布心规划研究报告2.docx
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布心规划研究报告2.docx
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布心规划研究报告2
前言
本规划区位于罗湖区北部边缘,北以“二线”巡逻道为界,南邻布心路,西靠布吉海关,东接爱国路,总面积393.10公顷。
在本规划中,该片区以东晓路为界,分为东西两片。
东晓路以西片区于1995年已编制过《布心工业区调整规划》(该规划已批,以下简称《调整规划》),该片区的改造正依照该规划进行,但在具体操作中存在某些公建设施难以征用、交通问题严重等情况;而东晓路以东片区没有进行过整片区的规划,但几乎所有可用地均已批出,除布心村、水围村两个旧村及武警七支队的营房外,其他用地单位均有国土局批过的设计要点,且各用地单位在报建时各自也做过规划。
但由于没有进行统筹规划,造成东片区用地单位的建设各自为政、各自的小环境优良但公共环境恶化、停车难及旧村难以改造等问题。
根据《深圳市城市规划条例》(以下简称《条例》)第四章的规定以及深圳市城市规划委员会(以下简称市规划委员会)批准下达的一九九八年度法定图则编制计划,制定深圳市罗湖03-04号片区[布心地区]法定图则No.LH03-04/01(以下简称本图则):
本图则经市规划委员会初审同意后,根据《条例》第二十一条、二十五条的规定,已于一九九九年三月八日至一九九九年四月八日在深圳市城市规划展示厅公开展示。
公开展示期间,市规划委员会共收到有效书面意见42份。
本图则于一九九九年七月二十三日经市规划委员会第八次会议审批通过,现予以公布。
第一部分现状调研报告
一、现状概况及分析
(一)、位置及范围
本规划区位于罗湖区布吉海关东侧,北邻“二线”巡逻道,东、西、南分别以爱国路、布吉路、布心路为界,与深圳水库、清水河仓库区和水贝工业区相邻。
规划区总面积为393.10公顷。
该范围属罗湖区翠竹办事处及东湖办事处辖区,含东晓、独树、名地、松泉和草埔东、翠新、翠湖、布心、鹏城五个居委会,分属于草埔派出所和布心派出所管辖。
(二)、人口构成
截止1998年10月,规划区内总人口54664人,其中常住人口18457人,占规划区总人口的33.8%,暂住人口36187人,占76.2%,常暂比为1:
1.96。
这反映了该区人口构成以暂住人口为主的特点(见下表一)。
在各居委会中,尤以草埔东的常暂比最高,达到1:
8.33,而翠湖居委会的常暂比最低,为1:
0.47。
表一:
规划区现状人口统计表
序号
居委会
名称
总户数
总人口
其中
常住:
暂住
常住
户数
常住
人口
暂住
户数
暂住
人口
1
东晓
797
3108
463
1598
334
1510
1:
0.95
2
松泉
2480
10818
792
2377
1688
8441
1:
3.57
3
独树
608
4888
281
1660
327
3228
1:
1.94
4
名地
840
5954
442
1814
398
4140
1:
2.28
5
草埔东
1728
9314
241
998
1487
8316
1:
8.33
6
翠新
1718
6361
1418
3895
300
2466
1:
0.63
7
翠湖
1940
6640
1360
4490
580
2150
1:
0.47
8
布心
2478
6479
333
1116
2145
5363
1:
4.8
9
鹏城
284
1082
147
509
137
573
1:
1.13
合计
12873
54644
5477
18457
7396
36187
1:
1.96
本片区内共有7个乡村,其中吓屋、吓围、新屋吓村、布心村和水围村为旧村,独树村和清水河新村为新村,这5个村的户籍人口总共为2216人。
该片区人口构成以企业员工为主。
(三)、用地现状
1、用地总量及土地利用强度
本规划区总用地面积为393.10公顷,规划区不宜建设用地126.32公顷(包括山体、河流、护坡及一级水源保护区等),可建设用地合计266.78公顷。
在可建设用地中,现状已建设用地207.45公顷(含长岭山体),占77.76%,已划拨红线未建用地52.98公顷(其中已拨红线推平用地41.06公顷,临时建筑占用地11.92公顷),占19.86%,而未划红线未建的可建设用地6.85公顷,占2.57%。
