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03说明书正文
目录
1.概述1
1.1规划编制背景与规划过程1
1.2规划依据与原则2
1.3现状与问题分析3
1.4规划目标20
2.村建设用地规划21
2.1村建设用地规模与范围21
2.2村建设用地规划布局22
2.3村建设用地经济技术指标23
2.4上层规划调整说明24
2.5新增建设用地规划指标25
2.6道路系统规划25
2.7市政、公共服务设施规划26
2.8生态环境保护措施26
2.9绿地与景观规划27
3旧村整治规划28
3.1旧村整治范围28
3.2旧村整治目标28
3.3旧村整治重点28
3.4旧村用地布局调整29
3.5旧村道路系统调整29
3.6旧村公共服务设施与市政设施完善30
3.7旧村绿地与景观改善31
3.8旧村历史文化保护31
3.9旧村整治措施32
4.建设实施计划34
4.1年度实施计划34
4.2建设项目投资估算34
4.3经济分析与论证36
5规划实施建议37
6各阶段征询评审意见…………………………………………………………….41
7对征询、评审意见的修改回应说明……………………………………………..62
1.概述
1.1规划编制背景与规划过程
1.1.1规划编制背景
近年来,随着广州城市化进程的快速推进,番禺区城市建成区迅速扩大,位于番禺区中心城区北区的东沙村周边已进入全面城市化。
但城乡二元的土地利用和管理模式,却阻碍了东沙村的城市化进程,迫切需要进行调整。
为贯彻落实科学发展观,加快社会主义新农村建设的步伐,在广州市番禺规划分局的指导下,按“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求,特制定《广州市番禺区东环街东沙村村庄规划(2007—2010)》。
1.1.2规划过程
(1)深入村庄做好现场踏勘工作,详细了解各村具体情况,切实做好公众参与工作,反映村民要求;
(2)召开调研座谈会,听取街、村意见,并采取座谈、走访、问卷调查等多种方式,征询村民对村庄改造建设的建议;
(3)规划初步方案阶段提交成果给番禺区规划编研信息中心和街道办事处,并在意见征询会议上进行汇报;
(4)规划应进行多方案比较并广泛听取村民意见,实现公众参与,公开展示。
(5)规划成果完成后,须经村民会议或村民代表会议讨论通过,由街道办事处同意后,报广州市城市规划局番禺区分局审批。
(6)村庄规划经依法批准或者调整后,应建立健全村庄规划实施的信息反馈制度。
1.2规划依据与原则
1.2.1规划依据
本次规划服从广州市城市总体规划、分区规划、镇总体规划和市、区、镇各级土地利用总体规划,并以下列有关规划法律、法规和正式规划文件作为规划编制的依据:
―《中华人民共和国城乡规划法》
—《中华人民共和国土地管理法》
—《广州市村庄规划编制工作方案的通知》
―《村镇规划编制办法》
-《村镇规划标准》
—《中华人民共和国土地管理办法》
—《广州市村庄规划编制工作方案的通知》
-《村庄和集镇规划建设管理条例》
-《广州市村庄规划管理规定》
-《广州市村镇建设管理规定》
-《广州市农村居民住宅建设用地管理规定》
-《广州城市总体规划(2001年-2010年)》
-《广州市番禺片区发展规划》
-《广州市番禺区土地利用总体规划》
-《广州市番禺片区干道网深化方案》
-《广州市番禺区村民住宅布点规划(2006-2010)》
-《番禺区国家、省、市重点项目安置区及村经济发展预留用地选址规划》
-《番禺区水利建设工程拆迁安置用地选址规划》
-《广州市番禺区市桥镇土地利用总体规划(1997-2010)》
-《番禺区中心城区北区控制性详细规划》
