西方发达国家土地权属法律制度与产权纠纷案例.docx
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西方发达国家土地权属法律制度与产权纠纷案例
西方发达国家土地权属法律制度与产权纠纷案例
一.西方发达国家法律如何划分和界定土地权属?
(重点是所有权和使用权)土地公权与私权之间存在怎样的关系?
(一)英国土地产权制度
英国土地产权制度是以私有制为基础,由土地所有权和多种形式的土地保有权和土地他项权利构成,其土地产权结构简单但权利完整。
绝大部分土地为私人或法人所有,政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。
英国的社会政治稳定,其土地产权在长时期内没有经过大的冲击,其土地产权可追溯到1000年以前。
1925年《财产法》构成了英国现代土地法的基础。
按照财产法规定,英国的土地产权简化为两大类,即自由保有和租赁保有。
除这两类产权外,其他衍生的土地权益有地役权、用益权和抵押权等。
土地所有权名义上是女王的,女王将土地分给功臣和国民,其土地权利称为土地保有权。
因此,英国真正的土地权利为不同形式的土地保有权。
法律中,这些土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。
土地持有人所保有的土地权利的总和叫做地产权。
地产权有两种形式:
一种是自由保有的地产权,又称永业权,主要有三类,即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。
自由保有权为保有权人永久所有,一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定,在他人土地上居住或使用12年,土地视为使用者保有。
另一种是租用保有地产权也称为租业权,它是有一定期限的地产权,大部分依协议而产生。
租用保有权有125年、40年、20年、10年等,并通过合同或协议确定土地权利和内容,而且在租赁期内,确定的土地权利和内容不能随意更改,自由保有权人不能随意干涉。
最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。
1986年颁布的《农业土地所有法案》更倾向于保护土地租用者的权益,如向自由保有权人支付较低的租金,保证土地租用者继续租用、使用土地的权利。
虽然1995年议会通过了一个法案,加大了保护自由保有权人权益的力度,但也只是纠正了一些过于保护土地租用权益的做法。
从自由保有权的确定,到租用保有权权利较为完整等内容,不难看出英国土地产权制度的基本属性是:
以利用定归属,从归属转向利用,重视保护土地的动态利用,其保护土地权益的次序为租用保有权——自由保有权——土地所有权,既侧重保护使用土地者,亦即更加重视私权。
因而提高了土地使用效率和经济效益,较好地实现了土地的持续利用。
(二)法国土地产权制度
同为大陆法系两大支柱与源流之一的法国民法典,其土地权利构成不像德国民法典中物权制度那样,通过权利类型化形成严谨、抽象财产权利体系,而是形成了相对结构松散、简洁易懂的财产制度。
虽然在法国民法典表述中不存在“物权”概念,但是物权概念在法国学者的理论研究中被普遍使用。
在法国民法理论和立法中,用益物权(用益权、使用及居住权、地上权、地役权等)属于所有权之外的主物权,其又被称作所有权的“派生”权利,而担保物权则因属于从物权而脱离物权理论体系自成一体。
1.土地所有权
在法国民法典中,“所有权是对物所享有的绝对无限制地用益和处分的权利”。
对土地而言,所有权空间范围基于土地之上下。
目前,绝大部分法国学者认为所有权绝对的表述已经不合时宜,所有权应受制于所有物的性质、权力滥用的禁止以及其他法律规定。
2.所有权派生出的权利
(1)用益权
法国立法中用益权可以设定于任何形态的财产,其中设定于不动产的用益权最为重要。
用益权为物权,是对物的直接支配,享有同物的所有权人同样的使用权和收益权,但是没有处分权,要保留物的本体的存在。
用益权人的义务主要是不改变物的用途和维护物的正常状态。
用益权具有时限性,如果权利人为自然人,则权利的存续期限截止于权利人生命终止。
(2)地上权
地上权由在他人土地的地上或地下拥有财产的人享有。
地上权可以通过协议约定或者时效取得的方式取得。
目前,地上权在法国现代社会获得快速发展,广泛适用于城市建筑的建设中,从而满足在他人土地上建设建筑物的目的。
(3)地役权
地役权是指为一人所有的不动产使用及需要而对他人不动产所加的负担。
