浅谈物权法之不动产善意取得制度.docx
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浅谈物权法之不动产善意取得制度
浅谈物权法之不动产善意取得制度
曲柏杰
善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度,其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全,并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系,现在已为世界上大多数国家的民法所确定,但一般一般都是仅限于动产,对不动产不适用善意取得,我国以前也主要遵徇这个原则。
现在新颁布的《物权法》对善意取得制度进行了建设性的规定,正式确定了善意取得制度,既确定了动产的善意取得制度,也确定了不动产的善意取得制度,这样符合我国国情,对维护交易秩序,保护善意第三人的合法权益,调整我国物权关系将会起到重要作用。
一、不动产善意取得的概念和涵义
《物权法》第一百零六条规定:
“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
”
根据该条规定,不动产的善意取得可表述为:
无权处分人将不动产或动产转让给受让第三人后,如果受让人出于善意支付了合理的价取得该不动财产,并依照法律规定进行了登记,受让人就可依法取得对该不动产的所有权。
受让人在取得该不动产的所有权以后,原所有人不得要求受让人返还该财产,而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。
不动产善意取得制度概括为:
在不动产登记簿登记的内容与真实的权利状况不相符合是时,第三人因信赖登记并通过法律行为而能确定的取得该不动产物权的制度。
为此,不动产的善意取得的构成要件有以下几点:
不动产善意取得的构成要件,除客体物为不动产外,基本上与动产善意取得的构成要件相同,具体如下:
(一)标的物必须是不动产
不动产的概念,按照最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第186条所作的解释:
“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。
”不动产的范围,我们《担保法》第九十二条规定:
“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。
”因此,理论界普遍认为,在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准,即不动产包括:
土地、房屋和林林等地上定着物。
(二)让与人须为无不动产处分权人
无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。
若让与人为有处分权人,则其转让为有权行为,不欠缺法律依据,自然无法适用善意取得制度。
善意取得与无权处分是一对关系密切的制度,两者完全不可分割。
无权处分是善意取得的前提,而善意取得则主要适用于无权处分行为。
当真正的权利人拒绝追认时,如果有偿交易行为中的受让人是善意的,无权处分的合同仍然有效,受让人可以基于善意取得制度取得标的物的所有权。
这一条中包含了两层含义:
一方面让与人须为不动产的占有人,只有不动产的占有人才有可能将占有的不动产转移于第三人。
若没有让与人的占有可资信依赖,则无占有之公信力,也就无受让人的善意可言。
所以让与人为不动产占有人是善意取得发生的前提条件。
这里的占有不权直接占有为限,间接占有、辅助占有乃至瑕疵占有也无不可。
另一方面,让与人须没有处分不动产的权利。
如果让与人享有让与不动产的权利,是无善意取得适用问题。
所谓无权处分,是指让与人无处分权而从事了法律上的处分行为。
这种法律上的处分主要是指通过买卖、设定抵押等使所有权发生转让。
常见的无权处分有以下几种情形:
一是无所有权的情形,如承租、保管或借用人对承租或保管、借用的不动产不享有所有权而将该财产出让给他人;二是所有权受到限制的情形,如某一共有人未经其他共有人的同意,而将共有财产处分给他人;三是代理人擅自处分被代理人的财产的情形,如代理的情况下,也有可能发生无权处分的情况。
(三)受让人须通过有偿的法律行为而取得不动产的所有权。
第一法律网
善意取得制度是为了保护交易安全而设定的,因而惟有在受让人与让与人之间存在交易行为时,法律才有保护的必要,也才存在善意取得的问题。
因此受让人取得的财产必须是通过买卖、交易、债务清偿、出资等具有交换性质的法律行为实现的。
