通州商业市场调研报告.docx
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通州商业市场调研报告.docx
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通州商业市场调研报告
通州商业市场调研报告
一、分析城市现状
一)地理环境
通州区位于江苏省东南部长江三角洲北翼,南起北纬31°52’的川姜镇竖积
洪村,北至北纬32°15’的刘桥镇米三桥村,南北间最大直线距离50公里;西起东经120°41’的五接幵沙岛,东至东经121°25’的南通盐场北侧,东西间最大直线距离85公里。
东临黄海,海岸长公里;西部平潮地区南濒长江,江岸长15公里;西南与港闸区相接,东南与海门为邻,北与如东毗连,西北与如皋接壤;总面积1351平方公里。
全境横宽纵窄,土地平坦,耕层深厚,适耕性强。
地势西北部较高,东南部和沿江、近海垦区较低。
高程一般在〜米,近海最低处为米。
境内新长铁路(支线)和宁通、盐通、通启高速公路穿境而过,通扬、通吕、通启运河和九圩港、遥望港、新江海河等大型骨干河道纵横交错,南端连接苏通长江公路大桥,城区西郊设有南通兴东飞机场。
地理位置得天独厚,水、陆、空交通十分便捷。
二)行政区划
通州区成立于2009年,全区面积1166平方公里,下辖19个镇,1个省级幵发区。
(金沙镇、西亭镇、二甲镇、东社镇、三余镇、十总镇、骑岸镇、五甲镇、石港镇、四安镇、刘桥镇、平潮镇、平东镇、五接镇、兴仁镇、兴东镇、张芝山镇、先锋镇、川姜镇。
)区政府设在金沙镇,城区南侧为江苏省重点幵发区一一通州经济幵发区;南部长江畔建有通州港区。
各镇分别建立了工业集中区或农业幵发园区,均拥有良好的投资条件和生活服务设施。
三)人口状况
2011年末全区户籍人口万人,其中,城区(金沙镇和幵发区)户籍人口万人。
图1:
通州区乡镇及人口分布图
四)宏观环境
1、国内生产总值
2011年,全区实现地区生产总值亿元,按可比价计算,较上年(下同)增长%。
按常住人口、户籍人口计算的人均地区生产总值分别达53074元和48390元,按
当年平均汇率折算分别为8217和7493美元。
分三次产业看,第一产业实现增加值亿元,增长%第二产业实现增加值亿元,增长%其中工业实现增加值亿元,增长%第三产业实现增加值亿元,增长%产业结构进一步优化,三次产业结构比例由上年的:
:
调整为:
:
,第三产业增加值占GDP比重比上年提高个百分点。
2、固定资产投资
投资结构不断趋优。
全年累计完成固定资产投资亿元,增长%
房地产投资增势不减。
全年完成房地产幵发投资亿元,增长%其中,住宅投
资亿元,增长%商品房新幵工面积万平方米,为上年的倍。
商品房销售额亿元,增长%其中,住宅销售额亿元,增长%商品房销售面积万平方米,增长%其中,住宅销售面积万平方米,增长%
3、人民生活
表2:
通州居民收支一览表
项目
数值(单位:
元)
人均GDP
53074元
城镇居民人均可支配收入
26354元
农村居民人均纯收入
12491元
城镇居民人均生活消费支
出
16558元
农村居民人均生活消费支
出
8928元
、剖析商业现状
一)通州区商业现状分析
通州市商业面积统计表
路段
物业状况
长度(米)
进深(米)
数量
建筑面积
(〜m2)
交通路
皇朝服饰
210
140
1
29400
永泰商品贸易市场
210
140
1
29400
沿街店面
550
12
1
6600
560
12
2
13440
大庆路
沿街店面
1350
8
1
10800
新金路
沿街店面
1600
12
2
38400
沿街店面
300
12
1
3600
君逸酒店
40
20
9
7200
格林豪泰
20
15
5
1500
公园路
交通路以西
50
8
1
400
建设路一交通路
270
8
2
4320
松江路
沿街店面
50
8
2
800
新通掘公路
沿街店面
260
8
4
8320
朝阳路
沿街店面
530
8
2
8480
沿街店面
550
8
2
8800
人民东路
沿街店面
1000
8
2
16000
帝豪广场
4000
力豪公寓
10000
人民西路
沿街店面
840
10
2
16800
富尔豪酒店
5000
太平洋购物广场
5000
农工商超市
4500
苏宁电器
4000
市民广场步行街道
7000
沿街店面
340
10
1
3400
建设南路
沿街店面
300
10
1
3000
兴贸电器
3600
金游城、大润发
100000
龙宫
3000
新榕权酒店
2000
凤凰图书城
3000
建设北路
沿街店面
370
10
2
7400
沿街店面
460
10
1
4600
文峰大世界
30000
银河路
沿街店面
750
10
2
15000
世纪联华
18000
亚细亚酒点
15000
沿街店面
380
10
1
3800
通海路
沿街店面
350
10
1
3500
通掘路
沿街店面
500
10
1
5000
世纪大道
中谨世纪城
2000「
丽辉粤海酒
30000
国盛义乌
90000
江海皇都
20000
江海阳光城
112000
世纪财富广场
4000
新源和谐大厦
4000
714060
