售楼部出纳岗位职责.docx

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售楼部出纳岗位职责

售楼部出纳岗位职责

篇一：

售楼部的会计和税务处理】

售楼部的会计和税务处理

（2014-11-2220:

40:

17）

转载房产▼标签：

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杂谈来源：

网络

售楼部是房地产开发企业所特有的，它是房地产开发企业销售商品

房的场所。

售楼部的会计如何核算、如何进行税务处理，《企业会

计准则》并无细化、《房地产开发企业会计》教科书均无明确，值得我们认真探讨。

（一）售楼部的会计核算

房地产开发企业的售楼部如何核算，在财政部会计核算的相关文件

里没有进行规范，仅仅是国家税务总局发布的《关于房地产开发业

务征收企业所得税若干问题的通知》（国税发

[2006]31号）第八条作出了明确规定：

1、开发企业建造的售楼部（接待处）和样板房，凡能够单独作为

成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。

2、售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

房地产开发企业的售楼部，根据其建设与使用的特点，一般说来不外乎存在以下四种情况：

1、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；

2、利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其

转作自用或出租；

3、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

4、在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除。

针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，售楼部的会计核算可

分为以下2种模式：

1、使用“生产成本”（或开发成本）核算模式，适用于上述的1、2

情况：

（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“生产成本”（或

开发成本）会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。

（2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“生产成本”（或开发成本）转入“库存商品”（或开发产品）科目。

（3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。

其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“主营业务成本”。

（4）当售楼部转作自用时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“固定资产”。

当售楼部出租时，其成本从“库存商品”（或开发产品）转入“投资性房地产”。

（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。

2、使用“在建工程”核算模式，适用于上述3、4情况。

房地产开发企业修建售楼部，根据《企业会计准则》规定，其发生的建设成本及装修费用应该在“在建工程”科目核算。

（1）修建售楼部的成本费用先在“在建工程”科目核算；

（2）待售楼部竣工验收后，将其成本从“在建工程”转入“固定资产”；（3）售楼部使用过程中，计提的折旧费，计入“销售费用”；

（4）售楼部拆除时，按照“固定资产清理”的程序进行处理；（5）售楼部由开发商自用或出租时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。

当售楼部出租时，其成本从“固定资产”转入“投资性房地产”。

（二）售楼部的税务处理房地产开发企业的售楼部具有特殊性，不仅在建设期涉及税金处理，而且在使用期、拆除时等均涉及相关税金处理。

现根据现行有关税收政策，就涉税处理探讨如下：

1、建设期的涉税处理

（1）房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不存在涉税处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。

（2）重新修建售楼部，在“在建工程”核算，无论是自建还是发包完成，竣工投入使用时均不存在涉税处理问题。

（3）城镇土地使用税，不管是利用商品房还是重新修建的，根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》财税[2006]186号二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、使用期的涉税处理

（1）售楼部在使用过程中，不管是利用商品房还是重新修建的，从开始使用的次月，应该缴纳房产税的，其依据如下：

a按照《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税”之规定，开发企业的利用商品房作售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。

b根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（86）财税地字第008号：

“十九,关于新建的房屋如何征税？

纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税.”，开发企业自建售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。

（2）售楼部的折旧费按照《企业所得税法》第十一条规定，按照固定资产管理的售楼部可以计提折旧，可以在税前予以扣除。

3、拆除时的涉税处理

固定资产管理的售楼部拆除时，按照固定资产清理的程序进行。

一般说来，清理的净值均是负数（也就是有损失），这是由于没有达到固定资产的使用年限。

根据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》国家税务总局令第13号，《企业所得税法实施条例》第三十二条企业所得税法第八条所称损失，是指企业在生产经营活动中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，呆账损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。

企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，依照国务院财政、税务主管部门的规定扣除。

因此，售楼部拆除时的净损失，可以在税前扣除。

4、转作自用或出租的涉税处理

【篇二：

售楼部帐务处理】

房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销

售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。

房地产企业的

营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。

结合国家税务总局《房地产开

发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）相关规定，笔者对房地产企业目前

比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分项目营销设施的应用模式房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：

1.利用开发完成或部分完成的楼

宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理

以及转为企业自用或出租。

2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设

施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或

出租。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。

4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。

不同情形下的会计处理1.

利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。

根据国税发[2009]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括

项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。

将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。

例如：

a房地产企

业在开发的b小区

某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支

出30万元。

（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”对于装饰、装修的

费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发

成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。

（2）“开发间接费用”归集的成本费用

按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。

（3）当样板间与其他商品房一起竣

工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。

（4）当样板间销售，结转收入和

成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。

（5）当样板间转作自用时，其

成本从“开发产品”转入“固定资产”。

（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产

品”转入“投资性房地产”。

“开发间接费用”应当按照国税发[2009]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发[2009]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除

折旧费用。

2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。

作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。

完工后，其成本从“在

建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的

规定，直接计入“开发间接费用”核算。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装

修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。

房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。

这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而

需要根据国税发[2009]31号文件第十七条的规定处理。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

一、国家税务总局答疑：

房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？

如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除？

回复意见：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。

上述回复仅供参考。

有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

欢迎您再次提问。

国家税务总局2010/12/21二、国税发（2009）31号文件：

国税发〔2009〕31号规定，开发产品计税成本支出的内容如下：

6、开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用属于项目营销设施建造费，理应计入房地产开发成本。

