校园门面出租的谈判方案.docx
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校园门面出租的谈判方案.docx
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校园门面出租的谈判方案
校园门面出租的谈判方案
1.调研:
(1)了解自己
(2)了解承租方的情况(3)了解同行业的竞争者
2.确定目标:
主要写我们这次想要得到的结果.(最低目标.最高目标.也
就是我们大概以多少钱出租,才能盈利).
3.制定计划
(1)谈判方案
(2)执行计划(3)控制
我们采取的战略是什么(对抗型.合作型.让步型)
结构:
摸底阶段.报价阶段.磋商阶段
交锋方式:
谈判人员:
曾超良.倪永清.彭开庆等
你可以参考的内容
(1)租赁旺铺谈判的技巧
租铺谈判的注意事项,在初步选定开店的地点后,还应作进一步的全面考察,对相关的情况做一定的调查分析后,方能决定是否最后定点在这里。
这时,你可以从以下几个方面进行考察:
对地方政策调查:
具体考虑阳光城的政策情况
缴付房租的方式
通常情况下,缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。
也有一些房东除了要支付固定的月租金外,还要根据你的经营状况分享一定的利润。
如果房东提到这一点,而你也愿意,双方要把它作为重点来谈判。
因为这其中有许多不确定的因素,处理不当,会引起争议。
付款的方式可以按月结算,这样能及时结算,以免拖久了增加计算难度,而且双方都会满意。
有的店面定下的是一年或两年的租金,如果你要续租,往往要按一定的比率逐
如果你有了新的店面或想
年递增。
这种情况下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。
停租时,就不会损失压金。
房租价格谈判房租对每一个开店的人来说,是最敏感而又最现实的内容。
说它敏感,是因为它和钱挂钩,租金太高会让你负担不起,一分钱一分货,太低又找不到好店面。
说它现实,是因为这是我们不得不面对的问题,除非你不开店,或者自己有店面。
而大多数情况下,我们都得租用店面,那么和房东讨价还价就不得不摆上开店的议事日程。
在与房东侃价前,你自己心里首先要有一个谱,也就是先自定一个能够接受的最高价,这个价位必须是:
你觉得自己有实力负担得起;在这个价位下,估计有钱可赚;向附近类似的门面打探一下,价位是否基本一致。
店内情况谈判与房东谈判,除了谈租金外,还要注意附加条件,这可以使你节省不少开支。
有很多店面出租,都要求支付押金,你在谈判时应尽量说服房东免付押金。
一些黄金地段的店面押金通常很高,虽然这钱最终还是你的,但如果你一直经营下去,这笔钱也就等于搁死在那儿,对于一个资金紧张的创业者来说,这也是一个不小的包袱,如果谈得好,完全是有可能卸掉的。
另外,你在租房前对店面现有情况应该了解清楚,如装修状况、设备状况等,然后通过谈判,最好要求房东在出租前对门面进行基本的整修,拆除原有已经报废无法使用的设备,对店面的房顶、地板交谈。
(2)租赁店面时的注意事项一旦找到理想的店面,就要当机立断,迅速出手,否则夜长梦多,很可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登,导致措施良机。
如何拿下店面?
