房地产经营与管理课程导学.docx

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房地产经营与管理课程导学

房地产经营及管理课程导学

一、课程的性质和任务

　《房地产经营管理》是开放教育试点土木工程专业（本科）的专业主干选修课程，同时也可作为其他相关专业的选修课，本课程是为培养适应社会主义市场经济发展需要的、应用型、本科层次的专业人才服务的。

改革开放以来，我国房地产业迅速发展壮大，有关房地产行业的经济学科和管理学科也随之产生并逐步成熟。

《房地产经营管理》课程就是其中之一，它主要研究房地产企业经营管理活动及其规律，是一门建立在经济学、经营学、行为科学以及现代管理理论基础之上的应用科学，具有综合性、实用性的特点，属于企业管理学范畴。

本门课程的核心内容是在以顾客为中心的前提下，研究房地产企业如何从顾客的需要出发，制订企业发展战略，管理企业经营活动，通过满足顾客的需要，实现企业目标。

通过本门课程的学习，应使学员掌握企业管理学和经营学的基础知识，熟悉房地产行业的特点，树立以顾客为中心的经营观念，用所学的管理理论和经营理论去指导房地产企业的经营活动，提高企业经营管理水平，使企业生产更好地适应市场需求。

二、及其他课程的衔接

先修课程：

管理学基础、房地产估价

三、教学媒体介绍

1、文字教材

本课程以《房地产经营管理》作为文字主教材，共10章，主教材全面、系统、具体地讲述课程内容，是组织教学和期末考试的基本依据。

教学重点为掌握和熟练掌握部分。

　　《房地产经营管理导学》是对《房地产经营管理》内容必要的说明、重点归纳、精华提炼，目的是便于学生把握所学知识的要点和重点、难点。

每一章所附的练习题是为了巩固对所学内容的理解掌握和原理的运用。

2、大连电大提供网上辅导材料

网上辅导材料以帮助学生自学为目的，指出学习要求和重点内容，适当阐释难点问题，提供必要的作业练习及解题思路、参考答案等，根据实际需要随时更新。

四、教学环节

1、自学

自学是学员重要的学习手段，以文字教材为主要学习对象，学员应注意自学能力的培养，保证必要的自学时间。

2、面授辅导

面授辅导由大连电大辅导教师担任，辅导应以教学大纲为指导、文字教材为依据，采用讲解、分析、作业讲评等方式，提示学习思路及方法，讲解重难点问题。

3、考试

考试是对学习效果的检查和验收。

本课程学期中在线测试100分，考核课程前40%的内容，占期末成绩总分的40%；期末卷面考试100分，考核课程后60%的内容，占期末成绩总分的60%。

考核以基本概念、基本原理和方法为主，考核学员的理解、掌握和运用的水平和能力。

考试由大连电大命题，试题难度和题量按教学层次要求安排。

熟练掌握房地产定价策略。

五、教学具体安排

参见教学进度计划表。

六、教学具体内容

第一章房地产、房地产产权、房地产业

第一节房地产

一、概念

房地产系指通过人类劳动建造的房屋和及房屋相关的土地，也就是说，房地产是房屋（含及房屋相关的其他建筑物、构筑物）财产和房屋相关的土地财产的总和。

房地产概念有广义和狭义之分。

广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权。

二、基本特性

1.不可移动性

2.房产、地产的不可分割性

3.构成实体的二元性

4.区域性和单一性（差异性、异质性，效益级差性）

5.使用耐久性和经济效益可靠性

6.投资规模大，开发建设周期长

7.投资、消费双重性

8.高价值

9.保值、增值（供给有限性）

第二节房地产产权

一、产权及物权

1．产权及其内涵演变（产权物权化）

"产权"一词源于西方的产权理论，我国对"产权"尚无经典性的解释，法学界对此争议颇大，大体有四种观点：

第一种观点认为，产权就是所有权。

第二种观点认为，产权即财产权。

第三种观点认为，产权有广义和狭义之分。

第四种观点认为，产权是指所有权之外的财产权利，及所有权对立。

对土地来说，所有权主要解决土地的归属问题，土地产权主要是指土地使用、流转及转让的权利。

事实上，产权早已不仅仅限于所有权范围，内涵早已扩展，不仅包括财产所有权，也包括财产他物权内容。

2．物权的概念及其分类

物权是指民事权利主体依法直接管理支配其财产并享受利益、排斥他人干涉的权利，具体包括所有权、用益权、使用权及居住权、地役权（或役权）、永佃权、典权、质权、抵押权、留置权等，并且可进一步分为自物权和他物权。