地役权设定于土地之上,通常具有永久性的特征,当然也可以约定设有期限的地役权。
地役权可以依据法律规定、当事人约定和基于自然情况而产生,分为法定地役权、约定地役权和自然地役权。
综上可以看出,法国在处理公权与私权的关系上,更加偏向对于私权的保护。
(三)德国土地产权制度
1.土地所有权。
德国民法典的土地所有权制度,有别于法国民法典的基本特征就是相对明显的社会化倾向。
“迄今为止,一直存在着一种不可动摇的趋势,这就是对所有权人随心所欲处分其财产的自由,加强法律上的限制”按照德国民法典903条的规定,所有权人有权任意处分其物,但要在不违反法律和侵犯第三人的合法利益的条件下进行。
对于土地所有权,这种限制表现的更为突出。
土地所有权人除了要受私法上规定的紧急状态(904条)、相邻关系的限制以外,还更多地承受着来自公法的限制,例如公法范畴的建筑法对于土地所有权人建筑权的限制;航空交通法剥夺土地所有人对于空间的所有权;矿业法在很大程度上剥夺了土地所有权人对于矿藏资源的所有权;狩猎法限制土地所有权人的狩猎权利;水利法剥夺了土地所有权人对于地下水的所有权等等。
2.土地用益物权
(1)役权
德国民法典中的役权分为地役权、用益权、限制的人役权。
地役权是专门在土地上所设定的物权,目的是为实现自己的土地利益而使用他人土地。
分为积极地役权和消极地役权。
用益权按照设定标的物不同,分为物上用益权、权利用益权、财产上用益权。
用益权具有专属性的特征,因权利主体死亡、法人终止而消灭。
用益权原则上不能转让,但可以由他人代为行使。
用益权人为法人时,可因法人合并或分离会发生用益权的移转。
其中,权利用益权与财产上的用益权不能在土地上设定。
物上用益权可以设定于动产或者土地、森林、矿山等不动产之上。
限制的人役权是指为特定人的利益而利用他人之物的权利。
在土地上设定限制的人役权时,权利人有权使用该土地或者对土地享有与地役权相同权限的权利。
限制的人役权的主要表现形式为居住权,主要是为解决特定人的居住问题而设定在他人不动产上的权利。
(2)地上权
按照德国民法典规定,地上权是指在他人土地的地上或地下建造建筑物的权利,是最为重要的土地用益物权类型之一。
地上权的特征是:
为意定物权;权能内容丰富,保护充分,可以准用所有权取得以及所有权请求权的相关规定;可转让,可继承;地上权的存续并不依附于地上建筑物,建筑物灭失,并不影响地上权的存在。
地上权的重要价值在于,打破“土地吸附建筑物”的原则,使建筑物所有权和土地所有权相分离。
德国专门制定了调整地上权的《地上权条例》。
同时,还制定了《住宅所有权和长期居住权法》专门对在他人土地上建设的公寓式住宅的所有权以及在他人土地上建设住宅并进行居住或作为其他使用的长期居住权进行调整。
(3)土地负担
土地负担是指从他人土地产物中获得持续性定期给付的权利。
其制度价值在于解决农民的养老问题,也用于处理相邻关系和地役权关系。
(四)俄国土地产权制度
俄联邦土地法典详细规定了有关土地所有权和其他土地权利制度,分别土地所有权、土地权利取得、长期(无限期)使用、可继承的终身占有土地、有限制的使用他人土地(地役权)、地块租赁、无偿定期使用土地。
明确了包括联邦所有、联邦各主体所有、市政所有、公民所有和法人所有的土地所有形态,其中前三类所有为“公有”,后两类所有为“私有”。
土地私有权的产生情况包括以下几种:
(1)国家和地方自治所有土地的私有化;
(2)继承;(3)赠与;(4)买卖;(5)交换或其他土地交易;(6)作为出资成为法人注册资本的一部分。
私人所有权的客体为部分土地的地块。
农用土地的私有权几乎没有限制。
任何农用土地在规定面积内可以为私人所有,但是林地、国防土地、公共土地等不能成为私有(土地法典第27条)。
公民私有土地包括:
家庭农场用地、个人副业用地、果园、菜园用地、畜牧业用地、个人住房用地、别墅建筑用地、个人车库建筑用地、经营用地及其法律不加禁止的用地。
按照俄罗斯现行法律规定,土地使用权是指土地权利关系主体对土地使用的权利。
土地使用权有以下特点:
(1)土地使用权是所有权的产物,因此所有人拥有土地使用权;
(2)土地使用权关系到所有人的权利,没有所有人的同意,不能实现部分土地使用权利;(3)土地使用权具有一定的独立性一一土地所有人的变更不导致土地使用权的终止(民法典第216条)。
包括永久(不定期)使用权、可继承的终身占有权、公共地役权,以及土地租赁和无偿定期使用。
综上可以看出,俄国是土地公有制与私有制并存,在确保公权的前提下,尽可能的保护私权。
二.西方发达国家如何保障土地私权和公权?
