淮安写字楼市场调研报告.docx
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淮安写字楼市场调研报告
淮安写字楼市场调研报告
淮安市写字楼市场
调研报告
第一章淮安都市概况
第一节差不多概述
市名
淮安〔英语:
Huai'an),简称淮
国家
中华人民共和国〔thePeople'sRepublicofChina〕
省份
江苏省〔JiangsuProvince〕
区号:
0517
:
223000
市区:
清河区:
223001,清浦区:
223002,楚州区:
223200,淮阴区:
223300
辖县:
金湖县:
211600,盱眙县:
211700,涟水县:
223400,洪泽县:
223100
牌照:
苏H
市花:
月季
市树:
雪松
古名:
淮阴、楚州、清江浦、清河
方言:
江淮方言〔淮东方言区扬淮片〕
人口:
截至2020年底淮安市常住人口527万。
面积:
市境总面积10072平方公里,总人口524.06万,现辖4区4县。
第二节行政区划
市区:
清河区、清浦区、楚州区〔原县级淮安市〕、淮阴区〔原淮阴县〕、淮安经济开发区;
辖县:
金湖县、盱眙县、涟水县、洪泽县。
第三节地理区位
淮安市位于江淮平原东部,江苏省中部偏北,地处以上海为龙头的长江三角洲地区。
淮安市隶属于我国东部沿海经济带,市区东距黄海海岸线仅100多公里,通达亿吨大港--连云港港和盐城大丰港两个沿海开放港口均仅需1.5小时。
京杭大运河与古淮河在淮安交汇,市境内有全国五大淡水湖之一的洪泽湖。
淮安市北接连云港,东北接盐都市,东南接扬州市,南邻省会南京市,西北连宿迁市。
地处江苏省长江以北的核心地区,邻江近海,是南下北上的交通要道,区位优势专门。
淮安是江苏省的重要交通枢纽,也是长三角北部地区的区域交通枢纽和中心都市。
市境总面积10072平方公里,总人口524.06万,现辖4区4县。
第四节历史沿革
淮安是首批全国历史文化名城,其市辖区楚州区〔即原县级淮安市)是该市历史文化名城核心区,楚州区秦时置县,至今已有2200多年的历史,境内有闻名的〝下草湾文化〞和〝青莲岗文化〞遗址。
历史上曾是漕运枢纽、盐运要冲,驻有漕运总督府,明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线的〝四大都市〞,有〝运河之都〞之称。
第五节风土名人
淮安人文荟萃,历史上产生过大军事家韩信、汉赋大伙儿枚乘、巾帼英雄梁红玉、«西游记»作者吴承恩、民族英雄关天培、«老残游记»作者刘鹗等。
淮安是一代伟人周恩来的故乡,刘少奇、陈毅等许多老一辈革命家也曾在淮安留下光辉的足迹。
1986年原县级淮安市〔现楚州区〕被国务院评为首批全国历史文化名城。
淮安是物产富饶的鱼米之乡。
西有"日出斗金"的洪泽湖,东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮湖、白马湖。
全境平原广袤,土地肥沃,粮丰林茂,水域宽广,盛产水产、蔬菜、林果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品,形成了蔬菜、畜禽、生猪、水产、林木等五大主导产业,是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。
矿产资源丰富,地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产,差不多探明的岩盐储量1300亿吨,居世界首位。
第六节产业特点
淮安是新兴的工业都市,有各类工业企业近3万家,其中包括淮阴卷烟厂等10户大型企业集团和江苏清印集团等50户重点企业,近年来外向型经济进展迅猛,专门是台资集聚,台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台玻、康师傅、旺旺、膳魔师等〝大个头〞台资企业纷纷来淮投资,正在逐步形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。
