XX物业管理学习相关法律法规.docx
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XX物业管理学习相关法律法规
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第一部分初期介入有关1.国家发展改革委、建设部对于印发《物业服务订价成本监审方法》(试行)国家发展改革委、建设部对于印发《物业服务订价成本监审方法(试行)》的通知发改价钱〔2007〕2285号各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅(房地局):
为提高政府拟订物业服务收费的科学性,合理判定物业服务订价成本,依据《政府制定价钱成本监审方法》、《物业服务收费管理方法》等有关规定,特拟订《物业服务订价成本监审方法(试行)》,现印发你们,请依照执行。
附件:
物业服务订价成本监审方法(试行)国家发展改革委建设部二○○七年九月十天物业服务订价成本监审方法(试行)第一条为提高政府拟订物业服务收费的科学性、合理性,依据《政府制定价钱成本监审方法》、《物业服务收费管理方法》等有关规定,拟订本方法。
第二条本方法合用于政府价钱主管部门拟订或许调整推行政府指导价的物业服务收费标准,对有关物业服务公司实行订价成本监审的行为。
本方法所称物业服务,是指物业服务公司依照物业服务合同的商定,对房子及配套的设备设备和有关场所进行维修、保养、管理,保护物业管理地区内的环境卫生和次序的活动。
本方法所称物业服务订价成本,是指价钱主管部门判定的物业服务社会均匀成本。
第三条物业服务订价成本监审工作由政府价钱主管部门负责组织实行,房地产主管部门应该配合价钱主管部门睁开工作。
第四条在本行政地区内物业服务公司数目众多的,能够选用必定数目、有代表性的物业服务公司进行成本监审。
第五条物业服务订价成本监审应该依照以下原则:
(一)合法性原则。
计入订价成本的花费应该切合有关法律、行政法例和国家一致的会计制度的规定;
(二)有关性原则。
计入订价成本的花费应该为与物业服务直接有关或许间接有关的花费。
(三)对应性原则。
计入订价成本的花费应该与物业服务内容及服务标准相对应。
(四)合理性原则。
影响物业服务订价成本各项花费的主要技术、经济指标应该切合行业标准或许社会公允水平。
第六条判定物业服务订价成本,应该以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭据与账册或许物业服务公司供给的真切、完好、有效的成本资料为基础。
第七条物业服务订价成本由人员花费、物业共用部位共用设备设备平常运行和保护花费、绿化保养花费、洁净卫生花费、次序保护花费、物业共用部位共用设备设备及民众责任保险花费、办公花费、管理费分摊、固定财富折旧以及经业主赞成的其余花费构成。
第八条人员花费是指管理服务人员薪资、按规定提取的工会经费、员工教育经费,以及依据政府有关规定应该由物业服务公司缴纳的住宅公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险花费。
第九条物业共用部位共用设备设备平常运行和保护花费是指为保障物业管理地区内共用部位共用设备设备的正常使用和运行、保护保养所需的花费。
不包含保修期内应由建设单位执行保修责任而支出的维修费、应由住所专项维修资本支出的维修和更新、改造花费。
专业知识分享
完满WORD格式第十条绿化保养费是指管理、保养绿化所需的绿化工具购买费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。
不包含应由建设单位支付的种苗栽种费和先期保护费。
第十一条洁净卫生费是指保持物业管理地区内环境卫生所需的购买工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏导费、洁净用料费、环卫所需花费等。
第十二条次序保护费是指保护物业管理地区次序所需的器械装备费、安全防备人员的人身保险费及由物业服务公司支付的服饰费等。
此中器械装备不包含共用设备中已包含的监控设备。
第十三条物业共用部位共用设备设备及民众责任保险花费是指物业管理公司购买物业共用部位共用设备设备及民众责任保险所支付的保险花费,以物业服务公司与保险公司签订的保险单和所缴纳的保险费为准。