如果通过继承、馈赠等行为取得不动产的,则不能产生善意取得的效力。
适用善意取得制度,必须具备法律行为的其它一切生效要件。
如该交易行为本身无效或可撤销,则不能发生善意取得。
不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件,即必须缔结不动产买卖合同、交付标的物并进行过户登记。
只有履行完登记手续的善意取得,才可以取得所有权。
在这里的登记使用相当于动产的交付。
物权法规定善意取得的行为是转让,是一种有偿交易。
取得财产的受让人应当支付了一定的代价,这是不动产善意取得制度的前提。
这是因为,无偿转让财产尤其是不动产(价值相对较大),本身就表明财产的来源可能是不正当的。
一个正常的人应当查明财产的来源或者应知晓财产本身的权利瑕疵。
如果在此前提下,仍受让该财产,本身就说明了受让人是非善意或有重大失的。
另外,基于受让人无偿受让不动产这一事实,追还财产并不会使其蒙受重大损失,所以无偿取得不宜适用善意取得制度。
(四)受让人受让不动产时须为善意
根据善意取得制度,不动产的受让人在取得财产时应为善意,如果让与人为善意,而受让人为恶意,则不适用这一制度。
善意是相对于恶意而言的,善意是指不知情,即不知或不应知道让与人转让财产时,没有处分该项财产的权限。
也就是说,受让人误信财产的占有人(如承租人、借用人、管理人或使用人)是所有人或者具有处分他人财产的权限。
由于善意只是受让人取得财产时的一种心理状态,这种状况很难为局外人得知,因此,确定受让人是否具有善意,应考虑当事人从事交易时的客观情况。
如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让,则不能认为受让人具有善意。
受让人在让与人交付财产时必须是善意的,至于以后是否为善意,并不影响其取得所有权。
如果受让人在让与人交付财产以前具有恶意,则可以推定其接受财产时为恶意。
(五) 必要的形式要件
不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件,即必须缔结不动产买卖合同、交付标的物并进行过户登记。
只有履行完登记手续的善意受让人才可以取得所有权,在这里登记的作用相当于动产的交付。
二、我国不动产善意取得制度基础
1、国际立法的借鉴
参考其他国家或地区的立法,部分国家对不动产善意取得制度有规定。
德国法上的不动产善意取得制度见于德国民法典第892条和第893条,其中第892条规定:
“对于因法律行为而取得对土地的权利或对此种权利的权利的人,为其利益,土地薄册的内容视为正确,但对正确性的异议已经登记,或不正确为取得人所知的,不在此限。
”依据该条德国法建立不动产物权的善意取得制度,也称“从无权利人处取得”。
该条规定可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利,事实上突破了善意取得仅限于动产的限制,将善意取得的适用范围扩大至不动产。
瑞士则将善意取得制度适用于所有已登记的不动产。
《瑞士民法典》第973条第1款规定:
“出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。
”《瑞士民法典》第973条:
“出于善意而信任不动产登记簿的登记内容因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。
”台湾地区于1999年3 月完成《民法物权编部分修文草案》,与原有条文210 条,增订75条,删除15条,修正127 条,变动幅度甚大。
在物权变动方面,为确保善意第三人的权益,以维护交易安全,明定不动产善意取得,于第759 条第二项规定:
“因信赖不动产登记之善意第三人,已依法律行为为物权变动之登记者,其变动之效力,不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。
”可见,各国关于不动产善意取得的立法规定,并非如有的学者所断言。
2、国内立法的基础
我国民法通则没有不动产善意取得的规定,但司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定,“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。
”该条中未将“共有财产”限定为动产,故可以理解为既包括动产也包括不动产,从该司法解释演变生成来看,实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。
