瑞景怡园房地产投资项目可行性研究报告.docx
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瑞景怡园房地产投资项目可行性研究报告
瑞景怡园房地产开发项目可行性研究
1、项目的基本情况
1.1、项目概况
1.1.1项目投资者及其概况
企业名称:
唐山绿茵房地产开发有限公司
企业概况
绿茵房地产集团有限公司(以下简称绿茵),国内知名的房地产企业之一,专注开发系列城市优质房产品,具有国家一级开发资质,总部设在浙江省杭州市。
绿茵成立于1995年,2005年转制为外商独资企业,是香港上市公司——绿茵中国控股有限公司(股票代码:
3900)的全资子公司。
房产论坛,装修论坛,业主论坛)Z0O7]
历经15年的发展,绿茵已辖有90多家成员企业,拥有员工2800余人,房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水、富阳、临安、桐庐、淳安、慈溪、象山、海宁、德清、长兴、诸暨、新昌以及国内北京、上海、天津、唐山、大连、南京、无锡、苏州、南通、合肥、济南、青岛、胶州、新泰、郑州、长沙、海南陵水、乌鲁木齐等38个城市。
至2009年12月底,公司土地储备总用地面积达2200多万平方米,规划总建筑面积达3200多万平方米。
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`6s7T+X*Z5h新浪乐居论坛 绿茵专注于高品质物业的开发,住宅产品类型不断丰富和完善,已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列,以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列,以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙青竹园为代表的别墅系列,以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列,以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列,以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列,同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。
自2005年起,绿茵又介入城市安置房的建设。
自1996年以来,绿茵历年房产销售额名列浙江省同行业前茅,2009年绿茵实现年度合同销售额达517亿元,比去年增加241%,位列全国第二。
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绿茵目前已连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10,连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10,并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。
自1998年以来,历年都被金融机构评为AAA级信用单位。
“绿茵中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名。
2009年,绿茵总品牌价值达58.36亿元,在混合所有制房地产企业中排名第二。
']2k1t-U5m新浪乐#N5D+n%T4W"g.g房产论坛,装修论坛,业主论坛 15年成长过程中,绿茵始终坚信“讲正义、走正道,得正果”,坚持以“人文主义理想”为指导,坚守社会责任与义务,秉承“真诚、善意、精致、完美”的核心价值观,以“为员工创造平台,为客户创造价值,为城市创造美丽,为社会创造财富”为企业使命,全面构建人文、历史、员工、工作、品质、服务、社会等价值体系,努力打造“中国最具完整价值的房地产公司”,致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境,为城市和历史留下优秀的建筑作品。
1.1.2项目名称与性质
项目名称:
瑞景怡园房地产开发项目
性质:
住宅、商铺
1.1.3项目地理位置
北京东燕郊经济技术开发区迎宾北路与海油大街交叉处,华北科技学院东侧
1.1.4规划用地面积:
137581.80m2
本项目分为两个规划方案进行分析对比论证,择优选用。
规划方案的大体思路是:
第一种规划方案,将规划用地分为两块儿进行开发,中间穿插一条步行街与南侧步行街连接起来;第二种规划方案,作为一个整块儿进行开发,中间不规划出步行街。
1.1.5规划建筑面积
方案一:
496960.75m2
其中地上:
368044.44m2
30层板楼1800户,175932.02m2
