《资产评估》复习资料.docx
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《资产评估》复习资料
第一章总论
容易出的题型:
单选(2题)、多选(2题)、名词解释(1题)、简答题(1题)
※表示重要考点
一、资产评估的概念
资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算,从而确定其价值的经济活动。
主体:
资产评估机构;客体:
资产评估的对象
二、资产评估的特点※
现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性
三、资产的分类※
按存在形态分类:
有形资产(固定资产,即机器设备、房屋建筑物)和无形资产(专利权、商标权、专有技术、土地使用权、商誉)
按是否具有综合获利能力分类:
单项资产和整体资产
按资产是否独立存在分类:
可确指资产和不可确指资产(商誉)
按流动性分类:
短期资产和长期资产(固定资产、无形资产)
四、资产评估的特定目的:
特定目的影响价值类型的选择
五、资产评估的价值类型:
※
市场价值、在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值
决定和影响价值类型的因素:
特定目的、市场条件、资产功能和状态
六、资产评估的假设
继续使用假设、公开市场假设、清算(清偿)假设
七、资产评估的原则※
工作原则:
独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则
经济原则:
贡献原则、替代原则、预期原则
八、资产评估程序定义:
广义和狭义程序区分教材P20
九、资产评估程序的内容※教材P22-28
第二章资产评估的基本方法
容易出的题型:
单选(3题)、多选(1~2题)、有可能有名词解释(偶尔)
一、市场法
市场上能找到与被评估资产完全相同的参照物,就可以把该参照物价值直接作为被评估资产的价值;若找不到完全相同的参照物,则找类似参照物,按其市场价格再做差异调整,确定被评估资产的价值。
参照物差异调整因素主要包括:
时间因素、地域因素、功能因素
选择参照物时,一般选择三个或三个以上的可比参照物。
二、成本法※
评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=重置成本*成新率
(一)重置成本
1、一般分为复原重置成本和更新重置成本。
一般来说,复原重置成本大于更新重置成本。
它们采用的都是资产的现时价格,不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异。
2、重置成本的估算方法
(1)重置核算法;
(2)物价指数法评估价值=历史成本×评估时物价指数/购建时物价指数=历史成本×(1+物价变动指数)
(3)功能价值法评估价值=(被评估资产年产量/参照物年产量)×参照物重置成本
(4)规模经济效益指数法评估价值=(被评估资产产量/参照物产量)x×参照物重置成本
当规模经济效益指数为1时,即为功能价值法
(5)统计抽样法评估价值=某类资产账面历史成本之和×(某类抽样资产重置成本/某类抽样资产历史成本)
(二)实体性贬值:
由于使用和自然力作用形成的贬值
实体性贬值=重置成本×贬值率=重置成本×(1-成新率)
成新率=(重置成本-预计残值)×尚可使用年限/总使用年限=1-贬值率
贬值率=(重置成本-预计残值)×实际已使用年限/总使用年限
实际已使用年限=名义使用年限*资产利用率
资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间*100%
(三)功能性贬值:
由于技术相对落后造成的贬值
功能性贬值额=∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)
=复原重置成本-更新重置成本
(四)经济性贬值:
当资产使用基本正常时,不计算经济性贬值
三、收益法※
1、未来收益有限时评估值=∑Ri/(1+r)i
2、未来收益无期限:
年金资本化法和分段法(注:
与企业价值评估中收益法运用的原理完全相同)
收益额可以是税后利润、现金流量、利润总额
折现率包括无风险报酬率、风险报酬率和通货膨胀率
说明:
这一章主要会和后面所学的具体资产的价值评估结合使用
第三章机器设备评估※
容易出的题型:
单选(5题)、多选(1~2题)、有可能有名词解释(偶尔)、计算题(1题)
一、成本法※
机器设备评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
(一)重置成本的确定
<1>重置核算法
A、外购设备
1、外购单台国内设备:
不需安装:
重置成本=市场价格+运杂费
需安装:
重置成本=市场价格+运杂费+安装调试费
2、外购单台进口设备
