房地产行业融资风险研究及对策-荣盛地产为例文档格式.docx
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2. 融资模式选择 6
三、 荣盛地产融资存在的风险 8
(一) 偿债能力弱 8
(二) 存货周转较慢 9
(三) 盈利能力下降 10
(四) 现金流动性较差 10
四、 荣盛地产融资风险控制建议 11
(一) 加强公司应收账款的监管 11
(二) 强化企业存货管理意识 12
(三) 建立完善的公司内部控制体系 12
(1) 完善企业内控环境 12
(2) 健全内部控制制度 13
(四) 扩大权益性筹资,优化资本结构 13
结论 15
参考文献 16
摘要:
由于我国的经济结构的调整,土地价格的提高,严重的影响着房地产企业的发展,房地产企业作为我国的支柱性产业,为我国的经济的发展提供着巨大的作用。
因为在房地产企业的发展过程中需要大量的资金,房地产具有投资成本高、回报大的特点。
由于房地产行业属于资金高度密集的行业,它需要源源不断的注入大量的资金,导致房地产企业对金融市场过度的依赖。
由于房地产市场的经济环境不断的变化,有关房地产融资方面的问题尤其突出,针对于此以荣盛地产为例进行相关的研究,通过对于荣盛地产的融资现状进行分析,分析荣盛地产在融资过程中存在的融资风险,进而有针对性的提出相关的建议,以期减少荣盛地产融资风险的发生,促进荣盛地产的发展。
关键词:
房地产;
融资;
风险;
偿债能力
引言
2017年以来,我国经济又恢复了稳定增长状态,这一状态在房地产市场中反映尤为明显。
第二季度后,各地房产成交量更出现了爆发式增长。
为了增加市场活力,房产市场内经历了多轮金融信贷政策,进一步加快了刚需入市。
虽然国家采取了多种调控措施促进房产销售,但是同年全国房地产市场还是出现了大量资金撤离现象,住房库存量依旧在持续增加。
同时,各地都响应国家整体房产政策,制定了多种宽松政策,以促进房产销售,主要以优化现有公积金政策为主,包括了财政补贴与税费减免等。
融资方面,银行贷款仍然是房地产企业主要融资的方式。
目前,根据我国房地产行业的发展状态以及发展模式来看,存在过度的依赖银行贷款的问题依旧很普遍。
这在一定程度上会导致房地产企业面临较大的风险。
同时,目前国内房地产企业在利用新的投资融资产品方面存在不足,且自身资金不足也窒碍其发展。
随着房地产市场的发展,房地产市场一直存在的融资风险更增加了房地产企业的融资成本,国家对房地产行业领域的调控经营以及市场竞争的逐步激烈,同时增加了房地产市场的风险性,使房地产企业融资收缩了渠道,造成了中小型房地产企业融资门槛越来越高,企业发展受到窒碍。
从理论角度出发,结合荣盛地产案例,对房地产企业融资时所遇到的风险问题展开了详细的探索,希望通过自身的研究拓展房地产企业融资新思路。
以便于房地产商了解融资风险,并及时做出规避措施。
一、融资风险相关理论概述
(一)融资风险的概念
融资风险是在融资过程中产生的,是指公司在筹集资金过程中,可能遇到的因筹资引发的由收益更动产生的不利影响,主要原因是受财务风险和经营风险的双重影响。
即公司在融资活动中的具体表现。
其概念可以从两方面来说,一方面,从广义上看,融资就是货币资金的融通,也就是说本家儿通过各种方式到市场上进行筹集资金或贷放资金的行为。
另一方面,从狭义上看,融资可以说是企业资金筹集的过程。
也是企业根据其自身的生产经营状况,资金拥有状况和对公司未来发展的需要,可以通过科学预测和决策,采用必要的方式去筹集资金以保持其公司正常的生产和经营。
(二)融资风险的特征
融资风险存在客观性。
公司在经营过程中,通过融资来获取充沛的资金,以达到公司平稳健康发展。
