城市综合体核心商圈.docx
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城市综合体核心商圈
城市综合体-核心商圈
目录:
Ø1、城市综合体综合论述
Ø2、城市综合体各类产品的功能大至可划分为
Ø3、综合体及商圈主要包括的区域组成
Ø4、综合体内部管理
Ø5、都市综合体的运作较为成功的实例:
1、城市综合本的综合论述:
✧城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。
即主要是
①主题酒店(HOTL)、②商务写字楼(OFFICE)、
③立体空中花园(PARK)、④购物中心(Shoppingmall)、
⑤会展中心、会议中心(Convention)、⑥高尚住宅(公寓)(Apartment)
的开始字母的缩写,并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的高科技建筑组合。
成为时尚高端商务人士聚集之地。
✧它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、商业贸易于一体的建筑群;是城市名片、民众乐园、消费天堂,一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。
✧它天生贵胄,是人人期待,万众瞩目的明星。
✧它也是一座城市的心脏、地标和灵魂,24小时不夜城,城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,因此又被称为一座“迷你”的城中之城,它可以再造一个城市的商业核心,成为一个城市的地标性商业圈,带动周边地产及物业的价值攀升。
综合体通常位于—
位于城市功能相对集中的区域,如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。
拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络,是公共交通的枢纽。
有完整的街区特点,是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
独享和兼具城市的自然景观(水、湖)、公共资源如:
城市广场。
大城市市区已经没有占地5万平方米以上的地块,很多城市综合体的选址是在城郊结合部。
城市综合体的优势及作用:
■对于降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的优势。
■可销售的住宅、公寓、写字楼实现现金的回笼。
■酒店、购物中心持续经营和租金的回报。
■综合优势互补的物业组合对物业(资产)评估的价值的翻倍增长。
■带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高。
2、城市综合体各类产品的功能大至可划分为:
Ⅰ:
现金流产品:
住宅、产权式公寓等----担当起产生项目现金流的作用。
为后期项目运作提供资金。
这也同时蕴含着综合体项目中的住宅物业、公寓等产品,随着时间的推移,
存在着巨大的升值的空间。
如绿地集团、万达集团、华润集团、恒隆集团、
瑞安天地系列、凯德来福士等综合体发展商,他们的城市综合体的高档住宅
产品的利润足可以支撑起后期的酒店、写字楼、及大型购物中心的运作费用,
实现本项目的资金平衡,有利于项目的滚雪球式发展。
因此高档住宅、公寓
或者写字楼的体量要足够大,这是关健之一。
Ⅱ:
形象贡献型产品:
五星级酒店、超高层5A级写字楼:
它们提升了项目的档次形象,而五星级酒
店、超高层写字楼、高层高尚住宅等,设计独特醒目的外形,构成高楼林立的美
境,从而成为城市的地标式建筑,拔高了项目的档次及形象。
因此,作为形象贡
献型产品,也为住宅、公寓等产品加了分,并提高了它的内在价值,大幅增加的
销售的利润。
Ⅲ:
核心的购物娱乐广场产品:
作为超大规模的商业购物中心广场,是项目的核心部分,也自然担当起了项目的
明星标杆的角色,从而实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值。
而作为综合体的核心部分,它的成功运作,将是项目成败的关键。
3、综合体及商圈主要由以下区组成-----
⑴大型商业购物区、⑵星级酒店区、⑶商务区(写字楼)、
⑷国际公寓区⑸餐饮区、⑹视听、娱乐区、
⑺休闲、健身区⑻步行街区(室内步行街、室外步行街)、
⑼会展区⑽金融区、⑾文化广场区、
⑿艺术长廊区、⒀大型停车场区、⒁立体交通体系区
⒂高尚居住区、⒃配套区、[包括幼儿园;名小、中学;医院]
⒄综合体内部管理
各区域构成一个互融互补、相互依存、相互助益的多功能,生活舒适、高效率的整体。
城市综合体各功能的相互促进的关系
◆直接支持:
办公楼上班族、酒店旅客、公寓住户会对零售、餐饮提供支持;办公楼的
租户可以为酒店提供一定的客源。
◆间接支持:
零售和酒店功能不会为办公功能或居住功能提供直接的收益,但是它们却可
以作为优美的环境条件,使得办公和居住功能获得更高的出租率及更高的租金。
零售和餐饮功能可以为酒店客源、上班族和居民提供方便和诱人的购物环境和良好的氛围,并增强它们的竞争力。
酒店功能同样对其他功能可以提供间接支持,其完善和豪华的配套设施往往能为居住、办公功能增加市场竞争力。
各功能区主要由以下具体内容构成
(一)大型商业购物区(20万平方米以上)包括以下店面:
①超市主力店、②数码通信城(电脑、通信)③家电主力店、
④珠宝城、⑤购书中心、⑥时尚服饰、(男女装)、
⑦精品百货(次主力店)、化妆品、名表、鞋、烟酒、音响、音像等、
(购物娱乐中心的运作成效如何,其重要作用,对于整个综合体的项目
成败,无论用什么语言形容其重要性,也一点不过份。
)
(二)星级酒店区
(包括超五星、五星、四星、三星酒店多家集合于一体)
作为项目的主要形象产品,满足商业上的住宿、会议、饮食、会所娱乐之用。
酒店一般实行托管经营为主,以获得合作共赢。
(酒店是综合体中最赢利的项目,可提供娱乐设施和夜间服务。
起到增加业态,提升综合体的形象、品位的作用,多个星级酒店的作用是留住不同层次的消费顾客。
)
(三)商务区(超高层5A甲级写字楼)
(面积超10万平方米、40层以上)
提供现代化、优质、高效、便利的商业办公环境,吸引优质租户,如:
世界500强企业、区域银行总部、保险、证券、外资企业、等等国内外大型企业的进驻,设立的办事处。
(四)国际公寓区
满足高层人士的短期居住及来往商旅的临时居住之所需。
(五)餐饮区-
⑴中国美食广场---(湘菜、川菜、京菜、粤菜、沪菜等特色中餐厅)、
⑵主题餐饮街:
一道独特风景,由包括必胜客、肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、拉丁餐厅国际著名餐厅构成。
⑶世界美食广场
(世界五大菜系----墨西哥菜、法国菜、印度菜、中国菜和意大利菜均为世界齐名的菜系)
-----法国美食、意大利美食、日本料理、泰国料理、墨西哥美食、印度美食、西班牙菜、韩国料理,走一圈即可享受全世界美味。
⑷海鲜酒楼、中式茶馆、茶餐厅、
⑸连锁咖啡馆店、露天咖啡吧、甜品屋、自助餐厅、点心店、茶坊。
(餐饮业主要的作用是增加业态,积聚人气、人流,一般该区设在步行
街或者广场的最顶层,以增加其它各层的人流量。
得于做旺整个综合体。
)
(六)视听、娱乐区—
①晚会娱乐------演艺界、文化界的知名人士出场的大型商业活动、公益活
动、慈善晚会、(主要在广场免费举行,让消费者、游客观看,带动人气,
吸引人流,作为综合体宣传投资。
)
②大型欢乐城-----引入开心果、快乐比、冰河湾、惊险刺激的反斗反恐、电影拍摄场、幽灵旅馆、高空冲浪、儿童梦幻乐园、贝贝屋等等大型项目。
(可将深圳欢乐谷、迪士尼等适合的节目搬进综合体,是利润相当好的项目。
)
③国际影院--------立体影院、国际影院、歌剧院。
