物业手册.docx
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物业手册.docx
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物业手册
前言
尊敬的先生、女士:
恭喜您和您的家人入住“香樟花园”小区。
从今天开始,日照日广物业管理有限公司将竭力为您提供人性化的贴心服务,我们期待着与您携手共同把“香樟花园”小区建成温馨、祥和的美丽家园。
长期以来,公司以营造高尚的社区人文情怀及健康的生活氛围为已任,不断提高和完善服务水平,衷心希望您从入住“香樟花园”小区能够方便、舒适、温馨。
本手册特别为各业主,物业使用人(以下简称业主或住户)而编制,内容包括有关小区的基本情况,小区的管理模式,服务项目等。
希望为业主生活提供一定的方便和指引,同时也希望各业主能遵守本小区的管理规约和相关规定,与我们齐心协力,共同建设美丽的家园。
借此机会,物业公司全体员工热烈欢迎各位业主顺利入住,并祝各位业主生活愉快,万事如意!
日照日广物业管理有限公司
谨贺!
常用电话及联系方式
香樟花园物业管理处服务热线:
************
公司服务电话:
************
网址:
火警电话:
119
急救电话:
120
报警电话:
110
交通肇事电话:
122
日照火车站问事处:
95105175
日照火车站售票:
************3966722
日照汽车站问事处、日照汽车总站:
************
日照东站:
************
航空订票:
8880888
机场巴士:
8881234
5—18物业服务守则
19—32物业管理服务合同
33燃气安全使用管理规定
34—37业主管理规约
38—42物业装修管理规定
43—47房屋装修管理协议
48各住户精神文明建设公约
物业服务守则
1、物业管理
1.1物业公司
1.1.1“日广物业管理有限公司”受“日广房地产开发有限公司”的委托,被聘为“香樟花园”小区的管理代理人,并执行日广物业管理有限公司的管理职能,享有并承担建设部《物业管理条例》中规定物业管理的各项权利义务及责任。
1.1.2日广物业的管理理念以人为本,诚信服务。
1.1.3日广物业的指导思想一切为了业主,为了业主的一切。
1.1.4日广物业的服务宗旨:
宾至如归。
1.1.5日广物业品牌定位:
按照国家优秀示范小区标准,建设管理:
香樟花园“小区贯彻实施ISO9000管理体系,争创市级一流典范品牌。
1.1.6日广物业管理定位
——管理组织专业化
——管理形式规范化
——管理关系契约化
1.1.7“香樟花园“小区定位
建设“市级文明小区”,物业管理水准必须达到市内公认的居住小区标准,在小区绿化、景观设计、小区环保、小区服务、安全保障、文化氛围、景观设计、小区环保、小区服务、安全保障、文化氛围、居民素养等方面领先于市内同等小区,树立市内一流的名牌住宅小区的典范形象。
1.2小区简介:
“香樟花园”小区位于日照市海曲路与临沂路交汇处,由日照日广房地产开发有限公司开发建设。
规划总用地40000平方米,总建筑面积80000平方米,沿街商业面积1200平方米,项目绿化率高达43.6%,由13栋住宅楼构成,住宅全部采用单体外观,采用新潮景观设计。
小高层、多层错落有致,现代时尚的建筑外观,使小区整体更加和谐美观。
独有的沙墩河畔园林景观,海曲路的新地标,10余条公交线路环绕周围,人气旺盛,交通便捷。
生活配套设施一应俱全,100米范围有农贸市场、银行、学校、大型购物广场等。
为您打造浪漫的都市生活。
1.3业主委员会业主委员。
(物业区域内新建商品住宅出售额达到50%以上或第一套房交付业主使用已满两年成立,在成立产有由开发商代为负责),由业主代表大会选举产生。
业主委员会成员应由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人士担任。
1.4专项维修资金
专项维修资金,属全体业主共同所有,其来源是购房者。
其标准是购房款的2%。
专项维修资金是指物业公司根据有关规定,接受业主委员会和物业产权人、使用人委托代管的专项用于物业共用部位和共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造的储备资金。
共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设备设施是指住宅小区或单幢住宅内,建筑费用已摊进住宅销售价格的公用的上下水管道、落水管、供电线路、照明、暖气线路、消防设施、绿地、路灯、沟渠、池、井、公益文体设施和公用设施设备、非经营性车库等。
专项维修资金的管理和使用:
业主委员会成立之前,维修资金的使用由物业公司提出使用计划,经当地房地产行政部门审核实施。
业主委员会成立后,维修资金的使用由物业公司提出年度使用计划,经业主委员会审定后实施。
维修资金不敷使用时,经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定,按业主占有的住宅面积比例向业主续筹。
