聊城在售房地产市场调研.docx
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聊城在售房地产市场调研
聊城在售房地产市场调研
聊城在售房地产市场调研提要:
项目简介:
该项目占地210亩,总建筑面积约15万㎡,投资近3亿元,整体由浙江大学建筑设计院担纲设计,是融旅游观光
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聊城在售房地产市场调研
一、城市概况
(一)文化
聊城有两千五百年的历史,境内名胜古迹众多;
国家级文物保护单位有:
光岳楼、山陕会馆、阳谷的景阳冈、东阿曹植墓、临清的钞关、舍利塔、清真寺、螯头矶等,
茌平发掘的教场铺城墙遗址,在全国引起了轰动。
(二)政区人口
全市总面积8715平方公里。
辖8个县(市、区),129个乡(镇、街道办事处),6486个行政村。
年底全市总人口万人,其中非农业人口万人。
男女性别比:
100。
人口出生率‰,死亡率‰,人口自然增长率‰。
有少数民族43个,56785人。
(三)经济概况
实现全市生产总值亿元,按可比价格计算,比上年增长%。
第一产业实现增加值亿元,增长%;第二产业实现增加值亿元,增长%,第三产业实现增加值亿元,增长%,三次产业比重为:
:
。
全社会完成固定资产投资亿元,比上年增长%。
实现财政总收入亿元,按可比口径增长%。
年末金融机构各项存款余额亿元,比年初增加亿元。
其中居民储蓄存款余额亿元,比年初增加亿元。
年末金融机构各项贷款余额亿元,比年初增加亿元。
(四)工业
规模以上工业企业468家,全年实现工业增加值亿元,比上年增长%。
产品销售率%,比上年提高个百分点;规模以上工业实现产品销售收入亿元,增长%;实现利润亿元,增长%。
实现利税亿元,增长%。
工业经济效益综合指数%,比上年提高个百分点。
(五)建设环保
完成基本建设投资亿元,比上年增长%。
更新改造投资亿元,增长%;房地产开发投资亿元,增长%。
资质五级及以上建筑企业100家,实现增加值45822万元,增长2%,实现利税4254万元,增长4%。
(六)交通邮电
公路通车里程公里,公路旅客运输量和周转量2040万人、151571万人公里,分别比上年增长%和%。
电话普及率达到17部/百人,互联网用户万户。
(七)贸易
全年共实现社会消费品零售总额亿元,比上年增长%。
城乡商品交易市场463处,成交额253亿元,同比增长%。
实现进出口总额38589万美元,比上年增长%,其中出口23252万美元,增长%。
新签利用外资项目49项,增长%;合同外资额17752万美元,增长%;实际利用外资12203万美元,增长%。
(八)旅游
全年接待国内外游客万人次,比上年增长%;实现旅游总收入万元,增长%,其中外汇收入万美元。
(九)教科文卫
高等学校2所,在校生万人,中等专业学校10所,在校生万人,普通中学265所,在校生万人。
拥有各种艺术表演团体7个,艺术表演场所12个,公共图书馆9个,文化馆10个,档案馆9个。
拥有卫生机构337所,其中,医院、卫生院184所,卫生防疫防治机构9所,妇幼保健机构9所。
(十)社会生活
城镇居民人均住房使用面积12平方米。
在岗职工平均工资9841元,增长%。
农民人均纯收入达2677元,比上年增长%;生活消费支出1560元,增长—%。
全市最低生活保障救助人数为96300人,比上年增长%。
其中城镇62600人,增长%;农村33700人,增长4%。
社会福利性收养单位115个,床位6000张,收养4818人。
社会福利企业42个,安置残疾人员50人。
二、住宅市场分析
(一)凤凰新城·4期
项目地址:
聊城经济开发区
开发商:
山东聊城当代集团有限公司
产品形态:
联排别墅、双跃别墅
面积区间:
—㎡
均价:
4500元/㎡
工程进度:
主体完工
诉求主题:
超大成熟别墅区
主要卖点:
徒骇河风景区、聊大花园、休闲广场、双语艺术幼儿园、健身配套、智能系统。
项目简介:
山东省最大的别墅生活区,聊城经济开发区南侧,东起黄山路、西临光岳路、北临黄河路、南至长江路,规划占地面积2000亩,建筑面积80万㎡。