(如:
保障农地财产私权的流动和处置;保障土地规划和生态保护,土地用途管制等公权)如何制约公权滥用?
(如:
避免土地征收权力滥用)
(一)土地利用规划制度——英国
1909年,英国建立了土地规划制度,1947年作了进一步修改,形成了完善的土地利用规划制度。
英国的土地利用规划体系由中央规划、大区规划、郡规划和市规划四级构成,均具有法律效力。
在规划制定上,各级政府部门制定本级土地利用规划。
全国自下而上编制规划,上级规划控制下级规划,下级规划与上级规划协调一致。
在规划期限上,大区、郡、市的规划期分别为20年、5年和5年,这三级规划均每5年修编一次。
在四级土地利用规划中,市政府对土地利用规划有更多更大的权力,规划的作用也更直接。
政府土地利用规划的重点是土地开发,对改变土地用途及改变建筑物本身用途和性质的项目开发,必须得到规划许可,而对土地转让、地价、土地使用安全性等,土地利用规划没有作过多的控制和限制。
英国土地利用规划实施中的上诉制度独具特色。
当私人开发商的开发项目不被当地政府许可时,可直接向中央政府提出上诉,如确有必要,中央政府可以直接否决地方政府的决定,地方政府必须修改规划。
但一般来讲,地方政府是规划的最终裁定者,中央政府只从战略角度参与地方规划的制定,间接影响地方政府的规划修改。
英国土地利用规划制度具有三个鲜明的特点:
一是规划编制时公众广泛参与,提高了规划的实用性和可操作性;二是规划一经通过,就具有法律效力,有很大的强制性和权威性;三是规划实施中的上诉制度。
英国的土地利用规划是政府、公众和开发商必须严格遵照执行的,一切发生在土地上的行为,必须首先获得政府的规划许可,当确需调整某个区域的规划时,要经过长时间的研究论证,规划调整方案得到公众认可后,政府方能予以调整。
(二)土地用途管制
——英国
二战期间,英国建设遭到相当程度的破坏。
为了解决战后重建的问题,英国政府于1940一1942年先后提出了巴罗报告、史考特报告以及阿斯握特报告,规划重建的蓝图。
巴罗报告强烈批评农地的过度转用,主要探讨了人口与产业分布的问题;史考特报告主要探讨了乡村土地利用问题;最有影响的是阿斯握特报告,该报告主要探讨了土地规划与管制时土地补偿与土地增值问题的解决之道,并建议中央成立规划部门,负责对土地使用作整体性的管制以及与其它机关组织的协调,塑造了1947年《城乡计划法》的基本架构。
1947年重新修订并公布的《城乡计划法》是英国土地管理制度史上的一个重要里程碑。
该法建构了英国土地利用规划及管制的制度体系:
在组织结构上,郡议会及市议会被规定为专责的规划机关,独立负责土地使用规划与管制工作;强调规划机关必须依实质、经济及社会条件准备发展计划,并每五年通盘检讨一次;确立了发展权国有制度及开发许可制,强调所有土地均需纳入计划管制,任何人若欲开发土地,均必须首先获得地方规划机关所核发的开发许可,未经申请开发许可不得开发,地方规划机关依发展计划的规定裁量是否核发许可,开发许可制由此得以法制化,并成为了英国土地使用管制的主要手段;取得土地开发许可之土地开发,需缴纳“发展捐”,同时以300百万磅为基金,以补偿既得利益之损失;授予地方政府征收的权力以从事土地开发,而土地征收时,对土地所有权人仅以既有使用价值为补偿标准,并对地方政府提供财政支持以利其执行。
1953年,由于土地交易地下化等原因,英国政府乃将1947年的100%开发捐予以废止,而改采规划协议的方式,由土地开发者与管制机关协议确定公共设施的提供、土地使用的限制、降低对环境的冲击等土地开发许可的有关权益措施,由此使得土地开发者与管制机关可以一起安排有关土地开发事宜,同时也提供了土地使用管制机关一个较有弹性的手段,来管制土地开发及提供公共设施。
