河南物业经营责任书.docx
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河南物业经营责任书
河南家饰佳物业有限公司
2009年度元旦百盛购物广场物业经营管理责任书
为实行有效的目标管理,强化团队创新意识,更新服务管理思想,充分调动员工工作积极性,以企业长大为核心理念,开阔视野,拓展经营管理思路,按照集团“二五”发展战略方针,确保集团下达给河南家饰佳物业有限公司年度经营目标的实现,上海家饰佳控股(集团)有限公司(以下简称甲方)聘请担任河南家饰佳物业公司总经理,授权给以为第一责任人的河南家饰佳物业公司管理团队(以下简称乙方)负责该公司的经营管理。
按照责、权、利对等的原则,双方在平等的基础上签订2008年度经营管理责任书,以明确双方的责任、权利和义务,本责任书一经签字即对双方具有法律约束力,甲乙双方应共同遵守。
一、目的
在总经理负责制的经营管理机制的基础上,在充分调动河南家饰佳物业有限公司经营管理人员积极性的同时,建立集团对河南家饰佳物业有限公司的经营目标责任考核体系,以加强集团公司对子公司的有效监控,同时推动经营管理工作逐步向理性、科学、精细和规范的方向发展。
通过推行目标责任体系,用科学的指标评价体系替代粗线条的考评,将有力地推动河南家饰佳物业有限公司管理手段和经营风格的转变,增强河南家饰佳物业有限公司管理层的抗风险意识和能力。
二、2009年经营考核年度期间:
2009年01月01日至2009年12月31日。
三、考核方法:
年度经营目标由经济指标和综合管理指标两部分组成,满分1000分。
其中经济指标占60%,综合管理指标占40%。
在对每项指标逐一考核评分,累计所得分数即为该公司当年两种指标考核的最终得分。
年度经营目标责任考核分季度进行考核:
1.月度考核。
根据09计划管理制度和会议制度,每月10日召开经营条线子公司会议,各子公司总经理汇报上月工作总结,经营任务完成情况及下月计划,集团经营管理部、行政人事部、主管总裁对各子公司进行考核和评定。
2.中期预核:
在第三季度对指标完成情况进行中期审核。
即对上半年经营工作进行总结和评估。
3.年度考核:
次年1月对指标完成情况进行年度审核。
年度考核完成后,由经营管理部牵头成立的目标责任制考核领导小组根据财务内审制度负责审核,并经集团总部签署审核报告后,核发被扣存年薪和奖金。
四、经营责任考核指标:
1.经济指标:
序号
考核指标
指标值
分值
评分方法
备注
1
当期经营
实现收入
4117万元
400
1.收入在4117万元--4323万元之间,此项目得400分。
2.收入在4323万元以上,每增加3万元,增加1分;
4.收入在4034-4117之间,每降低2万元,减1分
5.低于4034万元该项目不得分;
6.本项目得分上不封顶;
(详见附件一,其中收入以实际测算的面积依据计算)。
2
物业营运直接成本支出
869万元
200
1.以869万元为基准,每增减3万元,减增1分;
2.高于912万元该项目不得分;
3.本项目得分上不封顶;
(详见附件二)。
3
当期应收帐款的及时收缴率
90%以上
1.本项目不计考核分值;
2.每月及时收缴率在95%以上,为完成考核任务。
3.每月及时收缴率在95%以下,90%以上,团队考核成绩为60分(如以百分计)。
4.每月及时收缴率在90%以下,为考核不及格。
每月考核回款率
4
前期
应收帐款
清理
100%
1.一季度考核有上年未清理的应收款项,本项目扣20分。
如有延滞至年中未完成,将作为第一考核人考核的内容之一。
2.每季度末考核,季度内未完成的应收款清理,延迟至下个季度的,扣20分一次。
3.可以经过集团主管部门讨论认可的款项,此项目可以不扣分
坏帐的确认,须由集团主管领导组织集团经营管理部门、财务部门、法务部门及商场共同审议,并经董事长签署确认。
剩余应收帐款清查表(详见附件三),以子公司与集团财务部主要负责人双方签字为准。
1.