-《广州市番禺区村庄规划(2007-2010年)编制指引》
1.2.2规划原则
(1)城乡统筹、科学规划贯彻科学发展观,统筹城乡发展,积极推进城乡一体化,努力改善农村生产生活条件,促进农村经济社会全面进步;
(2)政府引导、村民参与尊重村民意愿与科学引导农民相结合,以试点示范、典型引路等方式,加强对村民的宣传,适时、适度推进农民集中居住,引导卫生、科学的生活方式;
(3)因地制宜、分类指导从有利生产、方便生活出发,因地制宜地确定建设整治目标,针对村庄不同类型区域特征选择不同的建设标准;
(4)整体规划、分期实施正确处理近期建设和长远发展的关系,制定适度标准,使村庄建设的规模、速度同当地经济发展及人口增减相适应;
(5)经济可行、集约建设要统筹兼顾当地经济发展水平和资金筹措能力,与村庄的实际需求相适应,按照节地、节能、节水、节材的要求,做到经济、适用、便于实施;
(6)延续特色、保护环境应注重地域特色,保护生态环境、自然景观、传统建筑、历史文化遗迹和古树名木。
要充分利用地形地貌,尊重当地乡风民俗,保护村庄自然肌理。
1.3现状与问题分析
1.3.1现状概况
1.3.1.1区位概况
东沙村隶属番禺区东环街管辖,东连市桥中心区,西接左边村,北部与榄塘村接壤,居东环街中部,是未来番禺中心城区的重要组成部分。
村域交通四通八达,迎宾路、东环路和北二环路等多条快速干线从东南西北四个方向在村子周边形成一个大网格;村域范围内,连接广州都会区与番禺中心区的新光快速路从村中南北向穿行而过,正在规划建设的东沙路、左东路和银平路等城市干道进一步加强该地区交通条件。
1.3.1.2自然地理概况
(1)气候
东沙村位于北回归线以南,属南亚热带季风气候区,年均日照2000多小时,年降雨量1500毫米以上,光照充足,雨量充沛;同时因为南海海域和珠江水域的调节作用,削弱了这里的夏暑与冬寒,年平均气温约22℃,低温期短,无霜期年约350天,天气温湿,气候条件良好,十分适宜农业生产及生活居住。
降雨量的季节分配不均,旱季雨季分明,降雨集中在4-9月。
风向以偏东风或东南风为主,由于太平洋热带气团和印度洋赤道气团的影响,台风较集中在7-9月。
(2)地形地貌
东沙村地处番禺中心区北部,村域地形属河流侵蚀型低岗台地,海拔在50米以下。
其地势东北高西南低,北部及中部有两个小山丘,村域内部相对平坦。
村中部从南到北分布有多个面积较大的水塘,村南端有河涌一条。
(3)生态环境
东沙村自然环境良好,村北部和中部的山上植被繁茂,村内分布有较多的树木,绿化较好;下黄大塘、朱地塘、何家塘、上李塘等几个较大的水塘在村内且水质较为清澈,对东沙村的小环境起到了一定的调节作用,村庄整体生态环境优良。
1.3.1.3社会经济概况
(1)人口
2007年底,东沙村在册户籍人口1837人,其中男性人口872人,女性人口965人,性别比为90.4。
从人口构成上看,东沙村现有外来人口3000人左右,占总人口的62%左右,大量的外来人口对当地的配套设施需求比较大。
统计还显示,从2000年至2007年,东沙村户籍人口从1716人增加至1837人,数量变化不大(详见表1-1)。
表1-1东沙村历年人口情况统计表
年份(年)
总人口
成分构成
性别构成
户数
农业人口
非农业人口
男
女
2000
1716
1716
818
899
438
2001
1730
1730
832
898
438
2002
1733
1733
839
893
442
2003
1762
1762
846
916
440
2004
1777
1777
853
924
441
2005
1818
1818
862
956
442
2006
1829
1829
869
960
448
2007
