公租房建设项目可行性研究报告.docx
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公租房建设项目可行性研究报告
第一章项目总论
1.项目基本概况
1.1项目名称:
通城县五里镇公共租赁房建设项目
1.2项目性质:
新建
1.3项目建设单位:
通城县五里镇人民政府
统一社会信用代码:
11421222011355480B
1.4项目建设地址
本项目选址在五里镇人民政府院内,紧邻G106国道交通便利,周边市政配套设施完善,地势平整,居住环境优良,有利于项目建设。
1.5工程建设规模及主要建设内容
项目建设规模:
本项目在五里镇人民政府院内建设,规划总用地面积4215.3m2,建筑占地面积601m2,总建筑面积2403.31m2,具体数据如下表所示:
基础数据表
序号
项目
数量
单位
1
规划总用地面积
4215.3
平方米
2
项目用地面积
4215.3
平方米
3
建筑占地面积
601
平方米
4
总建筑面积
2403.31
平方米
5
绿化面积
1237.59
平方米
6
路面硬化面积
2376.71
平方米
7
房间数
54
间
8
居住人口
108
人
项目建设内容:
项目建设框架结构建筑1栋、层数4层、层高3米;户均建筑面积约44.5m2,共54间,最多能容纳108人同时居住。
另建设通水、通电、绿化、场地硬化等配套生活设施建设等。
1.6项目总投资
本项目总投资为360万元,其中:
工程费用315.30万元,工程建设其他费用34.70万元,项目基本预备费10万元。
具体数据如下表所示:
投资估算表
序号
工程或费用名称
估算价值(万元)
单位
数量
单位价值
占总投资%
工程费
设备购置与安装费
其他费用
合计
一
基础设施建设工程
315.30
0.00
315.30
87.58%
1
建筑安装费
276.38
276.38
1.1
工程土建费
240.33
240.33
平方米
2403.31
1000.00
1.2
配套设施费
36.05
36.05
平方米
2403.31
1.2.1
给排水
14.42
14.42
平方米
2403.31
60.00
1.2.2
供电
14.42
14.42
平方米
2403.31
60.00
1.2.3
弱电
7.21
7.21
平方米
2403.31
30.00
2
室外工程
38.92
38.92
2.1
室外绿化及景观小品
6.19
6.19
平方米
1237.59
50.00
2.2
场地硬化
28.52
28.52
平方米
2376.71
120.00
2.3
场地平整费
4.22
4.22
平方米
4215.30
10.00
二
第二部分工程建设其他费用
34.70
34.70
9.64%
1
建设单位管理费
3.25
3.25
万元
315.30
1.03%
按工程投资的一定比例计
2
工程建设监理费
6.31
6.31
万元
315.30
2.00%
3
项目前期工作费用
2.11
2.11
万元
315.30
0.67%
4
工程勘察费
2.36
2.36
万元
315.30
0.75%
5
工程设计费
6.54
6.54
万元
315.30
2.20%
6
环境影响咨询服务费
0.22
0.22
万元
315.30
0.07%
7
场地准备及施工设施费
2.36
2.36
万元
315.30
0.75%
8
施工图审查费
9.46
9.46
万元
315.30
3.00%
9
工程保险费
0.98
0.98
万元
315.30
0.31%
10
工程招标代理费用
1.10
1.10
万元
315.30
0.35%
工程静态投资
315.30
0.00
34.70
350.00
三
基本预备费
10.00
10.00
2.78%
四
总计
315.30
0.00
44.70
360.00
100.00%
1.7项目资金筹措
项目总投资360万元,由单位自筹。
1.8建设进度安排:
该项目建设工期12个月,2017年1月至2017年12月。
2.研究内容
可行性研究内容涉及项目建设的必要性,建设条件,工程方案,环境保护,建设进度,建设投资及效益分析等方面。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证,得出合理、正确的结论,为项目业主及审批部门提供决策依据,并作为开展下一阶段工作的基础。
3.主要编制依据
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号);
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)
《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
《关于改善农民工居住条件的指导意见》建住房[2007]276号;
《关于加快发展公共租赁房的指导意见》建保[2010]87号);
国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准;
《湖北省关于加快发展公共租赁房的意见》
《2015年通城县政府工作报告》
业主提供的相关数据、资料;
其他相关法律、法规、规范及标准。
4.项目主要技术经济指标
项目主要技术经济指标
序号
项 目
计量单位
设计数值
备注
一
建设规模
1
项目总用地面积
㎡
4215.3
2
总建筑面积
㎡
2403.31
3
户数和套数
54
4
居住人数
人
108
二
项目总投资
万元
360.00
1
建安工程费用
万元
315.30
2
土地费用
万元
3
工程建设其他费用
万元
34.70
4
基本预备费
万元
10.00
5
管理费及银行利息
万元
三
资金筹措方式
1
中央财政投资补助
万元
2
财政配套资金
万元
3
单位自筹
万元
360.00
5.研究结论
本项目的建设符合国家加快实施公共租赁房建设的相关政策举措,符合国家发布的《关于加快发展公共租赁房的指导意见〉(建保[2010]87号)相关指导精神,也符合通城县住房建设规划,其建设对于缓解通城县低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用,有利于和谐社会的构建。