5
合同的完善率
100%
1.凡在责任期间实际租赁,必须100%具备成立的商铺租赁书面合同。
2.建立客户合同档案和合同台帐,每份电子合同文档要在签订后传送集团经营管理部。
3.如发现合同不全或没有签订书面合同的,每例扣30分。
6
每月即时出租率统计
90%以上
1.每月最后日统计全场出租率,每月考评,低于90%扣10分,低于85%,扣20分。
,低于80%,扣40分。
2.同一位置有连续三个月空铺情况的,扣10分,三个月到六个月未完成租赁情况的,扣30分。
六个月以上未完成的作为第一责任人的考核内容之一。
总计
600
2.综合管理目标考核
序号
考核指标
指标值
分值
评分方法
备注
1
为集团对郑州投资的整体配合与协助
50
1.未发生延误得50分;
2.因大兴厂配合不当或配合不及时造成相关事项的处理延误而酿成后果,每次扣5分;
3.在2009年6月30日之前未完成大兴工贸问题,本项目不得分
按集团的要求:
1、处理前期遗留的债权债务;
2、处理前期遗留的“大兴工贸”人员问题;
3、协助配合医院收购工作。
4、协助配合银行抵押贷款事宜
5、处理前期遗留的其他事项。
2
二期工程的证照办理
50
1.在12月31日之前完成,否则本项目不得分。
2.完成得50分
按需要,组织人员到政府有关部门办妥工程项目所需的证照和相关手续;
负责协调和妥善处理项目的相邻关系
3
重要分派项目完成
50
1.每月必须完成重要的计划目标,可以延迟的不扣分,必须在期限内完成的未完成的,每次扣5分,以此类推
2.此项目扣分不保底
集团分派的重要工作事项
4
行政综合管理
100
1、每月计划总结报表按时上交,迟交一次扣3分。
2、每月按时完成会议内容,及时上班会议内容,迟交一次扣2分。
无内容扣3分。
3、发生员工劳动仲裁,每发生一次扣5分
4、发生经营合同官司,每发生一次扣5分,
由我公司提起的需要走司法程序的案件不扣分
5
财务管理
50
遵守集团财务纪律、预算编制与执行情况、专项费用控制等
每季度根据集团财务评分和现场实查评分
6
安全管理
50
1.每月无消防检查每次扣5分;
2.每月消防安全隐患不排除,次月继续发生隐患,每次扣10分;
3.发生安全消防事故或政府部门检查有消防整改内容每次扣50分;
4.发生特大事故每次扣100分;
包括无重大职工人身安全、盗窃、火灾等事故,集团经营管理部随时抽查消防情况
7
品牌建设
50
1.开展所属地政府部门关系维护;
2.有正面家饰佳物业品牌报道酌情加分
3每发生一次负面消息的媒体曝光,扣25分;
总计
400
五、乙方尽职后的利益
1、在本责任年度中,当乙方工作绩效综合评估分低于500分(含500分),第一责任人仅可得基本工资额,不得考核工资。
当综合评估分高于500分、低于600分(含600分)时,第一责任人可得全年已扣发的考核工资额的30%;当综合评估分高于600分,低于700分(含700分)时,第一责任人可得全年已扣发的考核工资额的60%;当综合评估分高于700分时,第一责任人可得全年已扣发的考核工资额的全部。
2、根据考核结果进行业绩奖励:
考核结果
分值分配
奖励金额
951—1000分
2400元/分
29.24—41万元
901—950分
1600元/分
21.16—29万元
851—900分
1200元/分
15.12—21万元
801—850分
800元/分
11.08—15万元
751—800分
1500元/分
8.06—11万元
701—750分
1000元/分
6.04—8万元
700分
0分
6万元
3、业绩奖励的分配
绩效奖中30%归乙方第一责任人所有,其余的70%分配给乙方中高层管理人员或其他业务骨干。
具体数额由乙方决定,并可模糊发放,但须向甲方最高领导人报送发放清单,甲方应为乙方保密。
4、组织架构和团队建设
物业公司必须严格按照既定的组织架构和岗位编制进行全年的经营管理活动(详见附件三),抓好团队建设和骨干力量的梯队建设工作,确保中层以上管理人员和骨干人员(指已经签定正式合同的人员)的离职率控制在15%以内;
对于经营骨干和管理骨干,须设定梯度培养的年度目标,并与集团人力资源部按目标共同确定相应的培训事项、职业导师人选和被培养干部考核方案等,公司各部门的目标达成率须90%以上。
以上内容记入第一责任人的当期绩效考核指标。
六、物业管理有限公司总经理的授权和权限控制
1、授权给物业公司总经理的主要职能(详见集团对子公司的授权和管控制度)。
2、物业公司总经理需在每年11月底向集团经营管理部上报次年的经营计划书,其中包括物业/商场可租总面积,下年可租实际面积,下年可实现收入和下年经营的铺位定价表(要求一铺一价以及面积)、收费期限和优惠政策,停车位停车收费方案、广告经营计划方案等),并获集团主管领导的批准。
3、签订一年以上的包括租赁商铺、广告及各种设备维修保养改建工程等付款合同需报集团经营管理部审核同意。
以上所有签订的合同汇总须每月报集团经营管理部和集团财务部备案。
4、物业公司总经理如要对本责任书中规定的组织架构和岗位编制进行变动,必须事前向集团行政人事部阐述充分理由,经集团研究同意后,方可执行。
5、物业公司总经理及其各部门必须严格按照经集团批准的本公司业务经营管理制度和人事行政管理制度和集团下发的各项规章制度进行经营管理活动,如有违规违章的情况出现,将作相应的处罚。
6、对于房屋和设备设施所需采取的重大维修、改建扩建工程,物业公司总经理须组织所属有关部门拟就专项报告,于事前向集团经营管理部申报(包括项目立项和项目审价),在获得集团有关部门批准后,保质保量的实施,其中工程进度与费用必须严格控制在集团核准的范围之内。
