11枝江市董市工业园控制性详细规划说明书.docx
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11枝江市董市工业园控制性详细规划说明书
第一部分概况
一、区位条件
1.地理位置
枝江市位于长江中游上段,江汉平原西缘,西临武陵山脉,北靠荆山山系。
位于千里荆江之首,据守三峡门户,素有“南北咽喉”、“楚之西塞”之称。
市域东接荆州,北邻当阳,西北靠宜昌,南与宜都、松滋相望。
在枝江市境内,长江黄金水道、宜黄高等级公路、318国道横穿全境,焦柳铁路及枝当、雅澧、鸦来三条省道纵贯南北。
市区西距鄂西政治、经济、文化和水电中心宜昌52公里;东距长江中游重要轻纺工业城市荆州59公里,从经高等级公路西行30公里即可到达宜昌三峡机场,由此可见,区位优势极为突出,交通运输十分便利。
董市工业园位于枝江市董市东部,董市与枝江市区之间的区域,紧邻三一八国道。
2.经济位置
枝江市位居湖北经济大三角中的一角,在长江经济带的位置十分重要,在全国和湖北省的经济发展格局中,沿长江经济地带是国家生产力布局的一级主轴线和继沿海国土开发主轴形成后又一条国土开发主轴,是湖北省推进开放开发,实现中部崛起的战略突破口和重点发展地带。
在宜昌市域范围内,枝江市经济发展水平仅次于宜昌市区和当阳市,位居第三,经济区位优势明显。
以宜昌为中心,连同周边的宜都、枝江、当阳的宜昌大都市区已初步形成,枝江市作为宜昌都市区的重要的、有机的组成部分,也将面临重要的发展机遇。
枝江市具有较好的工业基础。
枝江用地、能源、交通及用水等条件良好,具备发展“三耗”较大的工业企业的潜力。
枝江市工业总产值62.8亿元,目前已形成食品酿造、化工、轻纺、建材四大支柱产业,这四大产业总产值占全部工业总产值的91%。
在宜昌市新产业结构体系中,枝江市具有成为宜昌市工业基地的条件。
3.规划范围
东起东干渠,西至轻纺路,北接工业路,南临318国道,用地总面积119.95公顷。
4.现状建设状况
规划范围内西南角为枝江市供电公司董市电站、董市第四小学,另有一水渠从基地内部穿过,分布有部分农村居民点,其它用地主要以农田菜地为主,现状建筑量不多。
基地现状用地地势较为平坦,高程在40.8—41.9米之间,适合建设开发。
现状用地一览表
编号
代码
用地性质
面积(ha)
比例(%)
1
R
居住用地
9.25
7.71
R3
三类居住用地
8.18
6.82
小学用地
1.07
0.89
2
S
道路广场用地
0.83
0.69
S1
道路用地
0.83
0.69
3
U
市政公用设施用地
0.33
0.27
U12
供电用地
0.33
0.27
4
E
水域和其它用地
109.55
91.32
E1
水域
9.23
7.69
E2
耕地
100.32
83.63
5
合计
规划用地
119.95
100.00
二、规划背景
枝江市总体规划,确定规划期内主城区主要向北和向西发展,适当和向东发展,已经将董市纳入其规划结构中。
枝江市规划用地功能布局结构为城北仙女工业居住综合区、城中新区、城东老城工业居住综合区以及董市综合区。
城市发展轴主要是仙女大道和318国道,而近期城市建设主要发展轴仍是以318国道为主,董市作为枝江市的一个功能区,在一定程度上应遵循城市总体发展目标,依托318国道,大力发展工业。
建立董市工业园非常切合总体规划中对董市的发展分析,可充分利用现有的优势发展轻纺工业,促进经济的发展。
第二部分用地布局规划
一、规划指导思想
1.规划指导思想
在充分研究枝江市及董市的区位和社会经济现状的基础上,以整体的、历史的和发展的思路科学合理地确定工业园的社会经济发展目标,优化工业园内的土地利用和空间布局,合理配置工业园内基础设施,引导工业园经济建设实现滚动式良性发展,努力实现社会、经济和环境效益的协调发展。
2.规划原则
⑴整体协调原则