④大型舞池、KTV、网吧、电玩天地等。
⑤马戏表演。
(本区主要的作用:
对玩乐已日益重要的今天,这对凝聚整个综合体的人气有重要及核心的作用,一般放在中心广场、最高层或者次高层,以拉高其它各层的人气、人流。
)
(七)休闲、健身区---
⑴真冰溜冰场、⑵网球馆、⑶羽毛球馆、⑷蓝球馆、
⑸游泳馆、⑹武术俱乐部、⑺卓球会所⑻保龄球会所
⑼乒乓球会所⑽桑拿、按摩会所⑾美容沙龙、⑿美体会所、
⒀沐足会所
(运动区的主要作用有增加业态,提升综合体的品味、品位,迎合了年轻人对
于个性、休闲、运动概念的追崇,吸引年轻一族及爱好运动的人士。
)
(八)步行街区---(室内步行街、室外步行街)
①饮食步行大街、②游玩步行小街(服务小朋友)、
③特价卖场(服务低端人群)、④著名品牌店(购物)
(室内外步行街区的作用有增加人气,也可作为出售而回收一部分的投资资金的作用,但要控制出售的总量,否则会失控。
)
(九)会展区---
⑴名车展、⑵名画展、⑶书法展、⑷艺术博物馆、⑸名楼展、
这些展厅可提高卖场的品味及档次,尤其是名车展更是如此。
(一十)金融区
银行、邮局、行政单位(进驻四大国有银行、多家专业行、行政单位)
这样做的好处是:
对银行有利,对消费者有利,对企业有利,可谓一石三鸟。
)
(一十一)文化广场区(休闲景观)----
⑴各式各样的喷泉、⑵主题公园、⑶植物公园、⑷空中花园、
(本区主要作用是汇聚人气、增加景观。
)
(一十二)艺术长廊区---
1景观大道(造型灯柱、发光座椅、景观绿地、荷花水池、小桥流水、亭台楼阁、雕塑等等)
②廊桥鱼影、幽静步道。
③大型音乐喷泉、人造雾景、水幕电影、全彩激光、庭园灯饰。
通过人造影观形成丰富的、优美的、宜人的环境,能够在这里放松,体味生活的乐趣。
(本区的主要作用:
别看这些项目,只有支出,没有收入,但其对整个综合体的积聚人气、人流,留住来往顾客是必不可少的,是一种看不见的高效益,是综合体的一种高效的投资)
(一十三)大型停车场区---
⏹地上、地下(二层)大型停车场。
⏹停车场也可设在空中,可直接停到自已喜欢的楼层。
(对于飞速发展的现代,汽车已成为必需品,随着小车的普及,有没有足够的车位,已成为项目的成败,一点也不为过。
)
(一十四)立体交通体系区---
地下空间的开发—
地下商业街的开发,主要是在四通八达的地铁系统的站前地区进行,与地铁站和商业区设施直接相连,街道两侧设置有各类零售商店和餐饮设施。
建筑空间立体化—
室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯为主;通讯由电话、电传、电视、传真的电脑网络等组成;高架步道系统,将两幢建筑之间通过空中走廊连接,可以促进分流,可以拓展景观立体化,地下、地面、空中,三层次景观系统立体互动,地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,形成丰富的景观视觉效果。
综合体内部的交通系统包括:
1人车分流系统、
2租车出入系统、
3地面、地下多层的停车场系统、
4公交线路系统(周边公交线路相连)、
5轻轨-地铁系统(地铁出口与地下通道直接相连,大量的地铁客流可以直接通过通道进入综合体内部。
)
6天桥-行人遂道、自动扶梯外部进出体系。
7可直上高速通达火车站及国际机场。
形成纵横交叉的交通及停车系统。
(综合体内部应有复杂、完善的交通体系,通过立体交通网络的建立,使内部
各不同功能的建筑有机结合;综合体对外界的交通有较强依赖。
其外界的交通
体系直接影响综合体内部不同功能的使用。
)
(该体系的主要作用是:
起到人流能快进,也能快出,对于节假日等重大关健
时刻,能起到核心作用。
)
(一十五)高尚居住区、
大型高尚居住区是综合体的前期开发及出售,主要起到后续资金支持,
及充足现金流的作用。
也有后期住户群的消费及物业管理收益的作用。
只要一个项目的高档住宅足够大,就可以实现本项目的资金平衡,能
够不借助外来资金的情况下也能自主发展,现在很多综合体的发展商