二)通州区在售商业个案
新瑞广场项目简介
位于建设北路与新金东路交汇处,总建筑面积万平米。
新瑞广场位于城市中心区域的综合商业项目,包括商业、写字楼、办公楼、购物中心和酒店式公寓等多种类型的综合商业,涵盖了集休闲、娱乐、购物餐饮美食为一体的多元化购物集中中心。
业态分布
招商进展
影院:
幸福蓝海
餐饮:
必胜客
服饰:
海澜之家
销售情况
目前1、2、3楼剩余部分大面积商铺。
正在热销的是地下迷你商铺,单价
20000-25000元/平米,总价在20-40万元之间,面积均在十多个平米,现正推出
三)通州区现有商业布局
〈1〉现有商业布局
于人流量邈流量更为聚集转银河路广场附近,例如:
大润发、建设路一人民路文
峰超市、农工商超市、百富华购物超市,人民路上的苏宁电器等,银河路上的世
纪联华超市。
通州的专业市场除了服装市场相对较明晰,主要分布在人民路上,其它的专
业市场分布的较不明晰。
下面我们将对通州的主要商业街区进行详细分析。
〈2〉商业街区分析
1)人民西路(建设路口一团结(通掘)路口):
1000米
路段概况
该路段连接建设路与团结(通掘)路口,是最繁忙的东西向道路之一,约1000
人流量
本路段连接建设路与交通路两大城市主要干道,来往人流量大。
业种业态
本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主,同时辅助少量的集中式商业。
沿街零售商铺主要以餐饮、五金电动车、服饰等为主。
业态
餐饮
电动车五金
服饰
鞋帽
美容
美发
手机
通讯
其它
(生活
配套)
合计
数量
25
13
9
3
1
23
76
单间面
积(仃)
20—
30
30—
50
20—
40
40
50
30—40
30—
50
总建面
积(仃)
约700
约520
约270
约120
约50
约800
2460
比例
(间数)
28%
21%
10%
%
2%
32%
100%
租金行情
由于本路段的商铺经营面积普遍较小,租金单价的创造力较强;
由于受(建设路一人民路)商圈的影响,本路段由东往西租金逐渐递减,租金水平相差较多。
商铺租金行情不等,在元/仃•天之间。
集中商业状况
a)富尔豪商务酒店
建筑形态
6层
套房数
128间
星级
2级
标准房价格
130
入住率
60%
b)农工商超市
建筑形态
13层集中式商场;
建筑面积
1—3层约4500平方米;
经营状况
1层对外招商,23层为超市自营;经营水平般;
物业租金
1层专柜出租:
元/仃•天;
物业形态
1层为服饰、通信、首饰、珠宝,2—3层为生活超市;
经营状况
差
c)太平洋购物广场
建筑形态
13层集屮式商场;
建筑面积
1—3层约5000平方米;
经营状况
1—3层为超市自营;
物业租金
物业形态
国内三、四线品牌的服装鞋、帽城;(旁边为苏宁电器)
经营状况
较好
d)佰富华购物中心
建筑形态
13层集屮式商场;
建筑面积
1—3层约5000平方米;
经营状况
1—3层为超市自营;
物业租金
物业形态
国内二、三线品牌的服装鞋、帽城;(含五星电器)
经营状况
般
e)市民广场步行街
建筑形态
底层商场
建筑面积
约7000平方米;
经营状况
全部对外出租,人流量较大;
物业租金
沿街店面租金兀/仃•天,中间小摊位兀/仃•天;
物业形态
日常生活的服装鞋帽和家电小商品;
经营状况
差
差
2)人民路东段(建设路口一盐仓桥):
700米
路段概况
该路段连接建设路与盐仓桥,是最繁忙的东西向道路之一。
人流量
本路段连接建设路与通掘公路,人流量较大,但大多为周边的居民
业种业态
本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主。
沿街零售商铺主要以零售食杂、生活服务美容、摄影、诊所、药店为主。
服饰、鞋
美发、摄
电信、
电动车
(其它)
业态
帽、
影、诊所
通讯
五金
餐饮、食
合计
精品
(生活
杂
服务)
花店、体
育用品
数量
44
23
12
6
58
124
单间面(仃)
20—40
总建面积
m2)
4300
4350
比例(间数)
35%
%
%
%
%
100%
租金行情
由于本路段的商铺经营面积普遍较小,但是消费人群消费水平低,商铺的租金水平都较低;
由于受(建设路一人民路)商圈的影响,本路段由西往东租金逐渐递减,租金水平相差较多;
商铺租金行情:
元/仃•天左右
集中商业状况
a)帝奥生活广场
建筑形态
集中式商场室内商业步行街;地下1层;地面1层6m高;
40m2/间
建筑面积
3500平米;
物业租金
外街(沿主干道):
4—5元/平方米•天;
内街:
一元/平方米•天;
地下商场:
兀/平方米•天;
物业形态
90%服装鞋帽;10%生活配套;
经营状况
外街64间,空置30%内街51间,空置10%
b)文峰大世界
建筑形态
1—5集中式商场
建筑面积
约32000平方米;其中商业超市80000平方米
商业形态
商
场
层
美宝莲、欧柏莱、欧莱雅、帝凡尼、自然堂、
羽西、罗西尼、卡西欧、西铁城、天梭、梅
花、老凤祥、周大福、周太生
层
天恩、ERAM尤西子
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