1968年《城乡计划法》再次修订,要求任何地方的发展计划均应有主要的结构计划及地方计划、计划诉愿案改由检察官召开公听会及私听会处理,并重新规定了计划管制的强制执行程序等,使整体管制制度的完整性又向前迈进了一大步。
20世纪70年代保守党上台后,英国的政治重心开始极大程度地向右倾转移。
一种普遍的观点认为,如果经济更多地依靠市场而不是国家也许会运行得更好一些。
在这种背景下,1970年英国将住宅及地方政府部、运输部、公共建筑与工程部合并成环境部,作为英国空间规划的最高主管机关。
1971年《城乡计划法》再作修正,废除了原有的蓝图式计划,改用“纲要指导计划”与“细部计划”替代;而在管制方式上增用土地使用分区,要求在“发展计划”中“确定道路公共工程兴建物、飞机场、公园、广场、自然保护区与空旷地;划分土地为农业、住宅、工业或其它用途;划分综合开发地区”。
1972年《地方政府法》颁布,将制定结构计划的权责赋予郡政府,而将订定地方计划的权力交给地方政府,地方分权的情形更加显著。
1979年撒切尔执政后,更是放弃了制定宏大的国土计划,而将精力集中于解决内城退化的问题,试图尽可能多地吸收私人资本,在土地规划管制方面采取了一系列重要举措,比如:
由中央设置“企业分区”,把城市中已经退化的部分划定为一个企业区,建筑商和企业可以在该区域内寻求各种减免税的机会,并可以摆脱很多通常的规划条例的限制;由政府部门设立并出资组建城市开发公司,并赋予其在专门指定的区域内可以不受地方政府规划的约束获取地产的权力;将规划利得改为规划义务;引进美国式的做法,培育竞争,把建设规划与解决潜在的社会和经济问题的规划结合到一起,比如将劳动力培训作为获取优惠的条件,以促成城市之间的竞争等。
综上,英国对于土地开发利用的管制,主要是以城乡计划法为依据,在土地使用分区的基本架构基础上,通过开发许可制的实施,以先审查后开发的方式规范管制所有开发行为,并由环境资源区域部主导整个机制的运作,以防止土地无计划地开发;在管制中严格自然资源保护与历史古迹保存,以确保重要资源的可持续;同时兼顾社会变迁与都市问题的性质,在开发审查过程中考虑都市更新与再开发问题,以改善大众的生活与工作环境;特别是发展权国有化与规划义务制度的实施,使得土地开发与使用变更行为的审核,能够兼顾国家与个人利益的均衡,从而避免了土地投机与开发者缺乏成本观念所造成的土地资源流失。
此种兼具环境评估与土地整体规划的弹性与综合性的土地使用管制制度对我国有重要借鉴意义。
——美国
二战以后,美国经历了二十年快速的经济成长期,与此相伴的是快速的人口增长与城市扩张,由此带来了严重的环境污染、交通拥挤、公共设施不足、基本农用地流失等问题。
面对那些使地方受益却有害于全州甚至全联邦的开发行为,强调地方自治的传统管制策略显得有些捉襟见肘,因此从20世纪50年代开始,联邦与州逐渐接纳了“平衡成长”的理念,透过规划的方法来主导地方土地利用决策,使土地使用决策呈现出一定的中央化倾向。
(1)联邦政府管制重要性的不断增加
通常,联邦主要是通过附加资金的要求或简单地通过联邦拨款影响州和地方的规划。
资料表明,1960年联邦资助州和地方政府的数额是70亿美元,到20世纪90年代每年拨款总计2000亿美元,随着资金的向下流动,监督和管理也不可避免地加强。
20世纪70年代后,为了解决土地利用衍生的越来越严重的环境资源问题,联邦政府还制定了一系列环境立法,通过直接要求或“委托”影响地方和州的土地利用计划。
比如1969年的《国家环境政策法》、1907年的《清洁空气法》、1972年《联邦水污染控制法》、《海岸带管理法》以及众多的联邦计划。
尤其是针对过快的开发导致原本敏感与脆弱的土地资源在无形中被破坏而无法恢复原貌的问题,美国国会在其1973年提出的《国家土地使用政策及规划法案》中,率先明示了划设“有关环境危急地区”的要求,以加强对天然灾害地区、再生资源地区、脆弱或史迹地区等环境敏感区域的特别保护。
