XX项目物业管理服务建议书.docx
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XX项目物业管理服务建议书
[山水琨玉项目]物业管理服务建议书
敬呈:
成都山水置业有限公司
世邦魏理仕成都公司
二零零七年十一月
二零零七年八月
第一章前言
第二章世邦魏理仕简介
第三章物业管理服务方案策划
第四章世邦魏理仕质量管理体系
第五章物业管理服务方式及酬金
第六章为何选择世邦魏理仕
第一章
前言
前言
本建议书系世邦魏理仕专门为成都[山水琨玉项目]而编制。
[山水琨玉项目]是成都山水置业有限公司即将投资兴建的复合型住宅物业项目,地处成都市中心区域,地理位置优越,具有良好的区位价值和增值潜力,堪称未来成都市地标性建筑物。
承蒙贵公司邀约,世邦魏理仕荣幸获得此次提供物业管理服务建议的机会。
我们根据所提供之相关参考资料及数据,经分析研究之后,特编制了本《[山水琨玉项目]物业管理服务建议书》。
世邦魏理仕将视[山水琨玉项目]为重点项目,并将委派精干的队伍参与此项目之物业顾问服务工作。
与此同时,世邦魏理仕热切期望以本项目为起点,与成都山水置业有限公司成为长期之合作伙伴。
世邦魏理仕期望本建议书所涉及到的内容,能有助于贵公司对项目的物业管理实施与发展方面的规划和选择,更希望能够在未来有机会与成都山水置业有限公司携手合作,通过共同努力,使[山水琨玉项目]运营获得最大成功。
第二章
世邦魏理仕简介
一.公司简介
世界顶级品牌“世邦魏理仕”由CBCommercial与REILtd(魏理仕控股公司)于1998年5月4日合并而成,其前身“魏理仕”在1773年成立于英国伦敦。
目前拥有二百多年房地产服务经验的“世邦魏理仕”,既是世界上最大及历史最悠久的国际物业公司之一,同时也以独立的智力资本、所向披靡的环球实力及建立在每个主要市场领导地位之上的业务平台,成为《财富》杂志2005年全球千强中唯一入选的物业综合服务公司。
2006年12月8日,世邦魏理仕有限公司(纽约证券交易所代号:
CBG)进驻标准普尔指数500强(S&P500Index)行列,该指数代表了美国经济中主要行业领先企业的排行榜。
世邦魏理仕是唯一一家跻身该指数排行榜的商业房地产服务公司。
2007年3月,美国《商业周刊》公布的年度商业周刊50强(BusenessWeek,50)排行榜,世邦魏理仕赫然入选,排名第16位。
世邦魏理仕总部设在洛杉矶,是美国纽约联交所的上市公司,目前在50多个国家拥有超过24,000名员工(未包括约5,000名来自联营公司的员工),建有超过300个的办事处。
世邦魏理仕亚洲区网络包括香港、上海、北京、
成都、天津、广州、台北、新加坡、日本、韩国、印度、印度尼西亚、菲律宾、泰国及越南等40个办事处。
目前,世邦魏理仕负责的物业租售的交易量超过1,660亿美元,管理的商用物业及企业设施超过16亿平方英尺,《财富》杂志百强企业中约85%的公司为世邦魏理仕的客户(根据世邦魏理仕和TCC的合并统计数字),凸现出世邦魏理仕在全球市场的巨大影响力。
世邦魏理仕于1978年在香港发展。
凭着多方面的专业知识、技术经验,不断成功地提高其在市场中的地位及声望。
无可否认,以多年的宝贵经验、优良传统及基础,世邦魏理仕已成为一间既熟悉中国房地产发展状况,又能提供个性化及全面性综合服务的专业化国际机构。
世邦魏理仕通过覆盖全球性的作业网络,使其在资产服务方面之优势得到了充分地发挥,对于提升所服务物业项目的知名度,实现物业保值和增值有很大帮助。
现在,世邦魏理仕是在中国大陆地区管理综合性物业最多之外资物业管理公司之一,与众多最具实力的物业开发单位和物业管理单位实现了卓有成效的合作。