3000套别墅或公寓风格各异,其中有高级公寓、独立式别墅、双联式别墅、联排式别墅及复式别墅,单体建筑面积从93至350㎡不等。
凤凰新城建设分期实施,计划三至五年完成。
(二)阳光e时代
项目地址:
聊城经济开发区东昌路与华山路交界处
开发商:
聊城当代集团有限公司
产品形态:
小高层
面积区间:
130—160㎡
均价:
2800元/㎡
主要卖点:
交通便利、配套设施齐全、环境优美、错层设计
销售率:
40%
(三)御润·假日广场
项目地址:
聊城市开发区
开发商:
聊城浙报置业
项目简介:
该项目占地210亩,总建筑面积约15万㎡,投资近3亿元,整体由浙江大学建筑设计院担纲设计,是融旅游观光、商务酒店、居住及娱乐、购物于一体的综合性多功能项目。
项目规划有主题式商贸文化街区、城市休闲广场、多层及小高层城市高尚公寓等,整个项目以低层建筑为主,该项目的整体定位为“生态化、园林化、智能化、人性化”,倾力将其打造为集商贸、娱乐休闲、居住一体的中高档精品楼盘。
产品形态:
多层、小高层
主力户型:
82—145㎡
均价:
3000元/㎡
工程进度:
主体完工
销售率:
约70%
(四)星光·水晶城
项目地址:
建设路与花园路西北
开发商:
山东聊城星光房产
占地:
180余亩
建筑规模:
50栋多层
面积区间:
75—147㎡
主力户型:
三室两厅、三室一厅
均价:
2700元/㎡
诉求主题:
老百姓的好房子
社区内配套:
幼儿园
销售率:
约60%
(五)东昌华府·棕澜海
项目地址:
聊城市东昌路121号
开发商:
聊城市昌华房地产开发有限公司
项目简介:
该项目占地万平米,总建筑面积8万㎡,绿化率大于35%,建筑密度小于30%;全部为高层和小高层拥有住宅共400多套,小区位于东昌湖黄金地段,东起东昌宾馆、西靠乐园路,北依兴华路,南临东昌路,整个项目由7座错落有致的小高层及高层住宅组成。
产品形态:
小高层、高层
面积区间:
—㎡
均价:
4500元/㎡
主要卖点:
地段、景观
销售率:
约80%
(六)金柱·水城华府
项目位置:
聊城市兴华路中段人民广场北侧
开发商:
山东聊建金柱建设集团有限公司
项目简介:
该小区位于振兴路以南,东昌路以西,南临兴华路,西靠新纺街,地处聊城中心区,与水城商航一路之隔,区位优势明显,为聊城城区黄金地段。
建设用地总面积为74784㎡,建筑面积211600㎡。
项目位于聊城市城区中心地带,是聊城市政治、经济、文化中心。
金柱水城华府南部紧邻人民广场,附近有市委、市政府、金鼎商厦、新东方广场、人民商场、市医院、聊城三中、北顺小学。
北侧为住宅区,且距长途汽车站较近。
东、西主要是住宅区和办公区,不靠工业区。
产品形态:
小高层、高层
面积区间:
120—160㎡
均价:
小高层3700元/㎡,高层3800元/㎡
诉求主题:
中国首家终身免电梯使用费的高尚生活区
销售率:
约50%
(七)伟业·中华苑
项目位置:
聊城市汽车总站东300米建设路南振兴路北
开发商:
聊城城乡伟业房地产开发有限公司
项目简介:
该社区由南苑和北苑组成,北苑规划为五层和六层的多层,南苑占地面积35810㎡,规划为93栋三层联排和两栋花园景观洋房,别墅带前庭后院。
价格:
多层3200元/㎡左右,南苑比北苑多层高500元/㎡,别墅4500元/㎡起价
销售率:
约50%
(八)江南公寓
项目位置:
聊城昌润路与建设路交汇处(站北花园东临)
开发商:
宁波双侨房地产开发有限公司聊城分公司
项目简介:
项目总建筑面积22000㎡,由一幢17层高层和一幢11层小高层及底商临街三层商业共同组成,外立面采用欧式与现代结合的现代典雅风格,
价格:
3200元/㎡
户型面积:
一室一厅、两室一厅120㎡左右,三室两厅140㎡左右
销售率:
约60%
(九)龙湾新城
项目位置:
聊城市东昌湖东南岸(聊城一中、文轩中学附近)
开发商:
聊城市水城房地产开发有限公司
建设用地面积:
265852㎡
建筑面积:
㎡
总户数:
1806户
停车位:
1545位(地面停车位806位,半地下停车位684位)
沿河公共停车位55位)
容积率:
绿化率:
45%
建筑密度:
%
多层:
68324㎡(676套)
多层洋房:
㎡(480套)
花园洋房:
㎡(428套)
叠拼别墅:
28700㎡(160套)
双拼别墅:
㎡(16套)
联排别墅:
㎡(36套)
独栋别墅:
㎡(10套)
工程进度:
打地基
均价:
多层3500元/㎡别墅6500元/㎡
(十)星光国际
项目位置:
振兴路商业街靠近水城中学、振兴路和柳园路交叉路口西北
开发商:
山东聊城星光房产
项目简介:
项目为临街建筑,底部为商铺,上面为住宅,共九层,户型以大面积户型为主
户型面积:
130—151㎡
均价:
3200元/㎡
销售率:
30%
(十一)金丰苑
项目位置:
聊城财干路中段
开发商:
济南天发房地产(集团)总公司
项目简介:
项目位于聊城市北部,小区全部为多层,目前主体已封顶,所剩房源不多。
户型面积:
77—143㎡
均价:
2500元/㎡
销售率:
80%
(十二)新东方·名人苑
项目位置:
聊城市东昌西路市人大对过
开发商:
聊城鑫城房地产开发有限公司
项目简介:
项目建筑面积15万平米,分多期开发;一期包括11栋多层带电梯住宅和3栋商务楼,其中住宅有473户;二期包括9栋多层带电梯住宅(共336户),目前已经开始第四期的预约登记。
(十三)城市主人
项目位置:
聊城市东昌湖正西、紧临湖滨公园
开发商:
山东省南郊集团聊城三庆置业有限公司
项目介绍:
“城市主人”项目规划占约300亩,总建筑面积达22万多㎡,容积率仅,绿化率高达42%,整个社区以生态为纲,以水为界,以东昌湖为主题,将别墅、连排别墅、多层、小高层住宅和商场、会所、临街商铺、学校、幼儿园等配套设施巧妙融合,空间恢宏,错落有致。
均价:
3500元/㎡
(二)在售项目销售价格一览表
项目名称
产品形态
销售均价(元/㎡)
凤凰城"4期
别墅
4500
阳光e时代
小高层
2900
御润·假日广场
多层
3000
星光·水晶城
多层
2700
东昌华府·棕澜海
高层+小高层
4500
金柱·水城华府
高层+小高层
3600、3700
江南公寓
高层+小高层
3300
龙湾新城
多层+联排别墅
3500、6000
星光国际
小高层
3200
金丰苑
多层
2500
城市主人
别墅+多层+小高层
3500
影响价格的因素:
*区域:
东昌湖周边比其他区域均价高出500-1000元/㎡;
*物业形态:
别墅的销售均价是其他物业形态的倍;
*装修标准:
精装修比毛坯房高出500-800元/㎡。
三、市场状况总结
(一)大盘已成市场主流,市场供应量逐渐增大。
目前聊城房地产市场上建筑面积超过20万㎡的项目就包括了凤凰新城、城市主人、金柱·水城华府、龙湾新城等,而地产百强荣盛地产的建筑面积据称将达到80万㎡,大盘将以其规模、规划及配套方面的优势吸引更多消费者的关注。
(二)高层、小高层产品增多
城市土地资源的稀缺性使市场上高层及小高层产品不断增多,但在高层房子总价与多层总价持平的情况下,多层产品还是人们的首选,说明消费者对高层产品接受程度不高。
(三)市场供应产品以大面积户型为主
在主力户型方面,120—140㎡的三室房源占据当前供应市场的主力位置,说明客户购房还是满足“一步到位的自住需求”。
部分项目两室户型面积达到120㎡,大户型产品成为市场中的主流物业形态,小户型产品具备一定的市场空间。
(四)物业管理以自管为主
目前聊城房地产市场中大多数住宅项目的物业管理,还是以开发商自管为主,在前期的项目推广中也没有大多也不将其做为宣传重点。
物管费一般维持在元/㎡/月—元/㎡/月之间,说明消费者对物业管理关注程度不高。
(五)以东昌湖为中心的地段成为聊城房地产热点区域
大多数高端项目,沿东昌湖四周分布,其中包括:
城市主人、龙湾新城、新东方·名人苑、东昌华府·棕澜海、伟业·中华苑等,湖景成为他们的最大卖点,这一区域的价值也已经得到市场的认可。
随着消费者对居住要求的逐步提高,以及“聊城”水城城市形象的推广带来的城市地位的提升,将对济南的投资者也会形成了极大的吸引力。
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