青岛李沧宝龙城市广场可行性分析.docx
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青岛李沧宝龙城市广场可行性分析
青岛李沧·宝龙城市广场
可行性分析报告
宝龙集团发展有限公司
POWERLONGGROUPDEVELOPMENTCO.,LTD
二00六年十二月
项目概要………………………………………………………………3
第一部分项目总体概况……………………………………………5
第二部分市场分析…………………………………………………7
第三部分项目发展构想……………………………………………18
第四部分项目投资额测算…………………………………………24
第五部分项目税收测算……………………………………………28
第六部分项目就业人口估算………………………………………29
第七部分项目发展评价……………………………………………30
项目概要
项目名称:
青岛李沧•宝龙城市广场
项目定位:
超大规模国际时尚“消费体验中心”
项目功能:
五星级酒店、购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、旅游、文化、游乐、商务、
酒店式公寓/SOHO、国际社区
建设规模:
总用地面积约10.8万平方米,总建筑面积约38万平方米。
主要项目内容:
1、欢乐购物海洋——宝龙城市广场/16万平方米
(1)世界500强大型生活卖场(30000m2)
(2)国际知名大型时尚百货(20000m2)
(3)国内知名连锁电器大卖场(5000m2)
(4)连锁五星级动感电影城(5000m2)
(5)万国风情休闲餐饮酒吧街(10000m2)
(6)大型家居饰品大卖场(5000m2)
(7)欧陆风情商业步行街(80000m2)
其中:
中外名品长廊(55000m2)
文体世界(15000m2)
美食天地(10000m2)
(8)休闲运动中心(5000m2)
其中:
大型真冰溜冰场(3000m2)
大型健身会馆(2000m2)
(9)地下智能化停车场(60000m2)
2、五星级旅游度假酒店——宝龙大酒店/3.1平方米
(1)五星级酒店客房(26000m2)
(2)大型连锁中餐厅(3000m2)
(3)生态园林西餐厅(2000m2)
(4)地下智能化停车场(5000m2)
3、大型娱乐城——宝龙不夜城/1.1万平方米
(1)大型夜总会(6000m2)
(2)大型DISCO(2000m2)
(3)大规模时尚歌舞剧院(3000m2)
4、顶级商务中心——宝龙OFFICE/1.0万平方米
(1)宝龙OFFICE(10000m2)
(2)地下智能化停车场(5000m2)
5、高尚居住区——宝龙国际社区/8.5万平方米
(1)国际居住社区(85000m2)
(2)地下智能化停车场(10000m2)
投资总额:
人民币11亿元
建设周期:
3年
第一部分项目总体概况
一、地块情况
1、地块参数
总用地面积108012㎡,容积率2.696,建筑密度55.5%,规划建筑面积378971㎡。
2、地块位置
位于李沧区两条通往市中心主干道重庆路与308国道的中间,距离李村商圈有2KM左右的距离。
地块东邻君峰路,南靠青岛师范学校,西至峰山路,北沿李村河,呈狭长形。
3、地块现状
地块平坦,无特别的自然景观,里面分布着几个厂房,目前正在拆迁,较为杂乱。
地块的周围环境目前还在整理中,分布几个社区和村庄,地块下面为李村河,是青岛李沧大集的举办地。
4、交通概况
地块位于李沧区的核心位置,拥有发达的海、陆、空三体交通网络,距青岛流亭国际机场有15公里左右,距前湾港5.6公里,胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、308国道贯穿其中,是进出青岛的交通要地。
青岛火车站主客站北迁李沧,正在建设中的跨海大桥从李沧入海,李沧还是市区转往其他各县区的中转站,具有强大的辐射力和影响力。