24层板楼1440户,138643.54m2
18层板楼324户,25583.22m2
商铺24090.67m2
地下:
128916.31m2
停车位3564个,106920.00m2
人防21384.00m2
方案二:
545453.99m2
其中地上:
394838.26m2
30层板楼2160户,190331.16m2
24层板楼1680户,160628.99m2
18层板楼324户,28291.77m2
商铺10837.2m2
地下:
150615.73m2
停车位4164个,124920.00m2
人防24984.00m2
1.1.6建筑密度
方案一:
16.06%方案二:
13.20%
1.1.7容积率
方案一:
2.68方案二:
2.87
1.1.8绿化率
方案一:
44.91%方案二:
47.65%
1.2、可行性研究的主要技术经济指标
1.2.1总建筑面积(地上建筑面积、地下建筑面积)
方案一:
总建筑面积496960.75m2方案二:
总建筑面积545453.99m2
其中:
地上368044.44m2其中:
地上394838.26m2
地下128916.31m2地下150615.73m2
1.2.2总投资
方案一:
274188.05万元方案二:
298323.45万元
1.2.3自有资金投入
方案一:
77714.92万元方案二:
81716.75万元
1.2.4预计销售收入
方案一:
412197.07万元方案二:
432799.63万元
1.2.5利润总额及所得税
方案一方案二
利润总额:
114719.89万元利润总额:
110023.00万元
所得税:
28679.97万元所得税:
27505.75万元
1.2.6税后利润
方案一:
86039.92万元方案二:
82517.25万元
1.2.7净现值(全部投资、自有资金)(ic=15%)
方案一:
方案二:
全部投资净现值24752.77万元全部投资净现值16928.58万元
自有资金投资净现值27642.94万元自有资金投资净现值21193.27万元
1.2.8财务内部收益率(全部资金、自有资金)(ic=15%)
方案一:
方案二:
全部资金财务内部收益率26.14%全部资金财务内部收益率21.69%
自有资金财务内部收益率32.78%自有资金财务内部收益率28.06%
1.2.9投资利润率(全部资金、自有资金)(ic=15%)
方案一:
方案二:
全部资金投资利润率31.38%全部资金投资利润率27.66%
自有资金投资利润率110.71%自有资金投资利润率100.98%
2、项目投资环境与市场研究
2.1、项目投资环境优势分析
2.1.1国民经济发展形势
随着全球绿色主义的升起,我们的政府在不久的将来一定会采取更有利的措施来推动相关产业,包括房地产产业,绿色低碳的标准。
有三件事情必须要记住,未来五到十年中国的三件事,在我看来这是中国经济未来发展的主动力,也是当前转变发展方式,调整经济结构的着力点所在。
第一是城市化,或者加两个词,就是深度城市化,这恐怕是未来中国经济发展的第一大法宝,第一大源泉。
什么是深度城市化,不仅要把农民工引到城市来长期居住,而且还要给农民工相应待遇,让农民工真正融入到城市生活中来,让他买房子,让他的子女受教育,让他自己有学习,融入城市社区的动机和后果。
为了提升深度城市化,房地产行业必然会出现一些深层次的改变。
第二件事情也是值得我们关注的,就是消费的升级,在未来一段时间将支撑我们经济的发展,消费的升级在我看来就是两件大事,一个是住房,老百姓对住房的需求还将持续存在,改善住房将会成为我们中国未来经济发展的主要动力。
另外就是汽车产业。
由住房和汽车消费所带来的一系列消费升级有很多很多,包括家电、汽车的各种服务,包括道路的修建,包括停车设施等等,将会拉动我们应该增长,这些方面将会出台一系列政策。
第三个方面拉动中国经济增长的动力,也是目前政策开始发力的着力点,就是产业的绿色升级,我称之为绿色产能革命。
最后我想跟各位交流一下我对房地产行业若干年发展的看法,也是三个观点。
第一,我个人预计,房地产行业在未来五到十年可能将告别价格飞涨、利润齐高的时代,或者称之为暴利的这个时代可能过去了。
这次两会总理的工作报告中在房地产问题上给出了非常明确的政治承诺,发出了非常强烈的政治意愿,要控制房价的过快上涨,政府给出了四条具体措施。
在我看来中国经济未来五到十年乃至更长的时间,房地产发展的基本格局就是双轨制,一方面继续依靠市场为主的商业性房地产开发,另一方面各个地方政府将会受到强大的压力,他必须拿出真金白银要开发保障性住房。
第二进事情,我想房地产发展会出现一个深度的政府与企业合作的格局,深度的合作,未来房地产发展的基本格局是双轨制,在政府这里自己不可能自己完全开发房地产,他没有经验,没有管理的能力,没有这方面的推动力,也可能缺少一定的公信力。
