注册会计师考试章节练习 第06章 投资性房地产附答案解析.docx

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注册会计师考试章节练习第06章投资性房地产附答案解析

第六章　投资性房地产

一、单选题

1.下列各项资产不属于投资性房地产的是（　　）。

A.用于赚取租金的房地产

B.用以资本增值的房地产

C.赚取租金和资本增值两者兼有而持有的房地产

D.用于生产活动的房地产

2.2×17年1月1日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2×17年1月1日至2×19年12月31日。

该写字楼价格为1500万元，外购时发生直接费用5万元，为取得该写字楼所有权另支付相关费用60万元，以上款项均以银行存款支付完毕。

不考虑其他条件，则该项投资性房地产的入账价值为（　　）万元。

A.1500

B.1505

C.1565

D.1725

3.甲公司2×14年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。

该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

因公司迁址，2×17年6月30日甲公司与乙公司签订经营租赁协议。

该协议约定：

甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金600万元，每半年支付一次。

租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

2×17年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。

下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（　　）。

A.出租办公楼应于2×17年计提折旧200万元

B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元

C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产

D.出租办公楼2×17年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值

4.甲公司于2×13年6月12日外购一项投资性房地产，成本为500万元，预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用成本模式对其进行后续计量，并采用年限平均法计提折旧。

2×17年发生的与该投资性房地产有关的后续支出如下：

2×17年6月30日开始对该投资性房地产进行改良（已收取当年上半年租金60万元），改良后将继续用于经营出租。

改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2×17年9月30日改良完成并对外出租，租期为2×17年10月1日至2×19年9月30日，月租金20万元，改良后预计使用寿命为20年，预计净残值为零。

2×17年10月对该项投资性房地产进行日常维护，发生维护支出5万元。

不考虑相关税费及其他因素，则2×17年9月30日改良完成后该投资性房地产的账面价值为（　　）万元。

A.493.75

B.500

C.400

D.502.08

5.甲公司将一栋办公楼出租并采用成本模式进行后续计量，按照年限平均法计提折旧，成本为3600万元，使用寿命为20年，预计净残值为400万元。

2×18年度按照经营租赁合同的规定，乙公司继续租用该办公楼，该投资性房地产的每季度租金为60万元，于每季度末支付当季度租金，当年年末该投资性房地产发生减值，可收回金额为2340万元，至2×18年年末该办公楼已使用了5年。

该投资性房地产2×18年年末应计提减值准备的金额为（　　）万元。

A.0

B.460

C.360

D.700

6.甲公司将一栋写字楼经营租赁给乙公司使用，并采用成本模式进行后续计量。

2×17年1月1日，甲公司认为出租给乙公司使用的写字楼所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。

该写字楼系甲公司自行建造，于2×12年8月20日达到预定可使用状态并对外出租，其建造成本为43600万元，甲公司预计其使用年限为40年，预计净残值为1600万元，采用年限平均法计提折旧。

2×17年1月1日，该写字楼的公允价值为48000万元。

假设甲公司没有其他的投资性房地产，按净利润的l0%提取盈余公积，不考虑所得税的影响，假定2×17年1月不提折旧。

则转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额为（　　）万元。

A.10550

B.1055

C.8950

D.895

7.下列关于以公允价值模式计量的投资性房地产的说法中，正确的是（　　）。

A.以公允价值模式计量的投资性房地产，期末需要根据公允价值变动情况，将公允价值变动转入其他综合收益

B.以公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或摊销

C.以公允价值模式计量的投资性房地产，在不满足公允价值计量条件时，可以将其转换为成本模式计量

D.将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，应当作为会计政策变更处理

8.甲公司2×17年12月将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该固定资产的公允价值为3600万元，转换日之前“投资性房地产”科目余额为2200万元，“投资性房地产累计折旧”科目金额为300万元，未计提减值准备。

则转换日该业务正确的会计处理为（　　）。

A.固定资产科目的入账金额为3600万元

B.固定资产科目的入账金额为2200万元

C.将投资性房地产累计折旧300万元转入固定资产

D.确认转换损益为700万元

9.2×17年5月10日，甲公司对外出租的一栋办公楼租赁期满，甲公司收回后将其出售，取得价款5400万元。

甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，出售时，该办公楼原价为6800万元，已计提累计折旧1300万元，已计提减值准备200万元。

假定不考虑相关税费等其他因素的影响，则甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额为（　　）万元。