本项目建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的,充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素,结合了通城县经济发展水平的要求,并适当考虑了未来发展的需要,较为科学合理。
且项目资金来源有保障,可充分保证本项目建设。
第二章项目建设背景与必要性
1.公共租赁房的特征与优势
公共租赁住房是指由国家提供政策支持,各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房,是一个国家住房保障体系的重要组成部分。
公共租赁住房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有,用低于市场价或者承租者承受起的价格,向新就业职工出租,包括一些新的大学毕业生,还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
1.1特征
公共租赁住房作为有别于廉租住房、经济适用房的一种新型保障性住房,尚无一个内涵统一的明确界定。
分析《指导意见》中对于发展公共租赁住房的要求,比较各地方公共租赁住房管理办法中对于公共租赁住房的规定,公共租赁住房呈现如下特征:
第一,保障性。
住房权是得到《世界人权宣言》、《经济、社会和文化权利国际公约》、《消除一切形式种族歧视公约》等国际公约一致确认的一项基本人权。
《指导意见》也明确指出,大力发展公共租赁住房,是完善住房供应体系,培育住房租赁市场,满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措。
由此可见,发展公共租赁住房是我国政府继廉租住房、经济适用房之后推出的保障居民住有所居的一种新型保障性住房。
第二,政策支持性。
公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的,而是由国家推动出现的,是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别,因此公共租赁住房的发展,尤其是发展初期,只有在国家特殊政策的支持下,才能步入正常的发展轨道。
同时,基于公共租赁住房的保障性特质,国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。
对此,《指导意见》专设“政策支持”部分,从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。
第三,租赁性。
这是公共租赁住房的核心特征,也是公共租赁住房与经济适用房的最大区别。
经济适用房是为目标群体提供的低于市场价格的产权住房,而公共租赁住房则是向目标群体提供适当的租赁住房来保障其住有所居。
第四,专业性。
这是公共租赁住房与个人出租住房最大的区别。
传统的个人出租住房的首要功能是产权者自住,而公共租赁住房不论是通过新建、改建、收购,还是通过在市场上长期租赁住房等方式筹集的房源,都不是为了自住,而是专业用于出租的。
第五,供应群体广泛性。
在我国原有的保障性住房中,廉租住房的供应对象是最低收入群体,经济适用房的供应对象是中等收入群体。
而《指导意见》规定:
公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭,有条件的地区可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
部分地方规定的公共租赁住房供应群体则更加广泛,如上海将公共租赁住房供应对象由户籍人口扩大为常住人口,并且不设收入限制。
1.2优势
国家之所以将发展公共租赁住房建设作为解决当前住房困难问题的政策选择,是因为公共租赁住房相较个人购买、廉租住房、经济适用房和个人出租等方式所具有的比较优势:
一是公共租赁住房有利于引导国民“先租后买”,合理住房消费。
实现“住有所居”的目标,通常有两种方式:
一种是购买住房,另一种是租赁住房。
据了解,在发达国家,首次购房人的年龄比我国要大很多,年轻人长期租房是一种普遍状态。
在日本、德国,首次购房人平均年龄为42岁,法国为37岁,美国也在30岁以上,英国在2008-2009年间近32%的家庭靠租房解决居住问题,而在我国现阶段,国民太过关注购房,而租房则处于相对被忽视的境地。
鉴于此,国家应在正确引导国民的住房消费理念方面有所作为,即住房应“从租到买、由小及大”。
公共租赁住房为居民提供可租赁适当房源,这不仅可以引导鼓励居民租房,减轻中低收入群体购买住房的经济压力,而且可以减少“被买房”群体的数量,对抑制过高房价起到积极作用。
二是公共租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端。
首先,公共租赁住房扩大了保障范围,有利于解决“夹心层”住房问题。
因为廉租住房只面向最低收入群体,经济适用房尽管保障对象是中等收入群体,但其价格仍然偏高,甚至部分地区的经济适用房和商品房价格相差无几。
由于廉租住房、经济适用房和商品房三者之间不能实现对接,形成两个数量庞大的“夹心层”,即收入超过廉租住房申请标准、但无力购买经济适用房的人群和收入超过经济适用房申请标准、但无力购买商品房的人群。
而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租,在保障范围上实现了与商品房的对接。
其次,经济适用房是产权房,存在套利空间,且通过行政手段进行分配,极易诱发权力寻租现象的发生,而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租住房,不存在引发上述弊端的空间或土壤。
三是公共租赁住房有益于弥补个人出租住房的不足。
在我国,个人出租住房主要存在以下不足:
一是数量少,尤其是在大城市可供出租的房屋数量远远不能满足需求;二是我国城市人口膨胀,住房资源紧缺,加之各城市纷纷出台“限购令”,致使私人出租住房难以成为租赁住房的主体,发展空间较小;三是因可供出租的房屋远远不能满足需求直接导致了过高的租金和“群租”现象。
四是房屋租赁专业经营机构少,出租房屋都是私人闲置房屋,出租并非首要目的,稳定性差,租赁房的居住功能存在缺陷,难以达到产权房的居家效果。
与此不同,公共租赁住房则解决了个人出租住房数量短缺、运营不规范等问题,为中低收入无房群体提供数量充足、租期稳定、价格合理的住房。
2.项目建设背景
