土地估价师考试案例与报告试题及答案.docx
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土地估价师考试案例与报告试题及答案
2007年土地估价师考试案例与报告试题及答案
一、案例分析题(共2题,每题30分,共60分。
请阅读并根据有关条件综
合分析回答问题)
(一)某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵
押贷款,并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥
有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地,总面积1500平方米。
宗
地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附
近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3米宽
的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道
路,外有2千米长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办
公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。
企业用电来自3千米外的变电站;企业通讯网络及设施齐全。
土地使用无特别限
制。
假定你是该评估公司土地估价师,请回答以下问题:
1.(本问题5分)在上述情况下,为了判断是否能够抵押,评估前需要了解
土地哪些关键信息(提示:
根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?
A是集体还是国有B.()C.()D.()
2.(本问题5分)根据上述条件,列出已知的宗地个别条件。
3.(本问题8分)若以委托日为评估价值时点,根据上述情况,对地价进行
定义。
4.(本问题6分)若该宗土地为国有划拨,由于不在基准地价覆盖的范围,
所以评估时直接参照基准地价最末级修正,并确定市场价为154元/平方米。
又
由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等,其最低价标准为144
元/平方米,评估公司从保守原则出发,将结果调整为144元/平方米,并按照
70%抵押折扣率折算,扣除40%土地出让金,将评估结果确定为60元/平方米。
列出上述操作过程中的错误点。
5.(本问题6分)假如该企业到期未能偿还贷款,并且土地管理部门同意由
法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖,需要有哪些前置条件?
(一)答题要点及参考答案
1.评估前需要了解的关键信息
(1)是否符合规划;
(2)建筑物是否合法;
(3)是否交纳清有关税费;
(4)委托方是否真正具有土地处置权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷);
(5)是否重复抵押(或是否设定有他项权利)。
(6)有下列答案的可增加0.5分,但总分不超过5分:
若是国有土地,是划
拨还是出让(或是否有产权证)。
2.已知的宗地个别条件
(1)宗地西高东低;
(2)宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形;
(3)地下水位适中;
(4)红壤软土;
(5)不临路;
(6)面积1500平方米;
(7)宗地内“四通一平”;
(8)无使用限制。
3.地价定义
(1)实际用途为工矿用地;
(2)设定用途为工业用地;
(3)实际开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)和宗地红线
内“四通一平”(通路、通电、通讯、供水及场地平整);
(4)设定开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)和宗地红线
内“四通一平”(通路、通电、通讯、供水及场地平整);
(5)土地使用权性质为划拨土地使用权;
(6)估价基准日定为2007年9月5.日;
(7)使用年期及剩余使用年期。
4.过程中的错误点
(1)不能简单比照末级基准地价,要说明理由;
(2)不能以最低价标准为依据确定市场价;
(3)土地出让金扣除应以市场价为基础;
(4)抵押折扣不能作为评估结果。
5.前置条件
(1)划拨土地使用权性质不改变;
(2)购买方应具有竞买资格;
(3)土地用途不改变;
(4)专门土地拍卖场地;
(5)专业土地拍卖公司。
(二)下面是一份现场调查工作图稿。
由于只是某估价师为判断是否可以接
受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查,所以调查内容及标注有些粗略。
其
中,实线部分为原图内容,虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。
请阅读该
图并回答以下问题。
1.(本问题6分)根据上图填写下面有关信息。
工作底图种类:
(宗地图)权利人:
(黄坪旅游公司)宗地编号:
(5号)
所在街坊:
(74)地类:
(242)四至:
(东临东安河、南临黄坪中学、西临丽景巷、北临大场路)
2.(本问题5分)列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息
(提示:
不少于5个)。
A2006年取得商业用地使用权,B面积308平方米,C宗地为矩型、规则,D有一定坡度、南高北低,CⅡ级商业用地、E西面和北面临街,F临主街面长20米,G未设置抵押,H该宗地在丁字路口。
3.(本问题4分)列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息
(提示:
不少于8个)。
1东安河有轻度污染,2周围有宗地有古树,3河岸为自然岩石层、牢实,4南面邻学校黄坪中学,5北面邻大场路,6路对面为百货商场,7西邻银行储蓄所,8西北邻邮局,9宗地较周围高程低。
4.(本问题15分)假定委托方需贷款300万元,该地贷款率为60%,该区
域商业用地平均容积率为2.00,估价对象建筑占地面积为120平方米,经过你
的判断,估价师能否做出可以接受委托的决定?
