07年合肥晨辉国际项目市场研究报告.docx
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07年合肥晨辉国际项目市场研究报告
【晨辉国际】项目市场研究报告
2007年6月
一.“四地”因素下的项目研判之路…………………………………………………………………3
二.商业地产之认知……………………………………………………………………………………6
三.合肥商业地产发展之轨迹…………………………………………………………………………10
(一)城市与商业地产的发展之关联…………………………………………………………………10
(二)城市变革推力之原理……………………………………………………………………………11
(三)合肥商业地产发展轨迹与启示…………………………………………………………………17
(四)合肥写字楼发展轨迹与启示……………………………………………………………………25
(五)一环及环线内同质楼盘分析……………………………………………………………………30
(六)市场高价高去化代表楼盘空间特征……………………………………………………………43
四.本项目开发体系之构建……………………………………………………………………………53
(一)SWOT平衡分析……………………………………………………………………………………53
(二)项目价值高地之审视……………………………………………………………………………56
(三)开发向度…………………………………………………………………………………………57
(四)产品定位研究……………………………………………………………………………………59
1.项目商业定位2.高层产品定位3.空间定位
4.价格定位5.建设周期及节奏定位6.物业管理定位
一.“四地”因素下的项目研判之路
地段因素,即项目所处的位置、与城市中心区之间的梳密关联度。
项目紧邻一环屯溪路,占据马鞍山南路板块的周谷堆商圈之中心位置,与传统四牌楼商业中心车程8分钟距离,数以万计的人流、车流途径地块。
显然,地段的优势使得项目商业开发价值的潜力突显无疑。
地价因素,即购买项目土地价格,也是开发项目所必须面对的直接成本。
项目地块的总价格已经接近3000万,高成本之不可抗性,使得项目未来的物业类型不可能拘泥于低层物业,必须通过拔高楼层来平摊成本。
地形因素,即土地的形状特点、地貌特征。
从整个地块的形状上看,呈现出一种不规则的W型,也对未来物业的规划提出了难题,同时也意味着普通形体住宅不适用于本项目。
地幅因素,即土地的幅度,也就是地块的规模。
整个地块的基地可用面积为3446㎡,同时加上路网规划、消防要求、管道设计等,实际可利用的基地面积则更为局促。
最大化满足用地条件、在有限的土地上创造出无限的空间感的基本要求,也将本项目推向了非普通住宅的“华山之路”。
基于对以上四个因素的理解与思考,我们需要对本项目未来开发之路向作一次推导与归纳:
地段因素→→→商业价值潜力大
地价因素→→→必须是高层物业非普通形体的高层建筑+商业
地形因素→→→非普通形体建筑物(商业地产)
地幅因素→→→非普通住宅
小结:
通过在否定因素与肯定因素间的一种排除法则,得到了上述的推导思想,项目最终路向不是简单物业的叠加,而是商业地产的整体运作。
结合合肥城市中现有可比鉴的高层物业,主要呈现为三大类:
写字楼、住宅、小户型公寓,沿着这样的一种思路,我们开始对这个城市的高层物业进行选样研究,通过对高价高去化空间的辨析与归纳,最终得以明确本项目物业的开发导向。
从项目所处的地段及位置来看,不论是哪种类型物业,都无法割裂商业物业对本项目的引擎推动作用。
换句话说,商业是本项目的发动机,若把项目比作一部待定生产的名牌车的话,商业则决定着未来这部车整体之性能,它的高速稳定运行,将决定本项目的成败。
因而,本项目商业空间规划的定位,是重中之重。
二.商业地产之认知
应该说,2003年是中国房地产开发的分水岭,自2003年起,商业地产作为一种独特的投资类型正式出现在历史舞台上成为政府和发展商的焦点话题,然而国内涉足商业地产开发领域并取得骄人战绩的发展商寥寥无几。