尊重城市总体规划,力求从整体的角度,充分考虑工业园内的现状、自然条件,合理确定开发区的功能定位、用地布局、景观设计、市政设施等与城区的衔接,以保证规划的科学性、合理性和可操作性。
⑵可持续发展原则
开发建设中的环境保护,充分利用紧邻工业园的东干渠、血防沟的滨水绿化等自然生态条件,注重生态环境的高效利用和有效培育,为城市的可持续发展创造条件。
⑶弹性可操作原则
工业园内的开发建设具有一定的不可预见性,规划留有一定的弹性和灵活性,考虑未来城市发展的需要以适应城市不同发展阶段的要求是非常必要的。
二、规划依据和规划目标
1.规划依据
⑴《中华人民共和国城市规划法》;
⑵建设部《城市规划编制办法》;
⑶《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90);
⑷《工业项目建设用地控制指标(试行)》;
⑸《湖北省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》;
⑹《湖北省控制性详细规划编制技术规定》;
⑺《枝江市城市规划管理办法》;
⑻《城市道路交通设计规划规范》(GB50220—95);
⑼《城市道路和建筑物无障碍设计规范》;
⑽《城市电力规划规范》(GB50293—99);
⑾《城市绿地分类标准》(GJJ/T85-2002J185-20);
⑿《污水综合排放标准》GB8978-1996;
⒀《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082;
⒁《城市环境卫生设施设置标准》CJJ27—89;
⒂《枝江市城市总体规划(修编)》(2003——2020)
2.工业园的定位
枝江市规划功能布局结构为城北仙女工业居住综合区、城中新区、城东老城工业居住综合区以及董市综合区。
董市综合区定位为居住、工业等综合区,建立董市工业园非常切合总体规划中对董市的发展分析。
董市工业园位于董市综合区北部,紧邻318国道,处于城市发展的主轴上,区域内向北有广阔的发展腹地,极具发展工业园的基本条件。
可以结合现有的工业基础,大力推进轻纺类产业园的建设。
随着枝江市社会经济的发展,工业化、城市化进程的加快,董市综合功能组团的推动作用已经正在逐步加强。
董市工业园作为董市的一个工业组团,已经成为带动董市开发建设的火车头。
董市工业园的功能定位:
以轻纺类产品为支撑,集科技研发、商贸为一体的现代化小城镇工业园。
3.规划目标
⑴尊重城区总体格局,合理组织空间与结构
董市工业园作为一个有机的城市整体,任何发展都应满足城市整体发展要求。
工业园作为董市的重要组成单元,其内部的功能布局、交通组织、绿地景观设计不仅需要与枝江市的总体规划相衔接,而且园区的建设将成为拉动城市向东发展的动力,从而完善城市的总体格局与空间结构。
⑵保护利用自然条件,协调人工和自然环境
在考虑工业园的工业发展需求的同时,加强保护环境意识,以协调人工和自然环境为目的,充分利用东干渠、血防沟等自然资源,注重滨水绿化景观的塑造,形成纵横连贯的绿化景观通廊。
从而把工业园建设成为景观雅致、生态环境良好的经济园区和新城区。
⑶合理安排开发时序,带动镇区的开发建设
依据工业园现有的条件,结合城市发展的阶段性需求特征,确定开发建设的优先秩序,分期安排发展空间,使园区建设有一个良好的推进过程,保证各阶段发展的衔接与过渡。
充分发挥工业园的带动作用,努力为招商引资营造良好的产业环境,突出解决基础设施方面的制约问题,以带动董市滚动式有序发展。
⑷树立环境保护意识,提升园区的综合品位
对于工业园而言,良好的环境是提升企业形象、保障工业生产正常运作的基础。
面对严峻的环境形势,规划坚持环境保护基本国策,以可持续发展为主题,逐步引导工业由粗放型发展模式向可持续型发展模式的转变,走新型工业化道路,提升园区的综合品位。
三、总体布局原则和规划结构
1.规划布局原则
⑴服务社会化