列出你的判断依据(提示:
简要
计算步骤)。
估价师不能接受委托,判断依据如下:
宗地总面积308平方米,宗地为商业二级地段,基准地价为1200平方米,在不作修正的情况下,按基准地价计算该宗地的总价为308*1200=369600元=36.96万元,远远小于委托方需要贷款的评估价,
评估价至少为300/60%=500万元。
因此估价师不能接受委托
(二)答题要点及参考答案
1.填写有关信息
(1)工作底图种类:
(宗地图);
(2)权利人:
(黄坪旅游公司);
(3)宗地编号:
(5);
(4)所在街坊:
(74);
(5)地类:
(242);
(6)四至:
(东:
东安河;南:
黄坪中学;西:
丽景巷;北:
大场路)。
2.列出有关该宗地个别条件的信息
(1)用途:
商业;
(2)土地面积:
308平方米;
(3)临街,街角地;
(4)矩形,规则;
(5)南高北低;
(6)地质状况较好;
(7)建筑密度较低;
(8)向东发展受到限制。
3.列出有关该宗地区位条件和周边环境的信息
(1)二级地;
(2)银行;
(3)商场;
(4)邮局(5)学校;
(6)道路;
(7)河流,略有污染;
(8)古桥。
4.对于估价师能否做出可以接受委托的决定,列出你的判断依据(列出计
(1)不能接受;
(2)该地块容积率:
120X5÷308=1.94;
(3)该区域商业用地平均容积率:
2.00;
(4)该区域商业基准地价:
1200元/平方米;
(5)该地块估计地价:
1200X308=369600(元);
(6)该地块可能的贷款额:
369600x60%=221760(元)。
二、报告判读题(共3题,分别为30分、20分、50分,共100分。
第一题
和第二题为土地估价技术报告片断,根据提问回答。
第三题为一个完整的土地估
价技术报告,其中存在多处错误,请阅读后指出并说明原因。
具体得分规则见各
题目中)
(一)下面是一份土地估价技术报告中采用假设开发法测算的说明部分(标
注“略”的为正常内容),请阅读后回答相关问题。
1.估价对象建设期及利用方式分析
该地块为出让所得,根据XX经济技术开发区经济发展局文件《关于“X
X住宅小区”项目初步设计的批复》(XX开经[2005]053号),该地块将建
成多层住宅小区,土地总面积95635平方米,总建筑面积143452平方米,其中
物管、会所等公建配套用房面积占3.4%,容积率1.5,建筑覆盖率≤35%。
估
价人员进行了实地勘察,地块离城市较近,有直达的主干道,地块边缘已经具备
自来水和天然气管道等基础设施,而且自然景色优美,环境状况表明很适合修建
住宅,但是地址状况表明只适合修建多层住宅。
估价人员也对周边市场进行了调
查,由于有城市轻轨会经过该区域,所以本区域对多层住宅需求较大。
估价人员在综合对区域的市场、环境及土地条件等分析后,认为在不改变多
层住宅性质的前提下,为最大提高开发价值,地块最佳利用方式应该为:
土地用
途设定为多层别墅型住宅用地,总用地面积为95635平方米,总建筑面积35000
平方米,其中物业管理、社区活动中心、小商场、小区停车库、小邮局、小型银
行储蓄所、社区医疗服务中心等公建配套用房面积占3.4%,建筑覆盖率≤15%,
容积率0.37,主要建筑物为多幢二、三层的别墅排屋。
本次评估按土地的最佳
利用方式确定预期开发条件。
根据以上项目的建设规模,本次评估确定其开发期为2年。
由于本次评估目
的为待开发土地市值估算,开发期自估价基准日算起。
2.预期售价确定及销售状况分析
根据XX经济技术开发区近期该区域楼盘销售情况来看,该类出让用地新开
发的别墅排屋平均售价在3500-4000元/平方米之间,考虑到该区域目前房地产
市场行情,结合估价对象实际情况,经综合分析,确定该地块开发完后,即2009
年6月30日,法定使用年限的住宅平均售价为3500元/平方米,则该物业预期总售价为
总售价=平均售价X建筑面积
=3500X35000
=12250(万元)
通过调查该区域房地产销售情况,与待估对象相同或类似的房地产项目一般
均采取预售形式,考虑到估价对象所处区域房地产销售市场的实际情况,本次评