自物权是指权利主体对自己所有的财产依法享有的物权，即财产所有权，又称为完全物权；他物权是指权利主体对他人所有的财产依法享有的权利，包括所有权以外的各种权利，如用益权、使用权、地役权、抵押权等。

他物权及自物权虽然都是物权、绝对权，可以对抗任何第三人，但他物权是所有权派生的，属于限制物权，并且可以根据设立目的的不同，分为用益物权和担保物权，前者包括役权、地上权和永佃权，后者包括典质权和抵押权。

比如，抵押权人只有对抵押物的依约处分权，而无占有权、使用权和收益权，抵押权的行使只有在债务人到期不履债务时由抵押权人将抵押物折价或者变卖以优先受偿。

相反，自物权即所有权，具有对物的一切支配权，凡物所需要的一切权能它都具备，是一种最完全的物权。

房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。

二、房地产所有权

1．概念

房地产所有权是房地产所有人在法律限定的范围内，对其所有的房地产享有占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利，换句话说，房地产所有权就是房地产所有人对其所有的房地产享有完全的、排他的控制和支配权。

2．法律特征

（1）房地产所有权是一种最充分的物权。

（2）房地产所有权是一种绝对权。

（3）房地产所有权是一种垄断权。

（4）房地产所有权的标的即权利和义务，共同指向的对象是特定的房地产。

3．房屋所有权的种类

（1）国有房屋所有权

（2）集体房屋所有权

（3）公民个人所有房屋所有权

（4）外产所有权

（5）中外合资房产所有权

4．土地所有权

在我国，土地所有权具有如下特征：

（1）我国的土地所有权依法属于国家和集体所有。

（2）土地所有权受国家法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

土地使用权可以依法转让。

（3）国家依法实行国有土地有偿使用制度。

（4）土地所有权依法实行单向变更，由集体所有的土地变更为国家所有的土地。

国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

5．关于部分产权问题

部分产权概念是《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号文件，1991年6月7日）提出的关于房屋产权的新概念。

该通知规定，"出售公有住宅。

今后，凡按市场价购买的公房，购买后拥有全部产权。

职工购买公有住宅，在国家规定住房面积内实行标准价，购买后拥有部分产权，可以继承和出售；超过国家规定住房标准面积部分，按市场价计价。

"

部分产权是相对于完全产权而言的，完全产权即住房购买人对住宅享有法律规定的完整所有权，包括占有、使用、收益和处分四项权能，部分产权则指购买人及国家或集体单位对住宅共同享有法律规定的财产所有权，双方依国家特别规定分享住宅所有权的四项权能。

三、房地产他物权

1．地役权

传统的地役权是指"为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利"，担负和提供便利的土地称供役地，利用和享受便利的土地称需役地，地役权关系的当事人分别为供役地人和需役地人。

在我国，土地属于国家或集体所有，其使用权分属于不同的使用者。

一般认为，地役权是按设定的目的、利用他人土地以便利自己土地使用的权利，其中，为便利自己土地使用而利用的他人土地称之为供役地，属于自己使用的土地称之为需役地，需役地的使用者为需役地人，供役地的使用者为供役地人。

地役权具有以下特征：

（1）地役权是存在于他人土地上的物权。

（2）地役权以利用他人土地供自己土地便利为内容。

（3）地役权的设定须有明确的目的，并按此目的行使。

（4）地役权具有从属性和不可分性。

2．地上权

地上权是指支付地租、利用他人的土地建筑房屋和其它附着物或培植竹木的权利。

地上权人对其建筑物享有使用、出租、转让、继承、抵押、设定役权等权利，但地上权人也应支付土地的一切赋税，向土地所有人支付租金，并对土地尽合理使用之义务。

在我国，地上权一词被土地使用权取代，具体包括国有土地使用权、集体建设用地使用权、土地承包权和土地开发经营权。

3．典权

典权是指支付典价、占有他人不动产而为使用收益的权利。

其中，占有他人不动产而享有使用收益权利的一方为典权人，收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方为出典人；作为典权客体的不动产称为典物；典权人为占有、使用、收益他人不动产而付出的代价称为典价。