工业园成功启动的关键必须靠招商引资的成功,而园区的开发建设能否成功,关键是依赖配套服务,因而工业园的服务功能必须走向社会化,提高服务质量,完善服务体系,为园区营造良好的社会服务体系,因此规划在市政基础设施配套和公共服务设施配套方面力求完善、集约,体现现代工业园的时代特征。
⑵投资市场化
投资市场化是土地开发模式确立的前提,规划中应考虑使用适应投资市场化最佳的土地利用模式,如用地地块大小的灵活性、用地功能的合理性与可行性等,由于市场投资的原因,开发的过程中就往往不是一种理想状态的开发模式,规划力求适应市场,使规划蓝图具有较强的可操作性。
⑶景观特色化
做好滨河文章,突出自然环境及地方特色,构筑特色环境风貌。
规划强调与自然环境有机结合,适应城市总体规划的规划要求,使董市工业园形成富有特色的现代工业园风貌。
⑷发展持续化
工业园除自身必须符合工业区的发展需求,同时应建立起与董市、枝江市以及周边其他区域之间良好的协调关系,把工业园放在一个区域环境、区域背景、区域交通中去组织。
在加快工业园发展速度的同时,坚持工业园规模适度,土地投放适量,有计划、高效率、合理地利用土地,体现可持续发展观。
2.规划布局结构
⑴两轴
结合园区内的东西向平湖路和南北向的发展大道两条主要道路,形成园区内部两条产业拓展轴。
三一八国道为城市发展主轴,董市工业园近期建设上将主要依托三一八国道。
⑵六组团
依托园区的道路网骨架,形成园区六大组团。
⑶一中心
紧邻三一八国道,布置园区的行政管理中心。
⑷两带
结合血防沟、东干渠布置绿化,形成园区外围独特的滨水休闲绿化带。
四、分期建设规划
1.分期建设目的
为贯彻落实本次控制性规划意图,保护土地生态资源,提高土地利用效率,改善城市景观面貌,规划针对不同的城市建设区域提出不同的建设控制要求,以达到指导和约束城市开发建设的目的。
2.建设时序
对于控制区进行分期建设规划的重要功能在于要确定城市总体规划实施的先后秩序,保证建成一片,收益一片。
分期建设的重点在于拓展工业园,力争在规划期末,使城区形成“两轴、六组团、一中心、两带”的规划结构。
鉴于以上规划目标,将分期建设分为四个步骤:
一期:
依托规划期内的三一八国道将新建、扩建公共、市政基础设施,初步构筑工业园服务中心,同时也将集中开发一定规模的工业用地,以配合近期部分工业项目的上马。
二期:
将集中建设工业园内,平湖路以北的工业用地地块,完善董市工业园的工业用地地块建设;同时,还将在工业园内开展工业园东北部仓储用地的建设,用以合理组织货区,以提高工业园的货运效益。
凭借园内各类绿地的建设,使得该区的环境质量得以优化升级。
随着各类设施的完善,将使工业园用地功能更加合理。
通过以上两个阶段的建设,同时配合实际工程项目及城市国民经济和社会发展计划的实施,到规划期末,可实现规划中的各项规划目标,同时,规划范围以北方向,将作为未来工业园区的发展预留空间。
第三部分用地规划和建设管理规定
一、用地分类与构成
董市工业园区控制性详细规划的土地细分是根据土地使用规划宏观控制要求和枝江市用地具体的特点,来进一步划分城市用地,确定用地界线及各地块用地面积、用地性质,它包括土地细分、用地面积、用地性质的确定及用地性质兼容性规定。
对董市工业园土地使用性质的细分,进行“定性、定量、定位、定界”的具体控制:
1、定性––––确定每地块的土地细分性质。
规划按国标《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137—90,将工业园控制性详细规划用地细分到小类,共分为6大类,9中类,6小类。
2、定量––––确定每地块建设用地面积及其建设用地上所设项目的可开发的建设容量。
3、定位––––确定小类用地的具体位置,特别是对小类公共服务设施用地进行定位,确保公共服务设施的合理布点。
4、定界––––确定每地块建设用地的规划范围和控制界线。