5、地块价值
地块处于李沧区核心区域的咽喉,与李村商圈相隔不远,与传统的李沧大集连接在一起,具有非常旺的商业人气,地块所处区域交通十分发达,可以辐射到整个青岛区域。
二、商业地产运营商——澳门宝龙集团
澳门宝龙集团从上世纪80年中期就在澳门从事地产尤其是商业地产的投资,在中国大陆发展的十几年来,已经形成了房地产开发、旅游服务业、信息产业和高科技工业四大支柱产业,2000年以来主要专注于大型综合性商业项目的投资。
宝龙集团凭借自己在房地产、商业、酒店、娱乐休闲业等领域的丰富经营管理经验及与家乐福、百安居、时代华纳、新世界百货、麦当劳、肯德基、必胜客等世界知名企业建立的战略合作伙伴关系,逐步探索并完善了一种全新的商业经营模式─—“宝龙城市广场”。
“宝龙城市广场”是集购物、娱乐、餐饮、休闲、运动、旅游、文化、游乐、商务等功能为一体的新都市主义风格的建筑集群,其建设将有助于完善所在区域的城市功能配套,提升商业档次,改善投资环境,开辟新的税源,增加就业人口,成为地方经济发展的巨大动力。
第二部分市场分析
一、区域概况
1、青岛概况
青岛市地处山东半岛南部,东、南濒临黄海,东北与烟台市毗邻,西与潍坊市相连,西南与日照市接壤。
全市总面积为10654平方公里,其中市区(市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区)为1102平方公里。
2、李沧概况
李沧区位于青岛市区北端,东依崂山山脉与崂山区接壤,西临胶州湾,南邻四方区,北靠城阳区与流亭国际机场相连。
整个区面积98平方公里,人口35万人,人口密度为3571人/平方公里,辖11个街道办事处。
青岛是个半岛型的城市,而李沧属于咽喉地带,是目前进出青岛的咽喉之地,大部分出岛通道都需经过李沧,从地缘关系来看,对于大青岛来说,李沧具有非常重要战略地位。
李沧区素有工业区之称,集中了青岛市近百家大中型骨干企业。
具有较强的辐射带动能力,逐步形成了以化工、建材、机械、针织服装、食品加工等行业为支柱的综合性加工工业体系。
随着改革开放不断深入,外资企业已成为李沧区经济的重要部分,现有26个国家和地区的近400家外资企业,总投资约5亿美元,年出口创汇6亿美元,对李沧区经济发展起到了极大的推动作用。
市政府提出大青岛概念,要求加快北部发展,缩小南北差距,把李沧区建成青岛的核心区域,必将提升该区在整个青岛城市框架中的地位。
随着2008奥运的渐进,城市北拓进程的加快,李沧区开始启动大规模的城市配套建设、旧城改造、城中村改造及工业企业外迁,最近几年政府将投资800余亿元启动“四个十”工程,全力打造青岛都市工业示范区、青岛北部商贸中心和青岛中央居住区。
3至5年后,李沧区有望成为市区北部最适宜发展和安居的新城区。
3、主要经济指标
序号
指标
总量
人均
李沧区
青岛
李沧区
青岛
1
户籍人口
35万人
740.9万人
—
—
2
土地面积
98平方公里
10654平方公里
—
—
3
生产总值
138.59亿元
2695.5亿元
3.96万元
3.64万元
4
财政收入
5.76亿元
176.34亿元
0.16万元
0.24万元
5
城镇居民可支配收入
-
-
12315元
12920元
6
社会消费品零售总额
74亿元
865.91亿元
2.15万元
1.17万元
7
商品房竣工面积
-
811.2万平方米
-
1.09平方米
8
商品房销售面积
-
739.9万平方米
-
1平方米
二、房地产市场概况
1、青岛房地产发展概况
2006年前三季度,青岛市房地产开发投资增幅继续回落,增速趋缓,呈现平稳的发展态势,国家针对房地产市场新一轮宏观调控效果更加明显,商品住宅投资快速增长,施工规模不断扩张,投资结构进一步优化。
1.1房地产开发投资增速有所回落,继续稳定增长