典权的取得，有两种方式，一种为基于法律行为取得，包括依典权的设定取得和依典权的让及取得。

依设定取得典权是指双方当事人达成设定典权的协议而成立典权，依让及取得典权是指典权人将典权让及他人，该他人因此让及行为而取得典权。

另一种方式为基于其他事实的取得，主要为基于继承而取得典权。

典权的期限，又称典期，是阻止出典人回赎典物的期限。

在典期内，出典人不得回赎，在典期届满后，出典人行使回赎权，则典权归于消灭。

典权的期限有约定和未约定两种。

约定期限即当事人自行约定典期，在此期限内典权人不得回赎。

典权的约定期限不宜过长或过短，一般规定最长为三十年；约定期限不满十五年的，不得附有到期不赎即做绝卖的条款。

未约定期限则出典人可以随时行使回赎权依原典价回赎典物。

但是，未约定期限并非无期限，出典后三十年不回赎的则为绝卖，即典权人取得典物的所有权。

4．房地产抵押权

《城市房地产抵押管理办法》（建设部98号令，2001年8月15日）明确，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第三节房地产业

一、房地产业的内涵

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，具体包括，土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

我国的《国民经济行业分类和代码》（GB/T4754-94）将房地产业列为J类，包括三大行业：

房地产开发及经营业（J7200经营、交易、租赁），房地产管理业（J7300住宅发展管理、土地批租经营管理、其他房屋管理）、房地产经纪及代理业（J7400）。

显然，房地产业属于服务部门，是城市第三产业的一部分，属于一项独特的、独立的新兴产业，及其它工业产品有着明显的区别，有着自身的特性。

二、房地产业的特性

1.基础性

2.先导性：

超前建设

3.带动性：

房地产业可以带动56个相关产业的发展。

4.灵敏性

5.风险性

6.周期性

7.对金融业的依赖性

三、房地产业在国民经济中的作用

1．能促进国民经济的增长

2．推动相关产业的发展

3．有利于增加就业岗位

4．促进城市经济发展，改善城市面貌

5．诱导城镇居民个人消费，提高居住水平

四、我国房地产业的发展

在我国，房地产业作为一个经济部门开展各种经营活动、建立房地产市场，是经济体制改革以后的事情，并且似乎是循环反复、周而复始，形成房地产业的周期波动现象。

1．休眠时期（1978-1979年）

2．复苏时期（1978年-1991年）

3．过热发展时期（1992-1994年）

4．理性发展时期（1995年-）

第二章房地产管理机构及其职能、依据

第一节房地产管理机构及其职能

一、中央房地产管理机构及其职能

1．建设部

建设部是国务院综合管理全国建设事业（工程建设、城市建设、村镇建设、建筑业、房地产业、市政公用事业）的职能部门。

根据职责，建设部设12个职能司（厅），主要有政策法规司、科学技术司、标准定额司、建筑市场管理司、工程质量安全监督及行业发展司、城乡规划司（村镇建设办公室）、城市建设司、住宅及房地产业司（住房制度改革办公室）住房公积金监督管理司以及外事司，人事教育司，综合财务司，办公厅，机关党委。

2．国土资源部

3．财政部

4．国家工商行政管理总局

5．国家税务总局

6．国家物价局

7．国家审计署

二、地方房地产管理机构及其职能

第二节房地产管理相关依据

一、《城市房地产管理法》（重点）

二、《土地管理法》

三、《农村土地承包法》

四、其他法律法规及相关政策

1．《建筑法》

2．《城市规划法》

3．国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件，2003年8月12日）

此外还有，《城市商品房预售管理办法》，《城市房屋权属登记管理办法》，《城市房屋拆迁管理条例》，《城市房地产转让管理规定》，《城市房地产中介服务管理规定》，《城市房地产开发管理暂行办法》，《城市房产交易价格管理暂行办法》，《城镇经济适用住房建设管理办法》，《物业管理条例》及其实施办法，《规范发展房地产信贷业务，防范住房金融风险》（121号文件），《建设部关于颁布全国统一房屋权属证书的公告》，《环境保护法》，《城市水污染防治法》。

第三章房地产产品管理

第一节房地产产品开发过程管理

一、土地征用管理

1．土地征用的概念及法律特征

土地征用是指国家基于公共利益的需要，依法采取强制手段有偿地将农村集体经济组织所有的土地征为国家所有，或将国有土地使用权予以调整的法律行为。

土地征用权是一种具体的行政征用权，是一种社会公共权力，用以垄断公共强制力资源，以抑制因个体任性而阻碍社会公共利益实现。

为了保证征地工作的顺利进行，建国以来，国家颁布了《土地管理法》、《城市规划法》、《土地管理法实施条例》等一系列法律、法令、条例，对征地的程序、安置补偿、审批权限等作了规定。