但是在融资过程中难免会出现一系列不利的影响因素,因此公司在融资的同时也要研究融资会产生的问题,从而去控制,规避融资风险,减少因融资风险而带来的损失。
融资风险存在时间性。
时间也是引发融资风险的一个重要因素。
决策者可以根据已经发生的事件进行分析,准确无误的规避风险。
但是,在分析风险过程中,不仅要对过去的时件进行分析,也要对未来的事件加以预测,未来的事件存在太多不稳定因素,决策者有时也会受能力与知识方面的限制难以准确的识别信息。
公司得不到准确有效的信息,就容易决策失误,就会产生风险,造成公司损失。
因此,融资风险具有时间性,对未来事件的预测失误也会引发一系列风险出现。
融资风险存在不确定性。
政治、经济、文化、社会、技术等各方面外部因素都可能会影响到融资活动,这些外部因素随着社会的发展都具有客观性和不可改变性。
公司唯有不断适应种种环境的变化,才能顺利发展、稳步向、,-刖。
融资风险收益和损失是相互存在的。
在融资过程中,有高收益的同时就可能会引发高风险、高损失。
如果公司没有及时有效的控制融资风险并及时合理有效的解决风险,就可能会造成资金短缺的情况,公司就不能正常运行,从而致使公司遭受巨大财产损失。
二、荣盛地产融资现状分析
(一) 公司简介
荣盛地产始建于1998年在廊坊建立,该公司主要经营房地产建设以及建筑基础设施建设,经过多年的发展,荣盛地产已经是河北省最大的一家房地产公司。
2010年,荣盛地产和廊坊市政府进行合作,进行修筑了廊坊市第1条市政公路,2013年荣盛地产进军西安房地产,并且取得了骄人的成绩。
荣盛地产在发展的过程中,尤其注重对原建筑人才的引进,这为荣盛地产以后的发展提供了坚实可靠的后盾。
荣盛地产公司以产品第一客户第一的服务态度,得到了全国人民的认可。
每年向国家缴纳税收达到3.62亿元,是我国十大房地产之一。
(二) 荣盛地产融资现状分析
1.融资结构分析
荣盛地产在经营的过程中需要大量的投入资金进行房地产开发,由于自身的内源资金是远远不够的,所以需要在经济市场上进行融资。
目前荣盛地产所采用的融资的方式主要有内源、外源两种融资方式,通过这两种方式能够使荣盛地产在经济市场上进行融资,来维持自己现有的经营。
通过表2.1可以得出:
荣盛地产主要是依靠外源融资来获取资金,所谓的外源融资就是向银行以及金融机构进行借贷,但是在这个过程中会产生巨额的利息,不利于荣盛地产公司长久的发展。
该公司2016年到2017年由于发展的需求,内源融资以及外源融资的数量不多,在2017年荣盛地产公司外源融资额为9,588,911,771.88元,内源融资额为3,370,147,798.35元。
由图2.1可以看出外部融资的份额较大,这样就导致了荣盛地产公司利息成本费用过高,其实荣盛地产内部融资紧占了33%-主要由自有资金和应收账款组成,通过将内源资金的注入能够大大的减轻万元资金的压力,从而减轻了利息成本费用,有利于提高荣盛地产公司盈利的能力,减少对于外界资金的依靠。
表2.12016-2017年融资结构表 单位:
元
年份
外部融资
内部融资
2016
6,656,342,966.26
3,274,050,836.90
2017
9,588,911,771.88
3,370,147,798.35
数据来源:
根据相关数据统计获得
因为外部融资在荣盛地产融资结构中一直占有较大比重,并且在2017年又较2016年增长了44%之多,在投入资金量中占有很大的比重,这样的融资结构对荣盛地产的房地产开发业务产生影响。
在外部融资中,分为银行、信托、基金融资等等,它们的结构也影响着公司融资风险的程度,近两年荣盛地产的外部融资主要渠道是信托融资和银行贷款,其中信托融资占比略大于银行贷款,极少部分为基金贷款。