1.5物业服务费
1.5.1为保障各业主在“香樟花园”小区物业的长远利益和投资保值的目的,各业主需按照《前期物业管理服务合同》和《业主管理规约》承担本物业的保养、维修及日常管理开支。
1.5.2物业费取之于业主,用之于业主。
物业公司按照“保本微利,量出为入”的原则,由政府部门批准,按有关规定向业主收取物业费。
1.5.3物业费的支出包括:
物业公用部位、共用设备设施的日常运作维护及保养费;道路、绿化、公共照明、清洁卫生、秩序维护费用;办公、固定资产折旧费用;管理服务人员的薪金、保险和福利费及业主同意的其他费用。
1.5.4业主每月25日前按本公司指定的地点、方式交纳应缴的物业费及其他费用,逾期十天未交者,每日加收有关费用总额千分之三的滞纳金,逾期一个月或一个月以上仍未缴纳者,物业公司将协同有关部门采取包括但不限于在物业管理区域内进行公示,诉诸法律等措施,直至业主和使用人缴清所欠费用及滞纳金为止。
1.5.5物业费帐目收支及使用情况将由物业公司每年向业主公布。
2、日常保养
2.1各位业主请爱护公物,遵守公德,勿破坏公共设施设备,否则造成损失需赔偿。
2.2请勿把废弃物丢入渠道(如厕所及下水道等),否则由于堵塞造成的损失影响将由责任人负责维修并承担其费用。
2.3请勿在本物业任何公共场所随意涂画、乱划墙壁和破坏景观小品等,亦不可随地吐痰、便溺、攀摘花草树木及从高空抛弃任何物品,违者将被罚款及承担所有清洁费用,造成严重后果的还将承担法律责任。
如发现任何人故意破坏公物,请劝阻或通知物业公司。
2.4请爱护小区内绿化设施设备和植物,不得随意栽种与小区绿化无关的草木和蔬菜,否则物业公司随时清除。
2.5爱护小区内健身器材和娱乐设施设备。
3、清洁卫生
3.1公共场所清洁
住户不得将任何物品、垃圾放置于楼梯间、楼梯走道等公众部位,公共部位摆放的物品将被搬走,因此发生的费用将由相关住户负责。
3.2垃圾清运
3.2.1装修时产生的装修垃圾不得堆放在楼梯间、楼前等公共场所。
住户需负责将垃圾集中放置于物业公司指定的位置,不得随意堆放,以免影响环境卫生造成污染。
3.2.2公建的使用人必须将产生的垃圾用袋或桶(盛装液体垃圾)装置后放置于物业公司指定的位置,不能随意堆放在公建周围的任何场所。
4、智能管理
4.1宽带网络
宽带网络满足住户对数据高速传输的要求,提供计算机网络系统的高度可靠性。
4.2电子监控系统
为了保障“香樟花园”小区广大业主的财产安全,我们在小区安装电子监控系统。
5、秩序维护
5.1物业公司秩序维护人员实行24小时值班制,负责小区巡逻、监控及停车场和车辆管理,并可协助住户解决其合理要求的问题。
5.2物业公司员工皆带证上岗,对外来探访人员产生质疑时,有权核实其证件或联络物业公司查询。
5.3从住户安全考虑,秩序维护人员必要时会要求住户出示有效证件,请给予配合并对所有来访者皆须做出来访查询和登记。
6、车辆管理
6.1所有进入小区的车辆必须停放在停车场或指定的位置,禁止停放在交通道路、绿化用地或消防通道、人行通道上,进入小区后车速必须控制在20公里以内,严禁鸣笛或连续使用自动报警器扰民。
6.2保持停车场良好秩序,凡出入小区的车辆必须听从秩序维护人员的统一指挥。
7、入住事宜
7.1当业主迁入小区前,请提前三天通知物业公司,以便更好的为业主提供服务。
7.2本着为大家方便的原则,请选择小区内车辆和业主出入较少的时间进行搬运。
搬运时请和管理人员充分合作,并监督搬运人员,以免损坏家具和公共设施、走道。
在搬运后,必须把现场遗留物清理干净。
7.3为保证业主房屋的安全,租户在搬家时须持业主证明。
8、小区设施的使用和维修保养(供水、供电、天燃气管道、通讯)
8.1水、电、天燃气、公共天线均属生活之必需设施,公共部分全权由管理处或管理处委托的专业公司代管,业主和住户除自觉遵守用水、用电、用天燃气和公共天线管理规定外,还需注意下列事项:
8.1.1业主必须自行检查本房屋的用电负荷是否超出额定用电负荷,并将有关资料交与管理处备案。
如业主缺乏此方面的知识,可与物业工作人员联系,由供电部门安排专业电工作出评估。
8.1.2如业主房屋的实际用电负荷大于额定用电负荷时,应预先到供电部门办理增容手续。
请勿擅自增大用电以防超负荷用电而发生火灾等事故,影响小区正常供电。
请勿私自拆装水电表,经发现承担法律责任。
8.1.3请勿使用对秩序维护人员通讯、公共天线电波接收有影响的电器。
8.1.4住户必须按有关规定安全使用天燃气,严禁私自安装、改动天燃气装置。
8.1.5请勿置渣滓、布屑或其他硬物于下水道。
8.1.6请勿擅自增大公共电视天线容量和改变其连接。
8.2某些公共设施(如地下水管等)铺设在业主房屋内,管理处有权在必要时进入有关物业进行维修,预先通知与否,则视紧急程度而定。
9、楼宇装修
为了便于管理,保证装修质量,控制违规建筑物,避免业主因此造成不必要的损失,业主或住户请参照以下程序和要求到管理处办理各项审批手续:
9.1将施工图纸、方案及其他书面申请材料(如装修项目、内容、时间及施工单位的名称、人数、负责人等)送管理处审批、备案。
9.2业主或住户申请装修获准后,管理处将发给《装修施工许可证》。
9.3施工期间,必须将《装修施工许可证》挂在本单位的门口处,施工完成后交回管理处。
施工时间为8:
00—12:
00、14:
00—19:
00,节假日及中午休息期间,施工不能产生噪音,装修过程不得占用公共场地。
9.4装修期间如需按装临时水源、电源,应通知管理处安排有关人员完成,不得私下装接,否则将视情节轻重处以罚款。
9.5施工材料不得堆放在公共场所,施工完成后的杂物、垃圾、淤泥等应由施工人员放到指定地点由本公司统一清运。
9.6装修期间施工人员出入必须佩戴《装修人员临时出入证》并接受秩序维护人员的检查。
为了住户安全着想,施工人员晚上七时后不得在物业内停留或住宿,并须遵守园内有关规定和制度,因违章而发生任何事故,业主必须承担由此所造成的一切损失和责任。
同时,管理处有权责令违章的施工队伍立即停止施工。
9.7在施工过程中,要保护好公共水电管网及设备,如有关设备、设施因施工而损坏,业主必须负责及时修复,并需承担由此而造成的经济损失。
9.8装修需要搬运材料、淤土、垃圾等的车辆出入应向管理处申请,由管理处根据实际情况安排车辆进出。
9.9禁止在门窗玻璃外安装防盗网及非指定位置安装空调机、晒衣架等,所有单项工程必须先到管理处办理报建手续后方可安装。
9.9.1空调机的安装规定:
空调机必须按指定的位置安装,窗机应直接安装在原设计预留位置上,力求做到横平竖直,统一美观。
9.9.2严禁于窗台及窗檐加搭任何蓬盖。
9.10以下行为将会产生严重后果,如有违反,物业公司有权责令其恢复原状,并需承担其后果及费用,请认真阅读《房屋使用说明书》,并严格遵守有关规定。
9.10.1有损房屋结构、外观、外墙颜色。
9.10.2变动现有的水电管网及公共装置。
9.10.3于阳台加建建筑物。
9.11装修期间必须严格遵守国家有关的安全规定,注意消防安全,装修房屋内至少配备两支家庭装灭火器。
9.12为维护区内的良好治安环境,保障区内业主和住户的利益,凡所有在小区内装修的工作人员,必须遵守如下规定:
9.12.1禁止在小区公共区域内随地大小便。
9.12.2不准在装修房屋内乱拉乱接电线。
9.12.3严禁在装修房屋内进行赌博或其他违法活动。
9.12.4装修人员出入小区时必须严格遵守管理处的有关规定,佩戴好出入证,及接受秩序维护人员的检查。
9.12.5严禁采摘区内的花果。
9.12.6严禁在区内向各业主或客人散发和张贴商业性广告。
违反上述规定者,将没收其出入证,不准其出入小区。
10、防治灾害
10.1单元楼道内严禁存放任何物品,爱护公物及消防设备,保持公共通道畅通,以免阻塞逃生通道。
10.2外出及睡前要检查并关闭水、电及燃气开关,监管孩童不要玩火。
10.3若遇临时断电,请将有关电器的开关断掉,以免突然送电时电流过大,烧坏设备引起火灾。
10.4严禁焚烧纸钱和杂物,禁止向任何场所倾倒液化气残液及油漆等易燃易爆物品。
10.5严禁在外窗台摆放花盆和易脱落的物品,以防坠落伤人。
11、应急程序
11.1紧急电话号码
火警119
匪警110
急救中心120
交通报警122
11.2治安
11.2.1如发现盗窃、抢劫、骚扰、袭击或其他严重罪案,请立即拨打“110”,并通知物业公司。
11.2.2如丢失钥匙,请立即更换门锁。
11.2.3如发现形迹可疑之人、遗弃物、车辆,应立即通知物业公司。
11.3火警
11.3.1应熟知小区内的灭火器、消火栓的位置和使用方法及报警电话(119)。
11.3.2若是轻微失火,尽可能将火扑灭,但切勿冒险。
11.3.3如人身安全已受到威胁,而火势不可能即刻得到控制,应立即逃生;如情况安全,可将通往火场的门窗关闭,以隔离及控制火势。
11.3.4报警或通知物业公司,撤离火场并积极配合消防人员的指挥。
11.3.5如被火焰和高热所困:
1)有可能的话,致电“119”求助;
2)谨记烟和热空气都是向上升,接近地面的空气含氧量较高,温度较低,故应蹲着身子或爬行逃生;
3)如情况许可,打破窗户以求空气流通。
11.3.6隔在火场上层的人,应向天台方向逃生;如身处火场下层,则应向下逃离,寻找最近的出口逃生。
11.3.7发生火警时,物业公司职员会协助消防和公安人员在火场尚未宣布安全之前阻止任何无关人员进入火场。
11.4水浸
11.4.1把有可能受损的贵重物品移往较高处。
11.4.2切断所有电器的电源,提防继续通电的电线。
11.5台风
日照虽少有台风光顾,大风天气并不鲜见,应有所预防,敬请关注天气预报和物业的通知,并请在大风来临之前,采取以下措施并做好准备:
11.5.1将所有花盆及可能被风吹倒的物品放回室内;
11.5.2关闭所有门窗;
11.5.3尽量减少外出,切勿在玻璃门、窗及各种空中悬挂物附近停留。
11.6紧急联络
用电话报警时,请提供以下资料:
11.6.1报案人姓名或有关单位的名称及联系电话;
11.6.2紧急事故的位置或所在街道的交界处;
11.6.3人员受伤与否;