A.0

B.100

C.200

D.300

10.某企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。

2×17年7月1日以银行存款515万元购入一幢办公楼并于当日对外出租。

2×17年12月31日，该投资性房地产的公允价值为508万元。

2×18年4月30日该企业将此项投资性房地产出售，售价为550万元，该企业处置投资性房地产时影响营业利润的金额为（　　）万元。

A.42

B.40

C.44

D.38

二、多选题

1.下列关于投资性房地产的说法中，不正确的有（　　）。

A.投资性房地产是一种投资活动

B.投资性房地产实质上属于一种让渡资产使用权行为

C.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产

D.同一企业可以同时采用成本模式和公允价值模式计量不同的投资性房地产

2.某企业的下列各项资产中，属于投资性房地产的有（　　）。

A.出租给B公司的土地使用权

B.持有并准备增值后转让以赚取收益的土地使用权

C.企业经营租赁租入的一个厂房又转租给C公司

D.企业生产经营用的土地使用权

3.甲公司2×11年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为6000万元。

该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

因公司迁址，2×14年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。

该协议约定：

甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金400万元，每半年支付一次。

租赁协议签订日该办公楼的公允价值为5200万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的有（　　）。

A.出租办公楼应于2×14年计提折旧150万元

B.出租办公楼应于租赁期开始日确认公允价值变动损益-50万元

C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价6000万元确认为投资性房地产

D.出租办公楼2×14年取得的200万元租金收入应确认为营业外收入

4.2×17年6月30日，长江公司与戊公司的一项厂房经营租赁合同到期，长江公司于当日对厂房进行改造并与戊公司签订了续租合同，约定自更新改造完工后将厂房继续出租给戊公司。

2×17年12月31日厂房改扩建工程完工，转入更新改造前该项投资性房地产的账面价值为3400万元，共发生更新改造支出500万元（全部符合资本化条件），改造期间另发生的满足资本化条件的借款费用100万元，当日起按照租赁合同出租给戊公司，当日该厂房的公允价值为4500万元。

该厂房在长江公司更新改造完工后确认的预计使用年限为40年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为0。

若长江公司对该投资性房地产采用成本模式计量，以下表述不正确的有（　　）。

A.在更新改造期间该厂房通过“投资性房地产——在建”科目核算

B.在更新改造期间继续对该厂房计提折旧

C.2×17年6月30日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为0

D.发生的500万元支出应当计入在建工程的成本

5.以下关于投资性房地产后续支出的表述，正确的有（　　）。

A.投资性房地产的后续支出均应计入当期损益

B.投资性房地产的后续支出应区分费用化支出和资本化支出

C.投资性房地产费用化的后续支出直接计入其他业务成本

D.投资性房地产资本化的后续支出应计入投资性房地产成本

6.下列有关投资性房地产后续支出的说法中，不正确的有（　　）。

A.投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本

B.投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入营业外支出

C.投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入其他业务成本

D.企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，需要将投资性房地产的账面价值结转到在建工程

7.2×16年1月1日长江公司外购一幢建筑物，成本为1000万元，购入的同时签订了一份经营租赁合同，年租金为100万元，于每年年末收取。

长江公司采用公允价值模式对其进行后续计量。

2×16年12月31日该建筑物的公允价值为1050万元，2×17年12月31日该建筑物的公允价值为1100万元，2×18年1月1日租赁期届满，长江公司收回该建筑物后直接对外出售，售价为1120万元，不考虑处置时的相关税费。

下列说法中正确的有（　　）。

A.2×16年年末应确认公允价值变动损益50万元

B.2×16年收到的租金应当计入其他业务收入

C.2×17年年末应确认投资性房地产公允价值变动损益50万元

D.处置该投资性房地产时，应当计入当期损益的金额为20万元

8.下列关于投资性房地产转换日确定的说法中，正确的有（　　）。

A.投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

B.作为存货的房地产改为出租，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明其对外出租的日期

C.作为存货的房地产改为出租，转换日为租赁期开始日

D.房地产开发企业将用于经营租出的房地产转换为存货的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期

9.下列各项中，影响企业当期损益的有（　　）。

A.采用成本模式计量的投资性房地产，期末计提的折旧摊销额

B.采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额低于账面价值的差额

C.企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用的房地产，转换日的公允价值高于账面价值的差额

D.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值的差额

10.甲公司2×10年12月31日购入一栋办公楼作为投资性房地产核算，实际支付价款6000万元。

甲公司对该投资性房地产采用成本模式计量，预计使用年限为30年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧。

2×12年12月31日，该投资性房地产满足了公允价值计量的条件，甲公司决定改用公允价值模式对该投资性房地产进行后续计量。

2×11年12月31日和2×12年12月31日，该投资性房地产的公允价值分别为6500万元和6700万元。

甲公司按照净利润的10%提取盈余公积。

下列关于投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式的会计处理中，正确的有（　　）。

A.应调整增加投资性房地产的账面价值1100万元

B.应调整增加投资性房地产的账面价值700万元

C.应调增盈余公积110万元

D.应调增未分配利润990万元

三、计算题

1.A公司为一家上市公司，有关资料如下：

（1）2×17年6月10日，A公司对一栋自用办公楼进行改扩建，改扩建前该办公楼的原价为3500万元，原预计使用年限为25年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧，已计提折旧500万元，未计提减值准备。