所以政府在开发福利这一轨的时候,一定会依赖房地产商的支持,一定会形成深度的合作,这种深度的合作我相信也是为房地产开发商创造合理利润的过程。
政府拿出一块土地出来,这当中谁能帮我设计、建设、管理,谁管的好我请谁,这种深度合作的格局将会形成,在这个过程中我认为房地产行业的发展将会更加健康,与社会公众会形成良性的互动。
第三个格局,我相信房地产这个产业将会出现比较大的重组,一些有经验的,经营的好的,可能会逐步扩大规模,在现在来看,只靠短期合作,规模比较小,企业文化不是坚固的企业,可能会出现并购重组的过程,在这个过程中在我看来,地产商的运营模式也会出现变化,一部分地产商将专门从事商业地产,一部分地产商专门从事建设商品房,一部分开发商可能和政府深度合作,跟政府一起开发政策性保障性住房。
还有一部分开发商可能自己开发一部分住房长期出租,长期持有,会出现多元化的产业重组。
不管怎么讲,中国经济发展的前景是非常好的,我们已经有了三十多年改革开放的基础,已经有了很好的经济发展共识,同时我也坚信,房地产行业尽管出现了重大的格局变化,我坚信房地产行业,在座的各位只要能抓住机遇,也一定能够有非常好的发展前景,而且发展前景和发展模式比过去十年将会更加美好。
2.1.2房地产政策
a.2009年中国房地产重点政策回顾
货币政策:
3月,央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。
6月,银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。
二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。
12月23日,央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策。
未来可能实行差别化信贷政策。
财税政策:
二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年,对普通住房和非普通住房区别对待,表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。
契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。
土地政策:
五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限,原则上不超过一年;首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%,这一政策标志着宽松的土地政策已经终止,要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限,有利于土地市场的降温。
保障性住房:
加大保障性住房的建设力度,加快棚户区的改造。
对这两项工作,在资金、土地以及税收上,都要给予优惠和保障。
12月28日,国务院副总理出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作,足见国家对保障性住房建设的重视。
b.2010年房地产市场形势展望
供给:
由于企业资金实力增强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工,预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长,但部分城市短期内仍面临供给不足。
需求:
在成交量方面,预计2010年一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降,但多数中西部城市特别是三四线城市,由于房价绝对水平和涨幅较低,交易量仍可能增长,全国总的销售量会比较平稳。
价格:
全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势,但涨幅会趋缓,部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。
主要原因在于:
宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市供不应求。
我们燕郊大概从84年发展起来的,当然以前还有了。
我给它分了四个八年。
第一个八年是84年到92年,这基本是内资,还有引进了一些外面的院校、科研院所,这是第一个阶段。
第二个阶段就是92年开始有了三河市和廊坊市的工业开发区,从开发区开始建设,从92年大2000年这是八年,这八年基本上进来的是电子行业、制造业,主要是第二产业。
从2000年到2008年,这第三个八年大力开发了房地产业,房地产基本上是最近的八年、十年。
下面从2008年到未来2010到2011年,第十二个五年计划,未来的八年干什么。
我们还搞制造业吗?