前三季度,青岛市完成房地产开发投资204.72亿元,同比增长23.3%,受国家调控政策的影响,增幅比去年同期回落31个百分点,比8月份下降6.1个百分点,低于同期固定资产投资增幅6.4个百分点。
其中住宅投资157.78亿元,同比增长37.2%,高于全市房地产投资增速13.9个百分点,占全市房地产开发投资的77.1%,比去年同期提升了7.8个百分点;商业营业用房投资14.1亿元,同比增长7.5%,增幅较上年同期回落了23.8个百分点;办公楼和其他用房出现了不同程度的下降,办公楼和其他用房投资分别为12.92亿元、19.95亿元,同比下降了4.5%、18.3%。
青岛市房地产开发投资保持平稳、较快增长,住宅投资力度不减,足以说明国家宏观调控效果更加显现,商品房投资结构进一步优化。
1.2房屋施工面积继续增长
前三季度,青岛房地产企业进一步加大项目前期和开工进度,房屋开发规模继续放大,施工面积保持较快增长。
全市累计完成各类房屋施工面积2325.4万平方米,同比增长19.1%,增幅比去年同期提高了11.2个百分点,本年新开工面积935.6万平方米,同比增长10.9%。
按用途划分,商品住宅1790.8万平方米,同比增长16.6%,占全部施工面积的77%;办公楼131.4万平方米,增长63.3%;商业营业用房219.2万平方米,增长29.7%;其他用房184万平方米,增长10.2%。
1.3商品房竣工、销售面积下降
受房屋开发周期较长及竣工验收条件等因素的制约,全市各类房屋累计竣工面积318.7万平方米,同比下降9.7%。
按用途分,除办公楼增长28.4%以外,住宅、商业营业用房和其他商品房竣工面积分别下降9.8%、13.5%和11.2%。
前三季度,青岛市商品房销售面积433.2万平方米,同比下降了13.0%。
其中,商品住宅销售387.7万平方米,同比下降了13.5%;商业营业用房销售25.4万平方米,下降了25.8%;办公楼销售15.1万平方米,增长31.4%;其他商品房销售5万平方米,增长29.5%。
1.4七区房地产开发投资占八成以上
青岛市房地产开发投资受地域的影响分布差距明显。
前三季度,在全市房地产开发投资中,七区累计完成投资165.23亿元,占全市房地产开发投资总量的80.7%,所占比重较上年同期提高1.3个百分点,同比增长25.4%,高于全市增幅2.1个百分点。
五市房地产开发投资增长缓慢,前9个月累计完成投资39.49亿元,增长15.3%,增幅低于市内四区10.1个百分点。
从投资分布看,青岛市崂山、城阳、莱西等地成了房地产开发投资的热土。
李沧、胶州、莱西发展势头继续看好,投资额分别增长55.2%、45.3%、79.3%。
1.5市场综述
◆社会经济持续高速发展,房地产市场前景广阔;
◆2008年奥运会效应强劲,拉动房地产持续发展;
◆市民生活水平提高,住房需求市场旺盛;
◆宏观调控效应初显,市场平稳健康发展;
2、李沧房地产市场概况
2.1市场供给
青岛是中国的经济中心,是集聚型城市,每年都有大量的人流汇聚这个城市,为市场创造了较大的居住与消费需求,虽然近几年青岛市房地产供应量都在不断地增加,但还是缓解不了供不应求的局面。
在市南市北基本饱和的情况下,只有放眼大青岛,加快拓展城市发展空间,才能有所缓和这一局面。
政府正逐步加大周边市区房地产开发用地面积的供应量,特别是李沧区已经被定位为青岛的“中央居住区”,未来几年将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域,房地产供应量将有较大增长的趋势。
近几年在政府土地供应政策的引导下,李沧区的房地产投资大幅增加,大规模小区开发的项目也逐渐增多,如百通馨苑、御景山庄等,在一定程度上缓解供不应求的局面。
李沧区在整个青岛地产的地位越来越重要,这是公认的事实。
而这一上升势头将在李沧区优越的基础环境和接踵而来的机遇烘托下,得以维系。
相对于市内其他区而言,李沧区有大面积可供开发的土地。