世邦魏理仕里程碑
1773
魏理仕在英国伦敦成立
1906
世邦公司创建于美国旧金山
1995
世邦公司收购WestmarkRealtyAdvisors,扩充投资管理能力
1996
世邦公司收购抵押贷款银行I.J.Melody&Co.,成为美国商务按揭的主要创始者及服务机构
1997
世邦公司收购Koll房地产服务公司,并成为物业及设施管理业处于领导地位的企业
1998
魏理仕与世邦正式成立世邦魏理仕
1998
世邦魏理仕收购HillierParker,并与日本最大的房地产顾问公司Ikoma成立合资公司
2003
世邦魏理仕收购InsigniaFinancialGroup,该项关键资产构成业界最强大的服务提供者,重整全球业务平台
2006
世邦魏理仕收购北美最著名的房地产专业服务商----TrammellCrowCompany(TCC)协议达成
2006
进驻标准普尔指数500强(S&P500Index)行列,是唯一一家跻身该指数排行榜的商业房地产服务公司
2007
入选美国《商业周刊》50强(BusinessWeek,50),排名第16位
2007
入选美国《财富》杂志年度成长最快100家企业,排名第33位
亚洲区服务范围:
世邦魏理仕以了解客户业务及研究市场动态为先,致力于满足客户在房地产方面的服务需求,配合其整体业务指标,在瞬息万变的市场上寻求突破,这是我们与客户建立长久关系的基本原则。
世邦魏理仕希望成为客户在房地产市场中之“导航者”,为客户提供全面的房地产服务,基本服务方向包括:
资产服务:
负责管理商业、零售、工业及酒店物业资产,有效提升客户的投资回报,令他们主要物业资产与整体业务策略相匹配。
我们在各服务范围上可以提供可观的回报,包括物业管理、租务管理、项目及建筑管理、技术服务、风险管理、能源采购管理及财务报告。
我们已在亚洲建立最先进的物业管理系统,协助直接客户获得详细资产讯息,让我们通过有效估值及物业投资组合来提升投资价值。
策略发展顾问:
我们将提供卓越的房地产策划方案,帮助客户提升长远的业绩,为业主、开发单位、投资者、企业及公共机构提供有关物业发展的意见,例如初期及执行阶段的物业发展建议等。
策略顾问会与本地市场其他专业队伍紧密合作,确保所提供的建议能充分反映有关项目发展、营销及管理等重要趋向和目标。
住宅项目营销:
这是我们在亚洲最成功的服务项目之一,相关团队在营销整个住宅发展项目方面拥有稳固的专业知识和经验,可以就住宅项目的营销及销售服务提供广泛的服务,包括市场定位意见、发展及项目营销咨询、海外营销及为买家提供的售后服务,如租赁、租赁管理及租用汇款等。
住宅租务及咨询服务:
作为一家提供一站式服务的供应商,我们协助各跨国公司将雇员分派往亚洲,或在区内重新安置,为他们提供全面服务。
同时亦为开发单位的项目提供出租服务。
我们为企业客户提供完善的服务组合,包括迎新团、物业选择、市场走势分析、租房预算建议以及外籍人士租赁政策分析等。
住宅服务部拥有丰富的地区经验,并在高级住宅租赁市场拥有稳健的业绩,除交易服务外,还为业主提供策略性的市场意见。
我们的成功基于广泛的楼盘数据,结合专业的本地区经验,为各地区提供一致性服务。
办公楼服务:
在目前多元化的商业环境中,找到一个能提供增值服务而进行简单的租赁交易代理商非常关键。
世邦魏理仕与客户一同努力,发展并实行立足市场的商业策略。
我们的数据库包括地区、国家以及全球的租赁及营销协议,将客户的资产价值提升到最高。
对于拥有空置商业单位或想为项目寻找主要项目的客户,我们同时提供专业的意见,独家照顾他们在租赁及市场营销的利益。