制造业多少都有一些污染。
而我们这个地方我觉得最好的就是刚才我说的生态要素非常好。
所以我觉得未来的八年,我们要打造成京东的休闲城,按照京都的休闲,北京的后花园大力发展休闲业,大力发展娱乐业、旅游业、健身业。
服务业。
就使得很多人在这买房是为了在这休闲,在这娱乐为主。
用这个来吸引。
由此来讲,燕郊房地产市场的前景是非常乐观的。
2.1.3项目所在地的地理位置
燕郊开发区坐落在潮白河畔,与首都北京隔河相望。
西距天安门30公里,东距唐山125公里,南距天津120公里,是北京、天津、唐山“金三角”经济区域的腹地,区位条件得天独厚,承东启西、经纬南北,提供融入京津、俯仰全国、接轨世界的绝佳平台,市场广阔,腹地深远。
本项目位于海油大街、学院街、迎宾路的交叉地段,西侧是华北科技学院和防灾科技学院,东侧有中国银行、农业银行,西南有建设银行,南面有步行街和兴达超市、燕郊公园。
燕郊独特的地理位置:
2.1.4自然条件
燕郊开发区位于海河下游,四季分明,光照充足,雨量充沛,年平均降水量650.9毫米,年平均气温11.5-11.7oC,气候宜人,生态适应广泛。
区内空气清新,加之绿化美化十分好,令人心旷神怡,人称“北京后花园”。
2.1.5交通运输
园区的交通便利,燕郊西北距首都国际机场25公里,南距天津海港180公里,东距秦皇岛港260公里,因此从燕郊驱车,二十分钟可进京,三十分钟即可“上天”,两个小时即可“入海”。
开发区内道路四通八达,北京至燕郊高速公路直接入区,北京至燕郊的930路公共汽车往返如梭,方便快捷;京秦电气化铁路、大秦铁路和北京至哈尔滨102国道横贯东西。
在交通上规划建有6条与北京衔接的通道,包括:
京哈高速路、迎宾路、燕顺路、京哈公路复线、神威北路、南外环路。
同时地铁八通线在通州八里桥处留有接口,未来将会延伸八通线的城铁,穿过燕郊
有了便捷的交通,就是舒适的居住环境,燕郊是“全国创建文明城市示范点”,更是是京东生活的“首善之区”。
京哈高速和102国道直接入区,京通快速路连接北京和燕郊,930公交专线使之与北京CBD交通方便快捷,距天安门广场仅半小时车程。
距国贸中心25公里,全程高速相接,有北京930路主线、930路专线与930路城建新村专线公共空调车直达小区。
2.1.6工商业
燕郊开发区依托信息产业部等国家部委,先后引进了信息产业部第45、39、53研究所及多家科研单位,而且已云集了来自美国、加拿大、日本、法国以及港、澳、台等20多个国家和地区的490多家企业。
目前,美国惠普、日本富士纷纷落户,石家庄神威药业、北京汉王制造有限公司、协和药业等知名企业以及有国际背景的亚星数码技……燕郊开发区的国内生产总值、工业销售收入、出口创汇分别保持了年均45%、37%和75%的高速增长,步入了良性发展的轨道。
2005年1-7月,燕郊开发区工业销售收入、出口创汇和财政收入分别完成16.63亿元、1776万美元和1.01亿元,同比分别增长了22.4%、22.4%和60.3%。
区内商业:
京客隆超市、天客隆超市、新世纪商城、行宫商业街、燕郊商业步行街、金山电器城、燕隆家具城、集贸市场等。
区内银行:
中行、工行、农行、建行,在社区东侧有农村信用社、中国建设银行、中国银行,西侧有华北科技学院邮局
2.1.7科学技术
燕郊开发区辖区内驻有11个部委下属的36家中省直单位,8所高校和11家科研院所,全区10万人口有2万余人拥有专科以上学历,形成了密度极高的高素质人才群体,这在全国也是罕见的。
这些高素质人群为燕郊开发区经济发展提供了不竭的动力,是燕郊开发区经济健康、持续发展的重要保证。