不需安装:
重置成本=(FOB离岸价+途中保险费+国外运杂费)×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费
CIF到岸价=FOB离岸价+途中保险费+国外运杂费
需安装:
重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他
进口设备从属费用的计算:
国外海运费=货价×海运费率
国外运输保险费=(货价+海运费)×保险费率
关税=CIF到岸价*关税
消费税=(关税完税价+关税)×消费税率÷(1-消费税率)
增值税=(关税完税价+关税+消费税)×增值税率
银行财务费用=货价×费率
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率
海关监管手续费率=到岸价人民币数×费率(×减税百分率)
3、外购成套需安装设备
重置成本=单台未安装进口设备重置成本综合+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息
4、车辆重置成本
国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照费及其他费用
进口车辆重置成本=车辆CIF价格+进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费
B、自制设备
非标设备重置成本=(不含主要外购件的主材费÷不含主要外购件的成本主材费率+主要外购件费)×(1+成本利润率)×(1+销售税金率)×(1+非标设备设计费率÷非标设备产量)
不含外购件的主材费=∑【(某主材净消耗量÷该主材利用率)×含税市场价格÷(1+增值税率)】
主要外购件费=∑【某主要外购件数量×含税市场价格÷(1+增值税率)】
<2>物价指数法
设备重置成本=设备历史成本×(1+环比物价指数)=设备历史成本×(评估日定基物价指数/购建时定基物价指数)
若为进口设备,重置成本=账面原值中到岸价格×(评估时外汇汇率/进口时外汇汇率)×(1+进口设备生产国同类资产价格变动指数)×(1+关税税率)×(1+其他税费率)+账面原值中支付人民币部分价格×(1+国内同类资产价格变动指数)
<3>规模经济效益指数法
评估价值=(被评估资产产量/参照物产量)x×参照物重置成本
(二)实体性贬值
实体性贬值额=重置成本×(1-成新率)=重置成本×贬值率
成新率=设备尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)
实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率
涉及到设备在使用过程中进行了大修或更新改造,实际已使用年限可用加权投资年限替代。
加权投资年限=∑(加权更新成本)÷∑(更新成本)
加权更新成本=已使用年限×现行更新成本
现行更新成本=原始投资额×价格变动系数
(三)功能性贬值
功能性贬值=超额投资成本引起贬值+超额运营成本引起贬值
超额投资成本引起贬值=复原重置成本-更新重置成本(若重置成本使用的是更新重置成本,则不考虑这部分贬值)
超额运营成本引起贬值=∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)
(四)经济性贬值
1、因生产能力降低造成经济性贬值
经济性贬值率=【1-(实际使用生产能力/额定生产能力)x】×100%
经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率
2、因收益减少造成经济性贬值
经济性贬值额=设备年收益损失额×(1-所得税率)×(P/A,r,n)
3、因受环境保护限制而造成经济性贬值
二、市场法略
第四章房地产评估
容易出的题型:
单选5个,多选1-2个,名词解释1个,简答可能1个,计算1个
一、土地使用权评估的特点
1、土地资产及其分类
2、土地资产特性:
自然特性、经济特性
3、土地资产价格体系:
价格类型
4、影响地产价格的因素
※5土地使用权评估的原则:
替代原则、最有效原则、变动原则、供需原则、贡献原则
二、土地权属及其处置
1、土地权属类型
※2、企业资产重组与改制中土地权属的处置
※三、土地评估方法
(一)市场法
待估土地评估值=比价案例土地价格×
×
×
×
年限修正系数=[1-(1+r)-m]÷[1-(1+r)-n]
m:
待估土地使用权剩余年限,n:
比较案例土地使用权剩余年限
若是以基准地价为基础,则修正系数中,公式计算不变,只是分子中的年限为实际出让年限或转让年限,分母中的年限为最高出让年限。
容积率修正系数=
容积率=建筑面积÷土地面积
(二)收益法
评估值=
*[1—
](有期限)A指土地收益,r为还原利率,n为收益年限
=
(无期限)
(三)成本法