因而,当我们满怀财富热情想要开始商业地产的冒险之旅时候,需要了解一些基本问题:
什么是商业地产、商业地产的内涵与外延、商业地产两个基本点又是什么等,这些都对发展商正确进行商业地产开发起着正本清源的作用。
1.什么是商业地产
我们经常提到或者媒体上看到,有关商业地产的概念所指多为“商铺”。
但实际商“商铺”其实只是一个狭义的商业地产概念。
从广义层面来看,通过卓越经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的物业,比如商铺物业、产权式酒店、写字楼、服务式公寓都可以称之为商业地产。
2.商业地产的内涵
在中国,商业地产是一种新兴的复合的行业形态,其内涵是指开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动,而绝对不是商业和地产的简单叠加。
从功能上说,商业地产就是经营活动所需要的不动产,包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作,如策划、招商和日常营运管理。
3.商业地产的外延——不同类型商业地产业态界定
从商业地产的功能特点来看,有零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等,不同类型的商业地产具有不同的操作模式。
理论界一般按照行业类型、消费行为、建筑形式、市场范围及规模等对商业地产的类型进行划分。
Ø按照行业类别划分的商业地产类型:
零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产、商品批发商业地产、居住及办公用商业地产
Ø按照消费行为划分的商业地产类型:
物品业态房地产、服务业态房地产、体验业态房地产
Ø按照建筑形式划分的商业地产类型:
单体建筑、综合建筑
Ø按照市场范围划分的商业地产类型:
近邻型、社区型、区域型、超区域型、超级型
Ø按照规模划分的商业地产类型:
大型商业地产(建筑规模7万平米以上)、中型商业地产(2-7万平米)、小型商业地产(2万平米以下)
分析:
依据商业地产外延的原理,我们再次探讨一下未来项目所需呈现某种独特的方式:
按照行业类别划分可能是集零售、休闲娱乐、餐饮、居住办公等多功能于一身;
按照消费行为划分可能是从服务形态房地产向体验业态房地产的逐渐过渡;
按照建筑形式划分可能会是单体建筑;
按照市场范围划分可能是社区型与区域型的结合体;按照规模划分则可能是中型商业地产。
依据每一种划分的方法,在推导本项目商业类型时,我们用的更多是“可能”这样的字眼,基于项目自身地段与地形的特殊性、地价与地幅的现实性,限定某一类或几类形态都是一种静态的思维,无法明确定义,更是一种内心潜台词的自然表露。
因为地段意味着可能,空间同样也创造着可能。
也正基于这样的心声,结合项目区位因素,在“一切皆有可能”之地,首先是进行场所的规划营造,接着才是场所空间之下的精神需求,即场所精神。
但真正能为人所颂扬的必定是一种全新的生活方式,是“城市价值”与“民众价值”的循环共生。
4.商业地产的两大基本点
第一基本点:
五种最具前景的商业地产业态
Ø中等规模的购物中心将是国内地产的开发重点
Ø室内外相结合的购物空间:
商业步行街
Ø社区商业地产
Ø流通型商业地产:
专业市场、批发市场
Ø资源型商业地产新业态:
旅游地产
第二基本点:
主题和特色商业地产将是未来发展趋势
分析:
商业地产的两大基本点,明确这个行业“前景”与“趋势”的双重价值,也是从更大的方向上,告知了我们未来之路真正意义。
或许本项目地块的规模、土地的气质、城市的节奏与进程、时间与资金成本等,都不可能成为五种最具前景商业地产中的某一类,但不可否认在主题与特色的发展趋势下,项目空间必将存在着多变性与可塑性,还是因为“一切皆有可能”。
“可能性”的下一阶段就是审视“可行性”,“上路”和“上正确的路”,是需要首先抉择的。