初步形成了以特钢、电子信息和化工新材料三大千亿产业为主体的工业体系,同时化工、机械、冶金、纺织、烟草等有一定基础,丰富了整个工业体系。
企业规模不断扩大,技术不断升级,生物工程、节能环保、新兴材料等高新技术产业正在兴起。
第七节交通运输
淮安是迅速崛起的交通枢纽都市。
境内公路、铁路、水路四通八达,差不多建成和立即建成的京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长铁路纵贯全境,差不多开工建设的宿淮铁路连接安徽皖北的能源基地,该铁路作为西煤东运的重要能源出海战略通道,对江苏乃至长三角的能源保证具有重要意义;已建好的新长铁路,将淮安与盐城、南通这两个沿海新兴都市紧密连接起来,随着苏通长江大桥、沪通铁路的建设,淮安到上海的时空距离大大缩短,从而更直截了当的同意上海的辐射,使淮安更紧密的融入长三角经济圈,加快实现区域经济一体化;正在建设的连盐淮铁路是一条区域间城际铁路,将加强淮安、盐城、连云港这三个长三角北部都市之间的区域联系,使淮安更深的融入到沿海大开发中,为淮安的外向型经济的进展注入了更强的活力,立即规划建设的还有宁淮城际铁路、淮扬镇铁路、徐〔淮〕沪铁路,将使淮安接轨省内的南京、扬州、镇江、徐州等都市,同时又多了一条铁路直达上海,使淮安人民的出行又多了一个选择,更加快了长三角同城化的进程。
同时境内水运河道纵横交错,京杭大运河贯穿市境南北,同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江水道等航道,使淮安的水运网络通江达海,实现了淮安由传统的〝运河经济〞向〝海河经济〞的转变。
正在兴建的淮安涟水机场将进一步巩固淮安的交通枢纽地位。
淮安初步形成了一个以高等级公路为主骨架,公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。
第八节美食文化
一、淮扬菜
淮安与扬州为淮扬菜的要紧发源地,淮扬菜与鲁菜、川菜、粤菜并称为中国四大菜系,淮扬菜,始于春秋,兴于隋唐,盛于明清,素有〝东南第一佳味,天下之至美〞之美誉。
许多标志性事件的宴会差不多上淮扬菜唱主角:
1949年中华人民共和国开国大典首次盛宴、1999年中华人民共和国50周年大庆宴会、2002年江总书记宴请美国总统乔治·布什等,差不多上以淮扬菜为主。
淮扬菜系是淮安、扬州、镇江三地风味菜的总称;〝淮〞是以淮菜为代表,淮扬菜系中又以扬州菜为代表。
淮扬菜系形成于明清,而尤以清时为盛。
在明清往常,淮安、扬州差不多上全国有名的大都市,都有各自的饮食文化传统。
而淮菜在隋唐之际便已是驰誉神州的中国四大古典菜系之一。
明清以后,淮菜和扬菜开始相互渗透、逐步融合,并糅合南北风味于一炉,从而形成了统一的菜系。
淮安、扬州、镇江三地位于长江南北,淮扬紧挨京杭大运河,从地理上看是连接南北西东的重要交通枢纽,且自古以来确实是富庶的鱼米之乡。
淮安、扬州早在隋、唐时期就差不多相当繁华,当时的淮安地区(即淮安府)、扬州地区不仅仅是文化交流上的发达,更能够明白得为淮安、扬州在那个时候便已是消费集中地带!
从文献记载中淮扬菜的闻名能够追溯到一千多年往常;和淮安以及扬州的文化交流进展、鼎盛过程一样,历唐、清两个时期,且也是在清代康熙、乾隆年间达到颠峰,借势于两代皇帝的频频南巡期间屡屡逗留淮安、扬州。
到乾隆年间,淮扬菜系差不多成为全国四大菜系之一。
二、淮安菜
明清时期,淮扬宴席的进展形成一个高潮。
明万历年间«淮安府志»记载:
〝淮安饮食华侈,制度精巧,市肆百品,夸视江表。
〞这〝制度〞之中,就包括饮宴规格、规矩。
清代康熙年间的«淮安府志»中那么记载:
〝涉江以北,宴会珍错之盛,淮安〔即当时淮安府治山阳县,今楚州〕为最。
民间或延贵客,摆设方丈,伎乐杂陈,珍氏百味,一筵费数金。
〞乾隆、嘉庆年间,有关淮扬宴席的记载更多。
西汉辞赋大伙儿枚乘(现江苏淮安楚州)。
他的代表作«七发»中有一段劝楚太子品尝美食的文字,盛赞家乡江淮一带的食馔为〝天下之至美〞:
雏牛之腴,菜以笋蒲。
肥狗之和,冒以山肤。
楚苗之食,安胡之饭。
抟之不解,一啜而散。
因此使伊伊煎熬,易牙调和。
熊蹯之膈,芍药之酱。