估假设估价对象所建物业销售状况为:
项目在开发一年后开始预售,且为均匀销
售,截至开发完成时销售率达到40%,另外60%在开发完成后的一年半内均匀
售出。
并假设房屋售价在销售期内保持不变。
3.开发总费用的确定
根据待估宗地现状,要建成一个完整可售和可居住的住宅小区,必须经过前
期工程、建安工程和室外配套建设三个阶段。
本案的前期费用很复杂,除了其间
发生的前期勘察设计、可行性研究费用、临时三通一平费用外,还有解决市政设
施缺口的有关费用,如5千米长的电缆铺设费用,100米长的排水管道等的铺设
费用;土建安装及附属工程费用,室外工程、绿化建设费用,管理费和不可预见
费等。
上述费用经归类,可分为前期费用、建造成本、室外建设费用、管理费用
四大项。
分别估算如下:
(1)前期费用(分析过程略):
确定其前期费用为200元/平方米(按总建
筑面积),则前期费用总计为
前期费用=前期费用标准X总建筑面积
=200X35000
=700(万元)
并设定为开发初期一次性投入。
(2)建造成本(分析过程略):
确定其平均建造成本为700元/平方米(按
总建筑面积),则整个物业总建造成本共计为
建造成本:
平均建造成本X总建筑面积
=700X35000
=2450(万元)
并设定为开发期内均匀投入。
(3)室外建设费用(分析过程略):
确定该地块室外建设费用标准为
220元/平方米(按土地面积),则小区建设费用总计为
室外建设费用二室外建设费用标准X土地面积
=220X95635=2103.97(万元)
并设定为开发期内均匀投入。
(4)管理费用:
包括开发过程中的管理费、监理费及不可预见费等,为上
述
(2)+(3)的5%计。
设定为开发期内均匀投入。
管理费用=(
(2)+(3))X5%
=(2450+2103.97)X5%
=227.70(万元)
4.销售费用(分析过程略)
确定此项费用可按总售价的8%计,该项费用设定为与销售进度同步投入。
销售费用二总售价X8%
=12250X8%
=980(万元)
5.利息率和利润率确定
(1)利息率,本次评估将采用贴现方式计算地价,故不考虑投资利息。
贴
现率采用2006年4月28日公告的银行一至三年期贷款利率6.03%。
(2)利润率,房地产的利润率关键要看市场供求状况。
根据对目前房地产
企业资产收益率的统计,结合XX市统计年鉴资料,考虑区域房地产实际市场情
况,确定该房地产开发项目投资利润率为24%。
6.地价测算
根据假设开发法基本公式:
地价二预期售价—总开发费用—利润—利息—销
售费用,结合本次评估实际,得到如下方程:
总地价=[(12250—980)X40%/(1+6.03%)1+(2-1)/2+(12250—980)X
60%/(1+6.03%)2+1.5/2]一[700+(2450+2103.97十227.70)/
(1+6.03%)2/2]X(1+24%)—总地价X24%
解上式得到:
总地价=2762.28万元
土地单价=2762.28÷95635
=289(元/平方米)
就上述报告片断,回答以下问题:
1.(本问题4分)你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当,为
什么?
答:
不恰当,因为批准的设计批复为建设多层住宅,用地面积95635平方米,总建筑面积143452平方米,其中
物管、会所等公建配套用房面积占3.4%,容积率1.5,建筑覆盖率≤35%。
而将最佳用途改为建别墅,因此各项规划指标不合法,故估价对象的最佳利用方式的选择不恰当。
2.(本问题6分)请列出估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标
或者因素。
(提示:
不少于6个)
答:
1、用地面积2、建筑面积3、容积率4、覆盖率5、交通条件6、自然环境状况,7、设计批复习8、地质状况9、本区对住宅需求较大。
3.(本问题6分)报告中不动产预期售价的确定过程较为简单,如果采用市
场案例分析确定,在选择案例时有什么要求?