谈判自然是至关重要。
A、对于开店来说,房租往往是最大的一块开销,在与房东侃价之前,你自己心理首先要有一个预期,先自定一个能够承受的最高价。
B、谈好付款方式,缴付房租有多种方式,一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。
有些商场除了固定的月租金外,还会根据你的经营状况分享一定比率的利润。
有的门面房定下一到两年的租金后,如果再要续租的话,常常要按一定的比率逐年递增,这种情况下最理想的租金缴费方式是每半年或一年集中缴费一次,这样的好处是一旦你有了新的店面或其他意向,就不会损失保证金了。
还有的店面是长期定租的,一租就是十年,如果你有足够的资金,而且看好你选定的店面,也可以一次性的将房租全部付清,这样既可避免店面中途被别人高价挖走,也能不受租金上涨的影响。
C、谈好附加条件。
与房东谈判,除了谈租金外,还要注意谈妥有关的附加条件,这也可以给你省钱。
首先,你在租房前,应该对店面内现有的情况,包括装修情况、设备情况等由一个了解,然后通过谈判,要求房东在出租前对门面房进行基本的调整,如拆除原有的装修和设备,对门面的房顶、地板和墙面等等做基本的修缮,添置或维修水电设备。
总之,要尽量争取节省开销。
还有就是,你可以通过谈判要求免付押金。
一些黄金地段的门面房押金也是往往非常可观的,虽然这钱最终是要还给你的,但如果你一直经营下去,这笔钱也就等于白白闲置。
对于资金紧张的创业者来说,这也是个不小的“包袱”,如果谈得好,完全是有可能卸掉的。
D、签订店面租赁合同的细节。
签合同时千万不要大意,作为承租者应该注意一下几个方面。
第一,租金金额和缴付方式,房租期限。
(这一条,大家都会想到,不会遗漏)
第二,在保证房屋整体结构的前提下,自己有权按意愿装修。
第三,房主应保证房屋的正常供水供电,保证对房屋的基本修缮工作。
第四,如房屋需拆迁,应该提前通知承租人。
若房主因不可抗拒的原因单方面终止合同,应给予适当赔偿。
(最容易忘签,但也最为重要)
商铺租赁合同范本
(合同编号:
)
出租方(甲方):
承租方(乙方):
根据《中华人民共和国合同法》、《上海市房屋租赁条例》(以下简称:
《条例》)的规
定,甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上,经协商一致,就乙方承租甲方所拥有的商铺事宜,订立本合同。
本合同以上海市房屋土地资源管理局和工商行政管理局2000年11月制定的上海市房屋租赁及商品房预租合同为范本,结合甲乙双方的实际情况,在双方协商一致的情况下制定,是双方真实意思的表达。
一、出租写字楼情况
1-1甲方出租给乙方的写字楼的主要情况如下:
座落:
上海市区路___号(弄)室(以下简称该房屋)。
建筑面积:
平方米。
土地用途:
。
结构:
。
楼层:
本房屋所在建筑共层,本房屋位于第__层,有/无电梯。
装修情况:
精装修房配家具和电器(清单见后)。
(简装修不配家具电器)
(毛坯房)
该房屋的房产证及平面图复印件见本合同附件
(一)。
甲方已向乙方出示原件,乙方确认复印件与原件一致。
房地产权证证书编号:
。
1-2甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。
签订本合同前,甲方已告诉乙方该房屋未设定抵押。
甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。
签订本合同前,甲方已告诉乙方该房屋已设定抵押(按揭)。
甲方保证本租赁事宜已经抵押权人同意。
若因抵押原因需要处分本房屋,双方同意按本合同第九部分解除本合同的条件的有关内容处理。
1—3本房屋的产权共有人包括:
。
甲方保证所有产权共有人均同意将该
房屋出租给乙方使用,并与甲方共同在本合同上签字确认,出租的房屋没有权属纠纷。
(产权共有人以授权的方式委托甲方签字,甲方保证授权委托书真实有效,并承担相应的法律责任。
)
1-4该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求;现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜,由甲、乙双方分别在本合同附件
(二)、(三)中加以列明。
甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。
二、租赁用途
2-1乙方向甲方承诺租赁该房屋作为乙方办公营业使用,乙方保证遵守国家和本市有
关房屋使用和物业管理的规定。
2-2乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前,不擅自改变上述约定的使用用途。
三、交付日期和租赁期限
3-1甲乙双方约定,甲方于年月日前向乙方交付该房屋。
房屋租赁
期自年月日起至年月日止。
其中___年___月___日至___
年___月___日期间的时间,甲方同意该段时间做为乙方筹备和装修时间,不计入正式租期。
乙
方同意为该段装修时间向甲方补偿人民币元。
3-2租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。
乙方需要继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前___个月,向甲方提出续租书面要求,经甲方同意后重新签订租赁合同,租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整。
四、租金、支付方式和限期
4-1甲、乙双方约定,该房屋每月租金总计为人民币元(大写:
万
仟佰拾元角整)。
该房屋租金年内不变,自年__月__日起,双方同意对租金标准进行调整,具