税法上折旧年限、折旧方法、预计净残值与会计上一致。

在改扩建过程中领用工程物资310万元，领用一批自产产品，成本为30万元，市场价格为40万元，发生改扩建人员薪酬153.2万元，已用银行存款支付。

（2）该办公楼改扩建工程于2×17年9月30日达到预定可使用状态。

A公司对改扩建后的办公楼仍采用年限平均法计提折旧，预计尚可使用年限为20年，预计净残值为零。

（3）2×17年12月31日，A公司以经营租赁方式将该办公楼对外出租，租赁期为3年，每年租金为320万元，每年年末收取租金，第1年租金于2×18年年末收取，租赁期开始日为2×17年12月31日。

A公司对租出的投资性房地产采用成本模式计量，出租后，该厂房仍按照原折旧方法、折旧年限和预计净残值计提折旧。

假定：

不考虑增值税等其他因素。

要求：

（1）编制A公司办公楼改扩建的相关会计分录；

（2）编制2×17年12月31日A公司与该项房地产的有关会计分录；

（3）编制2×18年12月31日A公司与该项房地产的有关会计分录。

（答案中的金额单位用万元表示）

2.英明公司为一家房地产开发公司，按净利润的10%提取法定盈余公积，2×17年度和2×18年度发生如下有关投资性房地产的交易和事项：

（1）2×17年2月10日英明公司自行建造的一栋厂房达到预定可使用状态并将其用于出租，成本为8500万元。

英明公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为25年，预计净残值为100万元，采用年限平均法计提折旧，2×17年12月31日英明公司对该项投资性房地产计提折旧（摊销）308万元。

2×17年12月31日对该投资性房地产进行减值测试，该厂房的公允价值减去处置费用后的净额为8092万元，预计未来现金流量的现值为8170万元，英明公司对其计提投资性房地产减值准备100万元，英明公司的会计处理如下：

借：

其他业务成本　　　　　　　　　　　　　　　　308

　贷：

投资性房地产累计折旧（摊销）　　　　　　　　308

借：

资产减值损失　　　　　　　　　　　　　　　　100

　贷：

投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　100

（2）2×17年5月1日，英明公司董事会作出决议将其开发对外销售的商品房用于出租，当日与甲公司签订租赁协议，租期为2年，年租金为360万元，每年年末收取当年租金，该商品房的成本为5000万元，已计提存货跌价准备500万元。

转换当日英明公司作如下会计处理：

借：

投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　5000

　贷：

开发产品　　　　　　　　　　　　　　　　　　5000

借：

存货跌价准备　　　　　　　　　　　　　　　　500

　贷：

资产减值损失　　　　　　　　　　　　　　　　500

（3）2×18年1月1日，英明公司投资性房地产满足公允价值模式计量条件，投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式计量。

转换日，“投资性房地产”科目金额为50000万元，“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目的金额为8200万元，“投资性房地产减值准备”科目的金额为1300万元，转换当日所有投资性房地产的公允价值合计为45980万元。

英明公司的会计处理如下：

借：

投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　45980

　　投资性房地产累计折旧（摊销）　　　　　　　　8200

　　投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　1300

　贷：

投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　50000

　　　其他综合收益　　　　　　　　　　　　　　　　5480

（4）2×18年12月31日，投资性房地产的公允价值总额为45000万元。

英明公司的会计处理如下：

借：

资产减值损失　　　　　　　　　　　　　　　　980

　贷：

投资性房地产减值准备　　　　　　　　　　　　980

要求：

判断英明公司上述交易和事项的会计处理是否正确，简要说明理由；如不正确，请作出更正的会计处理，相关差错更正按当期差错处理，且不要求编制结转损益的会计分录。

（不考虑所得税等其他因素，答案中的金额单位用万元表示）

答案与解析

一、单选题

1.

【答案】D

【解析】投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产；用于生产活动的房地产应作为固定资产核算。

2.

【答案】C

【解析】该项投资性房地产的入账价值=1500+5+60=1565（万元）。

3.

【答案】B

【解析】2×17年该办公楼应计提的折旧金额=4000/20×6/12=100（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=4000-4000/20×2.5=3500（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日应按当日的公允价值3900万元确认投资性房地产的入账价值，选项C错误；应确认的其他综合收益=3900-3500=400（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当计入其他业务收入，选项D错误。

4.

【答案】B

【解析】2×17年9月30日改良完成后该投资性房地产的账面价值=500-500/20×4+100=500（万元）。

5.