另外,在不宜建设用地中,已建用地为4.0公顷,占3.12%,主要分布在长岭山西侧、深圳水库水源保护区内。
本规划区现状总建筑面积为275万米2,平均容积率为1.14;各独立用地的开发强度相差较远,容积率在0.5~7.9之间,建筑密度在5.66%~76.41%之间不等。
2、现状建设用地构成
本规划区现状建设用地中按居住、商业性公共设施、工业、政府/团体/社区、仓储、对外交通用地、道路广场、市政公用设施用地和绿地等九大用地类型分类,其构成情况见表二及表三所示。
其中,居住用地98.88公顷,占现状建设用地的43.03%,是该片区内用地最多的用地类型,其次为工业用地,占16.50%,正在开发建设的用地中则以居住和商住用地为主。
表二:
现状用地平衡表
序号
用地代码
用地名称
面积
(公顷)
比例(%)
人均(米2/人)
1
R
居住用地
98.88
43.02
18.09
2
C
商业性公共设施用地
3.91
1.70
0.72
3
G/IC
政府/团体/社区用地
7.03
3.06
1.29
4
M
工业用地
37.90
16.50
6.94
5
W
仓储用地
1.90
0.83
0.35
6
T
对外交通用地
1.05
0.46
0.19
7
S
道路广场用地
47.83
20.82
8.75
8
U
市政公用设施用地
5.60
2.44
1.02
9
G
绿地
13.80
6.00
2.52
10
L
临时用地
11.92
5.19
2.18
小计
城市建设用地
229.82
100
42.04
11
D
特殊用地
10.23
12
E
水域和其它用地
111.99
13
F
推平未建用地
41.06
合计
城市总规划用地
393.10
表三:
现状用地汇总表
序号
用地代号
用地名称
面积
(公顷)
比例(%)
1
R
居住用地
98.88
43.02
其
中
二类居住用地R2
60.69
26.41
三类居住用地R3
9.30
4.05
五类居住用地R5
22.21
9.66
配套设施用地R6
5.45
2.37
住宅区绿地R8
1.23
0.54
2
C
商业性公共设施用地
3.91
1.70
其中
商业用地C1
0
0
旅馆业用地C4
0.66
0.29
体育产业用地C6
3.06
1.33
3
G/IC
政府/团体/社区用地
7.03
3.06
其中
行政办公用地G/IC1
0.14
0.06
医疗卫生用地G/IC4
4.61
2.00
中学用地G/IC53
2.28
0.99
4
M
工业用地
37.90
16.49
其中
二类工业用地M2
34.45
15.00
三类工业用地M3
0.92
0.40
乡村自留工商业用地M5
2.53
110
5
W
仓储用地
1.90
0.83
其中
普通仓储用地W1
1.90
0.83
6
T
对外交通用地
1.05
0.46
其中
公路T2
1.05
0.46
7
S
道路广场用地
47.83
20.81
其中
道路用地S1
47.83
20.81
8
U
市政公用设施用地
5.60
2.44
其中
供应设施用地U1
1.57
0.68
交通设施用地U2
3.32
1.44
邮电设施用地U3
0.34
0.15
环境卫生设施用地U4
0.37
0.16
9
G
绿地
13.80
6.00
其中
公共绿地G1
0.28
0.12
生产防护绿地G2
13.52
5.88
10
L
临时建筑用地
11.92
5.19
小计
城市建设用地
229.82
100.00
12
D
特殊用地
10.23
其中
军事用地D1
5.09
保安用地D2
5.14
13
E
水域和其它用地
111.99
其中
水域E1
1.67
水源保护用地E2
38.85
林地E5
110.32
14
F
推平未建用地
41.06
合计
城市总规划用地
393.10
3、土地权属及产权状况
本规划区内行政划拨用地48块,面积53公顷;已拨红线的用地单位有170家,面积达201.33公顷,占可建设用地的67.14%,其中已建红线用地134块,面积155.27公顷,正在建设的红线有11块,面积17.80公顷,尚未建设的红线25块,面积28.26公顷;无红线的用地13.11公顷(主要为旧村),占可建设用地的4.38%。
表四:
各用地的产权情况表