第十四条办公费是指物业服务公司为保护管理地区正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通信费、书报费及其余花费。
第十五条管理费分摊是指物业服务公司在管理多个物业项目状况下,为保证有关的物业服务正常运行而由各物业服务小区肩负的管理花费。
第十六条固定财富折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定财富的折旧金额。
物业服务固定财富指在物业服务小区内由物业服务公司拥有的、与物业服务直接有关的、使用年限在一年以上的财富。
第十七条经业主赞成的其余花费是指业主或许业主大会按规定赞成由物业服务费开销的费用。
第十八条物业服务订价成真有关项目按本方法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。
第十九条工会经费、员工教育经费、住宅公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数依照判定的相应薪资水平确立;工会经费、员工教育经费的计提比率按国家一致规定的比率确立,住宅公积金和社会保险费的计提比率按当地政府规定比率确立,超出规定计提比率的不得计入订价成本。
医疗保险花费应在社会保险费中列支,不得在其余项目中重复列支;其余应在工会经费和员工教育经费中列支的花费,也不得在有关花费项
目中重复列支。
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第二十条
固定财富折旧采纳年限均匀法,折旧年限依据固定财富的性质和使用状况合理确立。
公司确立的固定财富折旧年限显然低于本质可使用年限的,成本监审时应该依如本质可使用年限调
整折旧年限。
固定财富残值率按
3%—5%计算;个别固定财富残值较低或许较高的,依如本质状况
合理确立残值率。
第二十一条
物业服务公司将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的,该项服务的成本
依照外包合同所确立的金额判定。
第二十二条
物业服务公司只从事物业服务的,其所发生花费按其所管辖的物业项目的物业服
务计费面积或许应收物业服务费加权分摊;物业服务公司兼营其余业务的,应先按实现收入的比重
在其余业务和物业服务之间分摊,而后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。
第二十三条
本方法未详细规定审察标准的其余花费项目依照有关财务制度和政策规定审察,
原则上据实判定,但应切合必定范围内社会公允的均匀水平。
第二十四条
各省、自治区、直辖市价钱主管部门可依据本方法,联合当地本质拟订详细实行
细则。
第二十五条
本方法由国家发展和改革委员会解说。
第二十六条
本方法自2007
年10月1日起实行。
附:
物业服务订价成本监审表
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完满WORD格式物业服务订价成本监审表()年度物业服务小区名称
物业服务公司名称物业服务公司资质等级物业服务公司法定代表人物业服务公司地址邮政编码财务负责人填表人电话传真物业管理公司盖印年月日
表一:
物业服务公司基本状况表
项目行次及关系上报数核增核减判定
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完满WORD格式数数数
一、服务小区示范等级
1
二、服务小区交托时间
2
三、服务小区占地面积(平方米)
3
四、服务小区绿化率(
%)
4
五、服务小区入住率(
%)
5
六、服务小区总建筑面积(平方米)
6=7+14+15+
16
(一)服务小区物业管理面积
7=8+13
此中:
1、住所面积
8=9+10+11+
12
此中:
1)多层住所
9
2)小高层住所
10
3)高层住所
11
4)别墅
12
2、非住所面积
13
(二)物业管理用房面积
14
(三)物业经营用房面积
15
(四)其余面积
16
七、电梯数(部)
17
八、增压水泵数(台)
18
九、服务小区物业服务人数(人)
19
十、服务小区公共配套设备项目及面积(平方
20
米)
21
22
23
24
十一、物业管理公司基本状况
25
1
、公司资质等级
26
2
、服务小区数目(个)
27
3
、服务小区面积(平方米)