根据现有资料估算,未来四五年内有五六百万平方米的开发总量,年均100到150万平方米的供应量。
每年约有1.5万套住宅上市。
2006年市内将动工的总建筑面积在100万平方米以上的3个住宅地产项目中,位于李沧区东部的就有两个,李沧东部新区是今后几年岛城地产供应的焦点板块。
2.1.1土地供应
李沧的老城区由于要涉及到大量的旧城改造,所以老城区未来的土地供应比较有限,近几年有可能出现在市场上的地块就是李村广场对面的监狱搬迁所空置出来的,未来土地供给将主要集中于李沧东部、308国道周边。
308国道是个经济大动脉,其商业配套的日趋完善,决定着这条路的周边将会出现多个大的生活社区,政府于2005年提出要在308国道以东34平方公里的土地上打造青岛中央居住区。
2.1.2商品房开发以经济适用房为主
李沧区的房地产开发是从1998年才开始的,但大部分都是以经济适用房为主,近几年,李沧区房产的主流声音仍属于经济适用房,2005年青岛市开发的200万㎡左右的经济适用房,大部分都出现在李沧区内;
2.1.3中低端楼盘主导市场
李沧区现阶段市场上的项目大都定位在中低档的层次,缺乏高档次的项目。
从现有楼盘的建筑、景观、配套来看,品质普遍较低,主要以中低收入的客户群体为主。
出现以上的情况主要原因是所形成的居住观念,无法吸引高收入群体的购买,所建的楼盘主要针对中低收入客户群体,因此目前开发档次较低,随着品牌开发商的进入,这一现象会逐步改变;
2.1.4本土开发商引领市场
李沧区的房地产大都是以本土开发商为主,其中广业与百通是两大霸主,如广业在李沧区已经开发了广业小镇、广业滨河家园、广业永年居,百通开发了两个比较大的项目百通花园、百通馨苑,他们都已在当地形成较好的品牌,消费者较为认可,去年百通还引进战略合作者绿城在李沧东部共同开发近3000亩的休闲商住区,宣告着外地一线品牌的进入;
2.1.5现房销售,期房供应量少
目前市场上大都是现房销售,所存在的8个楼盘基本都到了交房阶段,只有一个宝达大厦项目还尚属期房供应,且已经被认购了85%左右,可以判断出市场的供给量还是比较少,需求比较旺盛;
2.1.6中小户型是市场的供应主力
李沧区的户型基本上都是以中小户型为主,80-90㎡的套2是市场的供应主力,占到整个市场的60%左右,这个户型在李沧区非常热销。
2.2市场需求
世界各国的经验表明,但人均GDP达到2500美元,人均住宅面积达到30-35平方米之前,会保持较旺盛的住房需求,另据专家分析,当恩格尔系数在40%时,有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会达到15%-20%。
目前青岛市恩格尔系数已降到40%以下,而住房消费比重不足10%,比国际水平低5-10个百分点,住房消费还有较大的消费空间。
近5年青岛市GDP的增长速度每年都在两位数以上,城市化进程的速度超过了20%,城市新增人口和现有人口为对住房数量和质量将有较长期的市场需求,城市大量的危旧房改造和房地产二级市场的活跃,特别是居民可支配收入每年以接近10%的速度增长,海外资本大幅度注入中国的金融和保险业可以为抵押贷款和其他金融服务创造出更为便捷的方式,这些将从宏观经济角度带动房地产市场的需求活跃。
2.2.1从购买区域来看
李沧区是主要的购买区域,接下来就是四方区,在市南区、市北区工作的青年群体,还有小部分是城阳区、即墨市的。
外地人是李沧区房地产市场的一个主力,据半岛都市报的一份报道显示,李沧区的几个楼盘外地人竟占了38%;
2.2.2从购房群体来看
李沧区本地人是主要的购买对象,其中大量拆迁户及改善居住环境是他们购房的动机所在,还有很大一部分是来青岛工作的外地人及青岛本地的青年人,由于经济收入有限,虽在市区工作,却买不起市南、市北的房子,而李沧的房价相对来讲还是比较低,他们会选择在李沧购房,同时在李沧做生意的外地人(韩国与鲜族人)也是一大购买群体;
2.2.3从购买产品来看