薄耆之炙,鲜鲤之脍。
秋黄之苏,白露之茹。
兰英之酒,酌以涤口。
山梁之餐,豢豹之胎。
小饭大啜,如汤沃雪。
此亦天下之至美也……
中华人民共和国开国总理周恩来一生喜食家乡淮扬菜,时刻关怀淮扬菜饮食文化的进展。
解放后,周恩来住进中南海西花厅,仍旧保持战争年代朴素的饮食适应:
菜肴多是淮扬菜,一样以素菜为主。
荤菜原料要紧是鱼、肉、虾,鸡吃得专门少,据说容易〝上火〞。
曾在周恩来家中执厨的安振常师傅介绍说,周恩来喜爱吃的淮扬菜肴、面点有:
平桥豆腐、青菜炒香菇、拌脆鳝(相当于软兜长鱼)、番茄鱼片、鲤鱼萝卜汤、红烧狮子头、芥菜春卷、淮安文楼汤包等。
第二章都市宏观经济
第一节综述
改革开放以来,专门是近几年来,淮安的经济建设和各项社会事业取得了长足进展,综合实力逐步增强。
2020年淮安市要紧经济指标GDP为915.83亿元,名义增长19.7%,可比增长13.4%,增幅列全省第三,苏北第二〔仅低于徐州〕,人均GDP约1.9万元〔常住人口〕。
从三大产业来看,第一产业增加值142.01亿元,增长5.0%;第二产业增加值453.25亿元,增长15.0%,其中工业增加值381.75亿元,增长17.3%;第三产业增加值320.57亿元,增长15.6%。
受工业、第三产业快速增长的拉动,产业结构进一步优化,三次产业结构从上年的17.1:
48.1:
34.8调整为15.5:
49.5:
35.0。
第二节农林牧渔业
淮安2020年全年农林牧渔业实现总产值265.83亿元,同比增长9.7%。
粮食产量创历史新高,全年粮食种植面积951.25万亩,亩产446.5公斤,总产424.74万吨,分别比上年增长2.3%、2.2%和4.6%。
第三节工业
工业方面,淮安2020年全年规模以上工业累计实现总产值1254.67亿元,同比增长35.8%;实现增加值324.15亿元,可比价增长18.3%,增幅高于全省平均4.1个百分点。
工业用电量68.47亿千瓦时,同比增长15.9%,增幅高于全省平均12.3个百分点。
重点企业支撑带动作用明显。
百户重点工业企业共实现产值725.75亿元,占全市规模以上工业产值的57.8%,同比增长37.0%,快于规模以上工业增幅1.2个百分点。
淮安超10亿元企业有15家,其中产值超百亿元企业有1家,超50亿元企业1家,超20亿元企业有5家。
规模以上工业要紧效益指标快速增长,销售收入、利税、利润增幅都高于增加值增幅。
全年规模以上工业企业实现销售收入、利税和利润分别为1233.18亿元、134.63亿元和57.27亿元,同比分别增长31.2%、23.0%和22.1%。
第四节第三产业
2020年全年实现社会消费品零售总额335.90亿元,同比增长24.7%,增幅比上年高7.6个百分点,比全省平均高1.4个百分点。
批发零售稳居主体,住宿餐饮经营红火。
批发和零售业实现消费品零售额286.08亿元,同比增长23.8%;住宿餐饮业实现零售额45.66亿元,同比增长30.0%。
进出口贸易稳步增长。
全年完成进出口总额17.81亿美元,同比增长23.0%,增幅高于全省平均10.1个百分点。
其中出口11.94亿美元,增长29.7%。
完成实际到账注册外资4.55亿美元,增长37.1%。
第五节固定资产投资
2020年全年完成规模以上固定资产投资563.25亿元,同比增长31.8%,增幅比上年提高3.4个百分点。
其中:
城镇投资379.81亿元,增长29.7%;农村投资45.05亿元,增长39.4%;房地产投资138.40亿元,增长35.5%。
第六节财政金融保险
2020年全年共计完成财政收入170.51亿元,同比增长38.2%。
分部门看,国税部门收入84.09亿元,增长29.0%;地税部门收入37.08亿元,增长32.0%;财政部门收入49.34亿元,增长63.8%。
分项目看,一样预算收入71.36亿元,增长38.8%,增幅高于全省平均16.7个百分点;上划中央收入75.57亿元,增长30.2%;基金收入23.58亿元,增长68.8%。
年末金融机构各项存款余额为694.53亿元,比年初增加104.56亿元,同比增长17.7%,其中居民储蓄存款余额为400.71亿元,比年初增加82.23亿元,同比增长25.8%。