都十分注重这一点。
(一十六)配套区
①医院②学校(幼儿园、名小学、名中学)
(别看这些项目须不是利润的中心,但对于整个综合体的形成不可或缺。
尤其对于商品楼的销售更是起到不小视的作用。
)
4、综合体内部管理
Ⅰ智能管理系统---
①智能安防系统、②闭路电视监控系统、
③宽带网络系统(综合体内免费上网、)④节能循环系统、
⑤传呼系统、紧急呼叫系统、⑥日夜巡场保安系统、
⑦监听系统、⑧车场管理系统、
⑨对外服务系统—设客户部、对外联络部、公关部、
⑩内部服务系统—设贵宾室、总服务台(开发票)、咨询台、投诉台、
(城市综合体管理体系的成功,对于大型综合体成败起核心的作用,也非一朝
一夕可以练就。
这就好比练功,姿势架势可一时象模象样,但要练成内功心法,
那就不是一时半刻的问题了。
)
Ⅱ业态布局合理,比例得当。
大型购物中心、步行街、街商铺
20-30%
酒店、餐饮
10-20%
高档住宅、公寓式住宅
20-50%
综合体商业形态构成较为合理的比例
20-30%
写字楼、公寓办公楼、娱乐
Ⅲ空间层次布局流畅合理、细节考虑周祥----
1巨大采光穹顶、充分利用天然光源、
2升降梯、手扶梯分布合理,平面动线设计流畅,在立体动线设
计上,从多个楼层直接导入人流;
3布局清晰大气、装饰前卫、辉煌高雅、宽敞宏大,室内采光合理,
有效节能。
4卸货区安排在店面的后部,通过货梯直接进入店面的货物区,真
正做到人车分流、人货分流。
形成合理的客流动线与货流动线。
5室内步行街,各层业态布局合理,尽量将人气较旺的(大型主力店)
商业体分布在内里及高层,带动外层及低层业态的人气。
6最大限度地利用土地资源,避免土地过分集中于某一特定功能。
7建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系,形成互
补的、流动的、连续的空间体系。
8空间呈现“两高”特色:
层高高(5.6米至6.8米不等)、实用率高
(达60%以上),方正实用。
9体现自然化、人性化,无障碍设计,给残疾人等特殊人群的购物,
提供了方便。
Ⅳ综合体各功能体开发的时序
正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。
一般的顺序如下开发能实现利益最大化:
①酒店或写字楼项目一般优先建设,树立项目品牌形象。
②写字楼优先于公寓的建设,这样做能够带动公寓的销售,提高房产价值。
③商业购物中心的建设必须在社区成熟以后。
Ⅴ政企融洽-----
参与政府对整个城市的功能布局、交通规划、商业规划、房地产建设与居住规划、城市景观与商业购物规划。
各种商业配套、商业经营,为政府带来大量的税收,并增加了就业,提高了城市的形象,为当届政府增加了政绩,因此政府没有不大力支持的。
(纵观现代上市或者不上市的公司,凡是发展较好的地产企业,无一例外地与政府关系是融洽的,因此企业的公关就显得尤为重要了)
Ⅵ企业集团主攻发展的方向---
①商业地产、②住宅地产、
③商业租凭、④高级酒店、
⑤租赁面积巨大(至少400万平方米),物业租金收入也会惊人、
(这是商业地产能做大做强的关健所在,因为租金的收入能为企业提供源源
不断的发展动力。
)
Ⅶ引进的主要著名商号----
商业购物中心需引进著名商号,这是满足人群的消费,吸引人流,是经营商
业体的核心内容之一,知名的品牌包括----
知名珠宝品牌---(周大福、周大生、卡尼亚、金伯爵、明牌、翠绿等;)
知名化装品牌----(欧莱雅、美宝莲、玉兰油、蝶妆、高丝、艾露莲、香奈尔香水、泊丝、白大夫、
雅芳、瑞丽、欧诗顿、凯柔怡、卡姿兰、高丽露香、露姿、雅美姿、莱姿、京润珍珠、羽西、金珀莱)
男装名衣著品牌------(花花公子、金利来、BOSS、巴那斯、保罗盖章、老人头、三A、沙奇、
啄木鸟、鳄鱼恤、皮尔卡丹、红蜻蜓、骆驼、金迈王、苹果、卡丹路)
女装名品牌------(百丽、哈森、康莉、他她、天美意、丹露、依歌尔斯、安玛莉、高琪、波顿)