28
4
、物业服务费总收入(元)
29
5
、注册资本(元)
30
6
、固定财富(元)
31
7
、流动财富(元)
32
8
、实收资本(元)
33
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9、所有者权益(元)
34
10、公司净利润(元)
35
11、公司净财富利润率(
%)
36=35÷34×
100
十二、物业服务费收入状况(元)
37
×
1
、应收物业服务费
38
2
、实收物业服务费
39
3
、物业服务费收缴率(%)
40=39÷38×
100
十三、本质均匀单位面积物业服务收入(元
/平
方米)
41=37÷7
十四、物业共用部位设备设备经营所得利润
42=43+44=4
5
1、车位出租及泊车资等利润
43
2、娱乐、休闲等场所的经营利润
44
3、其余利润
45
十五、物业维修专项资本进出状况(元)
46
×
1
、应缴维修费
47
2
、实收维修费
48
3
、维修费收缴率(
%)
49=48÷47×
100
4
、维修费年本质支出额
50
5
、维修费滚存余额
51
十六、物业服务收费标准(元
/平方米.月)
52
×
1
、多层住所
53
2
、小高层住所
54
3
、高层住所
55
4
、经营用房
56
5
、
57
6
、
58
7
、
59
(注:
上报数由经营者按本质发生数填报。
)
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表二:
物服成本支出状况
核增
核
目
行次及关系
上数
定
核减数
数
数
一、管理人用支出(元)
1=2+3+4
1、工
2
2、福利
3
3、社会保障
4
二、物共用部位、共用施平常运行
5
(元)
三、化养(元)
6
四、清生(元)
7
五、次序(元)
8
六、物共用部位、共用施及民众任
9
保(元)
七、梯及增水平常运行及(元)
10=11+12
1、
11
2、平常
12
八、公(元)
13=14+15+16
1、用
14
2、管理分
15
3、其余用
16
九、固定折旧(元)
17
十、其余用(元)
18
十一、抵扣的物共用部位施所
19
得利润
20=1+5+⋯
十二、物服运行成本(元)
+10+13+17+
18-19
此中:
扣除梯及增水平常运行
21=20-10
的成本
十三、服小区物管理面(平方米)
22=23+24
此中:
1、配有梯物管理面
23
2、没有梯物管理面
24
十四、均匀位面物服运行成本(元
/
平方米)
25=20÷22
此中:
1、位面非梯物服运
26=21÷22
行成本
2、位面梯物服运行
27=26+10÷
成本
23
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(注:
上数由者按生数填。
)
表三:
物服订价成本判定表
目
行次及关系
判定数
一、管理人用支出(元)
1
二、物共用部位、共用施平常运行(元)
2
三、化养(元)
3
四、清生(元)
4
五、次序(元)
5
六、物共用部位、共用施及民众任保
(元)
6
七、梯及增水平常运行(元)
7
八、公(元)
8
九、固定折旧(元)
9
十、其余支出(元)
10
十一、物服运行成本(元)
11=1+⋯+10
十二、抵扣的物共用部位施所得利润
12
十三、物服订价成本(元)
13=11-12
此中:
扣除梯及增水平常运行的成本
14=13-7
十四、服小区物管理面(平方米)
15=16+17
此中:
1、配有梯物管理面
16
2、没有梯物管理面
17
十五、均匀位面物服订价成本(元
/平方米)
18=13÷15
此中:
1、位面非梯物服运行成本
19=14÷15
2、位面梯物服运行成本
20=19+7÷16
2.对于物服象的批复
浙价服(2005)302
号
对于物服象的批复
浙价服〔2005〕302
号
衢州市物价局:
你局《对于要求明确部分房子物服象的示》(衢价房〔2005〕136号)悉,研究,批复以下:
省物价局、省建《对于印〈浙江省物服收管理施法(行)〉的通知》(浙价服〔2005〕80号)第二十条第二款“物服自房子交托使用、房者(主)取匙次月起收”是指房地开企切合房子交托条件,房者(主)理交托手取匙的次月起作物管理企向主收物服的开端。
房地开企已具交托条件,并通知房者(主)理房交托手,但因房者(主)原因未及理交托手取匙的,其物服由房者肩负,开端通知主理房交托手的次月起算。