这项服务不附带利益冲突,并确保绝对安全及保密。
商铺服务:
主要致力于为零售商及业主提供最为独到的零售咨询和市场推广服务。
凭借遍布全球的服务网络,我们的专业团队对于市中心及市郊各类零售物业都有研究,能充分代表零售商与业主以至物业买卖双方的利益,提供全面而连贯的房地产服务,包括市场调查咨询、定位、商场招商,投资以及资产管理服务。
投资服务:
世邦魏理仕被视为投资销售市场的领导者,其投资服务部专门为第三方业主处置及收购开发项目和收益型商业物业,帮助他们更多的接触本地及国际机遇和资本市场,同时通过加快资产交易的流程,确保最大的投资回报。
针对不同的物业,我们提供高度个性化的服务,同时应用多元的分析方法来准确判断市场趋势以发现投资机会。
通过协调世邦魏理仕在全球网络,我们可以针对客户不同投资策略提供区域和本地化的投资机会。
跨国机构投资服务:
本部门是我们投资环球企业物业的一部分,专门为全球的机构投资者如人寿保险公司、退休基金、房地产投资信托、私人资产基金及大型房地产开发单位提供服务。
亚洲区跨国机构投资服务部专业人员与美国、欧洲、中东、非洲、加拿大及太平洋地区的代表联手,凭借强有力的环球平台,服务于期望投资的房地产市场的私人及公共资产的潜在投资者。
我们的业绩又来自于客户对我们专业投资建议的长期信赖,享受到长远的资产增值。
跨国机构投资服务部的成员担当咨询者、顾问及中介人的角色,从国际、国家及地区性物业中,进行投资性资产的收购及转让。
作为一间服务完善的公司,跨国机构投资服务部提供市场走势的建议,加上创新独到的投资策略,为客户找出制胜的把握,开创与众不同的未来。
环球研究及咨询:
我们熟悉全球不同的物业类别,并以独到的见解和必要的监察工具,从历史与预测两方面追测市场发展趋势,为客户提供一系列技术准确的数据和研究服务。
此外,我们还能提供市场预估和表现基准以及策略性的建议服务。
环球跨国企业服务:
在亚洲多个市场上提供贴身及创新解决方案,策略性满足企业、政府及机构客户职业性房地产的需求。
我们无可匹敌的咨询服务、外判及交易管理平台结合多行业知识及环球服务,为客户减低运营及占用成本,以增强生产力,并通过有效的工作环境及商机发挥最大的弹性及作用。
环球物业设施管理:
为亚洲及全球知名企业超过数百万平方尺的物业提供管理服务,提供最高水平的客户服务,让客户能专注核心业务。
我们财务主导方针具信心保证,提供领先科技平台,让我们能够管理客户的非核心的后勤支持及必需的物业设施服务。
负责环球物业设施管理的专业人员会与客户共同确定策略性的设施管理方案,针对提升价值及提供全面的投资组合智慧,提供无忧的方案。
估价及咨询服务:
为确保建议内含的理念切合客户的业务目标,估价咨询部提供独立、准确、可靠和及时的估价及建议,为房地产交易或融资提供关键性服务。
我们透过累计、分析及传播全球房地产的全面数据来履行我们的理念。
我们的估价及咨询在业内居于领先水平,我们专业的评估师能为客户提供国际化水准的估价服务,服务范围包括资本市场及市场估价、企业及投资组合估价、按揭估价、财务状况分析等。
二、世邦魏理仕资产管理主要架构
1、世邦魏理仕大中华区资产管理架构
2、世邦魏理仕大中华区办公地点(中国内地及香港地区)
3、世邦魏理仕成都资产管理部服务架构
三、世邦魏理仕公司资质
1、物业管理资质等级
2005年获得国家物业管理一级资质
2、ISO9001国际认证
世邦魏理仕凭着多年宝贵的经验、
优良的传统及专业的技术,已成
为一间能提供全面综合性服务的
专业国际品牌公司,且于2002年
在香港获得ISO9001国际认证。
四、世邦魏理仕管理优势
1、历史悠久,经验丰富