2.1.8文化教育
区内拥有8所大专院校、18所中小学、5所幼儿园,师资力量雄厚,基础教育水平和高考升学率均位居河北前列。
学校有冯家府小学、三河第六小学、第七小学;中学有三河第八中学、三河第十一中学、三河第二中学、三河第六中学、中央美术学院附中;大学有民政干部管理学院、交通干部管理学院、华北科技学院、中国防卫科技学院、防灾技术高等专科学院等。
师资力量雄厚,基础教育水平和高考升学率均位居河北前列。
2.1.9医疗卫生
区内医院:
由住达地产上属公司燕达集团独资建设的燕达医疗国际健康城、人民医院、京东中美医院、朝阳医院燕郊分院(二三医院)、冶金医院等。
2.1.10休闲娱乐旅游条件
餐饮:
汇福大酒店、燕龙绿色生态园、运河苑度假村、鼎香园饺子城、万家福海鲜城、加州牛肉面、肯德基等。
康体娱乐:
华堂高尔夫球场、诺富特燕苑国际度假村、京华高尔夫球场(国际标准18洞)新月国际会议中心、行宫宾馆、燕龙马术场、马来西亚大成功广场等。
本社区距燕郊公园100米,附近还有燕郊影剧院,海洋游泳馆等等。
2.1.11政策环境
毗邻燕郊的京津唐三大市场,其市场消化能量相当于两个上海、四个广州、和十个西安。
燕郊开发区在享有省级开发区的优惠政策外,还实行一事一议、特事特办的更加灵活的政策。
同时,在燕郊开发区投资发展,除具有价格低廉的土地优势,还有相对低薪的人才和劳动力,可为投资者节约不少成本。
此外,燕郊开发区生态环境绝佳,空气清新,气候宜人,水文良好,地貌平坦。
北京市附近唯一没有污染的河流----潮白河环抱燕郊,形成了极富魅力的旅游资源。
2.2、市场调查研究
2.2.1项目所在地房地产市场状况
众所周知,燕郊作为临近北京地区的城镇,尤其是北京CBD地区十几万人口,成为北京市实际上的卫星城。
近年来在当地政府的积极开发和建设下,燕郊城镇建设初具规模,并形成了南面的京哈高速,北边的京平高速,以及朝阳路的立体交通网络,这些必将进推动燕郊地位的提升。
近年来北京地产市场整体有所萎缩,而燕郊成为北京市场成交最火热的地区。
全北京看燕郊,凸显了燕郊作为北京新区地位的价值。
燕郊最近开盘的楼盘调研情况:
(见附表2.2.1)
2.2.2发展前景预测
第一部分:
区域经济新格局下的燕郊坐标。
也就是说,在中国区域经济的大背景和新格局下来剖析燕郊。
中国区域经济发展大体经历了以下几个阶段。
一是改革开放以后,以广州、深圳为龙头的珠三角经济区率先崛起。
由政府推进的区域经济政府间横向联合形成高潮。
二是党的十四大提出了区域经济发展战略,提出环渤海经济区的振兴和发展。
三是中国加入了世界经贸组织以后经济全球化的浪潮蔓延中国。
四是近年来特大城市都市圈的形成以及城市群的崛起,区域经济格局形成,表现了显著新的特点。
我想正是在历史和现实的时空背景下,凸显了燕郊的地位和作用,为我们解释燕郊地产的价值和未来提供了借鉴。
第一,中国经济运行模式发生深刻的变化,燕郊已经成为北京的经济区域。
第二,市场配制资源基础性作用的无形的手托起了燕郊的地产“板块”。
第三,特大城市的都市圈正在加速形成,燕郊已经成为北京东扩第一站。
第四,大都市快速交通体系的建设和形成,辐射和带动了燕郊。
第五,房地产经济是中国经济的重要组成部分,地产板块的崛起必然会带动燕郊经济社会的快速发展。
第六,党的十七大提出“以人为本,执政为民”的方针,为我们在战略的高度和全新的视角审视燕郊的发展提供了借鉴。
第二部分:
燕郊地产的现实价值。
第一,燕郊区域早已经成为北京区域房地产市场的组成部分。