三、可以这样理解：

国家税务总局对上述费用在企业所得税与土地增值税扣除规定是不一样的：

1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发成本中开发成本中开发成本中开发成本中列支。

而土地增值税扣除规定不作1+2项目中进行扣除，而作为期间费用扣除。

2、建造用于销售的工程中的临时样板房、

售楼处建造费（临时样板房或售楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销售成本。

土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除处理。

【【【【肖太寿肖太寿肖太寿肖太寿】】】】房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析房地产开发企业临时设施的财税处理及案例分析所谓的房地产开发企业的临时设施是指房地产企业为开发房地产而工地上临时建造的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，以及为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施。

这些临时性设施应怎样进行财务和税务处理？

笔者结合最近相关税收政策的研究，在此就房地产企业的临时设施的财税处理进行分析。

（一）房地产开发企业临时设施的财务处理由于房地产企业的临时性设施一次性支出金额较大，并且临时性设施均不构成最终开发产品实体，也没有分摊占地面积的土地成本，根据收入与费用匹配的原则，应进行分期摊销，因此，对于临时性设施的建造成本，实际发生时直接计入开发成本，会计处理是：

借：

开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）贷：

银行存款或借：

前期工程费——临时设施（工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施）贷：

银行存款将来开发产品销售时，作为共同成本予以分配转出。

（二）房地产开发企业临时设施的税务处理1、所得税的处理《房

地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定：

开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

在结算计算成本时，项目基建临时设施可通过“前期工程费——临时设施”核算，项目营销设施可通过“开发间接费——项目营销设施”进行归集。

国税发[2009]31号第二十六条

（一）项以可否销售原则确定计税成本对象规定：

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的

成本对象。

因此，对于这些临时性辅助设施不作为计税成本核算对象出现，应作为过渡成本处理。

2、临时性设施的房产税处理

（1）各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋的房产税处理《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）第二十一条规定：

“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。

但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

”财税地[1986]8号第十九条规定：

“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

”基于以上政策规定，房地产开发企业临时性建筑物不征房产税必须同时满足两个条件：

一是临时设施必须为基建工地服务，二是必须处于施工期间的临时设施。

如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。

因此，为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间是免征房产税的，如果基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

或者这些临时性房屋是基建单位自已出资建造，只要基建工程结束以后还在使用的，就应该依照规定征收房产税。

（2）售楼部、样板间的

房产税处理由于房地产企业为销售房屋而建造的售楼部、样板间不构成《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地

[1986]8号）第二十一条免征房产税的规定。

因此，应当自建造完毕次月起缴纳房产税。

对于售楼部、样板间房产税的缴纳，应按自用原值计税。

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定：

“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”由于会计核算中，对于售楼部、样板间的成本费用归集在开发间接费核算，仅包括了建造成本，没有包括土地成本，无法确定房产计税原值，在计算房产税时就要首先纳税调整。

案例：

2011年6月，a房地产公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发，先期投入建造的临时设施包括有项目基建用房1000〃建造成本120万元，售楼部2000〃，建造成本340万元，样板间200〃建造成本50万元。

请分析基建用房、售楼部和样板间的财税处理。

分析：

（1）财务处理建用房1000〃建造成本120万元，售楼部2000〃，建造成本340万元，样板间200〃建造成本50万元的会计处理如下：

借：

开发间接费—项目营销设施（售楼部/样板间）3900000贷：

银行存款3900000借：

前期工程费——临时设施（工地上各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性设施）1200000贷：

银行存款1200000【篇三：

售楼部会计处理】

房地产开发公司售楼部的相关费用应如何账务处理

1、售楼处的分类根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式，可以分为：

⑴单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；

⑵单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；

⑶利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；

⑷利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；

⑸租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。

当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。

由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。

2、相关规定

根据2006年31号文的规定，开发企业建造的售房部按如下思路处理：

⑴凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；⑵凡不能够单独作为成本对象进行核算的，一律按建造开发产品进行处理。

⑶售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

3、建造时的处理

⑴建造方案一、二，需要重新修建售楼处，可以单独作为成本对象进行核算，因此按自建固定资产处理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售楼处，不需要相关处理。

⑵装修方案一、二，装修费用随着房屋本身走，继续按固定资产处理；方案三、四、五，没有无法单独作为成本对象进行核算，因此应当通过开发成本处理，装修完毕后转入长期待摊费用（或开发产品）。

4、使用时的处理

⑴折旧和摊销无论采用哪一种方式，也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用，在售楼处使用过程中，计提的折旧和摊销，都要计入“销售费用”。

但在计算折旧和摊销中，分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。

例如方案五，根据《所得税法实施条例》第六十八条规定，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。

⑵房产税根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条：

纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。

以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款：

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税，开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处，应自开始使用之次月缴纳房产税。

方案五由于是租用房屋，不是房产税的纳税义务人，不用缴纳房产税。

5、清理时的处理

⑴拆除

方案一进行拆除时，由于修建和装修时按照自建固定资产处理，因此拆除时按照固定资产清理的程序进行。

⑵自用或出租方案二自用和出租时，按照自用固定资产自用和出租处理。

方案四自用和出租时，根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）文件的规定，不视同销售确认收入。

无论方案二还是方案四，在自用或出租时，须按照资产原值或租金交纳房产税。

⑶销售

方案三销售时，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。

⑷转为物管用房

转为物管用房或会所的，根据31号文的规定，能够处理成属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

⑸租赁到期租赁到期时，长期待摊费用应当已经摊销完毕，将房屋归还给对方即可。

重要参考：

1、建设售楼中心发生的费用支出，计入“长期待摊费用”科目，可以按税法规定的3年摊销，也可以在开发期间内进行摊销。

摊销时，计入“销售费用”科目。

2、拆除后，变卖的废旧材料收入，可以冲销销售费用。