各项贷款余额451.74亿元,比年初增加55.42亿元,同比增长14.0%。
保险行业进展迅速。
实现业务收入21.46亿元,同比增长32.2%,其中保费收入21.04亿元,增长31.5%;营业支出合计24.65亿元,同比增长44.8%。
第七节居民收入
2020年,城镇居民人均可支配收入14007元,同比增长15.2%,增幅高于全省平均1.1个百分点;农民人均纯收入5657元,同比增长12.9%;城乡居民储蓄存款余额达400.71亿元,同比增长25.8%;在岗职工平均工资估量可达到23800元,同比增长20%。
第八节交通邮电
交通枢纽地位差不多确立。
京沪高速公路、淮连高速公路、宁宿高速公路差不多建成,宁淮高速公路、徐淮盐高速公路已开工建设;新长铁路全线贯穿并投入营运;京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道,在境内纵横交错。
淮安到上海虹桥机场仅3个半小时的路程,到南京禄口机场、徐州观音机场、连云港港口和机场分别只有2个半小时、1个半小时、1小时的路程,正在建设淮安机场。
初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆空并举的交通网络,凸现了淮安在江苏乃至全国的交通枢纽地位。
社会累计完成货运量5260万吨,客运量4866.5万人,同比分别增长11.1%和13.4%;货运周转量74.85亿吨公里,同比增长11.6%,客运周转量41.70亿人公里,同比增长14.8%。
完成邮电业务收入18.53亿元,同比增长6.2%。
其中,邮政业务收入1.90亿元,增长9.2%;电信业务收入16.64亿元,增长5.9%。
第三章以后都市规划
第一节都市远景
都市性质:
国家历史文化名城,江苏省重要的交通枢纽,苏北腹地能够辐射2000万人口的中心都市。
都市规模:
中期〔2020年〕100万人,远期〔2020年〕120万人。
都市建设用地规模:
规划远期〔2020年〕都市建设用地约120平方公里,都市化水平为55%。
远景都市人口180万人,都市建设用地规模为200平方公里。
淮安都市的特点可概括为〝一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城〞。
一个高速圈:
由围绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。
两大组团:
指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团,两组团以生态绿地相连。
三条轴线:
工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。
四水穿城:
指贯穿都市的盐河、古黄河、里运河、大运河。
第二节都市圈规划
淮安市以后进展规划,定位为江苏省长江以北地区的重要中心都市,长三角北部地区的重要交通枢纽、区域商贸中心、制造业基地和重要节点都市,南京都市圈成员都市。
人口方面:
主城区人口120万,高教园区30万,新城区90万,开发区60万,市区人口总计将达到300万人,都市化率达到80%,建成特大型都市,总量争取进入江苏省第五、六位。
交通方面:
近期开工建设淮扬镇城际铁路、连盐淮城际铁路、宿淮铁路,并对现有的新长铁路进行电气化改造;中期规划建设宁淮城际铁路,进行沪徐铁路〔淮安段〕的前期预备工作。
同时,在中期规划中还包括建设都市快速公交系统(BRT)、都市快速通道以及轨道交通。
高等教育方面:
对现有高校资源进行优化配制,筹划组建综合性淮安大学。
县域规划方面(2020-2020年):
涟水县规划城区人口40万人,城镇化80%,建成中等都市;洪泽县规划城区人口25万人。
都市建设用地规划:
从用地规划来看,本项目邻近区域以住宅用地为主,开发区以工业用地为主,城西边缘同样是工业用地,城南为大学城教育用地,城区中心以商业和住宅用地为主。
第三节旅行规划
