房产中介售房委托协议书.docx
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房产中介售房委托协议书.docx
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房产中介售房委托协议书
房产中介售房委托协议书
编号:
委托人:
(系购房人)
通讯地址:
邮政编码:
身份证件号码(营业执照注册号):
法定代表人:
联系电话:
委托代理人:
联系电话:
受托人:
(系房地产经纪机构)
通讯地址:
邮政编码:
联系电话:
营业执照注册号:
备案证明编号:
法定代表人:
联系电话:
委托代理人:
联系电话:
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他法律法规委托人和受托人本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则经协商一致达成如下协议:
第一条委托事项
(一)委托人委托受托人购买位于北京市区【县】
的房屋委托价格范围为委托人对购买房屋的要求为:
坐落地点:
房屋面积;房屋建成年代;质量要求;房屋的结构及户型;物业服务水平及物业费的范围;该房屋无债权、债务及使用权纠纷
(二)委托人委托受托人提供下列第项服务(可多选):
1.提供与购买房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询
2.寻找意向购买房屋
3.对符合委托人需求信息且得到委托人基本认可的房屋进行产权调查和实地查验
4.协助并撮合委托人与出售人签订房屋买卖合同
5.代办税费缴纳事务
6.代办购房抵押贷款手续
7.代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续
8.协助查验并接收房屋、附属设施及家具设备等
9.其他(请注明)
第二条委托期限及方式
本协议委托期限自年月日至年月日此期间受托人为委托人的【】独家【】非独家委托服务提供者
独家委托服务:
委托人仅委托受托人为其本次委托购买房屋的惟一受托人
非独家委托服务:
委托人除可委托受托人为其本次委托购买该房屋的受托外还可委托其他经纪机构或个人代为购买其他房屋
第三条佣金相关规定
(一)受托人自引领委托人看房开始直至委托人与售房人签订房屋买卖合同之前不收取委托人任何费用;
(二)委托人在同受托人提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时按国家及行业相关规定及本协议约定向受托人支付相关费用标准如下:
1.房价款的%;
2.
(三)
第四条各方责任
(一)委托人责任
1.委托人应积极配合受托人开展正常的经纪活动;
2.委托人向受托人提供所需购买房屋的需求信息作为受托人提供经纪服务的依据;
3.委托期限内或委托期满六个月内委托人不得与受托人介绍过的房屋出卖人自行成交;
4.委托人不得将受托人提供的信息资料转交他人;
5.委托人如有代理人则委托人及其代理人保证全面履行协议条款并配合受托人工作;
6.委托人如为独家委托的委托人在本委托期限内不得委托其他房地产经纪机构或个人购买房屋;
7.
(二)受托人责任
1.受托人应遵守法律、法规、部门规章及行政主管部门的政策、行政措施等不得违反上述规定违法从事经纪活动;
2.受托人不得故意隐瞒情况和故意提供虚假信息向委托人提供不符合出售条件的房源;
3.受托人应按与委托人约定的委托事项要求开展经纪活动委托事项变化须经委托人书面同意;
4.受托人就房屋交易程序、成交价格、付款方式、房屋交付及产权登记等方面为委托人提供咨询服务
5.受托人应及时向委托人通报有关委托事项的进展情况接受委托人咨询解答相关问题;
6.受托人寻找符合委托人需求的房屋协助委托人与房屋出卖人达成交易并签订房屋买卖合同;
7.协助交易双方办理相关房屋交易过户手续、贷款手续及房屋交付手续;
8.除本协议约定的费用外不以任何方式或理由向委托人收取其他费用;
9.未经委托人同意不得将委托事项转委托其它房地产经纪机构或个人;
10.
第五条违约责任
(一)委托人违约责任
1.委托人故意提供虚假房屋需求信息的受托人有权单方解除本协议给受托人造成的损失委托人应依法承担赔偿责任;
2.委托人泄露由受托人提供的房屋出卖人的资料给受托人造成损失的委托人应按照标准支付违约金违约金不足以弥补委托人损失的委托人有权要求补充赔偿;
3.委托人在委托期限内或委托期满六个月内自行与房屋出卖人达成交易的应按照本协议约定的标准向受托人支付佣金但双方在本协议第二条中约定为非独家委托并能证明该项交易与受托人的服务没有直接因果关系的除外;
4.