11.6.4紧急事故的种类、性质、范围;
11.6.5当对方确定上述资料后,方可挂断电话。
11.7结语
没有任何物业可以完全避免天灾人祸的发生,紧急事故和种种灾害可能随时发生,制定和贯彻应急措施和方案,能够切实保护所有产权和使用人的人身安全和降低投资风险,物业公司对上述各项紧急事故都具有完善的应急方案、程序和相应设备,并能在事故发生时迅速做出反应并采取相应措施,尽量避免减少生命和财产的损失。
然而,请务必谨记,无论以上措施如何详尽,仍须住户保持高度警惕,方可避免意外发生,以达到本应急程序的目的。
日广物业前期物业管理服务合同
本合同当事人
甲方:
日照日广物业管理有限公司
乙方:
根据国务院《物业管理条例》、山东省《物业管理条例》等有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议:
第一条定义
1、前期物业管理是指:
自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业管理。
2、业主:
指房屋的所有权人,即房产权属登记册记载的权利人。
3、物业使用人:
是指房屋的实际使用人或承租人。
第二条本物业基本情况
本物业名称:
“香樟花园”小区
乙方所购房屋基本情况:
物业类型:
住宅
座落位置:
海曲路与临沂路交汇处
建筑面积:
平方米
储藏室编号:
储藏室面积:
车位编号:
第三条双方的权利和义务
一、甲方的权利义务
(一)甲方的权利
1、根据有关法规和政策,结合实际情况,制定本物业的物业管理制度;
2、制止违反本物业的物业管理制度和《业主管理规约》的行为;
3、物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务,但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;
4、依据本协议向乙方收取物业管理服务费及其他相关费用;
5、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方,并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》;
6、法律、法规规定的其他权利。
(二)甲方的义务
1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理;保修期内,协助乙方监督开发商履行保修责任;
2、建立健全本物业的物业管理档案资料;
3、编制物业管理服务及财务年度计划;
4、每年向乙方公布一次物业服务费用收支帐目;
5、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能;
6、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务;
7、法律、法规规定的其他义务。
二、乙方的权利
(一)乙方的权利
1、按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
2、提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
3、提出制定和修改业主公约,业主大会议事规则的建议;
4、参加业主大会或业主代表大会,享有选举权、被选举权和监督权;
5、监督业主委员会的工作;
6、监督物业服务企业履行物业服务合同;
7、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
8、监督物业公司共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
9、法律、法规规定的其他权利。
(二)乙方的义务
1、遵守《业主管理规约》,业主大会议事规则;
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
3、依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用;
4、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定;
5、按照国家有关规定交纳专项维修资金;
6、装饰装修房屋时,遵守与甲方签订《房屋装饰装修管理协议》的有关规定并按照安全、公平、合理的原则,正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系,不得侵害他人的合法权益;
7、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。
因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的,应事先通知甲方,并在约定的期限内恢复原状,造成损失的,给予赔偿;
8、乙方转让或出租房屋时,必须事先通知甲方,并保证受让人同甲方签订本合同及《业主管理规约》、承租人遵守本合同及《业主管理规约》;