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益(无期限)
利息=(土地取得费+税费)*土地开发期*利率+土地开发费*土地开发期*利率*50%
利润=(土地取得费+税费+土地开发费)*利润率
土地增值收益=(土地取得费+税费+土地开发费+利息+利润)*土地增值率
土地价格=无期限土地价格*[1—
](有期限)
(四)假设开发法
地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
楼价现值,建筑费现值注:
计算时均折算为现值计算
专业费用=建筑费*一定比例
利息=(地价+建筑费+专业费用)*利率
利润=(地价+建筑费+专业费)*利润率
税费=地价*税率
租售费用经验确定
根据等式及指标计算式关系,解以地价为未知数的一元一次方程,可求得地价
四、建筑物评估的特点
1、建筑物及其分类
2、建筑物评估特性
3、建筑物评估时需考虑因素
※4、建筑物评估的原则
五、建筑物评估方法
(一)成本法
建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
1、重置成本:
(1)预决算调整法(自己看书)
(2)重编预算法(自己看书)
(3)价格指数调整法
重置成本=建筑物历史成本*
(定基物价指数)
=待估建筑物历史成本*(1+环比物价指数)(环比物价指数)
2、实体性贬值
(1)使用年限法
实体性贬值率=
*100%
成新率=
*100%=1-贬值率
(2)打分法
成新率=结构部分合计得分*结构部分评分修正系数+装修部分合计得分*装修部分评分修正系数+设备部分合计得分*设备部分评分修正系数
实体性贬值=重置成本*贬值率=重置成本*(1-成新率)
3、功能性贬值一般与实体性贬值合并
4、经济性贬值
经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率(年收益净损失额相等时)
=
(年收益净损失额不相等时,将损失折现)
(二)市场法略,自己看书
(三)残余估价法
建筑物价格=
=
具体运用:
1、建筑物和土地年总纯收益=年总收入-年总费用
2、土地年纯收益=土地价格*土地还原率(或土地收益率)
3、建筑物纯收益=建筑物和土地年总纯收益-土地年纯收益
4、建筑物折旧率=1/剩余使用年限*100%
5、建筑物价格=建筑物纯收益/(建筑物还原率+建筑物折旧率)
第五章无形资产评估
容易出的题型:
单选3个,多选1个,计算1个
一、无形资产评估的特点
1、无形资产的特点
2、无形资产的分类
3、影响无形资产评估价值的因素
二、无形资产评估的程序与方法
1、评估程序:
注意如何鉴定无形资产
2、方法:
收益法、成本法
二、无形资产评估一般方法应用公式
(一)收益法:
无形资产评估值=最低收费额+
最低收费额=重置成本净值*转让成本分摊率+无形资产转让机会成本
转让成本分摊率=
机会成本=无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用
无形资产收益额=销售收入*销售收入分成率*(1-T)
=销售利润*销售利润分成率*(1-T)
销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率
销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率
利润分成率=追加利润现值之和/利润总额现值之和(边际分析法)
=
(约当投资分成法)
购买方约当投资量=购买方投入的总资产的重置成本*(1+适用成本利润率)
无形资产约当投资量=无形资产重置成本*(1+适用成本利润率)
(二)成本法:
无形资产评估值=无形资产重置成本*成新率
自创无形资产重置成本
=∑(物质资料实际耗费量*现行价格)+∑(实耗工时*现行费用标准)(财务核算法)
=市价*成本/市价系数或=市价*成本利润率=市价*(1-销售利税率)(市价调整法)
外购无形资产重置成本
市价类比法
物价指数法无形资产账面成本*
成新率=剩余使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)*100%
二、专利权评估
(一)收益法
超额收益=【(使用专利权技术产品价格-不使用专利权技术产品价格)*销售量】*(1-T)
=【(使用专利权技术产品销售量-不使用专利权技术产品销售量)*(价格-单位成本)】*(1-T)
=【(使用专利权技术产品单位成本-不使用专利权技术产品单位成本)*销售量】*(1-T)直接测算法
超额收益=销售收入*销售收入分成率*(1-T)=销售利润*销售利润分成率*(1-T)
利润分成率法
将差额收益按折现率及收益期限折现即为专利权评估的价值
(二)成本法略
三、专有技术、商标权、计算机软件评估方法与专利权相似略
四、商誉评估
(一)割差法
