精品最新成都土地拍卖供给回顾楼市展望.docx
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精品最新成都土地拍卖供给回顾楼市展望
2004年成都土地拍卖供给回顾、2005年楼市展望
一、土地拍卖市场总体情况
截止至2004年12月31日,成都市全年发布土地拍卖公告共计65条,对56宗3407406.98平方米(折合5111.0168亩)土地进行了拍卖,其中6宗地块为流标后再次拍卖。
拍卖成交土地50宗,共计3307312.47平方米(约合4960.9558亩),总成交金额684808.4146万元;流标6宗,流标面积100094.51平方米(约合150.061亩),占拍卖总面积的2.94%。
与2003年度相比,土地供应量增加3761.7819亩,增幅达278.81%;土地成交金额增加530846.1856万元,增幅达344.79%;拍卖土地平均单价由115.63万元/亩上涨至138.04万元/亩。
2003年度与2004年度土地拍卖情况比较
2003和2004年度拍卖土地分布情况(示意图)
二、2005年房市走势预判
总观点:
◎一环内商业楼盘活跃,价格平稳;
◎二环至三环东南面环域住宅楼盘的价格、数量、类型全面升温,以中小社区为主,楼盘开发数量和类型较之去年都将异常丰富;
◎外地企业占领半壁江山。
观点一:
一环内商业楼盘活跃,写字楼楼盘暂缓;一环至二环之间缺乏热点;二环外三环内商业与住宅楼盘并重;
1.12005年一环路内商业楼盘开发是绝对主流,辅以部分兼顾开发商务公寓、商住楼盘;
在2004年的土地供应中,一环路内的拍卖土地数量占土地供给总宗数量的44.64%,但从供应面积上看,仅有266.9966亩,只占全部供应面积的5.22%。
多数为旧城改造置换出的零星小宗土地。
在一环路内的土地供给中,有56%的土地是用于商业楼盘开发,有40%的土地用于住宅楼盘,但是在这位于一环路内40%的住宅楼盘中,全部的土地都是同时兼顾商业楼盘开发。
可见,一环路内的区域今年热点是商业楼盘的开发,以商业娱乐和商业办公为主,在商业楼盘的开发中,商业办公楼盘只有三处,且均是兼顾商业娱乐或商务公寓,考虑2004年出现的几处写字楼楼盘的开盘与销售,在2005年市区内纯写字楼楼盘的开发将暂时处于饱和平衡阶段。
但基本上都是以商务公寓的形式出现
1.2一环于二环之间缺乏热点;
一环至二环之间只有1.88%的土地供给,基本空白。
1.3二环至三环环域内升温;商业和住宅楼盘并重
商业和住宅楼盘的土地供给各占了37.5%和43.75%,大体相当,在住宅楼盘的土地供给中,只有30%的土地可兼做商业开发,但是比例控制在10%以内,多为沿街商铺形式,所以二环至三环之间今年的楼盘形式是住宅楼盘与商业楼盘齐头并进。
1.4三环外热点依然在南面
三环之外供地不多,仅11处,且多数位于南三环外,其中住宅用地八处,纯住宅用地仅两处,其余皆为住宅兼商业,以及公共设施用地。
1.5二环至三环东南环域持续升温
继2003年二环路成龙路以外,三环内外三圣乡一带供给以住宅为主的5处之后,2004年二环路与三环路环域之间的土地供给量增长了3倍,占全市土地供应总量的26.8%,并且范围更加广阔,比较均匀地分布于东南方向的二环路至三环路环域之间。
观点二:
2005年一环内商业楼盘价格基本平稳,二环以住宅外涨幅明显
2003年土地拍卖平均成交单价282.6万元/亩,2004年土地拍卖平均成交单价345万元/亩
一环内土地成交价增幅:
2003年525万元/亩,2004年559.41万元/亩,增长6.55%
二环至三环土地成交价增幅:
2003年85.75万元/亩,2004年148.79万元/亩,增长73.51%
三环以外土地成交价增幅:
2003年86.3万元/亩,2004年167.6万元/亩,增长94.21%
2.1一环内楼盘持续高价,商业楼盘主力支撑
一环内土地成交价格只比2003年增长了6.55%,土地成本因素对楼盘价格的推动因素并没有明显的变化,如果一环路内对商业楼盘的需求趋于稳定,则不会对楼盘价格有明显的拉动作用,2005年一环路内的商业楼盘价格将比较平稳。
2.2二环以外住宅楼盘涨幅明显,东南二、三环域住宅楼盘成为热点
二环以外土地成本的提高非常明显,平均达到了83%以上,土地成本对楼盘价格的推动作用非常明显,2004年土地供给中二环以外的住宅楼盘占到了74%,可以预见,2005年二环以外的楼盘价格将大幅上涨,平均涨幅将达15%-30%。
其中住宅楼盘土地价格的涨幅达65.35%,商业楼盘土地价格的涨幅达132%,但是商业楼盘大部分是住宅楼盘兼顾商业楼盘,且比例不大于10%,因此可以说05年二环以外的楼盘价格增长是以住宅楼盘价格上涨构成。
在二环以外的楼盘中,除了南面的几处土地供给之外,大多数楼盘都在二环至三环的东南环域内,预计今年的住宅楼盘开发新热点将出现在这一区域内。