鉴于整体居住环境,目前李沧是中低收入群体聚集的地方,因此在产品的需求上也主要以中小户型为主,且利用率要高,大部分消费者对多层建筑形式、南北向、双阳台(封闭)比较偏好,还有注重社区的配套,如小区绿化、暖气供应、子女教育、物业管理等。
2.2.4从购买动机来看
李沧区的房地产市场还是以自住与换房提升居住品质为主,有部分是看准了李沧的潜力,投资一些小户型,因此,李沧区还是属于一个真实需求推动型的市场,泡沫比较少;
2.2.5从购买力来看
从上面购买群体来分析他们的购买力,李沧区本地人就业基本上分为两种,一个是在本区的几大工厂企业上班,工资水平不高,大部分人平均一个月在2000元左右,购买力较低。
一个是在本区做批发零售生意,这部分购买力较高,还有就是年轻的群体,这部分的经济能力也有限,最后就是外地人在李沧做生意,公司企业的高管,这部分的购买力较高。
2.3销售及价格
李沧区的房地产市场档次较低,需求较旺,而市场上的供给有限,期房比较少,导致各个项目的销售速度较快,目前市场上可以销售的房子所剩不多。
李沧的房价在4000-6000元/㎡左右,比四方少1000元/㎡,比市北少3000元/㎡,比市南少5000元/㎡左右。
相对于其他市区,李沧的房价还是比较低,因此李沧区成为很多中低收入群体、年轻群体的选择,而这部分群体又是属于塔中结构,基数大。
随着李沧战略地位的提升及各项配套的完善,还有很大的空间可以提升。
2.4综述
从政府、政策、市场走势来看,李沧的房地产市场未来两三年将呈快速发展的趋势,房价还会平稳上涨,潜力较大。
政府在李沧区建设上也给予了足够的政策支持。
市政府提出大青岛概念,要求加快北部发展,缩小南北差距,把李沧区建成青岛的核心区域,必将提升该区在整个青岛城市框架中的地位,也必将促进房地产的快速发展,这为宝龙集团的开发创造健康的宏观环境。
三、李沧商业情况
1、商业现状
李沧的商业非常发达,大型商场超市遍布李村,并形成以李村为中心,辐射、带动周边发展的网状商业圈,建立了以批发市场为龙头、大型商场超市为主体、集市贸易为补充、个私零售为拾遗补缺的商业大格局。
李沧商业的核心是李村商圈,这个以向阳路为轴心的商圈人气非常旺盛,在不足300米的向阳路步行街周围,汇集着青岛十大商场中的3家,周围还有2700多家商业网点,形成了服装一条街、通讯一条街,日均人流量达到了40万,2005年就三大巨头维客崂山、北方国贸、利客来的营业收入就接近20个亿,目前李村中心商圈正在进行扩建和改造,对不利于商圈发展的建筑进行拆迁和改造,整体改造为包含高档写字楼、星级酒店、娱乐餐饮、高级百货等多种物业形式的现代化综合商务区。
李沧区近几年的社会消费品零售额呈快速增长的趋势,近几年的涨幅都在20%左右,预计2006年李沧区社会消费品零售额将接近70亿元。
根据青岛统计网的资料显示,2005年统计的李沧区网点数量有12062个,占青岛的5.32%,其中批发1303个,零售8868个,餐饮1674个,住宿217个。
目前李沧区的商业整体上还较为杂乱,需要重新规划与调整,建设成为以大型零售业为主导,以特许店、专卖店、专业店为主体,集综合购物、商务办公、文化休闲及餐饮娱乐等各项功能于一体的多业态聚集区,这为宝龙城市广场的出现创造了非常好的整合机会。
2、李沧商业分布
为了把李沧建设成为青岛北部的商业中心,李沧区将以李沧中心商圈、沧口商圈、东李商圈为辐射源,以308国道(李沧段)、重庆中路(李沧段)、振华路—京口路—九水路、李村河两岸为辐射带,构筑“3圈4线”新格局,加上传统的李沧大集,打造青岛市重要的商贸中心,实现商贸业质量和效益的优化提升。
2.1李村商圈——青岛第二大商圈
李村商圈形成于20世纪70年代,是李沧区商业发展的重心,也是青岛市商业发展的重点,李村商圈是以向阳路为轴心,面积约1.45平方公里,在不足300米的步行街周围,汇集着青岛十大商场中的3家——北方国贸、利客来、维客崂山,家电零售4巨头——国美、苏宁、五星、大中,以及周围的2700多家商业网点,可以说是各路商家扎堆。
