,到指定地方面谈;
7面谈完后,银行根据实际情审批,通过后,将划入发展商银行帐户内;
8银行放款同时,一并通知购房者按时还贷。
85.贷款的放款、还款及提前偿还
①放款:
银行一次性发放贷款,并划入发展商指定帐户;
②还款:
可以采用存折或信用卡按“月均法”还本付息,借款人在扣款当日(贷款放出日下月对应日)在约定的还款帐户中存入不少于当月所需扣缴款项,银行将在每月按约定的还款金额直接扣款;
③提前还款:
贷款满两年,允许部分(整期数)或全部一次性提前还清贷款,但需提前一个月书面申请通知银行,其申请违约金按贷款余额的1‰收取(全国统一,原按一个月月供收取),最少不低于200元。
86.办理住房抵押贷款业务费用表(由开发商代收)
答:
收费部门
费用名称
费用标准
银行
按揭贷款资料费
50元/套
个人信用记录查询费
20元/笔
代办抵押登记费
200元/笔
个人资信评级费
贷款金额5万元(不含)以下每笔200元;
贷款金额5万元(含)以上按贷款金额的0.5%记收
市房产交易处
房产抵押登记费
测绘费
住宅80元
商业550元
保险
公司
房屋保险费
贷款额×0.06%×贷款年限
市税务局
印花税
贷款额×0.005%
房产交易处
工本费
80元/户
87.按揭最高几成?
最长按揭年限?
有哪些银行提供按揭?
业主是否可以自行联系其它按揭银行?
答:
住房按揭贷款及年限:
业主年龄加按揭年限男的不超过65岁,女的不超过60岁,夫妻以年龄低的为准,最短按揭年限为1年
第一套、第二套:
最高8成30年;第三套或以上:
不高于七成。
商业用房按揭贷款:
最高5成10年。
备注:
实际按揭额和按揭年限以银行最终批复为准
88.银行在贷款利率上有什么优惠?
答:
最高可享受银行提供住房贷款利率的7折优惠。
89.提前还款的条件及违约责任?
答:
贷款满两年,提前一个月提出申请,银行不收取违约金。
违约金:
按贷款余额的1%收取(全国统一,原按一个月月供收取),最少不低于200元。
90.是否可以办理公积金贷款?
公积金贷款程序?
答:
可以;
91.超过公积金贷款额度,余下的款项怎么办?
答:
组合贷款:
公积金贷款+商业贷款。
92.签认购书所需资料?
需交纳的款项?
答:
购房者相关的身份证件、定金或临定。
93.签合同所需资料?
需交纳的款项?
答:
购房者相关的身份证件、认购书、定金收据及首期款收据。
94.可否在同一个银行办理两套以上的住房按揭?
答:
可以,只要有经济偿还能力。
95.业主若是未成年人的名字,须办理什么手续?
答:
由监护人提供资料并签字;由监护人作共同借款人;若只用未成年人的名字不能办理按揭(商品房买卖合同可只写小孩名字)。
96.客户在签署认购书后,可否在签署《商品房买卖合同》前要求加名、转名、减名或更换物业?
是否收费?
答:
在签署《商品房买卖合同》前可以加名、转名、减名,无特殊情况不可更换在售的物业,原则上不收取费用。
97.客户可否在签署《商品房买卖合同》后要求加名、转名、减名或更换物业?
是否收费?
标准如何?
答:
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