商誉评估值=企业整体资产评估值-企业的各单项资产评估价值之和(含可确指无形资产)
(二)超额收益法
1、超额收益资本化价格法
商誉的价值=
=
被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产评估价值之和*100%
2、超额收益折现法
商誉价值=
各种专项无形资产评估的特点、程序、考虑因素略,自己通过看教材复习。
第六章流动资产评估
出题题型:
单项选择3~4题,多选1题
一、流动资产评估的特点
1、内容:
现金、存款、应收账款、预付款、存货、短期投资、其他
2、流动资产特点:
周转速度快、变现能力强、形态多样化
3、评估特点
4、评估程序
二、实物类流动资产评估
(一)材料
1、近期购进库存材料:
账面价值和市场价值接近,可用历史成本法或市场法
2、购进批次间隔时间长,价格变化大的库存材料:
以最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为评估值
3、购置时间早,市场已脱销,没有准确市场现价的库存材料:
市场法
4、超储积压物资:
核定数量和质量,扣除贬值
(二)低值易耗品:
成本法
评估值=全新成本价值*成新率
(三)在产品:
成本法和市场法
(四)产成品及库存商品:
1、成本法:
若评估日与完工日接近,评估值=产成品数量*单位产品账面价值
若评估日与完工日相距较远,产成品评估值=产成品实有数量*(合理材料工艺定额*材料单位现行价格+合理工时定额*单位小时合理工时工资、费用)=产成品实际成本*(材料成本比例*材料综合调整系数+工资、费用成本比例*工资、费用综合调整系数)
2、市场法
三、债权类及货币类流动资产评估
(一)应收账款及预付账款的评估
应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失
坏账比例=评估前若干年发生的坏账数额/评估前若干年应收账款余额
(二)应收票据的评估
1、本金加利息法:
应收票据评估值=本家*(1+利息率*时间)时间为出票日到评估日
2、贴现法:
应收票据评估值=票据到期值-贴现息
贴现息=票据到期值*贴现率*贴现期贴现期为评估日到到期日
(三)待摊费用、预付费用和短期投资
1、待摊费用:
看其形成的具体资产价值来确定,如果该资产中已进行了评估,则此价值为零
2、预付费用:
考虑是产生效益的时间在评估日后才是评估的对象,否则为零。
预付费用评估价值=全部预付费用/全部期限*剩余期限
3、短期投资:
公开挂牌交易的,以评估日的收盘价计算确定;不能公开交易的,可按本金加利息法确定
(四)现金和各项存款:
实有额即为评估值
第七章长期投资与其他资产投资
出题题型:
单项选择3~4题,多选1题
一、长期投资评估及其特点
1、长期投资概念:
这里指狭义的长期投资
2、长期投资的分类
3、长期投资评估的特点:
对资本投资;对被投资企业的偿债能力和获利能力的情感
4、长期投资评估程序
二、有价证券投资的评估
(一)债券投资评估
1、上市债券:
现行市场价格作为评估价值,一般是以评估日的收盘价作为评估值,一般不得高于证券交易所公布的同种债券的卖出价
2、非上市债券
(1)每年支付利息,到期还本的债券:
P=I*(P/A,R,n)+P0*(P/F,R,n)
(2)到期一次还本付息债券:
P=本利和*(P/F,R,n)
(二)股票投资评估
1、上市股票:
现行市场价格作为评估价值,一般是以评估日的收盘价作为评估值
2、非上市股票的评估
(1)优先股:
P=A/R,若要进行转让,则是股息和转让市价按资金时间价值原理求现值
(2)普通股:
固定红利模型:
P=D1/r;
红利增长模型:
P=D1/(r-g)
g的确定方法:
历史数据分析法;
发展趋势分析法g=剩余收益中用于再投资的比例*企业股本利润率
三、股权投资的评估
评估方法:
收益法未来收益折现
四、其他资产及其确认
第八章企业价值评估
一、企业价值评估特点
1、企业及企业价值注意理解记忆
2、企业价值评估的特点
二、企业价值评估的范围与程序
三、企业价值评估的因素分析
1、应考虑因素
2、财务分析:
企业偿债能力:
流动比率、速动比率、资产负债率
企业营运能力:
存货周转率、应收账款周转率
企业盈利能力:
投资报酬率、销售利润率、每股利润、每股股利、市盈率
四、企业价值评估的收益法
1、年金资本化法
每年收益相等P=A/r
每年收益相近先将相近的收益的复利现值算出来,处以对应的年金现值系数,算出年金,然后再除以折现率
P=【
】/r
2、分段法
P=
+
若从第n+1年开始,预期收益按某一固定比率g等比增长
P=
+
折现率和资本化率的确定:
β系数法折现率=无风险报酬率+β(社会平均收益率-无风险报酬率)
风险累加法风险报酬率=经营风险报酬率+财务风险报酬率+行业风险报酬率
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