鞋名品牌------(都彭、登喜路、金利来、梦特娇、拉丁红、老人头、金鱼、时代、BOSS、苹果、
百利莲、啄木鸟)
少女时装品牌-------(爱特爱、杰西、菲妮迪、欧柏兰奴、雷诺帝娅、迪妮、艾格、巧帛、贝拉
维拉、花思薇、奈格尔、中中美仑美奂、采轩、红人、名典屋、经典故事、城市俪人、水木年华、朗文斯汀)
羊毛品牌区--------(汇集的鄂尔多斯、鹿王、庄子皮草、褚老大、皮皮狗等)
内衣品版区------(黛安芬、安莉芳、芬怡、猫人、宜而爽、三枪等)
绅士运动馆-------(既有法兰诗顿、路易诗兰、汤尼威尔、马克华菲、圣大保罗、绅浪、金企鹅、
普洛达、兰伯基尼、城市公爵、杉杉、洛兹、禧尔森、九牧王、雅戈尔、金利来、巴黎世家、金
狐狸、金苹果、美国萍果、七匹狼、莱克斯顿、路易·迪文等)
运动休闲品牌-------(阿迪、KAPPA、匡威、耐克、异乡人、姚明、诺诗兰等)
童装童玩品牌-------(可可鸭、派克兰帝、兔仔唛、红黄蓝、迪士尼、朦朦兔、读书朗、力果、
芭比、奥迪玩具、乖乖狗、ABC童鞋、米奇童鞋、卡丁、跑豹太郎、永高人童鞋、布朗博士等。
)
5、都市综合体的运作较为成功的实例:
(1)深圳万象城
建成时间:
2004年12月
商业定位:
完整及协同的全新体验,包括购物、休闲、餐饮及娱乐;
开发理念:
全新独特的建筑形态、优越的消费环境、完整的全业态组合;
整体布局Theoveralllayout
“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑,两幢建筑之间通过空中走廊连接。
这种设计方式可以最大限度的给予“万象城”更为独立和自由的规划,完全站在购物的角度进行规划和设计。
项目选址位置交通traffic
华润中心位于深圳市罗湖区的商业核心区域
■地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间;与"地王大厦"隔深南大道相望
■与地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连;周边共有巴士线路30多条
■距深圳火车站、罗湖口岸约1000米;距皇岗口岸约5分钟车程
■距深圳宝安国际机场和香港国际机场仅30分钟车程
规划设计:
1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计,站在购物的角度进行规划和设计,设计规划有较大自由空间;
2、整个购物中心只有一条主动线,无次要通道,所有店面分布在动线两边,避免了商场死角的出现;
3、平面动线设计流畅,在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流;立体动线设计减少了楼层之间的人流不均情况,提高了各层的出租率;
4、内、外部交通合理,卸货区安排在商场的后部,通过货梯直接进入店面的货物区,真正做到人车分流、人货分流;
5、楼层空间呈现“两高”特色:
层高高、实用率高;
6、88部电梯、扶梯纵横交错,购物非常方便;店铺的可视性与通达性强;
7、公共区域的空间舒适、色彩和谐;巨大的中庭直接通到建筑的顶部,可以采到足够的自然光;
8、体现自然化、人性化,无障碍设计给残疾人购物提供了方便;女性洗手间配置高出国家标准的两倍。
•总建筑面积达55万平方米,总投资逾40亿港币的华润中心是一座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性深圳城市名片。
商业形态:
4家主力店+店中店
•万象城是华南最大、最好、最具示范效应的超大型室内购物、娱乐中心,总建筑面积约18万平方米,拥有6层商用楼面,近300个大小不一、功能不同的独立店铺,集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身,正可谓包罗万象,应有尽有。
•为消费者带来全新的消费概念和生活体验,是真正意义上的一站式消费购物中心,是市民和游客向往的好去处。
