《物业承接查验办法》讲义.docx
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《物业承接查验办法》讲义
物业承接查验办法
一、重要性
物业承接查验制度是《物业管理条例》(以下简称《条例》)确定的七大基本制度之一。
2010年10月14日,住房和城乡建设部制定并印发了《物业承接查验办法》(以下简称《办法》),将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善,增强了物业承接查验制度的可操作性,明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。
《办法》的出台,对减少建设单位的开发遗留问题,降低物业服务企业的管理服务风险,维护业主的共同财产权益,化解物业管理的矛盾纠纷,构建和谐互信的物业管理关系,具有重要的现实意义。
住房和城乡建设部,部门规章,法律效力较高,政府部门工作指导、实施文件/法院审判依据。
二、法条解读
1、【立法目的】第一条为了规范物业承接查验行为,加强前期物业管理活动的指导和监督,维护业主的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的规定,制定本办法。
2、【概念】第二条 本办法所称物业承接查验,是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
检查主体:
物业服务企业;
检查客体:
建设单位;
检查对象:
共用设施设备
3、主管部门:
第三条房地产行政主管部门主管。
省:
住房和城乡建设厅;
市:
一般应该是房管局,无房管局为建设局
4、强制性合同规约引入
【销售合同】第六条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同,应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。
【临时管理规约】第七条 建设单位制定的临时管理规约,应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
【前期物业服务合同】第八条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,应当包含物业承接查验的内容。
前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的,建设单位与物业服务企业可以协议补充。
不能达成补充协议的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
5、【建设单位移交期限】第十条 建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。
6、【移交检查前提条件】第十一条 实施承接查验的物业,应当具备以下条件:
(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;
(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;
(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;
(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;
(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;
(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;
(七)法律、法规规定的其他条件。
7、【物业承接检查程序】第十三条 物业承接查验按照下列程序进行:
(一)确定物业承接查验方案;
(二)移交有关图纸资料;
(三)查验共用部位、共用设施设备;
(四)解决查验发现的问题;
(五)确认现场查验结果;
(六)签订物业承接查验协议;
(七)办理物业交接手续。
8、【现场检查前20日】第十四条 现场查验20日前(交付使用35日前),建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;
(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(两书)
(五)承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
9、【移交资料核查】第十五条 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查,重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。
10、【检查范围】第十六条 物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:
(一)共用部位:
一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;
(二)共用设备:
一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;
(三)共用设施:
一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
第十七条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备,不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。
(依法移交:
依法移交,就是指按政府相关文件规定,由专门(供水供电供气供热等)部门接收管理的,不作为物业服务检查和验收的内容,因为日后的管理主要由这些部门专门来负责维护和管理.当然不用物业查验。
但是如果没有被依法移交的,自然还在物业管理范围,就必须进行物业查验。
即使是依法移交后,因为这些设备还在小区或物业管理区域内,物业有监管义务,但那已经不是管理责任了。
)
【书面记录】第十九条 现场查验应当形成书面记录。
查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
【书面反馈和问题记录】第二十条 现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
【物业承接检查协议】第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验,与物业服务企业共同确认现场查验的结果,签订物业承接查验协议。
第二十二条 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。
【物业移交期限】第二十四条 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
【拒不移交违约责任】第二十五条 物业承接查验协议生效后,当事人一方不履行协议约定的交接义务,导致前期物业服务合同无法履行的,应当承担违约责任。
【交接工作书面记录】第二十六条 交接工作应当形成书面记录。
交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。
交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
11、【分期查验与整体交接】第二十七条 分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。
建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。
12、【费用承担】第二十八条 物业承接查验费用的承担,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。
没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。
13、【备案告知】 第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内,持下列文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门办理备案手续:
(一)前期物业服务合同;
(二)临时管理规约;
(三)物业承接查验协议;
(四)建设单位移交资料清单;
(五)查验记录;
(六)交接记录;
(七)其它承接查验有关的文件。
第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
【建设单位法律责任与义务】第三十二条 物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第三十三条 物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。
【物业服务企业义务】第三十四条 自物业交接之日起,物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
【承接检查档案所有权】第三十五条 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
物业承接查验档案属于全体业主所有。
前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。
【承接检查的必要性和强制性】第三十八条 建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。
第三十九条 物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
第四十条 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。
【业主、主管部门监督权】
第四十一条 物业承接查验活动,业主享有知情权和监督权。
物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。
第四十二条 建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的,由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。
【资料移交义务】第四十三条 建设单位不移交有关承接查验资料的,由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对建设单位予以通报,并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
《物业管理条例》五十九条:
违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
三、工作重点
1、《办法》明确约定在以下三个契约性文件中必须明确约定物业承接检查的相关内容:
(1)《物业买卖合同》应当明确约定建设单位所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准;
(2)《临时管理规约》必须对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业物业共用部位、共用设施设备的事项作出明确约定;
(3)《前期物业服务合同》应当包含物业承接查验的内容。
2、物业承接查验的备案与公示
(1)物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持《办法》所规定的文件到房地产管理部门备案。
(2)建设单位和物业服务企业应当物业承接查验备案情况书面告知业主。
3、承接检查的法定必要性
建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的查验工作
(1)建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业;
(2)物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应赔偿责任。
4、避免出现因管理不当而产生的责任
自物业交接之日起,物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维护养护和管理义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或灭世责任。
5、承接查验是物业与建设单位的共同义务
(1)《办法》明确规定物业承接查验主体为建设单位和物业服务企业;
(2)对于查验记录和交接记录,《办法》要求物业服务企业和建设单位共同签字确认;
(3)对于恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验中共同侵害业主利益的行为,《办法》规定物业服务企业与建设单位应共同承担赔偿责任。
6、承接查验的内容和重点
(1)查验内容为《办法》十六条规定的内容
(2)物业查验应重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能,而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能,以避免承担不必要的风险和责任。
7、适用范围
(1)侧重于程序性和制度性标准,而不是技术标准;
(2)涉及内容仅为物业共用部位、共用设施设备,而不是整个物业项目;
(3)时间上限定为前期物业管理阶段的新建物业。
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