全国房地产估价师考试《经营与管理》模拟习题.docx
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全国房地产估价师考试《经营与管理》模拟习题
2010年全国房地产估价师考试《经营与管理》模拟习题
1.对于一般的商用房地产投资项目,其偿债备付率至少应大于()。
(2004年试题)
A.1.2
B.1.5
C.1.8
D.2.0
2.若某房地产投资项目的名义收益率为18%,年租金增长率为8%,通货膨胀率为6%,则该项房地产投资的实际收益率为()。
(2004年试题)
A.9.26%
B.10%
C.11.32%
D.12%
3.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。
(2004年试题)
A.投资利润率
B.投资回报率
C.贷款利率
D.成本利润率
4.某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营,资本金为100万元,其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。
如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元,则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为( )。
(2004年试题)
A.10%
B.11.27%
C.14.18%
D.22.55%
5.下列关于企业利润和收入的表达中,正确的是()。
(2005年试题)
A.企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B.经营收入=销售收入+出租收入
C.销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D.可分配利润=税后收入-未分配利润
6.已知某投资项目折现率为11%时,净现值为1700万元,折现率为12%时,净现值为-870万元。
则该投资项目的内部收益率是()。
(2005年试题)
A.11.12%
B.11.36%
C.11.66%
D.12.95%
7.某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营,购买价中的40%为自有资金,其余为按年等额还本付息的贷款,贷款期为10年,年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元,则其偿债备付率是( )。
(2005年试题)
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23
8.某房地产开发项目的开发周期为4年,其中前期工作为0.5年,建设期为2.5年,销售期为1年,建造成本估算为10000万元(不含利息),在建设期内均匀投入,全部建造成本由银行贷款提供,贷款年利率为6%,按季计息。
则该项目建造成本的利息是( )万元。
(2005年试题)
A.755.54
B.772.84
C.1400.88
D.1433.90
9.某房地产投资项目,资产为6000万元,负债为3500万元,流动资产总额为3000万元,流动负债总额为1500万元。
则该项目的速动比率是( )。
(2005年试题)
A.80%
B.120%
C.171%
D.200%
10.某房地产投资项目的目标收益率为10﹪,内部收益率为16﹪,实际收益率为12﹪,银行贷款利率为7.5﹪,则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是( )。
(2008年试题)
A.1.82﹪
B.2.33﹪
C.3.57﹪
D.5.45﹪
1.某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于( )。
(2002年试题)
A.社会平均收益率
B.通货膨胀率
C.国民经济增长率
D.项目基准收益率
2.动态投资回收期是指项目以( )抵偿全部投资所需的时间。
(2002年试题)
A.净现金
B.净收益
C.净现值
D.财务净现值
3.已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%,若销售收入为1000万元,则应缴纳两税一费的总额为( )万元。
(2003年试题)
A.55.0
B.85.6
C.150.0
D.123.6
4.某物业的购买价为100万元,其中50万元为银行抵押贷款,期限10年,年利率12%,按年等额偿还。
如该物业年净经营收入为30万元,则该物业投资的偿债备付率为( )。
(有修改)(2003年试题)
A.0.18
B.0.12
C.3.39
D.5.00
5.甲写字楼购买价格为100万元,年净经营收入为30万元,年还本付息额为15万元;乙写字楼购买价格为200万元,年净经营收入为50万元,年还本付息额为30万元。
若不考虑其他因素的影响,则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为( )。
(2003年试题)
A.甲>乙
B.甲<乙
C.甲=乙
D.无法判断
6.财务内部收益率是指项目在整个( )内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
(2003年试题)
A.计算期
B.动态投资回收期
C.项目寿命期
D.开发期
7.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中,不正确的是( )。
(2004年试题)
A.成本利润率是年成本利润率
B.成本利润率是开发经营期的成本利润率
C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
1.房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中,经营利润与营业外收支净额之和为( )。
(2007年试题)
A.利润总额
B.投资利润
C.税后利润
D.可分配利润
2.已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为( )。
(2007年试题)
A.10.0%
B.14.0%
C.25.0%
D.35.0%
3.某房地产开发项目的总开发成本为2600万元,竣工后的销售收入为4500万元,销售税金及附加为248万元,应缴纳的土地增值税为370万元,则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。
(2007年试题)
A.45.05%
B.49.31%
C.58.86%
D.63.6%