在董市工业园的地块划分中,根据工业企业的规模,对于较大型的工业企业可集中划分大的地块。
规划用地平衡表
编号
代码
用地性质
面积(ha)
比例(%)
1
C
公共设施用地
4.21
3.51
C11
市属办公用地
2.31
1.93
C21
商业用地
0.79
0.66
C23
贸易咨询用地
1.11
0.92
2
G
绿地
6.74
5.62
G12
街头绿地
3.97
3.31
G22
防护绿地
2.77
2.31
3
M
工业用地
79.59
66.36
M2
二类工业用地
79.59
66.36
4
W
仓储用地
8.79
7.33
W1
普通仓库用地
8.79
7.33
5
S
道路广场用地
19.15
15.96
S1
道路用地
18.70
15.58
S3
社会停车场用地
0.46
0.38
6
U
市政公用设施用地
1.47
1.22
U12
供电用地
1.47
1.22
7
合计
建设用地
119.95
100.00
二、用地规划与建设管理规定
1.产业用地规划与建设管理规定
工业园的产业用地包括工业用地和仓储用地两大类。
⑴工业用地规划
根据城市总体规划,董市综合组团以发展纺织、服装等轻纺类产业,本次控制性详细规划范围内规划工业总用地79.59ha,占工业园总面积的66.36%。
⑵仓储用地规划
在园区东北部,工业路与东干渠路交叉口处布置仓储用地,仓储用地面积为8.79公顷,占工业园总面积的7.33%。
⑶产业用地建设管理规定
①工业生产用地选择可结合工业项目对电量、水量、交通的要求进行布局。
协作密切的生产项目可临近布置,相互干扰的生产项目尽量予以分隔。
②工业用地可结合工业项目用地规模特点,调整或合并街区内的支路,但不得侵占和改变工业园内的主、次干路用地。
③工业用地、仓储用地的规划,必须保证建筑和各项设施之间的防火间距,必须设置消防通路。
2.公共服务设施规划与建设管理规定
⑴现状情况
现状已有一所小学,但其规模偏小,用地面积1.07ha,占建设用地的0.89%。
⑵公共服务设施用地规划
工业园的公共服务设施主要布置在发展大道与兴业路之间的地块,紧邻三一八国道,园区内的公共服务设施主要考虑为工业园服务,因此,规划主要布置工业园行政管理、商业、贸易咨询设施。
工业园的公共设施用地面积为4.21公顷,占工业园总面积的3.51%;其中市属行政办公用地2.31公顷,商业用地0.79公顷,贸易咨询用地1.11公顷。
⑶公共服务设施建设管理规定
①依据《枝江市城市总体规划(修编)》(2003——2020),形成董市工业园的公共服务设施必须配套科学,与工业园的性质、规模相适应。
②公用设施配套建设为城市强制性规划控制范畴,在城市开发建设中,任何单位和个人不得擅自取消或改变项目布点,缩减用地范围。
③变电站等大型公用设施需按规划进行定点、定位、定量控制,不得擅自改变。
④其它小型公用设施应按规划的定点分布及规模要求,在进行修建性详细规划中予以设计、落实。
3.绿地景观规划
⑴绿地系统构成
本次规划将工业园的城市绿地分为公共绿地和生产防护绿地。
⑵规划结构
“两轴、一带,多节点”
两轴——依托三一八国道和发展大道的沿街绿化轴形成园区的纵横两条主要绿化轴。
一带——南起兴业广场北至云盘湖广场,规划南北向的景观带,将园区内部主要广场串联起来,是园区主要的绿化开敞空间。
多节点——根据规划区内原有的自然地理特征及景观需要,规划在规划区内形成七个景观节点,包括三个主要节点(兴业广场、云盘湖广场、绿化游园);若干个次要景观节点分别分布在工业园各工业建筑组团之中,丰富工业园的景观。
第四部分市政基础设施规划
一、道路交通规划
规划区现状主要通过318国道与城区相连,对外联系相对较为方便。
1.路网布局
规划区内路网主要采用方格网的布局形式。
干道路网主要依据总体规划,线形及走向均不作大的调整。
支路则根据建筑物布置要求及道路间距要求灵活设置.