体细节由双方根据当时的具体情况协商确定,双方同意租金调整幅度在%范围之内。
租赁期满后若乙方需要继续租赁且甲方同意,双方可协商对租金进行调整。
有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。
4-2乙方应于每月日前向甲方支付租金。
逾期支付的,逾期一日,则乙方需按日
租金的千分之支付滞纳金。
4-3乙方支付租金的方式如下:
乙方可以使用支票、现金支付房租。
甲方收到乙方所交的房租后,应在3日内向乙方提供正式的租赁费发票。
五、保证金和其他费用
5-1甲、乙双方约定,甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为个月的租金,即人民币元。
甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。
租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。
5-2租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用、房屋和设备日常维修由乙方承担。
设备、房屋维修、物业管理费和其他有关费用,由甲方承担。
(房屋日常费用指房屋日常发生的小的损坏所造成的维修费用,包括灯、门、水电、燃气设施以及其他属于甲方的设施。
房屋出现大的、非乙方使用所造成的损坏所造成的维修费用,由甲方承担,包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水等。
)
5—3双方同意由乙方负责办理本房屋的意外商业保险事宜,并承担保险费用,保险受益人为甲乙双方。
保险范围包括:
甲方拥有产权的本房屋、设施、家具和电器;乙方拥有的家具电器设备。
若因发生意外情况如火灾等造成双方的财产损失,由双方共同向保险公司索赔。
所获赔偿金按照所保险合同中所保险的内容由双方分享。
六、房屋使用要求和维修责任
6-1租赁期间,乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时,应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的日内进行维修。
逾期不维修的,乙方可代为维修,费用由甲
方承担。
另外,属于甲方维修范围需要进行大修时,若因维修工作对乙方的营业造成较大和较长时间的影响,甚至导致乙方完全无法营业,甲方同意在乙方受影响期间适当减少或免除乙方的租金,具体减免比例由双方根据影响时间和影响程度协商确定。
市政工程、道路和设施维修或公共部分维修所造成的影响不属于此范围,但双方同意根据实际情况通过协商的方式妥善解决。
6-2租赁期间,乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。
因乙方使用不当或不合理使用,致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的,乙方应负责维修。
乙方拒不维修,甲方可代为维修,费用由乙方承担。
6-3租赁期间,甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。
甲方对该房屋进行检查、养护,应提前2日通知乙方。
检查养护时,乙方应予以配合。
甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。
6-4除本合同附件(三)外,乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意,按规定向有关部门审批的,则还由甲方委托乙方报有关部门批准后,方可进行。
乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方负责。
6-5乙方保证按本合同规定合法使用该房屋,不擅自改变使用性质。
6-6乙方保证不在该房屋内存放危险物品。
否则,如该房屋及附属设施因此受损,乙方应承担全部责任。
七、房屋返还时的状态
7-1除甲方同意乙方续租外,乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋,未经甲方同意逾期返还房屋的,每逾期一日,乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费。
7-2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。
返还时,应经甲方验收认可,并相互结清各自应当承担的费用。
7-3属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。
由乙方增加的装修(包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等)乙方不得拆除,以免破坏室内的装修状况。
(或由双方根据当时的实际情况协商处理)
八、转租、转让和交换
8-1乙方在租赁期内,需事先征得甲方的书面同意,方可将该房屋部分或全部转租给他人。
8-2乙方转租该房屋,应按规定与受租方订立书面的转租合同。
并按规定由甲方(或甲方委托乙方)向上海区房地产交易中心办理登记备案。
8-3在租赁期内,乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换,必须事先征得甲方书面同意。
转让或交换后,该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。
8-4在租赁期内,甲方如需出售该房屋,应提前个月通知乙方。
乙方在同等条件