位于苏北腹地的淮安历史悠久,人文荟萃,拥有〝中国历史文化名城〞、〝周恩来总理故乡〞、〝中国淮扬菜之乡〞三大都市品牌,具有国家级、省级文物爱护单位22处,可供开发的景区景点60多处,旅行资源专门丰富,旅行业进展潜力庞大。
一、提高进展旅行业重要性的认识
旅行业是新兴的〝无烟工业〞和〝朝阳产业〞,也是一个综合带动效应专门强的产业。
淮安旅行进展的现状和在全省大旅行进展中的位置与淮安丰富的旅行资源极不相称。
因此,充分认识旅行业的重要地位和作用,正确认识淮安旅行工作所面临的新形势,切实增强进展旅行业的自觉性和紧迫感。
二、重视旅行规划在旅行进展中的先导作用
«淮安市旅行业进展总体规划»差不多编制完成并以政府文件的形式下发。
对旅行规划的权威性进一步加强宣传,切实增强全社会按照规划进行旅行开发的主动性和自觉性。
同时加紧编制县〔区〕旅行规划和景区景点单体规划,尽快提上议事日程。
三、以项目为中心打造一批富有地点文化特色的旅行精品
丰富专门的历史文化人文景观、旖旎的自然风光奠定了今日淮安在苏北旅行业中的重要地位,历史文化名城的特色主题也自然成为淮安市旅行业今后进展的全然立足点。
淮安市旅行业的进展应利用现有的旅行产业基础,围绕历史文化名城的进展主题,加大名人文化、名城文化、漕运文化、美食文化等系列旅行品牌产品的开发力度,重视和加强对淮安文化旅行整体氛围的营造以及相关的文化旅行商品研发,做大、做强、做响文化旅行的文章。
围绕淮安20个旅行重点项目加快旅行新产品开发,努力形成一批上规模、有品位、阻碍大的景区景点和特色线路,尽快形成以市区为一级旅行进展核心,以盱眙为次级进展核心,以洪泽湖沿湖风景带为重点进展轴,以金湖、涟水为新的旅行增长点的淮安大旅行进展格局。
四、加大旅行投入,探究多元化融资途径
淮安属于经济欠发达地区,资金瓶颈更为突出,搞旅行开发更要积极探究多元化融资途径。
融资途径有三条,一是制定优待政策,降低市场准入门槛,加大招商引资力度,吸引民间资本和外来资本投入;二是抓住国家加大基础设施投入、加快旅行开发的机遇,积极寻求上级的支持;三是加大地点财政金融支持力度。
从近年情形看,在政府财力不足的状况下,由政府出面,挤出钱来抓一些重点项目建设,通过项目选题、策划、包装和建设,然后再以市场化手段进行公布转让或拍卖,收回前期投资,这是一种有效的旅行开发方式,值得尝试和推广。
五、立足长江三角洲及华东市场,加强淮安旅行宣传促销
政府和旅行部门通过媒体广告公布、参加旅交会、办好旅行网站、组织外出促销等多种形式,提高宣传促销的时效性和针对性,加强对旅行整体形象和旅行产品的宣传和促销。
从淮安近几年的客源市场地域分布构成来看,以京沪高速和宁连一级公路、宁徐一级公路所构成的以淮安为节点〝Y〞型旅行交通骨架,形成了淮安旅行市场地域分布结构的差不多框架。
作为苏北南部的重要旅行都市,淮安旅行业进展面对的长江三角洲及整个华东中短程旅行客源市场的开拓潜力专门庞大,将之作为近几年淮安旅行宣传促销的重点和突破口。
六、通过举办节庆会展活动推动假日经济和商务旅行进展
近年来,〝中国淮安·淮扬菜美食文化节〞、〝金湖荷花艺术节〞、盱眙〝中国龙虾节〞、〝中国优质稻米博览会〞等一系列节庆会展活动的连续开展,吸引了游客、集聚了人气,有力推动了淮安旅行经济的进展。
实践证明,政府组织策划大型节庆活动,打造节庆品牌,能够形成轰动效应,吸引外地客源,有力推动一个地区旅行经济、社会、文化各项事业进展,进一步扩大现有节庆会展活动的阻碍,同时制造条件筹备举办更多具有地点特色的旅行节庆会展活动,大力进展假日经济和商务旅行,从而将淮安的旅行经济进展推向一个新的高度。
第四章专业市场需求分析
第一节房地产市场供求分析
2020年1月,淮安楼市连续去年底走势,成交量连续放大,共完成商品房销售32.88万平方米,环比增加35%。
但受季节等因素的阻碍,商品房上市量大幅度减少,而可售量压力依旧专门大,截至1月31日,商品房可售量达353.64万平方米。
受此因素的阻碍,楼市将〝连续调整〞成为当时普遍的论调。
然而春节七天长假,淮安楼市成交商品房44套,统计数据显示,增长率处于全省前列。
市场意外的〝春光乍现〞,在给许多开发企业带来期望的同时,现在来看,或多或少也为市场的回暖埋下了伏笔。