规划将现状318国道红线拓宽至50米,另沿东干渠布置一条红线宽为30米的干道,即规划11#路,作为规划区与城区相连的主干道。
为满足规划区南北向交通需要,规划设置7#,10#道路,且将现状水圣路红线拓宽至30米,与规划11#道路一并形成规划区南北向交通干道。
规划沿东西向布置1#,3#,4#道路,与现状318国道形成东西向交通干道,基本形成“四纵四横”的路网布局。
支路则根据建筑物布置要求及道路间距要求灵活设置,以形成方便、快捷的路网布局。
2.道路网规划
本次规划道路共分三级,即:
主干道,红线宽度为30~50m;
次干道,红线宽度为20m;
支路,红线宽度为12m;
3.交叉口控制规划
主干道交叉口缘石转弯半径一般控制在20—25米,视距三角形边长S停=30米;次干道交叉口缘石转弯半径一般控制在10—15米,视距三角形边长S停=20米;支路交叉口缘石转弯半径一般控制在6—12米,视距三角形边长S停=15米。
4.静态交通设施规划
规划在交叉口D和W处各设加油站一处,占地分别为0.23,0.3公顷;规划在交叉口Q设社会停车场一处,占地为0.45公顷;
规划区内大型公建配建停车场均应与主体工程同时设计,同时施工,同时使用。
5.技术经济指标
规划道路广场总用地为19.15公顷,道路网总长10.3公里.规划区内道路网密度为8.59公里/平方公里;道路面积率为15.96%。
规划区内道路规划详见<<规划道路一览表>>.
规划道路一览表
道路
编号
道路
起讫点
道路
等级
横断面构成(米)
道路宽度
(米)
道路长度
(米)
道路面积
(平方米)
备注
机动车道
非机动车道
人行道
分隔带
1
A~B~D
次干道
14
3x2
20
1476.95
14769.5
面积以半计
2
E~F
支路
7
2.5x2
12
460.45
5525.4
3
G~H~J
次干道
14
3x2
20
1162.43
23248.6
4
K~L~O
次干道
14
3x2
20
1059.25
21185
5
P~Q~S
支路
7
2.5x2
12
742.49
8909.88
6
T~U~W
主干道
22.5
5.5x2
6x2
5.5x2
50
1109.88
27747
面积以半计
7
A~K~T
主干道
21
4.5x2
30
1331.56
19973.4
面积以半计
8
B~L~U
主干道
9x2
4x2
4
30
1136.32
34089.6
9
M~R
支路
7
2.5x2
12
170.05
2040.6
10
C~I~V
次干道
14
3x2
4
20
947.01
18940.2
11
D~J~W
主干道
21
4.5x2
30
703.08
10546.2
面积以半计
合计
10299.47
186975.38
6.竖向规划
规划区内地形较为平坦,大致呈南高北低,东西向则呈不规则分布。
依据与原则:
充分结合现有的地形条件和初平场地竖向设计,满足规划总平面布置要求,达到场地土方就地平衡,同时考虑现状地形,尽可能地减少土方工程量及大填方的出现。
充分结合现状地形,规划区内南北向道路均呈南高北低一面坡,东西向则以规划8#道路及10#道路分别作为分水岭及汇水岭,规划区内雨水均通过规划1#道路及8#道路排出。
以此对应,规划在交叉口A设出水口一处,规划区内雨水均由此排出。
规划区道路控制点标高主要依据已建道路现状高程及现状地形确定。
对于部分坡度较为平缓的道路,道路排水须通过设置锯齿形边沟,加大道路横坡,增加雨水口数量等措施加以解决。
二、给水工程规划
1.水量预测