【答案】B

【解析】2×18年年末应计提减值准备的金额=〔3600-（3600-400）/20×5〕-2340=460（万元）。

6.

【答案】D

【解析】2×17年1月1日甲公司该项投资性房地产转换前的账面价值=43600-（43600-1600）÷40×（4+12×4）/12=39050（万元），转换日影响资产负债表中“盈余公积”项目的金额=（48000-39050）×10%=895（万元）。

7.

【答案】B

【解析】以公允价值模式计量的投资性房地产，期末需要根据公允价值变动情况，将公允价值变动转入公允价值变动损益，选项A错误；以公允价值模式计量的投资性房地产，不能转换为成本模式，选项C错误；自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，属于房地产用途的转换，不属于会计政策变更，选项D错误。

8.

【答案】B

【解析】选项A，“固定资产”科目的入账金额为2200万元；选项C，将投资性房地产累计折旧300万元转入“累计折旧”科目；选项D，转换不确认损益。

会计分录如下：

借：

固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　2200

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　　　　　　　300

　贷：

投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　2200

　　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　300

9.

【答案】B

【解析】甲公司出售该项投资性房地产对营业利润的影响金额=5400-（6800-1300-200）=100（万元）。

10.

【答案】A

【解析】影响营业利润的金额=550-508=42（万元），处置时公允价值变动损益借方7万元转入其他业务成本，不影响营业利润。

二、多选题

1.

【答案】AD

【解析】选项A，投资性房地产是一种经营性活动；选项D，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。

2.

【答案】AB

【解析】投资性房地产的范围包括：

已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，以经营方式租入的建筑物企业并没有其所有权，不能将其作为一项投资性房地产，选项C错误；生产经营用的土地使用权属于无形资产，选项D错误。

3.

【答案】AB

【解析】2×14年应计提的折旧=6000÷20×6/12=150（万元），选项A正确；办公楼出租前的账面价值=6000-6000/20×2.5=5250（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认公允价值变动损益=5200-5250=-50（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。

4.

【答案】BCD

【解析】在更新改造期间该厂房继续作为投资性房地产核算，不计提折旧，选项B错误，2×17年6月30日该投资性房地产账面价值=更新改造前的账面价值=3400（万元），继续作为投资性房地产核算，选项C错误；发生的500万元支出应当资本化，应记入“投资性房地产——在建”科目而不是“在建工程”，选项D错误。

5.

【答案】BCD

【解析】投资性房地产费用化的后续支出直接计入其他业务成本，资本化的后续支出计入其成本，选项A不正确。

6.

【答案】BD

【解析】选项B，投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应计入其他业务成本；选项D，企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，应将“投资性房地产”科目转入“投资性房地产——在建”进行核算，不转入“在建工程”。

7.

【答案】ABCD

【解析】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的期末公允价值变动计入公允价值变动损益科目，因此，2×16年年末该项投资性房地产应当确认的公允价值变动损益为50万元（1050-1000），选项A正确；2×16年收到的租金应当计入其他业务收入，选项B正确；2×17年年末该项投资性房地产应当确认的公允价值变动损益为50万元（1100-1050），选项C正确；处置该投资性房地产时计入当期损益的金额为20万元（1120-1100），选项D正确。

8.

【答案】ACD

【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。

租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，选项B错误。

9.

【答案】ABCD

【解析】选项A，应计入其他业务成本；选项B，应计提资产减值损失；选项C和D，应将差额计入公允价值变动损益。

10.

【答案】ACD

【解析】甲公司的会计处理为：

借：

投资性房地产——成本　　　　　　　　　　　　6700

　　投资性房地产累计折旧　　　　　　400（6000/30×2）

　贷：

投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　　6000

　　　盈余公积　　　　　　　　　　　　　　　　　　110

　　　利润分配——未分配利润　　　　　　　　　　　990

三、计算题

1.

【答案】

（1）

借：

在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　3000

　　累计折旧　　　　　　　　　　　　　　　　　　500

　贷：

固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　3500

借：

在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　493.2

　贷：

工程物资　　　　　　　　　　　　　　　　　　310

　　　库存商品　　　　　　　　　　　　　　　　　　　30

　　　应付职工薪酬　　　　　　　　　　　　　　　　153.2

借：

应付职工薪酬　　　　　　　　　　　　　　　153.2

　贷：

银行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　153.2

借：

固定资产　　　　　　　　　　　　　　　　　3493.2

　贷：

在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　3493.2

（2）2×17年12月31日：

借：

管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　43.67

　贷：

累计折旧　　　　　　　　　43.67（3493.2/20×3/12）

借：

投资性房地产　　　　　　　　　　　　　　　3493.2