4.张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是( )。
(2007年试题)
A.1.07
B.1.47
C.2.07
D.3.33
5.在开发项目财务评价中,动态投资回收期肯定大于( )。
(2001年试题)
A.基准回收期
B.静态投资回收期
C.项目开发期
D.项目销售期
6.衡量投资者投入自有资本净收益水平的指标称为()。
(有变动)(2001年试题)
A.投资利润率
B.成本利润率
C.资本金净利润率
D.资本金利润率
7.开发项目全部投资的内部收益率表明了( )。
(2001年试题)
A.项目投资所能支付的最高贷款利率
B.将未来收益或收入转换成现值的收益率
C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比
8.某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权,2000年6月1日完成规划设计,2000年10月1日获发开工许可证,2002年4月1日项目建成并获发竣工证书,2002年10月1日销售完毕。
在计算该项目的财务内部收益率时,其计算期为( )。
(2002年试题)
A.1999年8月1日至2002年4月1日
B.2000年10月1日至2002年4月1日
C.1999年8月1日至2002年10月1日
D.2000年10月1日至2002年10月1日
9.动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标,动态投资回收期Pb与设定的目标收益率Ic之间的关系是( )。
(2002年试题)
A.Ic越大,Pb越大
B.Ic越小,Pb越大
C.Pb越大,Ic越小
D.Ic与Pb无关
10.某写字楼的购买价格为100万元,其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款,30万元由投资者用现金支付。
如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元,则该投资的税前现金回报率为( )。
(2002年试题)
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%
1.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的( )。
(2007年试题)
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入
2.当房地产开发商将建成后的物业用于出租或( )时,短期开发投资就转变成了长期置业投资。
(2007年试题)
A.出售
B.抵押
C.转让
D.经营
3.下列风险中属于系统风险的是( )。
(2007年试题)
A.比较风险
B.市场供求风险
C.未来运营费用风险
D.持有期风险
4.假设银行一年期存款利率为2.28%,贷款利率为5.85%,投资市场的平均收益率为12%,房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6,则房地产投资的预期的收益率为( )。
(2006年试题)
A.4.42%
B.8.11%
C.8.13%
D.9.54%
5.已知整个投资市场的平均收益率为10%,国债的收益率为5%,房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,根据资本资产定价模型,在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为( )。
(2001年试题)
A.5%
B.7%
C.10%
D.12%
6.长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的( )。
(2001年试题)
A.上升
B.下降
C.不变
D.不确定
7.房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分,通常称为( )。
(有修改)(2002年试题)
A.超额利润
B.投资回报
C.内部收益
D.风险报酬
8.某投资商欲进行写字楼置业投资,其目标收益率为12%,当前整个市场的平均收益率为15%,国家债券的收益率为3.5%。
此时,该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是( )。
(2002年试题)
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
9.按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能,是房地产投资特性中的( )。
(有修改)(2002年试题)
A.存在效益外溢和转移
B.需要适时的更新改造投资
C.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
D.易受政策影响
10.一般来说,标准方差越小,投资风险( )。
(2002年试题)
A.越小
B.越大
C.越难控制
D.越难估算
1.由拉杆、挡板、立柱、锚定块组成,靠填土本身和拉杆、锚定块形成整体稳定的是( )。
A.加筋土挡土墙
B.自立式挡土墙
C.锚杆式挡土墙
D.衡重式挡土墙
2.填土路基填方高度内的管涵顶面填土( )mm以上才能用压路机碾压。
A.100
B.200
C.300
D.500
3.骨架空隙法结构具有( )特性。
A.较大的黏聚力,但内摩擦角较小,高温稳定性较差。
B.内摩擦角较大,但黏聚力较低
C.内摩擦角较大,黏聚力较高
D.较大的黏聚力,内摩擦角较高
4.路基可能产生不均匀沉降或不均匀变形时,宜加设( )。
A.刚性垫层
B.排水垫层
C.半刚性垫层
D.柔性垫层
5.预应力筋采用镦头锚固时,高强钢丝宜采用( )。
A.冷冲镦
B.液压冷镦
C.电热镦
D.冷拔镦
6.预应力混凝土简支梁的梁长为( )m以上时,应验算裸梁的稳定性。
A.5
B.15
C.20
D.25
7.预应力筋锚固后的外露长度应不宜小于( )mm。
A.10
B.15
C.25
D.30
8.钢梁制造使用的钢材表面有锈蚀、麻点或划痕等缺陷时,其深度不得大于该钢材厚度允许负偏差值的( )。
A.3/4
B.2/3
C.1/4
D.1/2
9.在浅埋暗挖修建隧道及地下工程的开挖方法中,双侧壁导坑法的适用条件是( )。
A.地层差,跨度≤8m
B,小跨度,连续使用可扩大跨度
C.大跨度,跨度≥15m
D.多层多跨
10.地下轨道交通车辆在正常运动状态下形成的最大动态包路线是( )。
A.车辆限界
B.设备限界
C.建筑限界
D.区间限界
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