三.合肥商业地产发展之轨迹
研究商业地产,就是研究城市。
城市与商业地产的发展究竟存在何种联系,城市变革的原理又是如何验证这种必然性的,在本段落中,都将有进行分析。
在理论支持与引导下,我们企望展现一幅相对完整的合肥城市的商业版图,并且针对其中的现象、发展轨迹提出我们的见解,希望能够更了解我们的城市商业,形成鸟瞰全局的整体思维。
(一)城市与商业地产的发展之关联
在展开商业地产的研究之前,我们首先要面对的就是城市。
事实上,研究商业地产,就是研究城市。
商业地产永远是城市经济、城市人居、城市商业发展状况的晴雨表。
从人类历史的第一座城市,到今日全球最繁荣的城市,我们可以看到城市商业从集市到街道、从百货公司到购物中心的发展轨迹。
在经济发达的城市,它的商业现代化程度必定是最先进的,这不仅因为城市是商业地产项目最直接的载体,还在于城市本身的历史、文化和经济发展状况是商业地产项目最根本的动力源泉。
合肥市商业地产的发展不是偶然的,它是城市经济发展到一定程度,现代城市建设和城市商业发展到一定阶段,整座城市对现代商业和流通变革产生的一种强烈需求的结果。
(二)城市变革推力之原理
1.城市聚集理论
城市为何聚集
城市经济发展的实践说明,当城市规模经济发展到一定的阶段,必然会产生大量的聚集。
这种聚集现象不仅体现在人才、信息和资金的聚集,更体现在商品交易和信息交易的聚集。
城市的聚集是现在城市大规模扩张的第一驱动力。
城市聚集的优势
促进社会分工的细化,加强程度提高劳动生产率,减少各费用和交易成本
建立高效率运行的基础设施和公共服务网络形成巨大的外部经济效益
产生巨大的现实市场和潜在市场经济要素在这个大市场中合理流动,达到最佳配置,并产生内生效益
推动优秀人才的集中实现各种先进思想的碰撞和创新能力的提高
所谓城市空间聚集,主要体现在三个方面:
Ø促进城市和城郊居民点在一定地域空间的紧密组合,构建一个复杂活跃的社会系统
Ø空间聚集在城市内部形成一个网络型的高城市化地区,实现各个分散的局部统一和融合
Ø通过聚集和融合,在社会和经济关系中会注入新的、更为复杂和有效的活力,使城市经济具有强大的活力
城市聚集的形式
城市空间聚集是各种经济要素相对集中的一种基本形式,并带来了巨大的商业机会和经济效益。
一般而言,第二产业和第三产业是聚集性很强的经济部门,它们的发展和高度聚集有效地的推动各种规模和类型的商业中心与现代城市的兴起,并且促进城市规模的扩大和超级国际大都市的形成。
分析:
依据城市聚集原理,我们明确了经济越发达、城市空间聚集程度越高、聚集形式越是多样化的趋势,那么随着合肥城市经济日益发展,城市化进程也会日益提高,社会需求层次也相应提高,大量基础功能空间的聚集是这一阶段城市聚集的最主要形式。
早期合肥市环城路所围合的老城区各种功能建筑,如:
百货商场、银行、教育学校、医疗单位等分布的状况,更直接验证了这一原理。
90年代前的内环区域是合肥这个城市发育最初的聚集点。
2.城市扩散理论
城市为何扩散
当城市聚集到一定程度,焦点效应形成后,城市扩散现象开始出现。
从中心城市辐射到周边区域,城市商业的发展也在这一进程中开始具有了强大的辐射功能。
何谓空间扩散
所谓空间扩散,就是城市核心区域作为空间系统的基本结构要素,一方面从边缘区吸聚经济要素产生大量的创新元素和成果;另一方面这些创新元素和成果又源源不断地从核心向外扩散,引导周边区域的经济活动、社会文化结构和聚落类型等转换,从而促进整个空间系统的发展。
城市扩散的形式
周边式扩散→→→→从中心向周边泼墨式扩散,这是一种自然扩散
等级式扩散→→→→从中心跳过相邻地区向较远距离的同等级或次级中心点的扩散
点轴式扩散→→→→由中心点沿主要交通干线串珠状向外延伸,形成若干扩散轴线和经济发展轴带
反磁力式扩散→→→在中心的外围选择若干地点,通过一定空间差异政策诱导各种经济要素向指定地点扩散,以形成抵消中心点吸聚力过强而可能产生的反聚集效应
分析:
结合城市扩散原理,我们回顾一下合肥三大开发区的建设历程