2020年2月,在各项楼市暖风的吹拂下,加上房企促销力度的加大,商品房销售突然开始发力,在连续着第四个月连续增长的同时,最后三天突然呈〝井喷〞之势。
据淮安市网上楼市统计显示,当月淮安市共完成商品房销售36.52万平方米。
最后三天实现销售987套,成交量占到当月比例的30%。
与此同时,由于1~2月商品房上市量较少,可售量显现了首次减少。
2020年3月,淮安市共完成商品房销售37.48万平方米,统计数据显示,截至3月份,淮安市可售商品房变为300.7万平方米,比去年减少40.1万平方米,除开发区供大于求,楚州区供小于求外,市场差不多趋于平稳。
4月份,受暖市政策以及春季房博会的顺利举行,各房企推出了目前来看〝最后的优待大餐〞等因素的阻碍,商品房成交量创了去年以来的月度新高——42.05万平方米。
3月,尽管市场销售增加,但从统计的情形来看,不同区域、不同楼盘的销量显现了冷热不均的现象,有些楼盘仍旧连续低迷,而有些楼盘那么开始减少了优待的力度,到了2020年4月,中心城区楼盘显现了价格上涨现象。
进入2020年5月,随着市场回暖迹象日益明显,楼市失去的信心终于完全找回。
从而催生出市场一派忙碌的景象。
房企忙拿地、开工、开盘和招人,购房者那么忙着看房、选房、买房。
据淮安网上楼市统计显示,淮安市共完成商品住房46.64万平方米,销售商品住房套数4216套,成为今年以来最高成交量。
2020年6月,网上楼市数据显示,淮安市共成交商品住房34.30万平方米。
资料显示,2020年1-3月份,淮安房地产市场商品房可售量逐月递减,而销售量那么逐月创新高,初显房地产市场复苏迹象。
到4月份,开发商开始提价,5月份,市场回复日甚,开发商拿地、开工、开盘和成交量均突破前期高点。
分析人士认为去年楼市失去的信心已完全找回。
第二节写字楼客户市场分析
一、客户类型分析
随着淮安市社会经济的迅猛进展,众多外来企业的涌入、本地一批企业的成长壮大,为专业写字楼的进展制造了宽敞的进展空间。
据调查分析,目前支撑淮安市写字楼市场进展的三大主力是:
一是具有雄厚实力和长远进展历史的大中型公司。
这类公司通过多年的进展,实力雄厚,能承担得起高档写字楼不菲的售价或租金,这类公司差不多在市场中树立起良好的信誉和形象,选择形象高档的写字楼作为实力的见证;
二是进展中的中小型公司。
这类公司起步较晚,但处于进展的前期,对树立自身形象作为要紧目标。
他们情愿尽可能的选择形象好、品质高的写字楼物业;
三是刚刚起步的小型公司。
由于起步艰巨,为求公司立足生存,限于财力,会选择价廉实惠的中低档物业。
二、客户差不多需求分析
是否符合公司进展及形象的要求;
商务办公物业的租金和售价;
进出办公地点的交通顺畅、方便;
商务办公物业所处的位置,是否是商业繁华地段;
商务和办公配套是否完善及方便程度;
办公环境的舒服性、健康性(如就餐是否方便,通风、采光条件是否良好等);
办公环境安静、整洁;
停车便利、有充足的停车位;
提供餐厅或餐饮配套,解决上班的工作餐;
网络和宽带、中央空调的配备;
对入驻企业的整体素养进行选择,事前控件有利于提升物业自身档次;
建立整个物业内各租户的通讯录,方便业务联络。
三、客户需求进展趋势分析
大型企业客户群。
该类客户群要紧包括各类大型的金融企业、工商企业、制造企业、房地产企业。
这类客户群的写字楼要紧集中在淮海路段与中山路段。
该类客户是以后淮安高档写字楼的重要消费群体,且具有较大的增长潜力。
逐步壮大的中小企业、外资企业、跨国公司驻淮安分公司、快速进展壮大的高新企业等,差不多上这类客户群体需求扩大的基础。
中小型企业客户群。
淮安经济的进展过程也是大量民营企业快速成长的过程。
他们创业之初资金实力有限,而且企业作风低调务实,因此〝宜居宜办公〞的商住楼成为最好的选择。
但随着企业的逐步成长,形像宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的高档商办写字楼需求。
以后该类客户群体的需求将要紧分布在传统市中心区域和西部商圈。
投资性需求的客户
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