(提示:
不少于4个)
答1、比较案例需在同一供需圈或区域2、具有替代性、3、各项指标相当或相似4、交易时间接近(不超过三年)5交易正常或可修正为正常6、档次相当
4.(本问题2分)报告中不动产开发前期费用中,有不应计人的项目,请指
出来。
答:
不应计入不动产开发前期费用的有:
5千米长的电缆铺设费用,100米长的排水管道等的铺设
费用。
5.(本问题12分)报告中采用贴现的方式进行地价测算,假设开发法也可
以不采用贴现方式测算地价,请根据报告中的数据资料,并假定地价为户,分别
列出其总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。
答:
总售价=3500X35000=12250(万元)
建造成本=700X35000=2450(万元)
销售费用=12250X8%=980(万元)
利息=(P+700)*[(1+6.03%)2-1]+(2450+2103.97+227.70)X[(1+6.03%)-1]
利润=(P+2450+2103.97+227.7)X24%
二、报告判读题
(一)答题要点及参考答案
1.你认为报告中估价对象的最佳利用方式是否恰当,为什么?
不恰当。
存在的问题有:
(1)不符合政策(别墅类高档住宅为国家禁止产业用地);
(2)不合法(规划批准为多层住宅)。
2.估价报告中可以作为判断土地最佳利用方式的指标或者因素
(1)设计批复;
(2)用途为多层住宅小区;
(3)容积率1.5;
(4)建筑覆盖率≤35%;
(5)环境状况表明很适合修建住宅;
(6)地质状况表明只适合修建多层住宅;
(7)本区域对多层住宅需求较大。
3.如果采用市场案例分析确定,在选择案例时的要求
(1)多层住宅用地;
(2)位于本区域(或同一市场圈等);
(3)近期(不超过3年);
(4)正常销售;
(5)规模相当;;(6)档次相当。
(7)其他合理答案(1分)。
4.不动产开发前期费用中不应计人的项目
(1)电缆铺设费用;
(2)排水管道费用。
5.总售价、建造成本、销售费用、利息、利润的计算式。
(1)总售价=3500X35000。
(2)总开发费用=700+(2450+2103.97+227.70)或:
建造成本=700X3500。
(3)销售费用=12250X8%。
(4)利息=(P+700)X[(1十6.03%)2—1]+(2450+2103.97十227.70)X
[(1+6.03%)2/2—1]。
(5)利润=(P+700+2450+2103.97+227.70)X24%。
(二)下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注
“略”的为正常内容)。
请阅读后回答相关问题。
1.确定房地出租客观租金
应用市场比较法确定房地出租客观租金。
根据收集的房地出租案例资料,选
取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似,规模相当,临街状况和建筑
物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。
经过比较分析,计算得到3个案例的
比准租金,其中,比准租金A:
295.60元/平方米,比准租金B二311.50元/平方
米,比准租金C=280.88元/平方米。
根据对市场信息及对估价对象条件的分析,确定取三个比准租金的算术平均
值作为评估对象的客观租金,计算过程如下:
客观租金=(295.60+311.50+280.88)÷3
=295.99(元/平方米)
2.计算房地出租年总收益(注:
房屋建筑面积是9015平方米)
房地年总收益二房屋建筑面积X租金
=9015X295.99
=2134680(元)
3.计算房地出租年总费用
房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。
(1)管理费。
根据调查了解,当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的
3%,所以,
房屋出租经营管理费=房地年总收益X3%
=2134680X3%
=64040(元)
(2)维修费。
根据XX市建设和房管部门提供的资料,市区房屋出租年维
修费通常为房屋重置价的2%。
待估宗地上房屋为钢混结构,参照XX市房产和
物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准,结合土地估价师经验判断,确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/平方米,耐用年
限60年,残值率为0。
房屋出租维修费=房屋重置价X2%
=9015X750X2%
=135225(元)
(3)保险费。
根据调查,XX市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。