7、业务招待费用的使用和发生需事先上报各级主管领导,经批准后方可使用,超出子公司总经理权限以外的费用必须经过集团经营管理部审核。
业务招待费用的使用必须两人以上参与方可进行。
七.双方的权利和义务
(一)甲方的权利和义务
1、甲方有权对乙方的经营活动进行检查和监督,并提出改进意见。
2、甲方有义务为乙方在经营过程中提供必要的服务和支持。
3、甲方有权在乙方生产经营活动出现失控和重大失误时,对本责任书提出修订或决定终止本责任书的执行。
(二)乙方的权利和义务
1、乙方应严格遵守国家各项法律、法规及集团公司制订的各项经营政策和管理规定。
2、乙方享有集团授权范围内独立开展经营管理活动,进行正常的经营决策的权利。
3、乙方应在市场竞争中积极拓展经营范围,加强内部管理,降低营运成本,加强市场体系建设,提升营销管理水平,提高市场占有率,增强行业市场地位,提高盈利能力。
4、乙方必须保障经营资产的安全与完整,不得使经营资产遭受损失。
5、乙方必须定期或不定期地按甲方要求报送(提交)与经营活动有关的各项文件和资料,包括:
(1)年度招商规划、政策和总收支预算
(2)年度和月度工作计划进度表和总结表。
(3)年度和月度的财务预算和财务会计报表。
(4)年度和月度人力资源预算和统计报表。
(5)年度和月度消防安全检查表。
(6)每月合同台帐
八、其它
1、本责任书由集团负责解释、修订。
2、本责任书由集团副总裁和河南家饰佳物业管理有限公司经营管理第一责任人签署后即生效,并对双方都具有约束力。
3、本责任书一式四份,集团经营管理部、财务部、人力资源部、河南家饰佳物业管理管理有限公司各持一份。
集团副总裁:
经营管理第一责任人:
2009年月日2009年月日
附件一
河南公司2009年收入预算审定表
单位:
河南公司
项目
说明
08预算数
08年发生数
09预算审定数
租金物业费收入
37,089,344.00
37,096,333.80
38,958,646.20
其中:
百盛50000m2
27,200,000.00
27,200,000.00
27,200,000.00
负一层9400m2
如自已做,预算另行核定
5,146,500.00
5,160,600.00
5,146,500.00
7楼爆米花4760m2
1,314,000.00
1,469,782.80
1,563,660.00
6楼横店6520m2
2,409,000.00
2,765,400.00
2,617,780.00
7楼648m2
7楼余下面积为918平米,其中270作办公室。
1元/天/平方,5月起租
155,520.00
6楼4723m2(含翻斗乐)
1.1元/天/平方,5月起租
1,246,872.00
5楼1182.4m2
1.2元/天/平方
785,484.00
307,370.00
517,891.20
5楼778m2
1.2元/天/平方,5月起租
224,064.00
1楼135m2
126,360.00
116,181.00
128,115.00
1楼200m2
108,000.00
77,000.00
132,000.00
1楼旧派出所54m2
1.8元/天/平方,3月起租
26,244.00
广告费收入
1,000,000.00
974,106.00
1,100,000.00
停车场收入
710,600.00
719,270.00
750,000.00
场地租赁费收入
200,000.00
216,828.00
210,000.00
其他收入
142,437.00
150,000.00
收入合计
38,999,944.00
39,148,974.80
41,168,646.20
附件二
河南公司2009年总支出预算审定表
单位:
河南公司
项目
说明
2008年预算
2008年发生数
2009年预算数
商品销售成本(自营业务)
工资
编制65人,不含大兴待岗和退休人员
2,218,296.00
2,198,963.56
2,240,561.25
奖金
经营责任奖不在此列支
0.00
社会保险
不含大兴待岗和退休人员
407,173.16
436,664.90
333,109.12
公积金
补缴以前年度公积一事一报
115,695.72
29,141.54
141,834.00
解除职工劳动关系补偿费
不考核,发生时上报
0.00
办公费
50,000.00
37,391.20
40,000.00
差旅费
不含集团人员差旅费
36,000.00
27,041.00
36,000.00
交通费
7,200.00
8,610.00
7,200.00
通讯费
50,000.00
35,431.46
40,000.00
业务招待费
不含二期、对外融资、讼诉的招待费
200,000.00
240,872.27
250,000.00
会议费
0.00
车辆使用费
40,000.00
47,921.36
40,000.00
物业管理费
0.00
行政事业收费
购停车场发票时交费
109,432.40
111,512.00
110,880.00
审计、评估、咨询费用
其中30000是集团统一安排审计费用,另外30000为税务咨询费用,融资及其他不列入考核
30,000.00
41,000.00
60,000.00
公证费
融资不列入考核
0.00
抵押登记费
融资不列入考核
0.00