1837
1837
872
965
455
数据来源:
东沙村村委
(2)经济
据村委统计资料显示,2007年东沙村年集体收入471万元,年底人均分红约为1500元。
从该村经济发展现状来看,工业基础较为薄弱,村集体经济收入主要依靠出租厂房、土地和物业等,收入渠道较为单一;村民的主要收入也是来自于房屋的出租和打工收入等。
因此,本次村庄规划应注重增强村经济发展能力,提高村民经济收入水平。
图1-3东沙村集体收入统计图(2000-2007)
1.3.1.4土地利用现状
(1)村域土地利用
东沙村行政村域总面积159.14公顷,建设用地125.61公顷,非建设用地33.52公顷。
经过前几年的政府征用,村实际管理面积为83.11公顷,其中村建设用地49.59公顷。
表1-2东沙村土地利用现状一览表
用地性质和类别
用地面积/公顷
占总用地比例/%
建设用地
125.61
78.93
城市建设用地
76.02
47.77
村建设用地
49.59
31.16
非建设用地
33.52
21.07
其中
水域
3.69
2.32
耕地
11.97
7.52
园地
11.50
7.23
林地
3.90
2.45
闲置地(填土中)
2.46
1.55
合计
159.14
100.00
(2)
村建设用地
村建设用地49.59公顷,主要为村民生活居住用地和工业用地。
图1-4东沙建设用地现状图
1)居住用地
居住用地是东沙村建设用地的主要类型,总面积27.84公顷,占村建设用地总面积的56.13%。
主要集中在新光快速路以东的村域中部,从北到南皆有分布,村北角和南端是较为规整的楼房,建筑较新。
幼儿园和小学等教育设施用地2.26公顷,占总用地的4.55%。
2)公共设施用地
东沙村公共设施用地包括行政办公用地、商业金融用地和文化娱乐用地等,面积为1.73公顷.其中行政办公用地0.42公顷,占村建设用地面积的0.85%;商业金融业用地较少,只有0.93公顷。
3)道路广场用地
村道路用地面积为8.80公顷,占村建设用地面积的17.74%,其中主要道路包括正在规划建设的东西向的左东路和银平路,南北向的东沙路(规划中)和新光快速路,在现有道路系统中,村内道路虽然大都已经硬化,但布局较乱,需要进一步整治。
3)工业用地
村内工业用地面积为11.00公顷,占村建设用地面积的22.18%,主要布局在村南部和东部。
其中东部用地主体为新力集团,村南部是工业企业最为集中的区域,包括辉宝制衣有限公司、鸿业木器制品厂、富佳游戏机物流中心等近十家企业,是村集体经济的主要收入来源。
表1-3东沙村建设用地现状平衡表
类别代码
类别名称
用地面积/公顷
用地比例/%
村居住用地E6R
27.84
56.13
其中
E6R2
二类住宅用地
25.58
51.58
E6R3
中小学用地
2.26
4.55
村公共设施用地E6C
1.73
3.49
其中
E6C1
行政办公用地
0.42
0.85
E6C2
商业金融业用地
0.93
1.88
E6C3
文化娱乐用地
0.05
0.09
E6C4
体育用地
0.23
0.46
E6C7
历史文物保护用地
0.10
0.21
村工业用地E6M
11.00
22.18
其中
E6M1
一类工业用地
3.95
7.96
E6M2
二类工业用地
7.06
14.23
村道路广场用地E6S
8.80
17.74
其中
E6S1
道路用地
8.80
17.74
村绿地E6G
0.11
0.22
其中
E6G1
公共绿地
0.11
0.22
村市政公用设施用地E6U
0.11
0.23
其中
E6U1
供应设施用地
0.04
0.08
E6U4
环境卫生设施用地
0.07
0.15
合计
49.59
100.00