近年来,随着公共租赁房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善,而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体,他们的住房需求一直处于被漠视的状态。
城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力,而国家的经济适用房、廉租房等优惠政策又只针对城市居民,这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外,即没能在城市住房分配制度的改革中获益,也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。
只能选择住在环境比较差的企业集体公共租赁房或租住民房。
随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段,各种社会矛盾更是层出不穷。
住房问题是重要的民生问题,据国家统计局城市农民工生活质量调查显示,改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。
安居才能乐业,居住问题不解决,其它问题如子女教育、社会保障、业余精神文化生活等都无从谈起。
住房是城市归属感的主要来源之一,进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。
在城市拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房,农民工才有可能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期,进而更努力工作,从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等,并不断学习城市文明和行为方式,最终真正融入城市。
因此,可以说住房问题是城市流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。
为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员、刚参加工作的老师、医生、公职人员及其他从业人员的居住条件,2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》,意见中提出:
有条件的地方,可以比照经济适用住房建设的相关优惠政策,建设符合农民工特点的住房,以农民工可承受的合理租金向农民工出租。
农民工集中的开发区和工业园区,应按照集约用地的原则,集中建设农民工集体公共租赁房,由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租,但不得按商品住房出售或出租。
2010年,根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)精神,为加快发展公共租赁房建设,经国务院同意,国家发布关于加快发展公共租赁房的指导意见(建保[2010]87号),强调各地要把公共租赁房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重点保障,并将加大对公共租赁房的投入,中央以适当方式给予资金补助。
对公共租赁房的建设和运营给予税收优惠,涉及的行政事业性收费和政府性基金,按照经济适用住房的相关政策执行。
为了解决五里镇人民政府部分职工的住房问题,保障职工的合法权益,提高和改善他们的生活质量,进一步构建和谐社会,本项目的建设迫在眉睫。
3.项目建设必要性
(一)项目建设是解决五里镇人民政府部分职工住房问题,实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求
科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。
以人为本,就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点,围绕人们的生存、享受和发展的需求,提供充足的物质文化产品和服务,推动经济和社会的全面发展。
然而进城务工人员在城市居住条件恶劣,基本生存权利得不到保障。
由于难以获得合适住房,长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态,留守儿童的成长环境堪忧,留守老人赡养问题日益突出。
这种“妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”的发展理念背道而驰。
另外,进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式,加深了与城市社会的隔离,对流入地城市缺乏认同感和归属感,甚至处于对立状态,成为城市社会的不安定因素,农民工犯罪率居高不下。
本项目为通城县2016年公共租赁房建设项目,其面对的主要对象五里镇人民政府部分职工,房间里设有床铺、桌子,开通电话、有线电视、自来水,且租金较便宜,生活十分便利,以满足城市化阶段五里镇人民政府部分职工住房的基本要求。
因此,本项目建设是健全通城县住房保障制度,构建和谐社会的需要。
(二)本项目建设是通城县政府以人为本,解决民生问题,维持社会长治久安的重要战略措施。
保障和改善民生,是我党根本宗旨的集中体现,是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容,是构建和谐社会的基础,是扩大内需、转变发展方式的持久动力。
近几年来,解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓,通城县主城各区及地方各县努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系,实现城市住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。
本项目建设通城县公共租赁房项目,首先是利国,其建设减少了因为房价虚高,导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾;其次是利民,让五里镇人民政府部分职工能够通过租赁而有块安居之所,真正体现了立党为公、执政为民的思想理念。