根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》,确定待估宗地上房屋在
估价期日为基本完好房,成新率为75%。
房屋年保险费:
房屋重置价X0.2%
=9015X750X0.2%
=13522(元)
(4)税金。
税金包括房产税、营业税两项,其中,房产税按房屋出租年租
金的12%计,营业税按房屋出租年租金的5%计。
房产税二房地年总收益X12%
=2134680X12%
=256162(元)
营业税二房地年总收益X5%
=2134680X5%
=106734(元)
税金合计=房产税+营业税
=256162+106734
=362896(元)
(5)房屋年折旧费。
折旧费按照土地剩余使用年期35计算,残值率为零。
房屋年折旧费二房屋重置价X(1—残值率)÷剩余使用年期
=9015X750X(1—0)÷35
=193179(元)
(6)房地出租年总费用:
管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费
=64040+135225+13522+362896+193179
=768862(元)
4.计算房地纯收益
房地年纯收益:
房地出租年总收益—房地出租年总费用
=2134680—-768862
=1365818(元)5.计算土地纯收益
(1)土地还原利率的确定。
根据市场调查分析,确定土地还原利率为8%。
(2)房屋还原利率的确定。
根据市场调查分析,确定房屋还原利率为10%。
(3)计算房屋纯收益。
房屋纯收益根据房屋现值还原得到。
房屋现值二房屋重置价X房屋成新度
=9015x750x75%
=5070938(元)
房屋纯收益二房屋现值X房屋还原利率
=5070938x10%
=507094(元)
土地纯收益二房地纯收益—房屋纯收益
=1365818—-507094
=858724(元)
6.计算土地价格
总地价:
土地年纯收益÷土地还原利率X[1—1÷(1十土地还原利率)使月年期]
=858724÷8%X[1—1÷(1+8%)35]
=10008428(元)
土地单价二10008428÷2504.1
=3996.82(元/平方米)(注:
土地面积为2504.1平方米)
请根据上述报告片断回答以下问题:
1.(本问题5分)上述报告对所选案例的租金说明不清楚,依据报告的具体
内容看,缺少哪些方面的说明?
答:
1、未说明比较案例租金的计价单位(是年租金、是月租金、日租金),2、未交待租金的增长趋势,3、未考虑空置率,4、未说明交易案例是否属于正常租金。
未说明租金时点,未说明是客观市场租金还是个别租金。
2。
(本问题6分)上述报告计算房地出租年总收益时,直接使用建筑面积乘
上租金标准,漏掉了哪些对总收益有影响的参数?
答:
1、未考虑空置率,2、未考虑坏账,3、未考虑可出租率,
3。
(本问题6分)上述报告确定土地还原利率为8%,但是缺乏明确的依
据。
请问确定土地还原利率的方法一般有哪些?
答:
方法一、无风险利率(一般用国债利率)+风险补偿率方法二、内插法方法三、
(1)纯收益与价格比率法(市场法、市场提取法)
(2)安全利率加风险调整值法(或称累加法)(3)投资风险和投资收益综合排序插入法。
4.(本问题3分)上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益,这
种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法,其所遵循的估价原
则是(D)。
(只有一个选项正确,并请填在括号内)
A替代原则B.最有效使用原则
C.预期收益原则D.贡献原则
(二)答题要点及参考答案
1.依据报告的具体内容,缺少以下方面的说明
(1)没有说明租金时间单位(是年租金、月租金,还是日租金);
(2)没有说明租金类型(是市场平均租金,还是个别租金);
(3)没有说明租金时点;
(4)没有说明租金情况(是正常情况,还是特殊情况)。
2.上述报告漏掉了以下对总收益有影响的参数
(1)可利用率(建筑可利用率);
(2)出租率(空置状况);
(3)损失率(租赁变动)。
3.计算土地还原利率的方法
(1)纯收益与价格比率法(或称市场法、市场提取法);
(2)安全利率加风险调整值法(或称累加法);
(3)投资风险和投资收益率综合排序插入法;
(4)其他合理答案。
4.D
(三)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容),
请阅读后指出错误点并说明原因(每指出一处错误并简述原因的得2分,只指出错误不简述原因不得分,总分最高为50分;将正确内容列为错误的每处扣0.5
分,最多扣至本题为0分。
答题时,请先在试题卷上找出错误点,然后将错误所
对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内
容”和“错误原因”栏目中,如“
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