用地属性
用地宗数
用地面积
(公顷)
比例(%)
备注
产权已登记
104
88.40
36.50
产权未登记,已签合同
66
59.93
24.75
产权未登记,未签合同,已划红线(88年以前)
48
53.00
21.89
临时用地
7
4.91
2.03
历史用地
18
17.04
7.04
包括部分水源保护区内用地
已划红线、未入地籍的用地
19
17.57
7.26
自行征用用地
3
1.35
0.56
总计
265
242.20
100
(四)、现状存在的问题
1、道路交通问题严重
①由于外部道路的等级高,造成内外左转交通不畅。
该区西面的布吉路和东面的爱国--沙湾路是城市主干线,南面的布心路是城市快速路,布吉联检站是进出特区的主要通道之一。
布心路是特区北环线延长段,通行车辆主要是货柜车,该区与外部的交通极为不便。
目前与布吉路相接的只有太白路、翠山路和位于布吉联检站口匝道的宽度不足6米的小学北路,由于没有从布吉路往右转进小学北路的匝道,从布吉路往北右转进入草埔的交通均必须通过仅6米宽的翠山路,而从现场来看,仍有相当部分从布吉关口及从布吉路北上进入该区的车流从小学北路-布吉路交叉口逆行左转上小学北路,造成桥上的交通冲突时常发生。
与布心路相接的有东盛路、东昌路、东晓路,宽度均在20米以下。
而且,这几条路均为丁字路口,外部车辆左转进入该区极为不便。
东晓路在全市交通规划中将修一条高架与布心路南组团相连,但东晓路目前的道路宽度仅6米、红线宽度15米,其太白路—东湖路段建筑离人行道边缘仅3米左右,难以拓展。
东湖路与9米宽的沙湾公路呈丁字形相接,而沙湾公路的交通量比较大,该交叉口经常发生堵车现象。
②内部交通
东片区:
主要支路级别以上的道路较完善,而主要问题是由于地形高差及旧村的原因,严重缺乏各组团之间联系的次支路级道路,各用地块基本都为尽端式道路,存在安全与消防隐患。
西片区:
该区内部道路系统,东部比西部较有秩序,路网结构清晰。
西北片用地比较零乱,路网结构远未成型,工业用地、部队生活区以及旧村、新村交错混杂,只有一条两车道的翠茵小学路路贯穿其间并与环山北路相接,同时由于沿二线新开发了大量住宅区,由于西部左转的交通全要经过小学北路,使全区的左转及部分右转交通集中于小学北路,致使小学北路-翠茵小学路-金稻田路一段成为交通瓶颈。
③交通设施匮乏,缺乏静态交通设施。
该区各独立用地部分有内部使用的停车场,大部分能解决内部停车问题,但全区无一处公共停车场,须统一规划。
西区有一个公共汽车公司布心枢纽站,占地7000M2,在其中停靠约有24、
表五:
配套设施现状表
类别
项目
东晓路以西
东晓路以东
备注
有独立用地
无独立用地
有独立用地
无独立用地
教育
幼儿园
1
4
2
1
小学
1
2
中学
1
医疗
医院
1
门诊部
1
文体
文化中心
文化活动站
运动场地
1
为九龙海关内部球场
管理
居委会
5
4
街道办事处
1
公安
派出所
1
1
市政设施
邮政支局
1
邮电所
1
2
110kv变电站
1
加油站
2
公交首末站
1
停车场地
商业
综合市场
1
肉菜市场
1
3
203、112等5条线路的车辆,基本处于饱和状态。
东区已批的两个公交枢纽站尚未建成。
2、配套设施缺乏,并且分布不均、缺乏用地。
西片区原以工业建设为主,区内配套主要为工业生产服务,配套设施不是太多,主要情况如上表五。
从上表可知,现状配套设施不足,影剧院、书店、邮电局、电话机楼等公共设施奇缺,东晓路以西无中学,该片区学生只能去附近的布心中学就读,小学只有一所,本片区学生许多要去东晓小学、布心小学等学校就读,不但给这些学校带来压力,而且由于路途较远,给学生带来不便。
幼儿园也严重不足,已有的两所企业幼儿园总共只有8班,还不到一所标准幼儿园规模。
因此,西片区的配套设施建设形势仍比较严峻。
3、公共环境较差,自然环境有待规划利用。
本规划区只有部分小空间环境良好,但公共环境较差。
特别是旧村长年以来缺乏改造,村民住宅密度极高,最高达76.41%,并且与工业用地相参杂,卫生、日照、通风等问题严重。
另外临时建筑多,占地11.92公顷,特别是在《调整规划》中被定为山坳公园的临时住宅区仍有许多违章建筑在修建,需要大力整治。
公园绿地严重不足,除了爱国路旁的30米宽绿化带外,没有一块完整的公共绿地。
4、企业改造意向强烈,但资金不足。