(3)非建设用地
非建设用地包括林地、耕地和水域。
其中,林地3.90公顷,主要分布在村域北部山体上;耕地面积11.97公顷集中分布在新光快速路以西的区域,并在村域中部和南部有零星分布;此外,东沙村亦拥有较大面积的水域,主要包括一条河涌和多个水塘,面积3.69公顷。
1.3.1.5旧村建设现状
(1)建筑概述
粗略估算,东沙村现状建筑基底地总面积134429.02平方米,包括大面积的住宅建筑、较多的工业建筑和部分市政与公共设施建筑,此外还有少量的历史建筑和临时建筑。
按照建筑结构来划分,这些建筑可归为四类,其中以一类建筑(砼结构建筑物)为最多,建筑基底面积86741.65平方米,占总面积的64.53%,主要是村民住宅建筑。
其次为三类建筑(砖木结构建筑),建筑基底面积36528.01平方米,占总面积的27.17%,主要是工业建筑、公共建筑和少量住宅,集中分布在村域南部和东部;此外,还有一些四类建筑(临时性建筑),包括分布在村耕地及山丘周边农业设施建筑(如牲口饲养栏等)和工厂周边临时搭建的出租房。
另外,统计显示现状建成面积中,住宅建成面积最大为62106.59平方米,约占总建成面积的46.20%。
表1-4村建设现状统计一览表
建筑类别
建筑基底面积(m2)
比例(%)
住宅建筑
62106.59
46.20
公共建筑
7241.23
5.39
市政建筑
1681.19
1.25
工业建筑
53768.36
40.00
历史建筑
832.79
0.62
农业设施建筑、临时建筑等
8798.86
6.55
合计
134429.02
100.00
(2)建筑特点
Ø东沙村北部、南端、东面及环水塘周围新建筑较多,外观相对较好;
Ø由于没有统一的规划,村庄建筑整体布局较乱,新旧并存;
Ø住宅建筑之间界线统一,缺乏相应的绿化、排水设施;
Ø因为修建时间和建筑材料的不同,建筑外观风格多样,外饰面差别较大;
Ø工厂建筑较为简单,大多为单层的厂房;
Ø村内存在部分临时建筑,影响村域美观。
(3)住宅建筑存在的问题
由于东沙村是在没有规划指引的情况下自然发展起来的,因此村内建筑布局较为混乱,建筑质量参差不齐,部分区域新旧建筑混杂,存在的问题主要有:
Ø居民住宅布局较为混乱,住宅间距较小,建筑密度偏大。
Ø住宅质量差别较大,缺乏统一的设计,村内建筑风格各异。
Ø住宅区电线布局较为杂乱,用电、消防等安全隐患存在,需加强此类设施的更新与管理。
Ø临时建筑几乎没有进行装饰,建筑简陋,外观较差。
1.3.1.6市政及公共服务设施现状分析
东沙村现状公共服务设施建设用地1.73公顷,占建设用地面积的3.49%,包括东沙村委会、老人活动中心、卫生站、宗祠、市场和球场等设施,其中村委会建筑质量较好;老人活动中心、市场、公园等有待完善;缺少公园等休闲设施。
村内目前已经配套了基本的市政设施,主要包括垃圾收集站、公厕等基本可以满足现状要求。
但是排水为雨污合流,由屋前的露天排水沟统一排放,影响村的环境卫生。
东沙村供电现状为农网,村内拉线较为松散、凌乱,电线随意穿越村居上空,村民安全意识淡薄,容易引起安全事故。
图1-10东沙村老人活动中心与村委会
1.3.1.7道路交通概况
(1)对外交通情况
东沙村交通区位优越,对外交通十分便捷,连接广州都会区和番禺市桥中心组团的新光快速路从村中南北向穿行而过,东西向的银平路从南侧通过,此外,村域北部临近北二环路,东部靠近迎宾大道,与外界形成四通八达的交通网络。
(2)对内交通
村内道路主要包括南北向的东沙路(规划中)和东西向的左东路(规划中),未来村内交通也比较方便。
就现状而言,村内道路基本实现硬底化,内部交通较为顺畅,但道路条理性不强。
1.3.1.8现状环境景观概况