因此荣盛地产的外部融资结构基本呈现出以信托融资和银行贷款为主的趋势。
百分比(%)
■内部融资■外部融资
图2.1荣盛地产内外部融资结构图
2.融资模式选择
目前荣盛地产所采用的融资的融资模式有向银行进行贷款、向金融机构进行贷款、发行发行证券。
通过以上融资模式能够使得荣盛地产在金融市场上获得大量的资金。
(1)银行贷款
荣盛地产再融资的过程中主要是向银行进行贷款,这是荣盛地产获得资金最主要的来源。
然而我国资本市场发展不够完善,远远赶不上一些发达国家,但是房地产企业在发展的过程中需要大量的资金,然而内源资金是远远不能够满足的,所以导致房地产企业不得向银行进行借贷,对于银行的依赖性较高。
然而近些年房价上涨较快严重的影响了我国的社会稳定,所以国家出台了相关的政策来抑制我国房价过快的上涨。
其实我国从2010年开始就实施货币政策,通过这种方式更好的调节房地产的发展,使房地产企业向着良性的方向发展。
由于荣盛地产在经营的过程中十分注重对于信用的管理,这样就导致荣盛地产很容易在金融市场上进行获得资金,通过对于多家银行的比较分析,荣盛地产主要是向商业银行进行贷款,并且商业银行也给予荣盛地产一定的优惠政策,这样会是荣盛地产融资的成本降低。
虽然廊坊市政府给予荣盛地产一定的政策上的支持,可以大大的降低荣盛地产的融资成本,但是近些年房地产行业不景气,导致荣盛地产房产滞销,资金很难够快速的回笼进行偿还债务,荣盛地产公司资金链一旦断链就会导致该公司主要财务风险,所以荣盛地产有限公司在发展的过程中应该对于融资风险进行有效的控制,及时的发现风险所在采,采用有针对性的方式进行有效的解决,这样子才能够更好的加快荣盛地产公司长久发展。
(2)房地产信托融资
由于房地产企业在发展过程中需要大量的资金,从而诞生了房地产信托融资,这种融资方式能够更好的保护投资者的权益,采用这种方式能够使房地产企业在金融市场上更好的进行融资,减少了融资的成本。
并且国家对于房地产信托融资也10分的认可,并且出台了相关的政策,对于这一融资方式进行约束。
如果按照负债的关系进行分类,可以分为股权信托与债务信托两种模式,能够为房地产企业提供一定充足量的资金,从而促使房地产企业长久的发展。
房地产信托融资和银行贷款融资的方式是迥然不同的。
银行对于房地产企业的审查只是单一对于房地产企业偿债能力进行审查。
然而房地产信托融资对于房地产企业的审查的方面较多,不仅仅单一对于偿债能力进行审查,还需要对于公司的管理能力进行审查,通过对于房地产公司财务报表进行分析进行分析房地产企业的获利水平。
并且房地产信托融资最大的优势就是融资成本较低,但是要求较高。
所以荣盛房地产公司在发展的过程中尤其重视对于公司的治理,健全相关的风险防范制度,这样才能够更好的通过房地产信托融资的方式进行获得资金。
荣盛地产在今年发展的过程中,有些重不重对于业务的创新和优化,加强公司内部控制管理,健全风险管理体制,这些年荣盛地产得到了快速的发展,已经成为河北省最大的房地产开发企业。
在2017年,荣盛地产应收账款周转率与存货周转率分别为143.44次与0.222次,这样能够使荣盛地产公司及时的回笼资金,进行偿还债务,减少了在经营过程中债务风险发生的概率。
该公司的企业品牌与产品品牌建设都取得了喜人的成绩,在河北省房地产市场上具有一定的影响力。
这样有助于荣盛地产进行房地产信托融资,这样就大大的降低了荣盛地产融资的成本,提高了荣盛地产的营业利润。
三、荣盛地产融资存在的风险
(一)偿债能力弱
房地产企业在经营的过程中需要对外进行大量的借债,然而对于房地产企业偿债能力的评价。
能够有效的分析出房地产企业是否能够到期进行偿还债务,
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