逐渐形成了以3大百货巨头为基点,4大电器专业卖场为支点,服装一条街、通讯一条街为两翼的商业布局,整个商圈的经营面积在40万㎡左右,每天的人流量在40万左右,商圈人气非常旺盛。
2.2沧口商圈——青岛特色商业区
沧口商圈位于振华路与永定路交汇处一带,沧口北接城阳区、南邻四方区,有着独特的区位优势,沧口商圈主要服务对象为本区居民,作为李沧区的老工业基地,有很多老国有企业(如黄海橡胶、六大棉纺织厂等),居民多为国有企业职工及退休、下岗人员,消费能力普遍相对较低。
目前,该商圈主要以沧口维客和第一百盛沧口超市为支撑点,商业经营面积在5万㎡左右,规模小,业态简单,无法全面满足居民的购物、餐饮及娱乐等需求。
未来火车站北迁为沧口商圈发展带来新的机遇,该商圈内必将增加商业经营面积,沧口商圈将规划建设旅游购物、宾馆餐饮、休闲娱乐3大功能区,以及海产品、服装、崂山土特产品、特色小商品、特色餐饮等5条特色街,打造成最能代表青岛特色的商业聚集区。
2.3东李商圈——商贸批发中心
东李商圈是李沧新兴商贸的集聚地,该商圈位于308国道以东,青银高速公路以西,环城南路以北,地处城乡结合部,东临东部开发区、南临高科园,北接城阳区,交通条件非常便利,区位优势十分明显。
目前,本区域有第一百盛爱客家超市、跃盛鞋城和好美家家居建材超市、青岛货运交易市场、新锦华酒店用品批发市场,以及正在建设东晟国际商贸城,形成以物流业和专业批发市场为主要业态的产业集群,经营面积在12万㎡左右。
未来随着李沧东部中央居住区的建立而形成的苏家商圈,将与东李商圈联成一体,形成李沧东部一个全新商贸集聚区。
2.4四线
贯穿全区的重庆中路、308国道、振华路—京口路—九水路、李村河两岸“四线”在李沧商业发展中占有重要位置,是李沧商业网的骨架。
这四线根据各自的条件,自然形成了各自的商业特征:
重庆中路——依托青岛汽车贸易大道的优势,重点发展汽车销售服务和汽车配件;
308国道——发挥308国道两侧空间优势,重点发展专业批发市场和物流园区,以服装鞋帽、文化用品、家用电器、药材、灯具等批发市场或仓储式商场为主;
振华路-京口路-九水路——贯穿李沧城区、连接3大商圈轴线,将结合旧城改造,推进沿街商业网点的增量、扩容与整合,以通讯、服装及日常生活零售为主;
李村河——在对李村河进行河道改造基础上,河两岸将建高档办公、会展、酒吧、餐饮、娱乐消费区域。
2.5李村大集
李村集位于青岛市李沧区李村河底,系百年老集,是沧口、崂山、城阳、四方工商辅辏之地。
逢农历二、七逢集日,大集摆在李村河底,向东方向可达李东商圈,向西就在宝龙地块的下面,绵延2-4公里,以日常生活用品、二手生活用品为主,档次非常低,恒常人流达四万人,年底的腊月二十七更可达十万人,主要消费人群以农民和民工为主,消费区域主要是李沧本地,周边区,还有即墨、胶州的也会赶过来,可以说,李沧大集是青岛人气最旺、最有特色的商业。
3、李沧商业综述
◆商业规模大,竞争激烈;
◆商业较为集中,分布不均匀;
◆覆盖面广,可辐射到崂山、城阳及即墨地区;
◆交通中转枢纽,人气非常旺;
◆消费者购买力较低,商品以中低档为主;
◆业态规模较单一,主要以百货、超市为主,缺乏餐饮娱乐;
◆批发市场非常发达,已经形成了多个专业批发市场;
◆商铺投资氛围一般,自营客户占据市场主导;
◆缺乏有效规划,购物环境较差;
◆商业运营较差,需要品牌商业运营商整合提升;
李沧的商业有其鲜明的特点,从李沧区的区域位置、城市发展、商业经济等来看,属于典型的城乡经济,交通发达,覆盖面广,人口流量大,造成了李沧非常旺的商业人气,随着青岛城市的北拓及2008的临近,李沧商业必定越来越火热。
但目前李沧的商业档次还比较低,需要一个较专业的商业运营商来整合与提升
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