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浙江省物价局
二○○五年十一月十四日
3.《对于印发宁波市住所工程结构实体检验和质量分户查收管理规定
(试行)甬建质法(2006)374
号
宁波市住所工程结构实体检验和质量分户查收管理规定(试行)
第一条
为进一步增强住所工程质量管理,保证工程结构安全和使用功能,增强工程建设各方
主体的质量责任,依据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及国家施工质量验
收规范,联合本市本质,拟订本规定。
第二条
本市行政地区内,住所工程结构实体检验和质量分户查收及其督查管理,合用本规定。
本规定所称住所工程结构实体检验,是指结构工程完工后,依照国家工程施工质量查收规范和本规
定要求,对结构工程进行检验。
住所工程质量分户查收,是指由建设、施工、监理等单位依照国家
有关施工质量查收规范和本规定,对每户住所及公共部位进行专项质量检查查收的活动。
第三条
建设单位、施工单位和监理单位要增强施工过程中的质量控制,严格按国家施工质量
查收规范组织查收,并按本规定的要求实时做好结构实体检验和质量分户查收。
第四条
结构实体检验应由建设单位拜托拥有相应资质的检测机构进行。
第五条
结构实体检验方案一般应由施工单位项目质量(技术)负责人拟订,项目总监理工程
师审察,并经建设单位项目负责人赞成。
同时,应在实行前由建设单位将审批经过的结构实体检验
方案报工程所在地质量督查机构存案。
第六条
结构实体检验主要对波及结构安全的重要部位进行检验。
混凝土结构实体检验的内容
包含混凝土构件强度、钢筋保护层厚度、现浇板厚度三项指标。
第七条
混凝土构件强度、钢筋保护层厚度和现浇板厚度的抽样方案、检验方法和检验结果应
知足现行国家标准《混凝土结构工程施工质量查收规范》(
GB50204-2002)的要求。
第八条
结构实体检验结果不合格的,建设单位应组织建设各方主体拟订整顿办理方案。
未经
结构实体检验或经实体检验不切合要求的,不得组织结构工程质量查收。
第九条
依据工程本质,为保证完工工程室内空间尺寸误差控制在赞成范围内,在结构实体检
验时,建设单位可同时拜托增添结构工程室内空间尺寸的检验内容。
第十条
质量分户查收应由建设单位组织监理、施工(包含分包单位)等单位有关人员构成验
收小组实行。
已选定物业管理公司的,物业管理公司应参加分户查完工作。
第十一条
查收小组一定包含建设单位的现场管理人员、监理单位的监理人员、施工单位质量
管理人员等。
同时,查收小组的名单应由建设单位报工程所在地质量督查机构存案。
第十二条
质量分户查收应该依照经审察合格的施工图设计文件及国家施工质量查收规范进行。
第十三条
质量分户查收以检查工程观感质量和影响使用功能的质量为主,主要包含以下查收项
目:
1、楼地面、墙面和顶棚质量;、门窗安装质量;、栏杆安装质量;、防水工程质量;、室内空间尺寸;、给排水系统安装质量;、室内电气工程安装质量;、公共部位、共用设备质量;、其余规定要求检查的内容。
第十四条质量分户查收应该依照以下要求进行:
、当每户(套)工程完工后,具备质量查收据件时,建设单位应实时组织质量分户查收;
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完满WORD格式、质量分户查收是在单位工程质量查收的基础上,以单位工程中的每户(套)住所和公共部位(走廊、楼梯间、地下车库等)区分为一个子单位工程,按分户查收内容进行检查查收;、公共部位的查收,宜按住所的每个单元区分一个检验批;、建设单位项目负责人应在分户查收前组织建设各方主体编制分户查收方案,明确各方职责,确立每户(套)住所和公共部位查收项目、内容和数目,绘制抽查点散布图。
而且,落本质量检查人员和检查工具;5、查收小组人员在检查中应实时填写检查记录并汇总;6、建设、施工、监理等单位应仔细进行检查,对于分户查收不切合规范或设计文件要求的问题,由建设单位组织各方提出办理整顿建议。
整顿后,应从头组织查收,并做好有关记录。
第十五条住所工程交托时,建设单位应把住所工程结构实体检验及质量分户查收结果作为《住宅质量保证书》的内容之一交给住户。
第十六条住所工程完工查收除应切合建筑工程完工的有关规定外,还应切合以下要求:
1、完工查收前7个工作日,建设单位将《工程完工查收通知书》和质量分户查收资料报送工程所在地质量督查机构;2、质量督查机构对证量分户查收结果进行随机抽查,发现分户查收记录内容不真切的,应责令更正。
第十七条建设单位应依照有关规定,在住所工程的外墙明显部位镶刻工程铭牌。
第十八条建设单位应将结构实体检验资料、质量分户查收资料进行整理并归档。
第十九条对于建设、施工、监理、检测等单位在结构实体检验和质量分户查收中故弄玄虚、降低标准、将不合格按合格查收的行为,依照有关法律法例对责任单位、责任人进行行政处罚,并赐予不良行为记录。
第二十条本规定自二○○七年一月一日起试行。
第二十一条本规定由宁波市建设委员会负责解说。
2006年9月12日4.对于办理物业管理用房和经营用房产权登记领证工作的通知市房(1999)121号对于办理物业管理用房和经营用房产权登记领证工作的通知海曙、江东、江北、北仑、镇海房地产权管理处,市产权产籍监理处,市房地产交易所:
为做好物业管理用房、经营用房的产权申请登记领证工作,现作以下通知:
一、依据《宁波市住所小区物业管理条例》的规定,住所小区物业管理用房、经营用房产权属小区内全体业主共同所有,但因业主管委会还没有获得社会集体法人资格,不可以以管委会户名办理产权证领取手续。
为此,物业管理公司担忧这些房产被别人转移、抵押,反应十分激烈,为防备产权流失和房子失管,经研究,现将小区(大楼、别墅)内此类房子的申请登记领证工作,由所在区房地产管理处暂作为国家直管公房接收,并申请登记领证,待业主管委会获得社会集体法人资格后,由业主管委会向所在区房地产管理处提出产权转移要求,区房地产管理处应辅助并按规定程序申报办理产权转移手续。
二、产权申请登记领证和办理产权转移手续的详细工作,由各区房地产管理处负责。
物业管理办公室应踊跃配合,仔细做好这项工作。
三、申请产权登记所需要的资料1、用房移交书或协议书。
2、房子完工总平面图。
(复印件)3、房子完工分层分间平面图。
(复印件)以上资料由移交该房子的开发建设单位供给。
四、依据物业管理用房和经营用房的特别状况,其产权登记领证工作应特事特办,由海曙、江东、江北三区房地产管理处直接向市产权产籍监理处申请登记领证,并分别注明该房为物业管理用房和
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完满WORD格式经营用房。
镇海、北仑区用房地产管理处向本区产权部门登记领证。
登记领证的工本花费和此后产权转移手续花费,由各区房地产管理处暂行垫付。
五、为增强对房产的管理,领证后各区房地产管理处应同有关物业管理公司成立租借关系和办理免租使用手续。
六、各县(市)的物业管理用房和经营用房的产权申请登记领证工作,可参照本通知办理。
宁波市房地产管理局一九九九年九月十七日5.对于印发《先期物业服务合同》、《暂时管理规约》(示范文本)的通知甬建发(2010)40号宁波市建设委员会文件甬建发〔2010〕40号对于印发先期物业服务合同样示范文本的通知各县(市)、区建设行政主管部门,海曙区房管处,各开发建设单位,各物业服务公司:
依据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《宁波市住所小区物业管理条例》等有关规定,为规范我市先期物业管理活动,指引建设单位与物业服务公司经过合同明确各自的权益和义务,减少物业管理纠葛,特拟订《先期物业服务合同》和《暂时管理规约》等2个示范文本。
现予以印发,供建设单位与物业服务公司签订先期物业服务合同和拟订《暂时管理规约》时参照使用。
各单位在使用上述2个示范文本时,能够依据物业项目的本质状况适看作些选择、改正、补充或删减,但不得与国家、省和宁波市物业管理有关法律法例政策相反抗。
上述示范文本可在宁波市物业管理协会网下载。
网址:
二〇一〇年三月五日
先期物业服务合同
(示范文本)
甲方:
;(建设单位)
法定代表人:
电话:
;
地址:
;
邮编:
;联系人电话
。
乙方:
;(物业服务公司)
法定代表人:
电话
;
地址:
;
邮编:
;联系人电话:
。
资质等级:
。
依据国务院《物业管理条例》
、《浙江省物业管理条例》和《宁波市住所小区物业管理条例》及
有关法律、法例,甲乙两方在自觉、同样、磋商一致的基础上,就甲方
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