据不完全统计,本片区现有工业企业145家,主要是轻污染、劳动力密集型企业。
片区内主要大型企业均为三资企业,如金威啤酒、中空玻璃、塑胶集团等,效益较好,但存在用地不足而阻碍生产发展的问题,更有相当部分的企业由于金融风暴的影响而效益显著下降,损失较大,而在特区内工业企业水电费、房租、劳动力及原材料上涨等因素的影响下或者纷纷外迁而造成许多标准厂房空置,降低了土地利用效益,或者改造意向强烈。
二、已批规划及已批规划设计要点分析
(一)、对已批规划的分析
1、《调整规划》及西片区几项修建性详规
《调整规划》于1995年完成并通过审批。
对现状进行了较为深入的剖析,对该区发展方向与性质进行了准确定位,规划结构科学,对工业区的分析与对策现实而正确,并具有一定的弹性,可操作性较强。
但随着原规划区在1995年后新批高层用地及一批新住宅小区的建设,《调整规划》与已批的修建性详规也存在一些问题:
1交通问题尚需进一步探讨。
原规划区(本规划中的西片区)的东部交通问题不大,西部交通问题主要在于:
随着原规划区内的用地超规模发展,加上原规划外二线周围房地产的开发,作为内部环路特别是从小学北路-翠茵小学北路-金稻田路段交通压力将很重,需要将这部分交通压力疏解。
②原规划没有将整个围岭的界线明确下来,给违章的临时建筑以可乘之机。
2、东部各修建性详规
东部原修建性详规均局限于本地块内,与周围用地的规划缺乏协调与沟通,同时,西南及南部地块由于布心、水围两个旧村的存在,城市支路级别无小区级道路相连接;而东湖路以北及以东的地块由于地形高差的原因,造成各用地红线内道路不连通而成为尽端路,给消防造成安全隐患。
(二)、对已批规划设计要点的分析
1、西片区
从95年――96年全部规划设计要点及97、98年部分设计要点的统计来看,该片区自95年以来已批调整要点有17块用地,涉及用地22.10公顷。
已批的设计要点中的容积率全部高于《调整规划》中所确定的容积率,调整幅度最低的从1.8调整至1.9,幅度最大的从1.8调整至7.68,而且容积率提高1.5~2.5倍的占大多数。
光这17块要点的调整,将比原规划增加建筑面积14.3万米2,其中住宅增加13.5万米2,户数增加1588户。
这种情况将造成交通压力猛增、市政管网不能满足需求的隐患。
2、东片区
东片区现状人口及已批规划所能容纳的人口(35000人)对于现在东湖路、太白路的市政管线不构成太大压力。
但是存在已批未建的布心实业公司的住宅用地位于深圳水库一级保护区内、东湖实业有限公司的高尔夫球场用地位于二级水源保护区内的问题。
三、市政工程管网现状
(一)给排水
1、给水系统
(1)外部供水水源:
本片区给水水源来至东湖水厂。
片区给水管主要连接布心路和布吉路市政给水管。
(2)给水管网及设施现状:
本片区内供水管网管径在DN300~DN700毫米。
本片区内用水地块的地形
标高在20~30米,加上片区靠近东湖水厂,市政给水压力较高,市政给水压力能满足多层建筑和低压室外消防供水的要求。
本片区有用水大户深圳金威啤酒厂,最高日用水量为8300立方米。
2、排水系统
(1)雨水现状
本片区含有围岭山在内,围岭山将片区的雨水分成东、西两部分,西部分雨水由区内市政雨水管就近排入布吉河;东部分雨水由区内市政雨水管集中,从爱国路3.0×2.4的雨水渠排到市政雨水管(渠)。
本片区雨水管(渠)尺寸在d500~d1200毫米(1.4×1.2~2.6×2.2米)。
(2)污水现状
本片区的污水现状被围岭山分成东、西两部分。
东部分污水通过爱国路d700毫米的污水管排入城市污水管;片区的西南区域的污水通过布吉路d600毫米的污水管排入城市污水管;片区的西北区域的污水因为地势低洼,污水排入市政污水管困难,污水现状是直接排入布吉河。
(3)防洪现状
本片区暴雨雨水量主要来至围岭山。
围岭山汇水面积较小,山体植被较好,
暴雨时雨水量较小。
围岭山北面有与布吉河相近的自然沟,南面有布吉河,片区内暴雨量大部分排入布吉河,小量排入市政雨水管(渠)。
现状防洪没有问题。
(二)电力、电信现状
1、电力工程现状:
(1)电源:
布心片区北面为环山北路,南面为布心路,西面为布吉路,东面为爱国路。
目前本规划片区内的10kV电源引自位于本片区区外南面的水贝220kV变电站。
水贝变电站装机容量为3*150MVA,其10kV负荷约为8.0万kW。
(2)10kV系统:
区内10kV线路采用架空和电缆敷设两种方式,已有架空线要逐步改造为电缆。
(3)市政电缆沟:
目前区内除布吉路、太白路、环山北路、东晓路、东湖路、翠竹路基本建成市政电缆沟外,其余道路上均无电缆沟。
(4)高压走廊:
现状2条高压走廊穿越本片区,控制宽度均为150m。
东西向高压走廊内含架空线路为:
①龙塘——水贝220kV1回
②上步——水贝110kV2回
③梅林——水贝220kV1回
南北向高压走廊内含架空线路为:
①水贝——深圳220kV2回
②水贝——大亚湾核电站220kV1回
③水贝——横岗110kV2回
(6)电缆通道:
现状1条电缆通道自布心电缆终端站到水贝220kV变电站,通道宽度约6米。
(7)存在问题:
片区内应新建一座110kV变电站,以满足电力负荷增长的需要;部分道路上的市政电缆沟容量无法满足日益增长的负荷需求;部分道路上需新增市政电缆沟;已有架空线要逐步改造为电缆。
2、电信工程现状:
(1)市话来源:
本片区内无现状电话机楼,电信服务主要由位于本片区区外南面的田贝机楼提供。
田贝机楼目前设备容量为4.1万门,实装3.85万门。
(2)邮电支局:
本片区内现状附设式邮政支局1座,位于23-03地块,建筑面积约300平方米。
(3)电讯管孔:
除布心路、太白路、环山北路、东湖路、东晓路、翠竹路、东昌路基本建成市政电讯管道外,其余道路上均无电讯管道。
(4)微波通道:
本片区38-03地块内设有围岭微波站1座,现状共有2条微波通道沿东西向穿越本片区:
1深圳——围岭,通道宽度约50米,进入本区起点限高100.81m。
2围岭——樟木头,通道宽度约50米,进入本区起点限高167.67m。
微波通道对建筑物的限高均采用黄海高程系,微波通道内规划建筑高度应按要求控制(仅作参考)。
微波通道对建筑物限高的要求在实际操作中必须经过专业部门校核。
(5)存在问题:
片区内无电话机楼,用话困难,应新建1座电话机楼,以满足本片区电信服务的需要;部分道路上的市政电讯管道容量无法满足日益增长的需求;部分道路上需新增电讯管道;片区内无邮政支局,用邮比较困难。
(三)、燃气工程现状
本片区现状气源接自外围的布心路市政燃气干管(DN300)及布吉路市政
燃气干管(DN200),片区内太白路西路段、东乐路、东湖路东路段及东晓路南路段均有DN150的市政燃气干管。
目前片区内布心花园、太白居、松泉山庄、大地花园等几个住宅区的居民已使用管道液化石油气,其他居民生活用气均为瓶装液化石油气。
片区内已使用燃气的工业用户。
第二部分规划研究报告
一、规划依据
(一)、《深圳市城市总体规划修编》(1997.11)
(二)、《罗湖上步分区调整规划》文本及说明书(1995.4)
(三)、《布心工业区调整规划》(1995.10)
(四)、《深圳市城市规划标准与准则》(1997.3)
(五)、深圳市规划国土局下达的《布心片区法定图则委托书》
(六)、深圳市规划国土局提供的1:
1000(94年版)实测地形图(部分)、地形电子数据(92年版)以及用地红线图与地籍资料(96年版)
(七)、深圳市规划国土局及罗湖分局提供的从1989-1998年10月的规划设计要点
(八)、该片区内已批的各项修建性详细规划
(九)、深圳市环保局提供的深圳水库水源保护区范围图
(十)、《深圳经济特区饮用水源保护条例》(1993.12)
(十一)、其他相关法规条例
二、规划调整的原则
(一)、充分发挥土地利用效益。
目前该片区单位面积企业用地的产值和利润分别为61~57515元/M2和10~6470元/M2不等,土地利用效益较高的用地主要有深圳塑胶公司、金威啤酒等,多数用地使用效益不高,考虑特区内有限的土地资源,本区又毗邻罗湖区中心区,规划调整应充分发挥土地开发潜力,适当提高土地利用强度,为中心市区的改造调整提供宝贵的用地条件。
(二)、调整各类用地比例,使之结构合理化。
现状多数单位在各自用地内自行建设宿舍生活区,居住用地布局零散,公建设施、商业、游憩绿地等严重不足,难以形成一定规模的生活居住环境。
规划应从全区合理的整体布局出发,将新居住用地有机结合,调整各类用地比例,共同构成良好的生活居住环境。
(三)、在尊重《罗湖区分区规划》的前提下,兼顾现实性,适当调整规划设计要点,降低
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