Ø合肥高新技术产业开发区1991年3月经国务院批准成为首批国家级高新区,作为安徽省最大的高新技术产业化基地,形成了电子信息、光机电一体化、生物工程、新医药以及新材料等四大高新技术产业集群。
Ø合肥新站综合开发试验区于1992年12月与国家重点工程合肥铁路枢纽新客站同步开工建设,其前身为合肥市新火车站规划建设区。
1995年4月,安徽省人民政府批准设立试验区。
1996年2月,国家建设部将试验区列为全国首家城市建设综合开发试点区。
以交通枢纽的物流园为基础,以第三产业集中的商贸区为特色,以城市中的开发区环境为优势,已成为了合肥市现代化大城市建设的三大主体开发区之一。
Ø国家级合肥经济技术开发区成立于1993年4月,产业积聚效应日益显现,形成以江淮汽车、安凯客车、佳通轮胎为代表的汽车产业;以日立建机、合力叉车为代表的装备制造产业;以海尔电器、华凌电器为代表的家电电子产业;以联合利华为代表的日用化工产业;以华泰食品、统一食品为代表的食品产业五大产业集群。
在合肥老城区聚集到一定程度,新增产业和人口的需求无法满足时,新一轮的空间扩散运动开始轰轰烈烈展开。
其中三大开发区的产业扩散聚集,是90年代初至2000年初合肥城市扩散的典范之作,从外围结构上使得合肥城市的空间体系更加丰满,各个区之间功能定位也更加明确。
从扩散形式上看,合肥主要曾现出两种:
传统中心向周边泼墨型周边式扩散、沿主要交通干线的点轴式扩散。
3.城市空间结构演化理论
城市空间结构从【均衡→聚集→扩散→新的更高层次的均衡】是一个演化过程。
在这个过程中除了自然地理条件和生产力水平可能产生的空间结构多样性的差异外,空间结构的演化具有明显的阶段性特征,一般可划分为以下几个阶段:
第一阶段为低层次均衡阶段:
城镇规模较小,相互间联系松散,经济活动分散并呈封闭式进行,空间形态单一
第二阶段为极核式聚集发展阶段:
特定城市迅速崛起,形成发展极核。
极核城市依托发达的交通、信息网络,构筑起经济中心核非均衡城市体系
第三阶段为极核式扩散阶段:
在生产力高度发达的条件下,极核城市的高聚集度产生了大量的城市问题,反聚集效益日益显现,相当一部分经济活动利用现代化的交通信息手段由极核城市向外扩散,缓解原有极核城市的空间压力,同时又形成新极核城市
第四阶段是高层次均衡阶段:
城市圈或城市群出现,网络化、均衡化和多中心出现。
在这个阶段,空间和资源将得到更有效的利用,整个空间结构处于一个较高层次的动态均衡之中。
空间结构模式主要有以下五大类:
同心圆模式——城市的空间围绕单一核心有规则地向外扩散并形成通信员大空间形式。
放射型模式——特点是城市空间沿交通主干道从市中心向外展开,CBD和每个连接的环形居住区以主干道为轴线并形成星形模式。
扇形模式——是以CBD为中心的许多空间瓣所组成,每个扇瓣作为一种特殊的空间而存在。
多核模式——又称多中心模式,由多个相互分离的核为支点构成的,其中有一个核心在规模和功能上占主导地位,叫主中心。
其他为次中心。
花园城模式——根据生态经济原理所建立的新型城市空间结构模式,让城市更亲近自然。
分析:
合肥市作为省会城市,从90年代初至今经历了近15年的提速发展期,在这一过程中城市结构也经历从低层次均衡阶段向极核式聚集发展阶段,其阶段性也与整个城市人口和产业增长过程相匹配。
从空间结构模式上看,80年代所形成的同心圆模式(内环区域)在这个过程中随着人口和空间需求的增加逐渐演绎为放射型模式(沿主要干道向外展开)。
从城市聚集到城市扩散,从均衡到聚集再到扩散直至更高层次的均衡,这是整个世界的城市发展不可逆违之规律,合肥也不例外。
循着经开区、高新区、新站区、政务区的扩散和产业重新聚集的历程,再加上全市大力推进的滨湖新区建设,若以人比喻这个城市,其骨架正在逐渐饱满,城市变革之推力日趋澎湃,商业地产后劲十足。
(三)合肥商业地产发展轨迹与启示
1.合肥商业地产发展之轨迹
十年,历史长河中短短的一瞬间,却经历了沧海桑田。
改革开放以来,中国的城市化进程迅猛发展。
和全国许多大中城市一样,合肥的城市发展和商业网点建设也取得了很大成效,到如今已初步形成错落有致、星罗棋布的城市三级商业网点体系。
商业网点的繁盛也必然带动百货业的茁壮成长。