全球最大及历史最悠久的专业物业顾问公司之一,
也是中国管理综合性物业最多之外资物业管理公司之一,并且拥有壹级物业管理企业资质等级。
世邦魏理仕将运用强大的人力及技术资源,丰富的专业知识及经验,积极协助和配合合作伙伴进行管理服务工作。
2、全球网络系统
世邦魏理仕拥有全球性的客户资源网络,长期合作伙伴均为国际知名的大型企业,如“IBM”、“波音”、“琼森”、“诺基亚”等等,将为项目引入具影响力的合作伙伴及客户,扩大项目的经济及社会效益。
3、科技资源在物业的应用
世邦魏理仕在高科技发展领域居于同业的前端,最具有规划建议及管理应用新型智能化物业的实力,世邦魏理仕所拥有的高科技人才及技术支持是其它同类公司无法比拟的。
而且世邦魏理仕现正与一家国际知名的网络公司合作为所管理项目建立电脑化管理系统。
4、专业培训
一支技术过硬、服务到位的管理队伍的形成有赖于长期的培训而产生,而世邦魏理仕正是依靠这个强有力的武器为所有管理的项目培养了一支又一支过硬的队伍,保证为客户提供周到、细致的服务,我们培训主要从以下不同角度开展:
从时间方面:
1)物业前期2)试运行期及调整期3)正式运行期
从内容方面:
1)物业基础2)法规知识3)专业知识4)特别课题
从人员方面:
1)经理级2)主管级3)员工级
世邦魏理仕承诺如参与任何合作伙伴开发项目的管理工作,定会安排有效的服务培训,使物业项目拥有一支训练有素的物业服务队伍。
综上所述,世邦魏理仕诚意就项目的管理提供高水准的专业物业管理服务,为项目创造理想的效益。
五、世邦魏理仕管理理念和大中华策略
世邦魏理仕承诺提供的主动服务集中在投资业绩方面。
我们从事物业管理的理念是帮助客户实现投资利益的最大化。
当然达到投资利益最大化是大家普遍认同的观点。
然而有太多物业经理忽视了管理的根本目标,而把自己局限于每天的日常管理工作,我们相信自己会避免以上的现象,在物业维护管理的基础之上提升投资的价值及服务的质量。
物业管理不再是那种被动的收租金、提供一些日常的维护保养工作,它是一门多专业交叉的学科,需要广泛的知识,包括财会、行政、高科技服务以及工程、市场和谈判沟通方面的技巧。
除此之外,物业经理还应该掌握高度的沟通和人际关系方面的技巧,以确保他和租户、业主之间的长期稳固关系的建立和保持。
世邦魏理仕寻求明确地制订出业主组织的目标,并出台需要的措施,我们迎接的挑战便是充分运用我们的知识经验和技巧来实现既定的管理目标。
主动管理的另一根本便是施行监管,世邦魏理仕的监管过程是为了激发更好的业绩,而不是对管理行为的限制。
管理的团队和物业的业绩都必须加以监管。
监管的范围包括租金水平、维保成本、还有一些其它措施比如服务的质量、顾客满意度、以及专业作业的质量。
六.世邦魏理仕管理业绩
1、MANAGINGPROPERTIES管理或顾问管理的项目统计
1)全球业绩
截止2006年年底,世邦魏理仕全球物业及企业设施管理面积
(Property&corporatefacilitiesundermanagement)——17亿平方英尺
2)大中华区业绩
截止到2005年11月,世邦魏理世在大中华区正在提供服务的管理面积为1亿1,500万平方英尺
七、中国大陆地区部分成功案例
世邦魏理仕在服务高档商业项目或豪华住宅方面拥有丰富的经验及诸多成功案例。
以下为中国大陆地区内部分案例及项目资讯:
成都及西南其它地区
香格里拉中心——写字楼
总建筑面积
:
44,700平方米
地理位置
:
成都市滨江路
物业性质
:
写字楼
管理方式
:
顾问管理
项目概况:
∙发展商为亚太地区最豪华酒店集团——香格里拉酒店集团
∙成都地区甲级写字楼之新坐标
力宝大厦
总建筑面积
:
72,000平方米
地理位置
:
成都市科华北路
物业性质
:
写字楼,商场
管理方式
:
顾问管理及全委托管理
项目概况:
∙投资商之一系世界500强企业印尼力宝集团
∙超甲级智能化写字楼
时代广场
总建筑面积
:
105,459平方米
地理位置
:
成都市总府路
物业性质
:
写字楼,商场
管理方式
:
顾问管理
项目概况:
∙地处成都市最繁华之春熙路商圈
∙成都市中心商务写字楼代表作品
华敏翰尊国际大厦
总建筑面积
:
62,090平方米
地理位置
:
成都市总府路
物业性质
:
写字楼
管理方式
:
全委托管理
项目概况:
∙目前成都地区最高之建筑
∙国际级5A智能化商务写字楼
天一广场
总建筑面积
:
48,000平方米
地理位置
:
成都市人民南路
物业性质
:
写字楼,商场
管理方式
:
全委托管理
项目概况:
∙成都市人民南路黄金地段之超甲级商务写字楼
∙其超大水幕会所将申报吉尼斯社界纪录
多元总部国际1号
总建筑面积
:
30,000平方米
地理位置
:
成都市龙潭寺工业集中区
物业性质
:
企业总部基地
管理方式
:
全委托管理
项目概况:
∙企业总部基地及独栋商务别墅概念
∙甲级智能办公系统
宏达国际广场
总建筑面积
:
46,000平方米
地理位置
:
成都市下南大街
物业性质
:
写字楼,商场
管理方式
:
顾问管理
项目概况:
∙著名上市公司——宏达集团代表作品
∙成都市府南河黄金区域写字楼之典范
新里派克公馆
总建筑面积
:
550,000平方米
地理位置
:
成都市郫县犀浦镇
物业性质
:
高档住宅,别墅
管理方式
:
顾问管理
项目概况:
∙中国房地产行业龙头企业——上海绿地集团代表作品
∙高级高层公寓及别墅住区
都江森林别墅
总建筑面积
:
40,000平方米
地理位置
:
都江堰市香雪海路
物业性质
:
别墅
管理方式
:
顾问管理
项目概况:
∙中国传统文化与现代生活之完美融合,全球同步发售
∙成都地区高端别墅之代表作品
比华利国际城
总建筑面积
:
450,000平方米
地理位置
:
成都市上沙河铺街
物业性质
:
高档住宅
管理方式
:
顾问管理
项目概况:
∙高层低密度电梯洋房
∙成都新兴居住区之高层典范
华府金沙
总建筑面积
:
140,000平方米
地理位置
:
成都市清江西路
物业性质
:
高档住宅
管理方式
:
顾问管理
项目概况:
∙人文金沙,大宅华府
∙成都西门片区高尚人文住宅之代表作品
汉嘉国际社区
总建筑面积
:
150,000平方米(一期)
地理位置
:
成都市新都区
物业性质
:
高档住宅
管理方式
:
顾问管理
项目概况:
∙浙江城建汉嘉集团代表作品
智者的山丘
总建筑面积
:
41,000平方米
地理位置
:
昆明市盘龙区
物业性质
:
别墅
管理方式
:
驻场顾问管理
项目概况:
∙罕见缓坡地别墅院落
∙昆明地区特色别墅之代表作品
其他城市
七星摩根广场
总建筑面积
:
420,000平方米
地理位置
:
北京市北四环
物业性质
:
写字楼
管理方式
:
顾问管理
项目概况:
∙著名跨国集团MMG之代表作品
∙中国建筑业之样板工程
华夏银行大厦
总建筑面积
:
64,455平方米
地理位置
:
北京市建国门内大街
物业性质
:
写字楼,商场
管理方式
:
顾问管理
项目概况:
∙高级环保智能配置,首都核心CBD商圈之金融中心
∙荣获全国优秀物业管理大厦(即“国优”)称号
贡院6号
总建筑面积
:
88,724平方米
地理位置
:
北京市建国门内大街
物业性质
:
高档住宅
管理方式
:
顾问管理
项目概况:
∙顶级豪宅公寓
∙入住业户均系中国社会各界顶级精英
汤臣豪园