随着各州逐渐与国家环境保护法案及有关法案保持一致过程的深入,联邦对土地利用决策的影响有了不同程度的增加。
(2)州政府干预力量的不断强化
从20世纪50年代起,渐增的区域性问题使得有些州政府开始建立或授权成立区域性机构,来整合区域间的力量。
1916年夏威夷州为了解决农业用地与住房用地的冲突,率先创建了美国的第一个州土地利用法案,揭开了州扩权运动的序幕。
这场运动因学者博斯曼勒和考利斯的著作而得名为“平静的革命”。
正如他们所言:
“在可供使用的土地日趋有限的情况下,对影响到土地利用的主要决策需要州政府或地区某种程度的参与”,把决策的层次扩展到州一级,可以减少仅仅为了少数个人获利而随意决策的机会,增加对大范围影响的考虑以及应当给予的重视程度。
到1978年,约有1/4的州颁布了州的土地利用法案;而几乎每个州都设立了规划办公室,协调现有机构的规划,建立全州开发策略。
(3)分区管制的弹性化
二战以后,许多地方尝试通过修改常规分区技术来控制增长和管制土地利用,在传统分区的基础上作了一些局部性的改良,比如允许土地使用分区管制规则及图说的修正、土地变更使用许可、特别使用许可、浮动分区、绩效管制、计划单元整体开发、契约分区、容积率等技术的采用,赋予了传统分区管制措施更多的弹性。
同时,一些新的措施也被不断地整合进传统分区中。
1996年纽约州率先尝试在传统分区管制规则上应用TDR的概念,通过开发权的转移来解决传统分区面临的危机。
20世纪60年代后,分区管制还趋向于与成长管理理念相结合,在强调传统的控制开发地点之外,开始关注开发时程及成本方面的问题,逐渐引入了公共设施建设的时段管制、延期履行权以及土地银行、大面积地块分区等影响开发时段的增长控制机制。
而开发许可制的引入又为既存分区开辟了一条旁路。
到今天,美国的开发许可通常由规划部门或分区管制部门负责裁量,在海岸地、湿地开发等方面的使用尤其频繁。
(4)分区权力约束条件的不断调整和修改
美国的宪政体制强调法院对政府行政行为的合法性审查,因此美国分区管制发展史上的另一项重要内容,就是不断调整和修改关于政府分区权力的约束条件。
1926年的欧几里得案件中,最高法院将上地使用分区管制裁决为有效的警察权,并同时否定了土地使用受限制者的补偿要求。
此后若干年中,法庭允许的施予私人土地利用行为的限制条款不断扩大,但控告社区在土地利用规划中采取过分限制的诉讼一直持续不断。
20世纪60年代后对财产权的保障明显加强。
1956年宾西法尼亚州的最高法院推翻了一个分区条例,1987年的“诺兰诉加利福尼亚海岸委员会”的案例中,规划师受到了最高法院裁决的警告。
而在“格伦代尔福音派教堂诉洛杉矶县”的案例中,法庭依据第五修正案认定不恰当的限定使用符合“征用”的特征,进而判定土地使用者如果由于土地利用管理条例而承受了过重的负担,他们有权从条例执行机构或者政府部门获得补偿。
另据1959年1月《规划》杂志报道,有8个州通过法律要求在执行环境条例前进行“征用影响评价”,而自1919年以来有32个州立法中进行了补偿议案的讨论。
作为分区依据的警察权与征用权之间的界限划分的论争,伴随着美国分区管制制度的发展历程,不断调和着公私利益间的矛盾。
综上,分区是美国土地利用管理中最流行的制度,也是私人房地产转向广泛公众管制的过程。
传统分区以强制性的直接管制限制了一定区域内土地利用类型的增长,但二战后快速的经济发展和人口增长,带来了严重的城市问题也导致了传统分区的重大改变,新内容在嫁接,传统内容在转变,社区伴随开发的费用成本和私人所有者从社区得到的好处,越来越被认同为可调节的更广泛的公众利益的组成部分,管制也越来越趋向弹性与多样化的发展趋势。
(三)农民权利的保护和利益的补偿机制