不仅有利于解决五里镇人民政府部分职工的住房困难问题,同时也能引导人民群众长期以来“重买轻租”的土地房屋的传统观念、消费观念的改变,有助于推进房地产市场走上理性的发展道路,进入良性发展的轨道。
(三)项目建设是实现当地经济可持续发展的需要
在“十三五”计划中,国家特别强调:
促进国民经济当前发展的同时,还要保持国民经济的可持续发展。
因此,必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。
通过本项目的建设,一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展,为社会创造大量的就业机会。
另一方面还关注到了社会关心的民生问题,解决了五里镇人民政府部分职工住房困难问题,满足“夹心层”居民的住房需求,保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定,促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调,可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用,实现经济的可持续发展,项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。
4.项目可行性分析
4.1政策上是可行的
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,优化住房供需结构,稳步提高居民住房水平,更好保障住有所居。
以解决城镇新居民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,深化住房制度改革。
对无力购买住房的居民特别是非户籍人口,支持其租房居住,对其中符合条件的困难家庭给予货币化租金补助。
把公租房扩大到非户籍人口,实现公租房货币化。
研究完善公务人员住房政策。
”
根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)精神,为加快发展公共租赁住房,经国务院同意,现提出以下意见:
随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。
但是,由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小,部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因,一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。
同时,随着城镇化快速推进,新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现,外来务工人员居住条件也亟需改善。
大力发展公共租赁住房是完善住房供应体系,是满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措,是引导城镇居民合理住房消费,调整房地产市场供应结构的必然要求。
各地区、各部门要统一思想,提高认识,精心组织,加大投入,积极稳妥地推进公共租赁住房建设。
《湖北省关于加快发展公共租赁房的意见》中指出“鼓励各类投资主体投资建设、运营公共租赁房。
在外来务工人员集中的开发区和工业园区,按照集约用地的原则,统筹规划,引导各类投资主体建设、运营公共租赁房。
”
为了加大我省公共租赁房建设,该意见提出“各市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,加大对公共租赁房建设和运营的投入。
要将土地出让净收益的10%以上用于廉租住房和公共租赁房建设;住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金要统筹用于廉租住房和公共租赁房建设;在完成当年廉租住房保障任务的前提下,经同级财政部门批准,可以将中央财政廉租住房保障专项补助资金用于购买、新建、改建、租赁公共租赁房。
”
4.2资金来源上是可行的
本项目总投资360万元,建设单位现金流充足,资金来源有保障。
4.3工程技术上可行
从工程设计角度讲,建筑功能相对简单,选址周边地势平整,交通便利,市政设施齐全符合工程技术要求。
4.4工程施工上可行
工程所需的主要建筑材料水泥、砂石、钢材等均可从本地区和周边地区购进;其他成品材料可根据价格直接到产地购置,木材根据价格可在本地购置。
第三章项目选址与建设条件
1.项目选址
为使项目建设能在以后的较长时间里充分发挥作用,通城县委、县政府对该项目建设高度重视,并对本项目选址分别作了下列规定:
(1)本项目应选择在阳光充足、空气流通、场地干燥、排水通畅、地势较高的地段。
本项目内应有设置活动场地和提供设置给水排水及供电设施的条件。
(2)本项目宜设在无污染的地段。
本项目与各类污染源之间的距离应符合国家有关防护距离的规定。
(3)本项目必须采取有效的隔声措施。
(4)本项目不宜与市场、公共娱乐场所毗邻。
(5)本项目内不得有架空高压输电线穿过。
按上述原则,项目选址在五里镇内,地块周边地势平整,市政设施配套完善,交通较为便利,有利于项目建设。
2.项目所在地人口经济状况
2.1社会经济条件
通城县别称银邑,汉为下隽县地,故简称隽,位于湖北省东南部,湘鄂赣三省交界处,是咸宁、岳阳、九江金三角中心交汇点。
境内有杭瑞高速、武深高速、106国道、岳九铁路交叉过境;著名景点有“华中第一瀑”——白水岩瀑布,“江南药库”之称的药姑山,“道教第二十五洞天”的黄龙山,绝美九宫山,道家黄袍山等。
素有“茶叶之乡”、“牲猪之乡”、“建筑之乡”、“云母之乡”、“砂布王国”、“天然药库”、“鄂南明珠”等美誉的通城县。
位于幕阜山北麓的湘、鄂、赣三省交界处,县名源于“水道通,地势顺,直注武昌城”之意。
三省通衢的隽邑大地上,承载和孕育着四十万勤劳、睿智、朴实、善良的隽水儿女。
因母亲河、隽水河穿城而过得名的隽水镇是通城县政治、经济、文化、商贸交流中心。
通城县名源于通城镇,简称隽。
“通城”名源向无确说。
一说通城地处三省六县通衢
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