(二)受托人违约责任
1.受托人违背执业保密义务不当泄露委托人商业秘密或个人隐私给委托人造成损害的应按照标准支付违约金约定违约金不足以弥补委托人损失的委托人有权要求补充赔偿;
2.受托人有隐瞒、虚构信息、违反政府规定或恶意串通等影响委托人利益的行为委托人除有权解除本协议、要求退还已支付的相关款项外委托人还应按照标准要求受托人支付违约金;
3.在委托代办事项中受托人因工作疏漏遗失委托人的证件、文件、资料、发票等应给予相应经济补偿;
4.
第六条不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本协议的根据不可抗力的影响部分或全部免除责任但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人并自不可抗力事件结束之日起日内向另一方当事人提供证明
第七条协议变更与解除
(一)协议变更
在本协议履行期间任何一方要求变更本协议条款应书面通知对方并经双方协商一致可达成补充协议补充协议为本协议的组成部分与本协议具有同等效力
(二)协议解除
经双方协商一致可解除本协议
第八条争议处理
本协议在履行中如发生争议双方应协商解决协商不能解决的双方同意按以下第种方式解决纠纷
(一)提交北京仲裁委员会仲裁;
(二)任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼
第九条本协议及附件共页一式份具有同等法律效力其中委托人份受托人份份
第十条其他约定
【委托人】(签章):
【受托人】(签章):
【法定代表人】:
【法定代表人】:
【委托代理人】(签章):
【委托代理人】(签章):
【备案证明编号】:
【房地产经纪人员】:
【经纪资格证书编号】:
签订时间:
年月日
客户服务确认书
委托人:
委托代理人联系方式证件号码
受托人:
房地产经纪人联系方式
延伸阅读:
一.关注房产信息收集相关资讯掌握动态
二.未来城市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情
三.多请教相关从事地产行业的专业人事如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友如何定价、报价
1、实话没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱真正的卖房者报价应心平气和理智客观
2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力报价过低有损个人利益
3、建议报价前以去一些大中介公司了解行情走访专业人事或多渠道了解市场走适注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响关注更多专业媒体以做参考根据自身实际情况加减后给个合理报价
5、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备首先地段当然是决定房价的最基本因素一般来说同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同的确可以参照最近的成交记录进行定价但这并不是决定房价的唯一因素房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低
一.先看楼层如是多层则34层单价最高2、5层次之底层和顶层又次之(一般来说同一幢房屋楼层最好的与最次的单价差价在200400元之间)当然因个人习惯和偏好不同又另当别论了
如果是高层或小高层79层的价格可作为基准价往上则贵往下则便宜每层价格差在50150元左右;(一般来说顶层的价格未必就是最高的顶层往下第二层往往价格最高)在同一层里中间套的价格往往作为基准价东边套即东南向最贵差价在3%左右而西边套即西南向其次差价在2%左右
同一个小区的房子不可避免的同时存在景观差异一般来说朝中央庭院的房子安静而且空气好售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差售价最低
二.房屋面积一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的也是最适合三口或四口之家居住的而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力所以并不好销因此面积在200平方以上的房子在一定情况下单价应相对低一些但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台所以定价可参照基准价
三.是户型这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞而有的房子刚刚相反面积不小但看起来却很拥挤的主要原因除了有明显的缺陷的一般只要有一个朝南的主卧室客厅采光、对流好的都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱面积紧凑实用的相应更贵建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河要在充分衡量房屋的各种条件后再敲定适当的房价以保证房屋的正常成交