东沙村现状环境卫生情况较好,村庄北部和中部的山丘上植被保存完整,村域范围内树木也较多,但是缺少有序的绿化空间,无公共绿地、公园等休闲空间,建筑界面部整齐景观相对比较差。
另外,河涌、水塘等基本为原始状态,缺少相应整治,未来需要加强村景观环境的塑造。
图1-11东沙河涌与水塘
1.3.2上层次规划要求
1.3.2.1广州市番禺区市桥镇土地利用总体规划
(1)土地利用总体规划概况
依据《广州市番禺区市桥镇土地利用总体规划》,东沙村靠近城市中心区,其村域形态正在由农村形态向城市用地形态转变,村域范围内基本为城市建设用地,除却村域北部和南端有两片林业用地以外,其用地已全部转为城镇用地。
从土地利用总体规划来看,在本次规划中东沙村可以增加部分建设用地。
图1-12番禺区市桥镇土地利用总体规划
村行政范围内《土规》确定的建设用地为154.24公顷,非建设用地4.90公顷。
详细数据见下表:
表1—5村土规指标表
用地类别
面积(Ha)
占用地比例(%)
建设用地
154.24
96.92
1
城镇建设用地
现状
85.28
规划
68.96
非建设用地
4.90
3.08
2
林地
4.90
3
总计
100.00
(2)土地利用现状与《土规》协调
通过对比现状与《土规》确定的用地数据,现状建设用地面积比《土规》确定的城市建设用地少,表明现状与《土规》有较好的协调。
另外也说明在本次村庄规划中2010年前该村可以增加部分建设用地。
详细对比见下表:
表1—6村土地利用现状与《土规》指标对比表
单位:
公顷
序号
用地类型
《土规》指标
利用现状
变化情况
1
建设用地
157.24
125.61
+31.63
2
非建设用地
4.90
33.52
-31.63
1.3.2.2番禺区中心城区北区控制性详细规划
在《番禺区中心城区北区控制性详细规划》(以下简称《北区控规》)的用地总体布局中,东沙村所在的地区规划定位为“番禺中心城区北区副中心”,并在该地区规划有“星海文化广场”大型的城市公共建设项目,未来该地区将具有良好的发展前景。
图1-13番禺区中
心城区北区控制性详细规划图
另外,《北区控规》还强调指出,东沙村旧村范围已在城市中心区内,村民住宅布局零乱,远期若不很好控制,容易在城市发展进程中产生多个城中村,因此,规划应合理引导这些村的城市化进程,通过改善其土地利用形态,促进村经济和城市经济双赢发展。
本次规划中应结合《北区控规》的要求和地区发展前景,适当增加村的经济发展建设用地,以增强东沙村经济发展条件。
1.3.2.3广州市番禺区东环街村民住宅布点规划
《广州市番禺区东环街村民住宅布点规划》中指出:
本次东沙村村民住宅布点选址位于旧村东侧,用地面积为12814.77平方米,该用地在《中心城区北区控规》(未批)中为二类居住用地,在《番禺区市桥镇土地利用总体规划》(2006-2010)中为建设用地。
按照现状人口统计资料本次规划东沙村需安排分户107户,但本次实际分户用地以符合土地利用规划的用地为基础,符合土地利用总体规划的新村建设面积为1.2公顷,本次规划将落实该居住用地。
表1-5东沙村用地基本情况表
用地编码
村别
总人口数(人)
村域面积(m2)
旧村面积(m2)
旧村人均用地面积(m2/人)
新村用地面积(m2)
DH-07
东沙村
1834
914455.72
166570.6
90.82
12814.77
表1-6东沙村用地规划控制及处理建议表
用地性质
容积率
建筑密度(%)
绿地率(%)
符合分户条件的户数(户)
符合土规的分户数(户)
新村户均用地面积(m2/户)
新村人均用地面积(m2/人)
村民住宅用地
1.20
40
30
107
64
120
30
注:
数据来源《广州市番禺区东环街村民住宅布点规划》
