房产开发成本.docx
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房产开发成本
房产开发成本组成
1、土地费用
土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种:
协议出让,招标出让,拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看,约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路,自来水,污水,电力,电信,绿化等的建设费用。
公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施(如粮店,菜市场等商业网点)等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站,变电室,自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,我国一般在20%~30%左右。
5、管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资,差旅费,办公费,保险费,职工教育费,养老保险费等。
在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过2%。
6、贷款利息
房地产因开发周期长,需要投资数额大,因此必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。
但它的大小与所开发项目的大小,融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费
税费包含两部分:
一部分是税收,与房地产开发建设有关的税收包括房产税,城镇土地使用税,耕地占有税,土地增值税,两税一费(营业税,城市维护建设税和教育费附加),契税,企业所得税,印花税,外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。
包括诸如征地管理费,商品房交易管理费,大市政配套费,人防费,煤气水电增容费,开发管理费等。
在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大,一般在15%~25%左右。
8、其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。
它主要包括销售广告费,各种不可预见费等,在成本构成中一般不会超过10%。
相关概念解析
1、土地出让金
是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。
《土地出让金暂行管理办法》
2、楼面地价
定义:
楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。
楼面地价是房价的主要组成部分之一,与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。
同时,楼面地价又是特殊的土地单价,是土地上建筑物面积均摊的土地价格。
在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。
计算方式:
楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率
规划建筑面积=土地面积×容积率
容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积
相关释义:
规划建筑面积:
表示规划设计方案在某一区域内规划的各类建筑的建筑面积之和,其实就是规划方案的“总建筑面积”。
有时会细分出住宅建筑面积和公建建筑面积。
由于国内多数地区在计算“容积率”指标时,按地上建筑面积计算,所以规划建筑面积多指地上总建筑面积。
(地下建筑面积不一定属于规划建筑面积的范围里面。
要看规划文件里面是怎么说这个规划建筑面积的。
有的是说地上的,那就不属于;如果是建筑规模,那一般应该包括地下建筑面积。
但是地下建筑面积,只要不是商业用途的,不用计算在地块容积率里面。
一般的规划条件里面都是限定容积率的,对规划建筑面积不会有那么严格的要求。
)
规划容积率:
容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。
因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。
规划用地面积:
规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。
是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。
城市土地使用的。
主要性质可分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地等。
各种性质用地的面积并不只单纯包括其本身所占用的土地面积,还包括一些直接为其服务的建设用地面积。
如城市的“居住用地面积”包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地面积;“工业用地面积”包括工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施的建设用地面积。
相关法律规定:
《建筑工程建筑面积计算规范》、《房产测量规范》、《长沙市建筑工程建筑面积计算规范》、《长沙市城市规划管理技术规定》及补充规定、《民用建筑设计通则》
2、建安成本
定义:
建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。
房屋建筑成本是建设房屋的投入,安装成本是安装房屋设施设备的投入,两者都包括材料成本投入和人工成本,主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗,水电工程的强电、弱电(安防、有线电视、电信宽带),以及给水(含纯净水、中水)、排水(雨水、污水、空调排水)等材料和人工成本投入。
《建筑工程定额与预算》(目前湖南即将出台2013年标准)
3、税费
税费包含两部分:
一部分是税收,与房地产开发建设有关的税收包括房产税,城镇土地使用税,耕地占有税,土地增值税,两税一费(营业税,城市维护建设税和教育费附加),契税,企业所得税,印花税,外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。
包括诸如征地管理费,商品房交易管理费,大市政配套费,人防费,煤气水电增容费,开发管理费等。
在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大,一般在15%~25%左右。
房地产开发税费目录
房地产政策涉及的各项税费明细
税费内容
收取部门
费用收取办法
(一)契税
地税局
国家政策规定90平米以下3%,其余4%,政策暂时调整为90平米以下1%,其余1.5%,
(二)营业税
地税局
转让交易差额的5%
城市维护建设税
地税局
营业税的7%
教育费附加
地税局
营业税的3%
地方教育附加
地税局
营业税的1%
土地增值税
地税局
转让交易差额扣除以上4项税金的50%至300%
印花税
地税局
转让交易额的万分之五
专项维修基金
房产局
2300元*2.5%*面积
个人买卖存量普通住房交易手续费
房产局
每平方米6元
个人贷款购买普通住房抵押登记手续费
房产局
住宅80/件,非住宅550/件
个人购买普通住房查档证明费
房产局
每件100元
(七)城市基础设施配套费
服务一局
建筑面积每平方米183元
人防费
服务一局
10层以下按建筑面积每平方米40元,10层以上按投影面积每平方米2000元
供水费
服务一局
建筑面积每平方米10元
(八)土地滞纳金
土地局
土地成交款的千分之一/天
(十)企业所得税
国税局
应税所得的25%
交土地契税时,对配套费组成中的人防费、墙改基金和散装水泥基金三项费用合计49元/平方米部分,不再征收契税
地税局
正常收取情况下,应作为交纳契税的基数
(十三)房地产开发涉及的行政事业性收费
详见“市政府暂缓、减半征收费用明细表”
(十四)煤气配套费(气源建设费)
公共事业管理局
每平方米23元
电配套费
公共事业管理局
每平方米90元(一次性交费9折)
(十五)中介收费(房屋面积测绘、网上备案、水土流失保护和水土保持评估方案)
房产局
前两项费用由市房产局直接收取,房屋测绘费用住宅1.36/平,厂房2.04/平,办公楼2.72/平,网上备案费用3.0/平;水土流失保护和水土保持评估方案由有资质的中介结构收取,政府审批不收取费用
相关法律、规定目录
法规名称
文号
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
国税发[2009]31号
国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知
国税函[2010]201号
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发[2006]187号
财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
财税[2006]21号
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
国税发[2009]91号
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
国税发[2010]53号
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
国税函[2010]220号
国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告
国家税务总局公告〔2010〕13号
国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知
国税函〔2009〕777号
国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知
国税函[2010]79号
国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知
国税函[2009]118号
国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告
国家税务总局公告2010年第29号
4、管理费用
定义:
房地产开发企业的管理费用是指企业在开发经营过程中发生的组织和管理生产经营活动所发生的各种共同性费用,包括企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的,或者应当由企业统一负担的各项费用。
具体包括以下内容:
★职工薪酬:
企业管理服务人员的职工薪酬
★修理费:
企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用
★物料消耗:
企业管理服务耗用材料、用品的费用
★低值易耗品摊销:
企业管理用低值易耗品的摊销费(含一次性耗用与多次摊销)
★办公费:
开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通信、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。
★会议费:
企业召开各种会议的费用支出,包括会议房租费(含会议室租金)、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。
(根据规定,会议费证明材料应包括会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等)
★招聘费:
企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。
★差旅费:
职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误餐补助费、劳动力招募费等。
★车辆使用费:
企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。
★固定资产使用费:
企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。
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- 房产 开发 成本