四.装修及保养状况这是一个很难定义标准的概念无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格最好在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度
五.随房赠送物品市场上卖房送家私电器的较普遍业主换房或移民后会重新购置新的家私电器所以用过的家私电器便随房一起打包随房物品是可以作为购房谈价的条件但购房客户是否接受也是很难定的所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的
但切勿滥竽充数房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象还会带来不好的反映因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向衡量后在做决定最简单的办法就是(多向几家中介)了解情况因为中介在三级市场的专业性和地位是有一定可比性的
放盘及赎楼注意事项放盘:
放盘的目的是在最短的时间最省事找到最多的合适客户将房产卖个好价钱售房的速度首先取决于放盘速度放盘的面放盘的方式首先业主自己卖房的渠道较窄因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会打报纸广告成本较高上网发布信息渠道较窄委托房产中介较便利委托房产中介代理最好选择多家大规模房产公司同时代理单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限又因独家代理对售房业主限制较多固多家大公司同时代理售房覆盖面广客源充足且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房
(1)走访多家大物业公司放盘在此期间应尽量选择多家大规模中介公司放盘
(2)依靠亲朋好友相互转告物色买家
(3)上专业房产网站发布信息
(4)通过报纸广告媒体发布信息但相比之下中介是最快的放盘渠道但多家放盘是最方便快截的二、放盘很重要建议多家放盘选择几家有一定实力的大中介直接放盘找中介公司主要有以下几种方式:
中介公司的报纸广告、房展会、中介公司的门店、中介公司的网站、亲友的介绍
1、到该中介公司去看看它的营业执照及经纪机构资质证书了解它的经营范围看它是否有房地产经纪这项业务;
2、看看该公司的办公环境及公司的规模;
与中介公司打交道时还需要注意:
1、核实该经纪公司从事房地产经纪的合法性因此委托中介公司办理房地产买卖业务时一定要看中介公司的营业执照及经纪机构资质证书了解它的经营范围是否有房地产经纪这项业务;
2、在签订买卖合同或委托协议时需多加注意对相关的条款(如付款方式经纪公司的权利及义务、违约责任差价如何处理等)应认真考虑一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关无效房介条款你有权说不在二手房交易中绝大多数的委托人(包括买房者和卖房者下同)都是通过房屋中介进行交易的委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的权利义务关系由于双方信息的不对称中介公司通常在交易中占有优势地位并制定出一些一边倒的合同条款在发生纠纷后许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字便应当按照事先的约定解决问题至于自己的损失便只有自认倒霉了殊不知并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的法律赋予了委托人对无效条款说不的权利
无效条款一:
自己交易条款所谓自己交易条款就是指中介公司与委托人设定一个交易底价并约定在中介公司向委托人支付了该底价后中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时则有权解除当事人的委托在这种情况下中介公司利用自己特有的地位人为地将买卖双方隔开在交易行情高涨时中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时中介公司则会以无法成交为由终止合同如此一来中介公司将交易的风险完全推给了委托人点评其实委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面依据《合同法》的规定居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务无权与委托人直接进行交易而房屋中介公司在法律上就属于居间人因此中介公司与委托人签订的自己交易条款违反了《合同法》的规定属于无效条款在房价大幅上涨时卖房者在不损害第三人利益的前提下有权宣告中介公司的购房行为无效并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时买房者在不损害第三人利益的前提下同样可以宣布中介公司的售房行为无效并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋
无效条款二:
无效果付酬条款所谓无效果付酬条款就是指中介公司与委托人约定即使未达成房产交易委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬在实践中中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金并和委托人约定即使交易不成功这部分保证金也不予退还许多委托人在交易失败的情况下非但不认为自己可以拿回已经预交的交易保证金反而在合同应当恪守的信念中选择了放弃点评其实在交易失败的情况下委托人有权拿回交易保证金的全部或部分《合同法》规定居间人促成合同成立的委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的权利因此中介公司与委托人订立的无效果付酬条款是无效的在交易失败的情况下委托人可以要求中介公司返还预缴的交易保证金而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用至于该必要费用的具体数额则应当由中介公司通过证据加以证明
1、上门看房:
在委托中介公司销售手中二手房时首先应该要求中介公司上门了解一下房产的位置、楼层、朝向以及房内的装修情况和具体格局这样做的好处是可以让中介公司的销售人员更加了解房产的情况便于为业主推荐更加“靠谱”的购房者
2、细谈要求:
在中介公司进行房源登记时应该尽可能的让房源登记人员了解自己的卖房要求具体包括:
转让价格、付款方式、出售底价以及看房时间等都应该做出具体的说明这里需要提醒大家的是:
房产的出售底价不可定得过低应该留出一定的谈价空间以提高买卖双方面谈的成功率
3、配合看房:
配合看房这个话题我在很多文章中都曾提醒过大家因为累积一定的看房客户是成功出售二手房的基础不尽量配合买家看房无异于放慢房产出售的脚步这一点在当下楼市清淡期时尤为重要另外如果多次拒绝买家上门看房很有可能被中介公司在房产备注栏中表明为“无诚意”售房者这样的情况下大部分销售员就会将你的房子打入冷宫不再理会了最终受损失的还是房主自己
找中介卖房须知
1、“全权委托”、“独家代理”要慎重
“全权委托”是指房主委托中介代理自己行使全部权利可以代为确定交易条件、签订合同、办理过户手续等一旦中介公司为自己利益而对购房人做出承诺房主对购房人就要承受相应后果至于房主还能否向中介追究责任那一般是与购房人无关的
“独家代理”是指房主承诺只委托某一家中介代为出售房屋不得自行或另行委托其他中介出售这种情况下如果中介因某种原因不积极出售房屋房主就会比较被动即使自己寻找到合适的出售机会可能也要面临中介索要约定的费用虽然说从法律角度分析这种未付出却索要费用的约定可能属于不具备效力的“霸王条款”但毕竟还是有麻烦和风险
所以如果委托中介卖房尽量不要采取“全权委托”或“独家代理”的方式如果非要采用上述的方式应在合同和授权委托书上做出一定限制:
比如“委托书上标明签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”、“独家代理的底价是多少”、“中介代理权的有效期限到何时止”、“不能按约定时间和价格出售如何处理”、“不通过中介另行出售如何处理”等等
2、权属证书原件应该由产权人持有
在委托中介交易的过程中中介往往以方便代理为由要求房主把《房屋所有权证》交给中介代为保管这对售房人是极为不利的一旦卖家和中介发生什么纠纷中介往往会扣住产权证不还即使房主能通过诉讼等方式要回产权证可能也会投入相当的时间和精力何必呢?
可以把相关产权证、身份证的复印件交给中介需要原件时可由产权人亲自出面办理即使是复印证也可以做一些必要的设置比如在产权证或身份证的复印件上标明授权范围等约束性语言
3、应该坚持在交易时三方亲自确认交易内容
卖方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介三方共同确认相关交易条件并共同在合同上签字确认
有中介欺瞒买卖双方“吃差价”那中介肯定是不让交易双方见面而且双方亲自交流确认交易还能避免中介为促成交易而故意隐瞒一些房屋的实际情况比如房子存在什么缺陷本来房主是如实告知中介的但有的中介为了赚取中介费故意隐瞒不告知购房者一旦交易完成购房者追究中介已经收取到中介费这时不说是“售房者没说”就是说“购房者已知”
4、签署合同等文件不能留空白
售房者在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内容如果有空白之处要么要求明确填写要么用笔划掉相应空白
以往曾经发生过购房者主张有自己签名的合同与自己见到的合同不同虽然签名是真的但合同中的一些空白内容被中介或对方事后填写了对自己不利的内容这种主张往往很难成立因为提出这种主张的人往往又无法提供证据证明自己签字时不存在这些对自己不利的内容
5、对交易可能发生的费用应该在委托中介时提前确认清楚
在与中介签订正式的有权利义务约束条件的协议或承诺之前应该先就委托中介售房可能发生的费用、这些费用由一方承担、要委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定并把相关费用标准形成书面文件由各方确认以免在合同签订后履行过程中因费用承担问题产生争议那时即使买卖双方能达成解约的一致也会涉及中介收取的费用因已促成合同签订而不愿退还的问题
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