让我们沿着合肥市商业网点各种业态中佼佼者兴衰的轨迹,回顾合肥市早期商圈及商业地产发展的历程。
特征综述:
一个中心,同步发展,两个周期
一个中心
久居合肥的人知道合肥的城区基本划分为中南西北东五个片区。
在这五个片区中以老城区,也就是环城路包围的市中心最为繁华。
因为在上个世纪80年代,合肥城市建设以旧城改造为主,且主要集中在老城区内,并以长江路和金寨路沿线开发为主,因此,合肥的商业网点也多集中在老城区内,尤其是四牌楼、三孝口地区更为集中。
同步发展
从80年代末到2000年左右,合肥市商业地产的发展总体上是处于城市建设同步自然发展阶段。
两个周期
总体上经历了内环的形成,也就是80年代-90年代末的聚集期,以及城市开始由内向外扩散,从2000年至今的扩散期。
发展历程:
商业老街→三孝口商圈→四牌楼商圈→大中型超市购物中心商圈
商业老街时代
解放以来,从九狮桥到十字街的淮河路一直是合肥市最繁荣的商业老街,位于四牌楼的合肥百货大楼一直是最大的百货店。
上世纪70年代,合肥商业繁荣的地带主要在淮河路、十字街、安庆路、合肥百货大楼。
这是传统老街唯一时代。
三孝口商圈
80年代初,合肥长江中路、金寨路进行了改造,拆迁沿街住宅、拓宽修整道路,以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的三孝口商圈随之崛起。
到了80年代后期,红旗百货大楼、汇通商厦、龙图商厦等一批大型综合百货商场在“三孝口商圈”如雨后春笋般涌现,科教书店、光明影都两大文化、娱乐场所也顺势入驻。
此时,三孝口商圈在合肥城市商业发展中担当极为重要的角色,也因此成为当时合肥最具活力的“黄金商圈”。
“三孝口商圈”出现了它历史上最辉煌的阶段,其重要性甚至在一定程度上盖过了四牌楼商圈。
上世纪90年代中后期,红旗百货大楼、龙图商厦等这一批综合百货商场因为经营不善,效益逐年下滑,三孝口的商业氛围大不如前。
四牌楼商圈
上世纪80年代末90年代初是合肥百货店和百货业逐步进入鼎盛的阶段,银河大厦、青云楼、新肥百货大楼也曾经辉煌过。
这段时期还对城市中心商业“精华中的精华”地段进行了成片开发,兴建淮河路步行街和大型商业建筑群绿都商城。
90年代中期,以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商圈又重新取得优势地位。
大中型超市购物中心
90年代末以来,大中型综合超市逐步兴起,大型购物中心摩尔商城的概念开始出现,城市三级商业网点体系进入完善时期,商业的集聚开始有序地从市级商业中心走向城市内部的枢纽型区域、居住区组团。
画龙点睛之笔出自北京华联之手,在以前大型商业企业不愿进入的东部工厂区设立大卖场,一举成功。
随后,合家福购物广场开始追求一种为社区服务、融合小康家居和现代购物的经营理念,法国家乐福合肥一店抢滩三里庵,家乐福二店联手新都会打造新型购物中心概念占领东南区商圈至高地,元一时代广场入驻交通要道胜利路,风气渐成。
分析:
一个商圈的成败与否,关键是看这个商圈里每个企业的经营管理水平。
应该说,商场经营管理不善、商品档次不高、特色不明显,再加上促销手段落后,这些都是造成红旗百货、龙图商厦这批企业无法继续维持下去的重要原因。
企业群体的衰败最终影响了三孝口商圈的商业氛围,制约商圈向前发展。
而一个好商圈的形成要具备三个条件:
首先是城市的发展,其次是要有领军企业,再次就是要有恰当的战略。
而1985年左右的合肥人均收入水平恰好属于发展中型百货店的最佳时期,三孝口商圈适机而动,准确定位给自己带来了成功。
遗憾的是三孝口商圈的荣誉光环只戴了9年就又被摘掉而被四牌楼所替代。
按照商业业态划分的大致标准,如果城市人均收入低于1000美元,基本上是以发展大中型百货店为主;高于1000美元就是发展奢侈品的好机会了,而在2000年到2002年之间,合肥水平进入了一个质的跨越,发展以超市为主的商业业态应该是市场所需,而此时的三孝口商圈还仍旧是百货店,其至此没落的多半原因归咎于对市场的错误判断。
回归本源,市场才是真正的指挥棒!