下有优先购买权。
根据国家法律,甲方出售本房屋给第三人后,本合同继续有效。
九、解除本合同的条件
9-1甲、乙双方同意在租赁期内,有下列情形之一的,本合同终止,双方互不承担责任:
(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的;
(二)该房屋因社会公共利益被依法征用的;
(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的;
(四)乙方为自然人的情况下,若在租赁期内由于乙方发生人身意外事故导致意外死亡,根据国家法律,从人道主义角度考虑,乙方的家人、法定继承人可以要求继续履行本合同,也可以要求解除本合同而不必承担违约责任。
(五)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的;
9-2甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。
违反合同的一方,应向另一方按月租金的___倍支付违约金;给双方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分:
(一)甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后日内仍未交付的;
(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。
(三)在租赁期间房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的,任。
(四)乙方未征得甲方同意改变房屋用途,致使房屋损坏的;
(五)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的;
(六)乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的;
(七)乙方逾期不支付租金累计超过日的;
十、违约责任
10-1该房屋交付时存在缺陷的,甲方应自交付之日起的拾日内进行修复、逾期不修复的,甲方同意减少租金并变更有关租金条款。
10-2因甲方未在该合同中告知乙方,该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制,造成乙方损失的,甲方应负责赔偿。
10-3租赁期间,甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任,致使房屋损坏,造成
乙方财产损失或人身伤害的,甲方应承担赔偿责任。
10-4租赁期间,非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应向乙方支付个月的租金做为赔偿。
10-5乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状。
处分该房屋须按照国家的有关规定办理。
11-2若因政府调整规划等原因发生房屋拆迁,双方同意按照政府有关拆迁的规定协商处理善后事宜。
11-3本合同自双方签字/签字后立即生效。
生效后的日内,由甲方负责按规定向
上海区房地产交易中心办理登记备案,领取房屋租赁登记备案证明,并向乙方提供备案
证明的复印件;本合同经登记备案后,凡变更、终止本合同的,由甲方负责在本合同变更终止之日起的日内,向原登记机构办理变更、终止登记备案手续。
因甲方未办理房屋租赁
登记备案或变更、终止登记备案的,所引起的法律纠纷,由甲方承担一切责任。
11-4甲方应按照国家的规定向乙方提供租赁费发票。
11-5甲方应按照国家和上海市政府的有关规定,在完成合同备案后的__个工作日内负责与当地公安派出所签定治安责任保证书。
乙方应全力协助办理好相关事宜。
甲方也可以出具委托书,委托乙方办理相关事宜。
11-6乙方保证按照国家的有关规定合法经营,保证不在本房屋内从事任何违反国家法令、法规的事情;乙方房屋符合消防安全条例;若乙方因违反国家法律、法规而受到政府部门的处罚,乙方承担全部责任,并承担全部损失。
11-7若乙方在本房屋内从事违法活动而受到政府部门的处罚,甲方有权提前终止合同。
11-8本合同未尽事宜,经甲、乙双方协商一致,可订立补充条款。
本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分,本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。
11-9甲、乙双方在签署本合同时,对各自的权利、义务、责任清楚明白,并愿按合同规定严格执行。
如一方违反本合同,另一方有权按本合同规定索赔。
11-10甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议,应通过协商解决,并签定补充协议,补充协议与本合同同等法律效力;协商解决不成的,双方同意选择依法向人民法院起诉方式解决。
11-11本合同连同附件一式五份。
其中:
甲、乙双方各持两份,上海市区房地产
交易中心一份,均具有同等效力。
签约日期:
签约日期:
签约地点:
签约地点:
经纪机构名称(盖章)
经纪人姓名(签字):
经纪人资格证书编号:
附件一:
该房屋的房地产证及平面图复印件
(粘贴处)(骑缝章加盖处)
附件二:
该房屋合用部位的使用范围、条件和要求
(粘贴处)(骑缝章加盖处)
附件三:
现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设
备的约定
(责任编辑:
苏苏)
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