观点三:
05年市区内商业楼盘更加活跃;二至三环之间东南环域住宅楼盘大热;三环之外波澜不惊;
总体而言,2004年单处土地供给面积大大增加,由2003年的76.37亩上升到91.27亩。
3.1一环以内商业楼盘开发数量大幅增长
一环路内2003年和2004年的土地供给单处平均面积没有大的变化,分别为9.57亩和10.68亩;虽然平均价格559.41万元/亩与2003年的525万元/亩相比没有多大幅度的增加,但是土地供给总量分别为57.42亩和267亩,总量有大幅度增长,一环路内的商业楼盘开发在05年将会成为一个很大的热点。
3.2二环至三环05年住宅楼盘大热
二环至三环的土地供给大量:
05年大热
2003共计4宗土地,总计945.07亩,平均每处面积236.27亩;
2004共计16宗土地,总计1012.90亩,平均每处面积63.31亩;
2004年二环至三环之间的土地供给总量虽然与2003年大致相当,略有增加,但宗地数量却是03年的四倍,因而呈现出“单宗土地面积萎缩,各宗土地面积差异较大”的特征,单宗土地最大面积306.08亩,最小面积8.94亩,从中型的住宅社区到小型的商住楼,购房者选择的范围将更大。
从土地供给价格上来看,2003年的供给价格为85.75万元/亩,2004年猛涨到148.79万元/亩,增长了1.72倍。
无论是从单价还是从总量上来看,我们都能预见,2005年这一区域的房价将会出现较大幅度的增长。
3.3三环之外大幅增长,重点突出
2003年平均每处面积156.94亩,总计941.6479亩;
2004年平均每处面积339.55亩,总计3735亩;
三环之外土地供给比03年总供给面积增加了接近4倍,土地供给块数增加了接近3倍,无论是从总面积还是从单块土地平均面积来看,都比上年有了大幅的增长。
在这3735亩中,主要的热点是“南地王”的高新区内1036亩,其次是位于保和乡463亩住宅兼商业用地,以及南部新区的208亩商住用地,三者占了三环外土地供给的46%。
三环外其余土地均为面积在50亩以下的小块用地。
观点四:
外地企业占领半壁江山
据统计资料表明,就外来房地产企业在蓉投资规模来看,仅上海绿地、和计黄埔、万科、融创、中海等房地产开发企业在成都拿地共计3733.1789亩,占到了全部拍卖土地的73.04%;成交金额达到407844.7893万元,占59.56%。
三、拍卖土地用途统计
◎就土地供应量来看,本年度拍卖土地以住宅用地为主,共计38宗,4786.3245亩,占全部拍卖土地面积的93.65%;成交额达584880.6637万元,占总成交金额的85.41%。
◎商业用地共计17宗317.1593亩,占全部拍卖土地面积的6.21%;成交金额99400.4409万元,占总成交金额的14.52%。
◎与2003年相比,住宅用地平均单价由83.01万元/亩上涨至122.86万元/亩;商业用地平均单价由360.29万元/亩上涨至515.83万元/亩。
拍卖土地按用途分布情况如下:
用途
宗数(宗)
供应量(亩)
所占比例
成交金额(万元)
所占比例
住宅(兼容商业)
38
4786.3245
93.65%
584880.6637
85.41%
商业(兼容其他)
17
317.1593
6.21%
99400.4409
14.52%
其他用地
1
7.533
0.15%
527.3
0.08%
合 计
56
5111.0168
100%
684808.4146
100%
各类用途土地拍卖数量(单位:
宗)
各类用途拍卖土地面积及所占比例
各类用途拍卖土地成交金额及比例
四、拍卖土地区域特征
1、行政区域统计分析
◎就拍卖宗地数量来看,本年度拍卖土地主要集中在锦江区,共计15宗,占总量的26.79%
◎就土地供应面积来看,主要集中在金牛区,占总供应量的38.13%
◎就土地成交金额来看,主要集中在高新区,占总成交金额的39.58%
◎就土地成交平均单价来看,青羊区以307.90万元/亩位居榜首
拍卖土地按行政区域分布情况如下:
行政区域
宗数(宗)
供应量(亩)
所占比例
成交金额(万元)
所占比例
青羊区
12
209.8926
4.11%
60445.7262
8.83%
金牛区
6
1948.7845
38.13%
129303.1148
18.88%
成华区
7
733.5668
14.35%
58672.3773
8.57%
锦江区
15
575.0537
11.25%
120968.5136
17.66%
武侯区
11
223.88
4.38%
44343.5038
6.48%
高新区及其他
5
1419.8392
27.78%
271075.1789
39.58%
合 计
56
5111.0168
100%
684808.4146
100%
各行政区域拍卖土地数量(单位:
宗)
各行政区域拍卖土地面积及比例(单位:
亩)