据此,司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
三、不动产善意取得的理论基础
不动产物权善意取得制度建立的法理基础是物权公示原则与不动产登记的公信力,由于信赖不动产登记而取得的物权受法律保护。
物权公示原则是物权法的基本原则之一。
不动产物权善意取得制度的法理基础正是物权公示原则,而物权公示,其最根本的作用是给物权的各种变动提供有公信力的法律基础。
(一)物权公示原则
因为物权的本来属性就是对物的支配权。
物权作为支配权的这种属性使得物权公示原则成为必要。
而这种支配权必须也应当依一种公开可见的方式表现出来,使得人们从这种表现方式得知某物上物权的存在。
所谓物权公示原则,指的是物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示,并进而决定物权的变动效力的原则。
物权公示原则在适用上有一定的限制,其仅适用于依法律行为发生的物权变动,而因法律的直接规定(如继承)、事实行为、取得时效而发生的物权变动,则不适用公示原则。
物权公示的效力有:
(1)物权转让效力。
在依法律行为发生的物权变动中,即不登记物权变动不生效,物权公示对物权变动起决定性作用。
同时,除登记外,尚需要有物权合意,即要求物权出让人与物权受让人之间就直接设立、变更或废止该项物权的意思表示达成一致。
(2)权利正确性推定效力。
法律以登记的权利人为正确的权利人,以登记的权利为正确的权利。
此即为不动产登记的法律推定,这种做法使得土地登记更可信赖。
本条正是为那些出于对土地登记的信赖而决定自己行为的人提供了保护。
(3)善意取得效力。
该效力即为善意取得制度,其体现于第条和第条的规定之中,也称其为“从无权利人处取得”制度。
物权法确定了从无权利人处善意取得的可能性和有效性,但此种取得必须依据一个外部的标记,这个标记在动产物权中是占有,在不动产物权中就是土地登记簿之登记状态。
如果这种外部标记所反映的与真实的法律关系不一致时,则事态的发展就不应不利于那些信赖占有以及不动产登记状态的人。
不动产登记是以国家信誉作担保,第三人因信赖登记而能发生不动产物权的善意取得。
物权法以物权公示原则为基础确立了不动产登记的公信力及登记权利的正确性推定的法律规则,使得第三人能通过法律行为从无权利人处善意取得不动产物权。
(二)不动产登记的公信力
所谓公信力,即法律对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产物权的内容而取得的该项权利予以强制保护,使其免受任何人追夺的强制力。
1.物权法第九条规定:
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记”,第十四条规定:
“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
”第十七条规定:
“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
”依据《城市房地产管理法》第五十九条规定及建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三条和第四条的规定,我国不动产登记公信公示是法定制度。
而且,《城市房屋权属登记管理办法》第五条又规定:
“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。
”登记管理机关的登记是当事人进行不动产转让、抵押等行为的惟一合法凭证,不动产交易的安全性和可靠性是由国家信用作为保障的,即便房屋所有权的实际状态与登记情况有所不同,也以登记的情况为准,当事人在对房屋进行所有权处置时只能依据房地产登记管理部门的登记来判断房屋的权属,行政机关作出登记的注销、变更等等行为就会影响到信赖不动产登记的当事人的利益。
以上条款确立了不动产物权公示方法是以不动产物权登记为要件,从而确定其公信力。
这种公信力的载体是不动产登记簿,不动产登记簿所具有的公信力,在依法律行为方式进行的不动产物权的变动中,第三人登记簿的内容,其信赖受法律保护,能够正确的取得物权。
在登记和真实的法律关系不一致的情形下,“权利表象取代权利本身”。
正是因为登记这种权利外观足以代表权利本身,善意取得制度才得以确立。
2.登记公信力所保护的权利变动过程
对善意相信土地登记簿正确的保护仅限于通过法律行为进行的处分,如受让房屋所有权,设定抵押权等。
依照法律规定(如继承)或根据具体行政行为产生的权利变更不包括在内。
依法律行为进行的处分,包括二项要件:
其一,为一项法律行为方式的物权变动;其二,须包含对权利之处分。
任何非法律行为性质之取得,以及任何不包含权利之处分,而仅导致债法权利产生之变动过程,均不适用善意取得。
不动产物权善意取得制度设立之旨在于维护交易之安全。
因此,第三人取得物权的基础行为应当是交易行为,交易行为可以是有偿行为,也可以是无偿行为,这种区分不影响第三人按照交易的预期来取得不动产物权。
但是,在无偿交易行为场合中,第三人从登记权利人处取得物权利益,没有任何支出,也不负担任何义务,但却给真实权利人造成了损害,其二者之间构成了不当得利关系,第三人应将其因此得所得返还给真实权利人。
此外,只有出让方和受让方分别属于不同的人参与的交易行为才能得到公信力的保护。
3、占有与本权分离现象的存在
由于占有与本权分离现象的存在,始有善意取得制度存在的现实根据和意义。
随着现代社会和市场经济的发展,观念的所有权得到了进一步的发展,从而致使占有与本权分离的现象经常发生,使得近代以来占有通常表征本权的命题受到挑战。
占有与本权的时常分离,使得占有作为动产的公示方法就不再充分,不能当然地推定对动产实行实际支配的占有人即为该动产的所有人,尤其在所有权保留和让与担保的场合,以占有人的占有这样的权利外观认定其为动产的所有人,更显得可疑。
这就使得善意取得制度赖以存在的基础发生了动摇。
观念的所有权通过一定外形加以明示的公示原则,在动产物权于事实上被放弃,从而外形再也无法肩任表明物权存在的机能。
这样由公示原则导出的公信原则便失却了其前提。
在不动产领域,则不存在上述情形。
由于不动产登记制度的建立和完备,不动产的登记由官方统一进行,使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障,因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。
既然动产占有因其概然性可生公信力,以登记为公示方法的不动产发生登记与实际权利不符的情形远较动产为少,因而具有更高的概然性,从而更具有公信力。
因此,善意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时,即使存在登记与本权分离的情形,善意第三人亦可获其利益,除非有他人向登记机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。
四,确立不动产善意取得制度的必要性
规定善意取得制度的根本目的是保护善意第三人的合法权益,维护交易安全和市场的正常交易秩序。
善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。
在广泛的商品交换中,从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产,也很难对市场上出售的商品逐一查清。
如果受让人善意取得财产以后,根据转让人的无权处分行为使交易无效,并让受让人返还财产,则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系,而且使当事人在从事交易活动时,随时担心买到的商品有可能要退还。
此时,虽然保护了真实所有人的利益,但由此损害的不止是一个善意第三人的经济利益,更重要的是动摇了他对市场交易安全的信心,进而影响交易秩序的稳定。
在一个以交易维系的社会里,法律应牺牲静态安全,去换取交易秩序和交易信心。
因此,保护善意第三人利益已成为市场经济社会物权变动时应遵循的一般原则。
善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。
据此,不动产进行买卖同样需要保护其交易安全和交易秩序,故应当适用善意取得制度。
在市场经济日臻发展完善的社会背景下,不动产的交易将越来越频繁,是立足于全方位保护所有权的利益,还是在兼顾所有人权利的前提下,给予交易安全和交易秩序以及善意第三人充分保护。
笔者认为,如果一味保护不动产所有人的利益,将会加大不动产的交易成本和信用成本,一定程度上阻碍不动产的流通。
事实上,善意取得制度也正是顺应商品时代发展的潮流而作出回应,越来越多的国家将扩大善意取得制度的适用范围,不但适用不动产,而且提出了债权是否也应适用善意取得制度。
鉴于这种情形,笔者认为,确立不动产的善意取得制度具有其重大现实意义。
由于我国不动产登记制度较为混乱和不规范,登记的程序和审查制度也需改进,因此我国不动产登记中的错误在所难免;另外我国的市场经济建设刚刚起步,交易安全对我国市场经济的发展是极为重要的。
为了真正确立不动产登记的公信力、保护不动产交易的安全,在我国的物权法立法中确立不动产善意取得制度是很有必要的。