律师费
融资及其他不列入考核
0.00
财产保险费
前期购买财产保险摊销34404,另外购买大楼公众责任险10000
30,000.00
36,169.99
44,404.00
诉讼费
不考核
0.00
招聘费
5,000.00
900.00
5,000.00
培训费
上岗证培训费
4,500.00
5,573.00
4,500.00
福利费
含午餐、中秋、生日、体检、外派人员生活费、房租
199,905.00
91,731.67
350,480.00
工会经费
12,518.69
8,358.35
10,000.00
会费
0.00
服务费
用友软件、税务软件服务费
4,800.00
4,333.14
4,400.00
劳动保护费
含服装费、劳保用品、防暑降温
15,000.00
8,740.00
17,376.00
广告费
1,200.00
50,000.00
业务宣传费
50,000.00
8,634.00
20,000.00
品牌使用费
0.00
经营场所租赁费
0.00
租赁费
外派人员房租计入福利费
64,800.00
74,169.42
装修费
不考核,需要时专题报告
0.00
日常维修费
501,300.00
362,727.48
360,000.00
维修保养费
86,000.00
99,480.00
80,080.00
顾客投诉费
0.00
物流费
0.00
水费
320,000.00
130,460.52
130,000.00
电费
收到的电费冲减已支出的电费
2,520,000.00
2,967,826.84
2,700,000.00
蒸汽费
0.00
燃气费
1,200,000.00
1,090,632.20
1,200,000.00
清洁费
46,800.00
49,100.00
43,800.00
保安费
240,000.00
331,000.00
312,000.00
消防费
100,000.00
19,566.00
30,000.00
绿化费
2,000.00
8,533.40
2,000.00
污水处理
35,000.00
15,833.00
16,000.00
集团管理费
0.00
服装修改费
0.00
货品损失
0.00
低值易耗品摊销
5,040.00
3,577.00
5,000.00
其他
拓展费6500
8,100.00
21,790.00
6,500.00
其他业务支出
2,442.00
768.90
营业外支出
500.00
营运直接成本费用合计
8,717,002.97
8,556,154.20
8,691,124.37
税金(房产税、印花税等)
不考核
2,954,562.40
3,276,199.42
2,819,862.66
营业税金及附加
不考核
2,083,559.50
2,149,485.91
2,132,907.21
公共维修基金(银东代垫)
0.00
计提的坏帐准备
0.00
计提的存货跌价准备
0.00
无形资产摊销
0.00
店铺装修费摊销
0.00
长期待摊费用摊销
0.00
折旧
不考核
10,929,979.86
11,610,705.00
13,731,840.57
商品销售成本(非正常自营)
0.00
小计
15,968,101.76
17,036,390.33
18,684,610.44
经营性成本费用合计
24,685,104.73
25,592,544.53
27,375,734.81
财务费用支出
0.00
手续费支出
不考核
3,200.04
2,238.18
2,400.00
利息收入
不考核
-7,308.00
-7,810.72
-6,960.00
利息支出
不考核
28,514,484.00
4,144,741.05
1,268,454.00
财务费用支出合计
28,510,376.04
4,139,168.51
1,263,894.00
所得税支出
不考核
1,234,668.90
1,017,647.88
951,884.87
资本性支出
0.00
购置固定资产支出
不考核,购买时上报
12,000.00
274,720.00
100,000.00
…
0.00
租入固定资产改良支出
0.00
…
0.00
长期待摊费用支出
0.00
…
0.00
无形资产支出
0.00
…
0.00
股权投资支出
0.00
…
0.00
工程支出
不考核,支出时上报
59,526,505.00
5,083,731.39
1,093,465.13
前期债务
不考核,支出时上报
2,690,025.00
2,018,427.20
1,944,199.00
商铺回购
不考核,支出时上报
5,966,714.00
624,000.00
10,806,008.11
诉讼支出
不考核,支出时上报
2,100,000.00
926,733.22
2,250,983.30
资本性支出合计
70,295,244.00
8,927,611.81
16,194,655.54
总开支合计
124,725,393.67
39,676,972.73
45,786,169.22
附件三
08年欠款情况:
单位
欠款
备注
横店影院
208,780.00
必须在2009年1月份收回.
爆米花
97,893.00
必须在2009年1月份收回.
合计
- 配套讲稿:
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- 关 键 词:
- 河南 物业 经营 责任书