9、法律、法规规定的其他义务。
第四条物业管理服务内容
一、制止违反物业管理制度和《业主管理规约》的行为;
二、编制物业管理服务和财务年度计划;
三、协助业主、使用人办理入住手续;
四、房屋装饰装修管理具体内容见《房屋装饰装修管理协议》及政府有关行业主管部门的相关规定;
五、房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
六、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、电梯、消防设施、绿地、道路、路灯、化粪池、垃圾箱、停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
七、环境卫生管理
包括公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路的清扫保洁及日常生活垃圾的收集。
八、秩序维护
协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序,发生安全事故时,甲方在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好补救工作。
九、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。
十、设立物业服务中心,办公时间为业主提供物业服务。
十一、管理住宅区内的附属房及车位。
十二、物业资料管理,包括竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
十三、负责向乙方或使用人收取物业管理服务费,经有关单位委托可代收水、电费、有线电视、燃气费、采暖费等其他费用。
十四、接受乙方委托,对乙方房屋自用部位、自用设备进行维修,养护等服务,以及对乙方提供其他服务,并合理收费,必要时,应另行签订服务协议。
第五条物业服务质量标准,依据国家和地方有关标准及制度,具体内容如下:
一、房屋及维修管理:
1、房屋外观完好、整洁、无脏损和妨碍市容现象;
2、维护房屋行政街号、幢号、单元号,设置明显标志;
3、房屋完好率达98%以上;
4、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书,履行安全技术交底手续,工程量验收手续齐全,决算书经过有关部门审计,有完整的竣工报告并建立有关保修制度,工程资料存档备案;
5、房屋零修、急修及时率达95%以上,零修、急修工程一次合格率达90%以上,险情排除及时率达100%,有维修记录和回访记录;
6、房屋档案资料管理完善,按幢、户立档。
二、共用设施设备的维护和管理:
1、小区公共配套服务设施设备完好,并按原设计用途使用;
2、公共照明设施设备齐全,运行正常;
3、道路畅通,路面损坏后及时修复,污水排放通畅,危险部位及时设立明显标志;
4、设施设备图纸、档案资料齐全,设备台帐记录清晰,管理完善,可随时查阅;
5、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程,按要求经过专业培训,持证上岗;
6、设施设备良好,运行正常,有设施设备运行记录,建立专门的保修检查制度;
7、小区高层生活用水,使用二次加压供水,有严格的管理措施,水质检验合格。
三、环境卫生管理:
1、小区内实行生活垃圾集中清理;
2、及时清扫楼梯间、通道和走廊地面,擦拭楼梯扶手;每周拖洗楼梯间、通道、走廊地面1次;每月擦拭公共设施玻璃1次;制止楼阁内乱贴乱画和乱堆乱放现象,设备间清洁卫生、通风、照明良好;
3、电梯保持清洁,每日对电梯进行一次清洁;
4、保持道路、庭院、绿地、公共场地清洁;
5、雪后及时清理小区内道路积雪,雨后及时清理积水。
四、绿化及养护管理:
绿化有专人养护管理,对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。
五、公共秩序维护与车辆停放管理:
1、值班人员统一着装,熟悉小区情况,工作规范,作风严谨,各项管理措施落实。
2、对小区实行24小时全封闭式管理。
对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证;有减速设施及禁鸣标志。
3、定时进行巡逻,对住宅区重点部位每2小时巡查一次,并做好巡查记录。
巡查过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
4、中央监控室实施24小时安全监控。
5、停车场及车辆停放有序,场地清洁卫生无污染,无破坏,停车场管理制度完善。
六、消防:
1、消防系统标志明显,设备完好,可随时启用;
2、消防通道畅通无阻。
七、按《房屋装饰装修管理协议》及《山东省建筑装饰装修管理办法》实施装修管理。
第六条自交
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