酒店写字楼市场调研报告.docx
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酒店写字楼市场调研报告.docx
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酒店写字楼市场调研报告
酒店写字楼市场调研报告
前 言
如果说,市场调查是一门科学,而定位则是在此基础上充满创新思维的艺术,更准确的说,定位是科学与艺术的结晶。
我们不敢想象一个没有产品定位、形象定位、功能定位和经营定位的项目在当今的市场上如何生存。
而且,只有当项目的综合素质、市场定位符合投资者的的需求,并与商业市场发展趋势相一致,项目才有了成功的基础。
第一部分定位分析
通过对前期市场调查结果的研究与分析,对项目的未来市场销售经营潜力作出客观的评价和判断,从而制定出项目的策划推广方向。
其内容包括以下几个方面。
(一)项目销售力的综合分析
对于商业物业营销而言,其命脉就是"市场"这只无形的大手,只有符合市场规律原则,商业物业才有生存空间。
好的市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况,市场研究则是为市场未来的发展做出动态预测,市场分析的重点在于找出市场结构的薄弱部位、市场空白点及未来可能的需求增长点。
本部分正是基于此点展开的。
(二)项目所处市场环境及其发展趋势的分析
不论从历史沿革,还是从政府未来发展规划,或是从市场调查资料,我们都可以清楚地看到,项目地所处位置一直是徐*市乃至淮海经济区商业的黄金旺地。
七八十年代,白云、蓝天和人民商场曾经是徐*市民的首选商业消费场所。
九十年代,随着市场经济的深化和大规模的城市改造,特别是淮*路三大广场的改扩建,新*佳进驻彭*广场,人民商场衰落,以淮*路为轴线,三大广场为依托的徐*市整体商业格局基本明朗:
1、彭*广场将成为淮海经济区规模最大,商贸服务设施一流、商品档次最高,集购物、观光、休闲、娱乐、商住、会展、金融、信息等功能为一体,展示大都市形象,提升城市档次的中央商务区(CBD);
2、淮*广场则突出商旅结合,依托流动人口多和铁路、公路及城市公交站点高度集中的优势,以及东广场建设的机遇,将建成淮海经济区最大的集加工、销售、展示、信息发布于一体的大型服装交易中心;以住宿、餐饮、医药、百货、娱乐为主的商旅、物流服务中心;
3、人民广场将建成市区西部的购物休闲中心。
戏马台文化商业步行街的建设,无疑将更加凸显彭*广场的CBD中心地位。
而淮*广场从未来的商业市场发展来看,将成为淮海经济区CBD的"窗口"和"口岸"。
主城分区商业中心和社区商业分析(此略)。
(三)项目所处市场人流、车流的分析
从彭城和淮*广场的人流和车流量的对比分析中我们可以看出,淮*广场的人流和车流量与彭*广场差不多,有时甚至多过彭*广场;其正常流动人口约为6万人/日左右;东站周边聚集着大量的居民区,如四道街、堤北居民小区、铁路宿舍、天桥小区、下淀、黄山陇等,其人口总量在30万以上;再加上29路公交站点和长途客运(第六部分有详细论述)条件,使得项目地周边成为巨大的人流集散区域。
可以说项目地的集客量远大于彭*广场。
但问题的关键差异在于,去彭*广场的人流主要目的是休闲购物,而项目地的人流量虽大但真正在此消费的却不多,众多的人流在此成了匆匆过客。
究其原因:
1、市民普遍认为交通站点集中处"假货多、脏乱差";
2、商业布局分散且有阻隔;蓝天、白云、朝阳市场中间隔着:
淮海正、副广场和复兴路;复兴路为徐*市最繁忙的道路之一,而在其间又有一个"巨大"的徐*市酒店,虽然周边是一些沿街商铺,但在复兴路繁忙的影响下,虽有白云一家苦苦支撑,又怎能担起商业中心"复兴"大任。
由此可见,项目地的兴建将从根本上改变这一不利局面。
但其关键有两点:
一是徐*市酒店的改造从开始就应从"口岸商业楼盘"的市场要求整体策划设计,整合营销、分段交付,而不是局部改造,分步走。
再就是要"开放"、"搞活"、"安定"、"整洁"。
所谓"开放",就是要使项目整体布局合理、通畅,一层采取开放式结构,绝不能再如过去的徐*市酒店自我封闭,自成一体,而是和商圈内的其它商业"关联互动";所谓"搞活",就是在原有的"酒店"概念上,加入"口岸商贸"这一重新推出的崭新楼盘的核心功能亮点,进一步加大集客力与交易量,变"匆匆过客"为"进门消费之客",要让徐*市酒店内部的广场成为顾客的休闲、步行街,使通过项目地的大量人流"流速"减慢;所谓"安定",就是要改变消费者对交通站点商业区的不良印象,给消费者一种祥和、安全的感觉;"整洁"则是要比朝阳、金朝阳、宣武市场的购物环境更明亮、更整洁,这不光是因为项目地地处商业龙头的位置,而是大众的消费水平和对购物环境的要求不断提高。
这要从未来市场发展的眼光看此问题。
项目地的车人流量潜藏着巨大商机,关键在商圈内的整体经营布局改观和集客能力。
而"徐*市酒店写字楼"的介入,为徐*市区东商圈的振兴提供了非常好的机会。
(四)互补性分析
彭*广场作为徐*市商业中心区,淮海经济区CBD的地位已基本确立,而淮*广场只能屈居第二,这也是不争之事实,我们从两个商圈的商业布局和再建项目也不难看到这一点:
以解放路为分界线,以东为上坡上行,大型商业明显减少,大型超市也只有青年路的百惠家美时,大型商业物业:
"人民"在改造,"蓝天"虽打出"百货大楼"的品牌,但仍然改变不了其陈旧、压抑感,唯有"白云",经过大规模的建设改造之后,又采取一系列促销、宣传手段,产生了较大反响,赢得一定的集客量,但还是孤掌难鸣,难成"大气候";而解放路以西下坡平缓,大型商业接连不断,徐*市唯一"幸存"的电影院"中山堂"和高层商业建筑"华联商厦"成为有力的开篇,接下来就是大型商业和名牌专卖店,一家接一家,新建、改建大型商业也是"风起云涌",如"曼哈顿"、"金地商都"、"金陵精品"等等。
市场的选择是最真实的,从淮海商业广场周边商业的发展,我们可以看到:
宣武、天桥、朝阳等服装、日用百货和食品批发市场的兴旺和喧闹。
项目地的定位不可用高额成本去和彭*广场攀比豪华、拼档次,而是需要考虑其与徐*市一号商业中心区域商业的"互补性"。
从项目地正好处在服装批发市场与口岸商业的黄金过渡位置这一特殊条件看,本项目的"互补优势"已显而易见。
从徐*市商业贸易和市场的发展规划中可以清晰看出,淮*广场的服装交易中心功能将日益增强。
那么服装市场的潜力到底如何呢?
这里有两组数字:
一是大阪商品交易中心(OMM)的租户构成(如图略):
另一组数据是深圳东门商业区的业态分布比例(20**年统计数字):
服装52.6%,鞋6%,工艺品、饰品5%,运动系列(包含运动装)5%,餐饮4%,超市4%,电器、手机4%,家居用品3%,箱包3%,影院2%,美容、按摩2%,化妆品2%,珠宝首饰2%,电子游戏1%,电子通信1%,儿童用品1%,图书、音像1%,药材、补品0.2%,钟表、眼镜0.2%。
深圳东门是距深圳火车站最近的商业中心区,是深圳最老的商业中心区,而今天的深圳商业中心区已向西迁移至华强北路,深南大道以北的区域。
这两组数据表明:
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