在土地流转过程中对农民的权利进行保护,保证土地流转双方利益分配的公平是土地流转的核心内容。
在保护农民权利方面,英、日、法、美等四国都给予了高度的重视。
——英国
英国对农民权利的保护主要是侧重于对失地农民的利益补偿。
英国的土地补偿及收益分配机制是相当规范和完善的。
1967年修订的《农业法》规定:
合并小农场,政府提供所需费用的50%,对愿意放弃经营的小农场主可以发给2000英镑以下的补助金,或者每年发给不超过275英镑的终身年金。
为了实施土地开发权国有化而进行国家强制购买时,政府必须向丧失开发权的土地所有者支付补偿金。
另外,英国还建立了土地开发利益回馈社会制度。
——日本
日本主要侧重于土地流转过程中对农民权利的保护。
一方面,建立合作经济组织等中介机构,为农民进行土地流转提供了平台,而且规定对农民10年租金一次性付清,农民租种组织的土地租金10年分期付清,这一规定充分考虑到了农民的利益。
另一方面,建立了认定农业者制度,这一制度保证了耕地在农民之间的流转,有利于防止耕地的减少和农民的大量失业,使得土地向种田能手流转,有利于提高土地的利用效率。
——法国
法国对农民利益的保护也是侧重于保证土地的农业用途不改变。
对年老农民发放终生养老金,以保证他们离开土地后的生活。
法律规定私有土地一定用于农业,不准弃耕、劣耕和在耕地上搞建筑。
对于弃耕和劣耕的土地,国家有权征购,提高土地税或让其出租。
规定土地转让不可分割,只准整体继承或出让。
这些规定保证了农地农用和土地的规模经营。
另外,法国设有土地事务所和土地银行,为农民进行土地流转提供便利。
——美国
美国的土地所有者的保护主要是保证其土地所有权不受侵犯。
如联邦政府为了国家和社会公益事业兴建铁路、公路及其它基础设施,需要占用州属公有土地或私人土地,就必须通过购买、交换或捐赠来获得各种土地上的权益。
土地所有者有土地收益分配和处分的权利,土地收益除按国家和地方政府的规定交纳较固定的土地税、农产品销售所得税、房产税外,没有任何其他税费。
同时,土地所有者在土地转让、租赁、抵押、继承等各方面也都具备完全不受干扰和侵犯的权利。
(四)土地征收
——美国
西方民主宪政国家在规划土地征收制度时,都十分强调正当程序的原则。
如何设计合理的征地程序,事实上已经成为制度安排中最引人关注的环节。
以美国为代表的英美法系国家在此方面形成了较为有效的完整程序。
美国的土地征收法律中最引人注目的就是其征地程序的完整规定,它明确了征收土地必须要经过的以下步骤:
(1)政府对征地行为进行提前的通告,让大众预先了解政府即将开展这一行为;
(2)政府对征收的土地及其不动产进行评估;(3)将评估报告送交被征收方,并针对补偿金额向被征收方提出初次要约,被征收方据此可以提出反要约;(4)公开召开由政府、被征收方以及社会公众等参加的听证会,政府需围绕公共利益公开详细阐述征收的原由,如果被征收方提出质疑,可以通过司法途径,达到让政府放弃这一行为;(5)双方就补偿金额进行交涉,如无法达成一致,该案件需由政府移交给法院处理;(6)应法院要求,双方当庭将各自聘请的独立的资产评估师出具的资产评估报告进行交换;(7)在法院的中间调解下,政府方和被征收方就补偿金额进行最后的平等谈判和协商;(8)如双方仍然无法达成一致协议,将由民事陪审团出面确定合理的补偿金额,民事陪审团是由普通公民组成的;(9)判决生效后,政府需要在30日以内向被征收方支付全部的补偿金并取得被征收财产。
美国的这一详细征收土地程序重视强调群众诉求,体现了司法审判的独立地位,政府和被征收人处于平等的地位进行磋商,通过反复协商确保了补偿金额基本符合市场价格,维护了征地行为的公平合理性。
严谨的征地程序有效减少和避免了土地征收纠纷的
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