2.合肥商圈之划分
广义商圈划分:
核心商圈、次商圈、特色商圈、功能商圈
简略的说,泛指商圈即广义上的商圈,指的是城市商业集中形成的一个地理范畴,
通常城市中心的商业区,由一些不同类别的商业建设聚集在一起,便形成城市黄金商圈、核心商圈,又因为这类商圈一般是城市商业繁荣程度的标志,是城市消费水平的指南针,是城市社会面貌和经济面貌的综合体现,此核心商圈又被称为形象商圈,代表所在城市的整体形象。
如以四牌楼商圈。
相比较而言,地处城市特别是中心或城市次中心,由某类品牌或某种商品聚合不同业态、不同业种的商圈,称之为次商圈。
如像三孝口、南七、新站等地方商圈就是次商圈。
在次商圈是由餐饮、休闲等业种聚会而成的商圈,被称为特色商圈。
如元一时代广场、周谷堆商圈
在城市的居住区,原来作为公共设施、商业配套聚会而成的商圈,其主要功能是满足社区居民生活需求,因此这个商圈被称为功能商圈。
像安居苑、琥珀山庄、西苑小区、新加坡花园城等社区商业形成的商圈即属于功能性商圈。
狭义商圈划分:
黄金商圈、白银商圈、黄铜商圈
狭义上的商圈,是以商业企业为圆心,以覆盖区域的直线距离为半径画圆,所形成的区域地理范围。
一般而言,商业网点的黄金商圈辐射半径在一公里左右,在这个区域里,顾客总数占整个客源的55%-70%,大约60%-70%的销售额是这部分顾客创造的,而白银商圈的辐射半径达到了3-4公里,25%的销售额来自此商圈。
至于黄铜商圈,辐射半径在7公里的范围内。
3.商圈兴衰沉浮对本项目之启示
启示一:
新商业造就新商圈
我们习惯上用新商圈的形成来描述新兴商业地产项目对周边商业氛围的营造达到何种程度。
从这个意思上说,城市新的商业业态的丰富性,成就了城市新商圈。
今天,我们无法否认家乐福进入安徽市场,寄居于一种新型的商业业态——购物中心之中,成为五里墩新商圈、周谷堆新商圈相成的主要推动力。
而实际上,这种力量,还在不同区域以不同的方式在推进新商圈的产生形成。
从现有的方式看,合肥成就新商圈的主要有这么几种新型的商业形态:
复合型商业建筑,主力形态以百货店和购物中心为主,以其鲜明的业态划分,业种丰富性及业态与业种的对比,在城市新商圈的形成过程中充当领头羊的角色。
如元一时代广场、新都会环球广场
专业市场,一方面整合城市产业,另一方面在城市市场发展过程中进一步专业化、市场化,从目前情况看,在城市商圈中担当重要角色的基本上是第四代、第五代专业市场。
如安徽大市场、白马服装城、红旗建材市场、东方商城等
商业街区,以不同类型的商业街,步行街为城市新商圈相成的市场主体,将居住区与商业区有机的结合在一起。
相对而言,此种类型的城市商圈的形成速度上占有明显优势。
如淮河路步行街
交通节点,以良好的交通条件汇集人流,都是城市新商圈相成乃至繁荣的关键所在。
如三里庵国购广场
商铺聚合,在一定体量的社区、风景名胜区等人群聚居地以不同类型、承载不同功能的商铺聚合,是城市功能性新商圈形成的前提。
在未来的城市发展中有可能裂变成为新型特色的旅游商业。
如金地88街、元一哈街
总之,社区商业、商铺聚合式旅游商业、休闲商业均是城市新商圈诞生的摇篮。
启示二:
新商圈的崛起命系开发商
钟情于新商圈的商业地产开发商,有相当一部分属于叶公好龙式的。
其矛盾的心态表现在,一方面追逐商圈成熟与繁荣状态下商业地产项目成功带来的高额经济回报,一方面却对新商圈形成过程中商业地产项目所要承担的商圈责任表现得非常消极。
殊不知,高额回报与商圈责任,是城市新商圈里新兴商业地产项目的两条腿,一荣俱荣、一
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