工业用水按1.0X104米3/106·日计,公建用水按6升/米2·日计,道路及绿地浇洒用水按2升/米2·日计,管网漏损及未预见水量按上述各项10%取用,本区最高日需水量约:
10685.8米3/日。
2.水源取用
依据枝江市总体规划,园区用水由迎宾大道(即318国道董市段)DN400mm区域给水干管直接供给,为保证供水安全,规划分两处由水圣路和10#路接入。
近期考虑区域给水干管尚未形成,以董市水厂为供水水源。
3.供水方式
本区规划场地高程在40-45米间,变化较小,同时地处东侧枝江市自来水公司和西侧董市水厂联合供水区域内,外网供水压力可达到0.4MP,可以满足园区用水要求。
考虑园区用水量较大,用水时段较集中,规划应设止回阀及相应污染防治措施,减小对主网的影响,提高供水安全。
4.给水管网
给水管布置以环状为主,枝状为辅,一次规划,分期实施。
5.消防给水
采用生产、生活、消防合并的给水系统,室外消防用水按同一时间火灾一次,一次用水15升/秒,火灾持续两小时计,园区共需消防用水108米3,园区内给水管径应按消防流量校核,沿主要道路以120米的间距布置地上式消火栓。
6.管材及敷设方式
给水管DN100mm以上采用球墨铸铁管,DN100mm以下采用镀锌钢管或PPR管。
三、排水工程规划
规划采用雨污分流制。
1.污水
⑴水量:
污水按平均日用水量的80%计,日产污水6575米3/日。
⑵污水排放系统:
园区内污水以水圣路为界分东、西两片组织。
西片由东向西、由南向北沿规划7#路汇至园区污水处理站;东片依地形及竖向规划,干管南北向布置在规划10#路,由南向北汇至1#路,向西进入园区的污水处理站。
⑶污水处理:
背景:
董市工业园位于两座城市水厂取水口之间的水源保护区内。
枝江市总体规划中仅在长江城区段最下游预留一座污水处理厂,由于地形的原因,园区污水需用泵站提升才能进入市政管道。
园区的生产以轻纺为主,生产废水COD含量较高,需采取针对性的处理
城市规划污水处理厂及污水干管建设启动较慢,规划污水处理率较低,明显滞后于园区的建设。
结论:
园区需自建污水处理设施,污水处理设施的规模为6600米3/日,近期污水自行处理达到一级排放标准标后由电排渠排放入江;远期城市污水处理厂建成后,可考虑向东、北与城区管网对接,并调整规模和工艺。
园区的污水处理设施建设应严格遵守“三同时”的原则。
由于本区地势南高北低,高差变化在2-3米,为避免修建中途提升泵站,污水处理站选址在北侧,具体位置可根据征地情况调整,但应避免对电排渠造成污染。
2.雨水
⑴水量计算:
雨水计算所采用的暴雨强度公式为:
q=680(1+0.81lgP)}/t0.44(升/秒·公顷)
Q=ψqFt=t1+mt2
其中ψ=0.6t1=10m=2P=1
⑵雨水排放
董市工业园地势东、南高西、北低,地处云盘湖排灌区,区内的雨水均由电排渠经云盘湖泵站进入长江,平时自排,汛期抽排。
园区内的雨水以水圣路为分水岭,分东、西两片组织排放。
西片向西就近分散进入电排渠;东片以“丰”字形先由南向北进入10#路雨水干管,再由1#路进入电排渠。
雨水管道布置时各排放口管底标高应与电排渠渠底高衔接。
⑶管材及敷设方式:
排水管均采用钢筋混凝土管,管径不小于DN300mm,坡度不小于0.003。
车行道下起端管顶覆土:
雨水管1.0米;污水管2.0米。
雨水管管径在dn1000mm的管段可更据当地情况改用盖板渠,图纸上确定的标高仅为控制标高,不能直接用作施工。
四、供电工程规划
1.概况
位于区内南端的董市35KV变电站主变装容2400KVA,主供电源由枝江
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