各行政区域拍卖土地成交金额及比例(单位:
万元)
2、环域统计分析
◎就拍卖宗地数量来看,本年度拍卖土地主要集中在一环路以内,共计25宗,主要是旧城改造置换出的土地,单宗土地的面积偏小,单价偏高
◎就土地供应面积和土地成交金额来看,主要集中在三环路以外,分别占总量的73.08%和59.09%
拍卖土地按环域分布情况如下:
环域
宗数(宗)
供应量(亩)
所占比例
成交金额(万元)
所占比例
一环路以内
25
266.9966
5.22%
138714.4399
20.26%
一环路~二环路
4
96.1244
1.88%
26080.0125
3.81%
二环路~三环路
16
1012.896
19.82%
115379.6524
16.85%
三环路以外
11
3734.9998
73.08%
404634.3098
59.09%
合 计
56
5111.0168
100%
684808.4146
100%
各环域拍卖土地数量及比例
各环域拍卖土地面积及比例(单位:
亩)
各环域拍卖土地金额及比例(单位:
万元)
3、方位统计分析
◎就拍卖宗地数量来看,本年度拍卖土地主要集中在东~南方向,共计26宗
◎就土地供应面积来看,主要集中在西~北方向,占总供应量的39.26%
◎就土地成交金额来看,主要集中在南~西方向,占总成交金额的42.53%
拍卖土地按方位分布情况如下(方位编号参看拍卖土地分布图):
方位
宗数(宗)
供应量(亩)
所占比例
成交金额(万元)
所占比例
①(西~西北)
5
1943.6672
38.03%
139909.5234
20.43%
②(西北~北)
4
62.8818
1.23%
18528.1068
2.71%
③(北~东北)
9
192.1016
3.76%
36184.5383
5.28%
④(东北~东)
1
16.485
0.32%
4286.1
0.63%
⑤(东~东南)
10
736.9064
14.42%
100013.3919
14.60%
⑥(东南~南)
16
596.1532
11.66%
94626.6779
13.82%
⑦(南~西南)
8
1406.8261
27.53%
279775.9243
40.85%
⑧(西南~西)
3
155.9955
3.05%
11484.152
1.68%
合 计
56
5111.0168
100%
684808.4146
100%
各方位拍卖土地数量及比例
各方位拍卖土地面积及比例(单位:
亩)
各方位拍卖土地金额及比例(单位:
万元)
五、拍卖土地时间特征分析
◎就拍卖土地供应量和成交量来看,主要集中在3季度,共计拍卖土地25宗,拍卖面积2013.9618,占总量的40.6%;成交金额356060.8718万元,占总成交金额的51.99%
◎就拍卖土地平均单价来看,1季度拍卖的土地以每亩202.26万元的成绩排在榜首
按季度拍卖土地情况如下:
时间
宗数(宗)
供应量(亩)
所占比例
成交金额(万元)
所占比例
1季度
11
380.8717
7.68%
77036.2555
11.25%
2季度
12
1974.0414
39.79%
171931.66
25.11%
3季度
25
2013.9618
40.60%
356060.8718
51.99%
4季度
8
592.0809
11.93%
9779.6273
11.65%
合 计
56
5111.0168
100%
684808.4146
100%
各季度拍卖土地数量及比例
各季度拍卖土地面积及比例(单位:
亩)
各季度拍卖土地金额及比例(单位:
万元)
六、成都市土地供应市场主要特征
1)成都市近几年土地成交均价变化趋势
历年拍卖土地成交单价(万元/亩)
今年,成都市土地平均拍卖价格约138万元/亩。
2)历年住宅用地价格走势图(成交价格:
万元/亩)
2000年拍卖住宅用地价格
2001年拍卖住宅用地价格
2002-2003年拍卖住宅用地价格
3)一环路以内拍卖住宅用地价格走势
近年来一环路内住宅用地拍卖价格快速上升,拆迁成本的上升是主要推动力。
根据近年价格走势,该区域的住宅用地价格未来一段时间内将稳定在400万/亩左右。
4)一环路以内拍卖商业用地价格走势图
拍卖商业用地受规划指标和地块位置不同的影响,成交价格差异较大,多数集中在500万/亩左右。
成都土地市场的供应特征:
◎一环内土地供应主要时旧城改造提供的,受拆迁成本影响这些土地多数时商业兼居住用地;一二环之间由于又大量拆迁安置房的影响,土地供应量一直较少。
二三环之间则是城市发展,边缘新居住区发展的结果,这个区域的供地以住宅用地为主;三环外受环境不成熟因素的制约,住宅、商业供地都较少。
◎城市经济的发展,城市自身生长的要求是城市土地供应量、供应区域的决定性因素。
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