《宪法》规定，"国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

"《城市房地产管理法》第八条也明确规定，"城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。

"《土地管理法》的第四十五条至第五十一条，《<土地管理法>实施条例》第二十五条和第二十六条对征地问题也都做出了明确规定。

法律的颁布实施，为依法征地提供了可靠的法律依据及法律保障。

土地征用具有以下法律特征：

（1）以国家的名义进行，具有强制性。

征地是国家作为全社会的组织者及管理者而依法进行的一项活动，只有国家才可以为之，任何组织或个人均无权擅自征用土地。

同时，国家为公共利益的需要，征用集体所有

的土地或者对国有土地进行调整时，被征用单位应当服从国家的需要，不得阻挠。

这是宪法和法律赋予国家的一项权利，因此，土地征用具有强制性。

（2）合法性。

国家建设征用土地必须依法进行。

（3）补偿性。

《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》（2003年10月14日中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过）明确要求，要按照保障农民权益、控制征地规模的原则，改革征地制度，完善征地程序。

严格界定公益性和经营性建设用地，征地时必须符合土地利用总体规划和用途管制，及时给予农民合理补偿。

（4）对象的广泛性。

（5）土地征用权属的变更性。

2.土地征用权的制衡

土地征用是宪法特别授予政府的一项权力，是对行政相对人的财产权最严厉的制约方式。

土地征用从申请核准到实行都应有严格的法定正当程序，这种正当程序被视为政府行使征用权过程中保障私人权利所必须经过的步骤、应当采取的方式、不可缺少的过程，其由行政程序和司法程序构成，从事前调查、目的性批准决定到征用实施及反馈，包括了最大限度减少或消除自由裁量权的可能性，积极听取土地所有者和使用者的意见。

同时政府行使征用权可能对私人的权利构成剥夺、限制或者侵害时，被征用者有权提出异议，可诉请司法机关按照法定的程序审查并做出最终的裁决，这种保障私人的发言权也构成对土地征用权的制约监督。

3．《土地管理法》有关条款

第二条第四款明确，国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

第四十五条征用下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征用农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。

其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。

不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

第四十六条国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管冷言冷语办理征地补偿登记。

第四十七条征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

第四十八条征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。

第四十九条被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

4．土地征用程序

根据《土地管理法实施条例》和《建设用地审查报批管理办法》，征用土地一般按照下列程序办理：

申请用地，受理申请并审查有关文件，审批用地，征地实施，征地公告，签发用地证书，征地批准后的实施管理，颁发土地使用证。

5．征用土地的审批权限

《土地管理法》第四十五条对征用土地的审批权限作了明确规定，征用下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

6．征用土地的补偿及安置

《土地管理法》第四十七条规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。

但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

二、房屋拆迁管理

1．法律依据

《城市房屋拆迁管理条例》（中华人民共和国国务院令第305号，自2001年11月1日起施行）。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第五条国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。

县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责及城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

2．拆迁管理

《城市房屋拆迁管理条例》第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

第十条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

3．拆迁补偿及安置

《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

4．对拆迁单位的管理

根据1991年8月1日施行的《城市房屋拆迁单位管理规定》（建设部令第12号），城市房屋拆迁单位，是指依法取得拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。

设立房屋拆迁单位必须具备下列条件：

有上级主管部门同意组建的批准文件；有明确的名称、组织机构和固定的办公场所；有及承担拆迁业务相适应的自有资金和技术、经济、财务管理人员。

房屋拆迁单位必须申请领发《房屋拆迁资格证书》，未经批准发给《资格证书》的单位不得接受委托拆迁。

自行拆迁的单位实施本单位建设项目的房屋拆迁前，应当到当地人民政府房屋拆迁主管部门办理核准手续。

未经核准的，不得实施拆迁。

5．城市房屋拆迁施工现场的环境保护

《北京市城市房屋拆迁施工现场防治扬尘污染管理规定》（北京市人民政府令第37号，一九九九年九月十四日）

三、施工许可管理

1．管理依据

《建筑法》、《建筑工程施工许可管理办法》（中华人民共和国建设部令第71号，自1999年12月1日起施行）。

2．申请施工许可证的范围要求

《建筑工程施工许可管理办法》第二条明确要求，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和及其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。

工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。

3．申请施工许可证应具备的条件和程序（了解）

《建筑工程施工许可管理办法》第三条要求，必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。

任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为