1.3.2.4东环街重点项目安置区及村经济发展留用地选址规划
根据《东环街重点项目安置区及村经济发展留用地选址规划》,东沙村因新光快速路项目征地面积74.82亩,拆迁农民住宅80户,共需安置区面积35.69亩。
拆迁安置用地共3块,均贴近旧村布置,其中2块选址位于新光快速路东侧,另外1块选址位于星海路北侧,已有项目选址意见书。
选址地块现状为空置地,在《广州市番禺区中心城区北区规划》中控制为二类居住用地和公共绿地,在《广州市番禺区土地利用总体规划》中控制为城镇用地。
此外,村经济发展留用地11.22亩,选址位于银平路北侧,已有项目选址意见书。
选址地块现状为空置地,在《广州市番禺区中心城区西区规划》中控制为二类居住用地,在《广州市番禺区土地利用总体规划》中控制为城镇用地。
其中,安置区用地目前已经基本建设完毕,根据该规划本次规划主要落实东沙村经济发展留用地11.22亩。
1.3.3问卷调查情况分析
本次问卷共发放问卷150份,回收122份,其中有效问卷为106份,通过对问卷的整理与分析,总结出以下情况:
(1)基本情况
本次东沙村问卷调查范围覆盖全村,调查对象涉及本村原住居民与非本村居民,在106份有效问卷中,86%为本村原住居民,14%为非本村居民,受访人员以男性居多,年龄在38—50岁之间较为集中,受教育程度以小学和初中为主。
受访家庭成员以4人、5人居多,53%的受访家庭年总收入在5000元以下,约39%家庭年总收入5000-25000元之间,家庭年总收入高于25000元的约占8%。
调查还发现,超过一半以上(约60%)的家庭以打工工资收入作为主要收入来源;其次为农业收入、集体分红和出租房屋收入(占30%左右);剩余约10%的人员以生意经营、事业单位工资和其它收入为主(如图1-15所示)。
图1-15受访人员收入结构图
(2)住房情况
在调查中发现,村民80%以上拥有一套住房,15%左右有两套及两套以上住房;住房面积以80平方米上下为最多(约占一半以上);部分住房面积达200多平方米以上,比例超过10%,说明东沙村住房条件相对宽松,但仍有约25%村民的住房面积低于80平方米。
未来5年,有四分之一的家庭有成员达到适婚年龄,其中一半以上适婚者需要新建住房,表明东沙村未来对新增住房需要量有一定比例。
调查显示,98%以上的村民希望自己的新房建在统一规划的新村内,并且绝大多数村民喜欢南北行列式布局结构。
结果还显示,对于新屋的住宅形式,除传统的独门独院式以外(约53%),3-6层的多层建筑也逐渐为村民所接受,达到40%以上。
图1-16受访人员住房现状户型比
图1-17受访人员对新房住宅形式需求
(3)生活满意度
调查结果显示,90%以上村民认为目前小孩上幼儿园、小学十分方便,这可能与村内建有小学及幼儿园有关;居民日常出行的交通工具以自行车、摩托车、公交车为主,部分家庭有私人汽车,因而对出行的便利度较为满意,但对购物和就医感觉一般;半数以上村民对村环境评价一般,改善环境的愿望较强。
(4)村庄设施满意度
村民对村庄绿化感觉一般,认为村内缺少公园以及运动场所,因此,小公园和运动场地成为村民最需要增加的公共设施;此外,村民对商业服务设施、菜市场等的需求也较为迫切;而对于幼儿园、小学、老人之家等设施,由于村内现已存在,并且运营良好,所以几乎不需要增加。
垃圾收集池、公厕等设施配备较为齐全,因而在调查中村民较少提及。
在道路方面,因村内道路大都已经硬化,目前需解决的主要问题是理顺杂乱的
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- 03 说明书 正文
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