二)日本东京六本木
2000年完工,于2003年开始营业的。
由森林大楼、朝日电视台大楼、六本木新城住宅大厦、有着巨大圆形遮雨蓬露天广场、东京凯悦大酒店、森美术馆、六本木新城TOHO影城等设施构成。
六本木自诞生之日起,就以其超凡魅力,吸引了雅虎、乐天、活力门等众多日本知名企业总部进驻。
(三)济南万达广场
位城市中心区域,项目总用地面积:
345亩。
建筑面积:
约100万㎡,由高档住宅社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目。
商业规划:
逾23万平米。
住宅建筑:
面积近47万平米。
酒店:
近6万平米,
写字楼:
17.5万平米。
国际公寓:
2万平米。
学校:
1.2万平米
市民广场:
1万平方米。
(四)香港太古城
地铁连体物业,享有湾区所有的资源及配套。
成为湾区的居住核心、商业核心、交流中心。
其总用地面积:
约6.6万平米。
总建筑面积:
约43万平米,(包括近10万平米超大规模的高档shopping mall,汇集国际一线品牌名店、大型百货、休闲娱乐等)
太古城主要由:
17座高层组成-----分南北二区,并由空中走廊及地下连廊连通南北。
北区主力户型为130-170平米三房、四房。
207-306平米
四至、五房及顶层复式;南区主力户型为40-89平米一至三
房,全部精装修交楼。
太古城周边配套:
F1世界级摩托艇永久赛场、深圳湾体育中心、保利歌剧院、保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等文化设施以及名商高尔夫、沙河高尔夫球场、有6大主题公园的15公里滨海长廊,当然还有辽阔的深圳湾……
(五)北京“国贸中心
始建于1985年8月,1990年8月30日全面开业。
地处北京中央商务区的核心地段。
占地:
12公顷。
总建筑面积:
56万平方米。
集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等多功能于一体,是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。
旗下包括:
有国贸写字楼、国贸商城、中国大饭店、国贸饭店、国贸公寓、世纪公寓、国贸展览部。
国贸中心是目前中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一。
⑹香港新标竿——天玺
天玺座:
落机铁九龙站上,位处香港未来西九龙商业及文化心脏地带。
两幢大厦变为七座。
分别为:
日钻玺、皇钻玺、月钻玺、星钻玺、天钻玺、海钻玺、慧钻玺。
坐拥香港:
最完善的交通枢纽,庞大的区内基建投资(机场快线、西铁线及广深港高速铁路),完善的社区规划及交通枢纽,成为全港的国际级地标豪宅。
⑺深圳宝能太古城
总用地面积:
约6.6万平米。
总建筑面积:
约43万平米,(包括近10万平米超大规模的shopping mall,容积率约3.5)
占尽了深圳最精华的城市资源 :
私家地铁、多元化的产品形态(大、中、小户型皆有)
旗舰式shopping mall、集最有价值城市资源于一体,无可估量的升值潜力
⑻万达集团在武汉重点推出巨无霸城市综合体
占地约:
1.2平方公里。
总投资突破:
500亿。
主要业态有多家超星级酒店、超高层写字楼,宠大的商业楼宇。
作为该项目的主要特色。
一是能以旅游为主线,以娱乐为中心(包括超大型的娱乐中心、多个纪念广场),构筑超长的步行仿古汉街。
完全可以起到一个中等规模的紧密型城市的趋型。
二是别个一特点是能配合政府的连接七大湖的开发规划,因此也能得到政府的大力配合与支持。
(10)浦西万达广场:
用地面积:
275亩。
建筑面积:
123万平方米。
是一个集购物、休闲、商务、社交、居住为一体的城市综合体。
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- 城市 综合体 核心 商圈