北京一是全国、全世界的市场,二是全国最大的知识白领聚集地,三是全国最多的省、市办事机构聚集地,四是全国最大的教育中心,全国每年最多的大学毕业生,五是全国最多的外国人聚集地等等。
这些都表现了北京地产市场的前景。
燕郊作为北京房地产市场的组成部分,所以说燕郊显示了巨大的发展和上升生存空间。
第二,燕郊房地产是北京房地产市场价格的缓冲器,显示了平抑市场价格的显著作用。
第三,现实的市场价值,以地理位置、环境等条件衡量,较之北京同等条件区域,其价格等由明显的竞争力。
第四,燕郊地产是大盘板块的主要构成。
显示了其城市化重要的发展趋向。
大盘特别是百万平米以上的大盘,它有相对完善的公共设施,因而对城市化的推进和城市环境的改善具有显著的推动作用,更易形成不同的城市组团。
在地产价值上和其他楼盘相比,大盘具有显著的竞争力。
无论是市场的旺期还是淡期大盘特别是高品质的大盘具有保值和升值的优势。
第五,对北京规划的次中心区域的形成具有推动作用。
按照北京“十一五”规划,以区域视角分析燕郊的市场板块,我们不难看到,这个不在规划内的燕郊在北京区域经济版图上正在形成次中心的区域,对疏解中心区人口和北京城市功能有重大的意义。
第六,与北京正在建设的通洲新城同样发挥区域融合的支点作用。
燕郊新城有三个定位,其中一个重要定位是北京环渤海区域联合的重要基地。
我们可以看到河北省给燕郊的定位是河北省次商务区、经济发展的前沿和特区、承接首都部分功能转移的重要战略区域。
因为我们看到,通洲和燕郊在定位上几乎是相同的,具有广阔的发展前景,甚至可以说,具有京津冀都市圈的重要战略支点的可能性。
在地产的基础上全面的融合,相对带动区域更大聚集,具有更重要的地位。
因此燕郊的发展是前途无量的。
第三部分:
一座现代化新城--燕郊的未来前景。
在全面审视和前瞻燕郊未来地产及房地产市场价值的同时,我们必须清晰地看到存在一系列制约因素和挑战。
我们的问题是,一座现代化新城--燕郊的崛起,未来三五年以后,燕郊将发展成为80到100万人口的中等城市。
北京给通州的地位,与河北省人民政府给燕郊定位的价值所在,表现了相似的方面。
对燕郊城市未来规模的发展表现了一致性。
已经回答我们上述提出的分析和前瞻的依据。
这就是我们面临的挑战和必须重视加以解决的问题。
一是必须与区域经济战略的高度上正确认识燕郊。
把北京的规划和河北的规划融合为区域规划,这是区域经济专家多年呼吁的问题。
特别要统筹好交通、环境、生态等问题。
二是必须以前瞻和广阔的视野全面规划燕郊的未来。
三是必须以中等城市的规模规划建设燕郊的基础设施建设。
四是必须以政府和社会的力量使燕郊成为一个现代化乐居新城。
五是必须以对历史负责的态度,高度重视、改善和维护好燕郊的生态环境。
六是必须保持燕郊房地产市场的稳定,促进燕郊房地产市场的健康发展。
七是必须重点抓好通州新城建设和燕郊新城市建设相互衔接配套。
八是必须正确认识燕郊对首都重要功能转移的历史地位和作用。
2.2.3消费群体及消费水平调研等
客户对燕郊开发区房地产项目产品的认知度排列:
①地理位置;②户型面积;③价格;④户型的居住使用功能;⑤社区规模和园艺;⑥区内软硬件配套设施;⑦物业管理;⑧区外大环境;⑨证照是否齐全;
消费结构情况分析
京东地区的房地产消费群体主要集中在北京以东的商圈范围内。
燕郊的80%购房者来自北京的京东地区,从一早一晚930公共汽车的拥挤程度就能看出结果,其他如山西的一些投资客也占有一定的比例。
燕郊的购房群相对复杂一
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