五、适用不动产善意取得的几种情形
不动产善意取得制度是借助登记的公信力原则来实现维护交易安全的目的的。
已登记的才能产生公信力,才会发生善意取得的问题,而对未进行登记的不动产,不存在登记公信力原则问题,当然也无善意取得制度适用的必要。
因此不动产善意取得只适用于已进行登记,但登记瑕疵的不动产物权中,具体有以下几种适用情况:
总体分为错误登记和登记部门过失
1.共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的,受让人在善意时即可取得所有权。
共有房屋,由于某种原因只登记为一个人所有或谎称其已征得其他共有人同意,或受让人有可能对出让人的行为合理理解为全体共有人同意出让而发生善意取得问题。
2、
(1)由于登记机关的错误登记,使不动产登记簿上记载的物权并非真实的物权人。
如误将甲登记为乙。
(2)不动产登记以外的法律变动。
如本是不动产的所有权人,但其不愿用自己的名义办理所有权登记,与自己的朋友乙约定,而将房屋所有权登记为乙,此种约定非赠与或放弃所有权的意思表示。
(3)作为不动产权利变动的原因关系无效或被撤销。
物权人将物权转让给他人,但由于存在胁迫、欺诈等为法律所禁止的意思表示瑕疵,而导致当事人进行物权变动的意思表示丧失物权法上的效力,就应消除物权变动的后果,进行更正登记,恢复原物权人所应有的法律地位,但在更正登记之前,原登记对善意第三人仍具有公信力。
对于未办理产权变更登记的不动产在交易中是否也应适用不动产善意取得制度,笔者认为:
不动产虽转移占有,但没有办理产权变更登记的,不能以占有作为其公信力的标志。
不动产的公信力来自于变更登记,因为法律规定不动产所有权转移的标志只能是依法进行产权变更登记。
不动产的占有人尽管善意也不能依占有来对抗不动产原所有人,因没有登记更不能以登记来抗辩原所有权人。
因此未办理产权变更登记的不动产,不适用不动产善意取得制度,也不能准用动产善意取得制度。
五、不动产善意取得的法律效果
不动产善意取得的法律效果,是指不动产善意取得构成要件具备时产生的法律后果。
善意取得制度涉及三方当事人,即原所有人、让与人和受让人。
(一)让与人与受让人之间发生实质的不动产转移
基于善意取得制度,受让人取得让与人通过交易转让的不动产的所有权。
让与人和受让人应履行所有权转移的权利和义务。
受让人应支付价款,让与人应协助将交易财产的所有权移转于受让人并办理不动产产权过户登记手续。
让与人不得再依自己无处分权或依所有权人追索或索赔,而请求受让人返还财产。
(二)原所有人与受让人之间没有法律上的纠纷
不动产善意取得一旦具备前述的构成要件,受让人即取得不动产所有权。
由于受让人系基于善意聚是制度而取得他人不动产的所有权,其受利益具有法律上的原因,故不构成不当得利。
同时,受让人因基于法律规定而取得他人不动产所有权的,因此也不构成侵权行为,故原所有权不得向善意受让人主张所有物追还请求权或不当得利返还请求权。
(三)原所有权人与让与人之间构成债权纠纷
由于原权利人因善意取得使其标的物的所有权发生消灭,而又不能请求受让人返还财产,法律上对原权利人提供了一种债权上的救济,即权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。
具体来说,第一,合同责任。
如果原权利人与转让人之间事先存在着租赁、保管等合同关系,而转让人擅自处分原权利人的财产,则原权利人可以以违约为由,请求其承担违约责任。
第二,侵权责任。
转让人对原权利人的标的物不享有处分权,而仍然将该标的物转让给他人,在此情况下,将构成对原权利人财产所有权的侵害,应当承担侵权责任。
如果转让人和原权利人之间事先存在合同关系,在此情况下,转让人的行为将发生责任的竞合,即其无权处分行为即构成其与原权利人之间合同的违反,又构成侵权行为。
原权利人可以选择一种对其最为有利的请求权对其提出主张或提起诉讼。
第三,不当得利返还责任。
如果转让人与第三人之间发生的是一种有偿的合同关系,转让人做出的是一种有偿的处分行为,并因此而获得一定的利益,则原权利人有权请求转让人返还不当得利。
但这种不当得利的请求权与侵权责任的请求权也可能发生一种竞合现象,原权利人可以选择一种对其最为有利的请求权对其提出主张或提起诉讼。
六、物权法中关于善意取得规定之不足
仍未明确当发生纠纷时,若发现不动产登记簿的记载有误,能否由行政主管机关撤销该登记,即不动产所有权的转移是否适用善意取得制度,到底由谁向登记机构主张赔偿,是善意第三人还是原权利人。
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