总建筑面积
:
141,000平方米
地理位置
:
上海市浦东龙东大道
物业性质
:
别墅
管理方式
:
全委托管理
项目概况:
∙著名上市公司汤臣集团代表作品
∙高级连体水景别墅
佘山银湖别墅
总建筑面积
:
40,000平方米
地理位置
:
上海市松江区泗陈路
物业性质
:
别墅
管理方式
:
全委托管理
项目概况:
∙纯北美风格独立别墅
∙高级跨水域景观设计
第三章
物业管理服务方案策划
一、项目概况分析
[山水琨玉项目]系成都山水置业有限公司即将投资建设的复合型住宅物业项目。
项目总建筑面积约38,000平方米,地处成都市人民中路正府街,初步规划为:
1-2层系商业部分,3层为会所,4-6层为小型酒店,7-32层为电梯公寓。
物业自身的价值和其今后出售或出租价位的高与低,直接受到诸多因素的影响。
除了市场方面的因素外,其地理位置、内外部交通环境、楼层功能布局以及设施、设备和建筑材料的选用和物业销售与管理,也应是被考虑的主要因素。
[山水琨玉项目]作为城市中心复合型住宅物业项目,必然要求与之适应的质量相对较高的物业管理服务水准。
世邦魏理仕在管理复合型住宅物业项目方面有多年的经验,可凭借特有人力资源优势和与国际接轨的规范的管理与服务,为开发单位提供物业前期顾问咨询以及投入日常运作后的顾问服务,并为该物业销售和交付使用后管理服务做好准备。
我们将在服务过程中充分考虑开发单位和未来投资客户的利益。
与此同时,作为世界顶级专业服务机构,世邦魏理仕还将在签署相关合约后,为[山水琨玉项目]提供品牌使用方面的支持,以有利于项目市场形象的树立和物业管理机构品质的提升。
我们的最终目标是通过提供高品质的专业顾问服务,提升[山水琨玉项目]的物业管理形象,并使得开发单位取得良好经济回报。
二、物业顾问服务方案
物业管理是房地产开发的延续和完善,是一个复杂的系统工程。
为确保今后物业管理工作能有条不紊地顺利启动和正常进行,我们将在[山水琨玉项目]发展的不同阶段提供相应的专业顾问工作内容,具体服务范围及内容如下:
1、物业工程前期的顾问服务
专业顾问机构的前期介入,其意义在于协助开发建设单位改进完善物业的建筑设计和功能配置,协助未来物业管理服务机构进一步了解和掌握设备和管线的分布情况,为竣工验收和接管验收提供支持和协助,为日后的物业管理的正常实施奠定基础。
1)协助测算物业服务费标准
物业服务费的收取及计算标准是购房者时经常关心的问题之一,也是涉及住宅产品定位和未来服务品质保证的重要因素。
我们会根据[山水琨玉项目]的设备设施情况、市场定位和服务预期,结合成都市相关政策规定和市场信息,提出物业服务费标准测算方面的建议。
2)协助对工程遗留问题的跟进
在项目施工收尾阶段或即将竣工时,我们将派遣技术专家进入项目现场,协助贵公司对工程质量和遗留问题进行甄别,提出技术性建议供开发单位参考,以便贵公司为项目竣工接管验收做好准备。
3)协助物业接管验收
当工程竣工验收完成后,我们将协助开发单位或贵公司指定的物业管理服务机构,组织实施接管验收。
同时协助编制、健全设施设备管理计划,指导有关工程图纸的接收和档案管理的工作。
为全面实施上述服务,我们建议双方签订物业管理顾问合同之后,即时开展物业工程前期顾问工作,以便及时为贵公司提供有效之协助,确保以上各项工作内容均达到理想水平。
2、物业管理筹备期的顾问服务
在[山水琨玉项目]开业前5个月,我们将根据本物业项目的设计思想、建筑档次以及其它相关元素,协助审订开发单位委托的项目物
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- XX 项目 物业管理 服务 建议书