青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告Word下载.docx
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并综合周边夏阳湖、博物馆、菘泽广场等因素,建设一个现代建筑形态的集休闲、办公、文化、娱乐、购物为一体的商业休闲综合体。
1)项目地理位置
**富绅中心商业中心(**新城6号地块)项目位于**区新城区青舟路以北,公园路以南,华浦路以东,华民路以西。
是位于**CBD商务核心区,周边有崧泽广场,**博物馆,**规划局、**第一大湖夏阳湖、中山院、西面为富绅国际商业中心。
以及东南方的五星级大酒店(皇冠大酒店),**教育局,**高级中学,检察院,创业中心,一条马路之隔。
西面是电信大楼,广播电台,湘浦海鲜大酒楼。
北面是吉富绅花园,2手房均价在2万。
项目往**市主干道沪青平、A9、A30到市区各处非常方便,距离**区政府不到1千米,离虹桥机场和高铁站10分钟车程,在建**轨交17号线从项目北面穿过,区位图如下:
所处区域属于配套设施和住宅及人口较集中区,汇集了佳乐苑、公园大观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘(见下图),人口集聚对商业的支持强;
项目边上有博物馆以及医院、体育场、行政中心等。
2)土地取得方式
2006年,云屹茂置业通过和政府的招商合作合法获得**新城6号地块,土地费用共计23418772元。
土地出让金契税拆迁安置补偿费用等已全部缴清。
单位:
万元
已缴金额
未缴金额
合计
1.土地成本
615
2.滞纳金
3.绿化补偿
25.5
4.契税等税金
61.5
5.拆迁补偿
1435
6、房地产权属登记费
204.8052
7、其他
0.072
2341.8772
楼面地价
195元/平米
3)政府批复文件如下:
项目目前已经结顶竣工,取得房地产权证(沪房地青子(2014)第003634号)。
政府批复文件齐全。
取得用地规划许可证以及工程规划许可证(沪青建(2010)FA31011820102021以及变更1-9),其中地上计容建筑总面积为58957.02平米,不计容地上面积51.17平方米,地下建筑总面积60980平米,绿化率≥20%。
也取得商品房销售备案证明(**房管(2014)第20140066、97、55号)。
4)证照取得情况
截止本尽调报告出具之日,项目已取得五证,具体情况如下:
证照名称
证照号
取得时间
建设用地规划许可证
沪青地(2007)18070730E00961
2007.7.25
建筑工程规划许可证
沪青建(2010)FA31011820102021以及变更1-9
-2013.10.30
建筑工程施工许可证
0901QP0042D01/310118************
2010.9.20
房地产权证
沪房地青子(2014)第003634号
2014.3.24
5)目前项目进度情况
项目已经竣工结顶并取得房地产权证。
6)项目现场及周边图
2、控规指标
土地面积22693平米(大产证上数据),容积率≤2.6,规划总建筑面积119988.19平米(数据来自最终建设规划许可证之沪青建(2010)FA31011820102021-变更8为准,下同),其中地上计容建筑总面积为58957.02平米,不计容地上面积51.17平方米,地下建筑总面积60980平米,绿化率≥20%。
项目目前已经结顶竣工,取得商品房大产证,大产证(沪房地青子(2014)第003634号)上载明建筑面积为118409.19平米。
其中产证附记:
1-2号、3-19号、21-25号、28-303号、车库地下2层车位595、596、581、583、585、596、587、589、车库地下3层车位1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、1113作为公司自有保留,不对外销售。
则可售面积为42662.43平米的LOFT和797个车位,自持部分可权益转让出售。
3、开发计划
现房,开发完毕,进入现房销售和商业自持招商引资工作
(二)项目市场情况
1、宏观经济概况
**地处江、浙、沪二省一市的交界处,位于中国长江三角洲经济圈的中心地带,具有承东启西、东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用,区内有纵横交错、道路密集的陆路交通体系,同时,**区的水运优势也十分明显。
全区经济保持平稳健康发展,2013年实现生产总值771.9亿元,比上年增长7.5%。
其中,第一产业增加值9.5亿元,下降4.6%;
第二产业增加值428.5亿元,增长3.8%;
第三产业增加值333.9亿元,增长13.3%。
三次产业比1.3:
55.5:
43.2,与上年相比,第一产业下降0.1个百分点,第二产业下降2个百分点,第三产业上升2.1个百分点。
**区财政收入稳步增长,全区完成全口径财政收入272亿元,比上年增长12%。
其中,区级财政收入88.7亿元,增长18%,增幅位居全市第二,总量排名上升1位。
全区可安排使用收入137亿元,增长15.4%。
全年财政支出137.9亿元,比上年增长17.1%。
其中,教育支出21.1亿元,增长3.9%;
社会保障和就业支出11.9亿元,增长32.7%;
城乡社区事务支出26.4亿元,增长31.8%。
全年税收收入259.3亿元,比上年增长11.9%。
2、当地总体房地产市场
2013年,房地产市场调控政策导向未变,投机投资性需求得到有效遏制,市场交易延续此前的回暖趋势,加上“新国五条”的出台,刺激了刚需和改善性住房需求加快入市,商品房销售市场活跃。
在此背景下**区房地产市场呈现,开发投资增长、建设规模扩张、销售市场活跃、保障性住房稳步推进的局面。
一、房地产投资情况
2013年**区房地产投资完成223.1亿元,比上年增长15.4%,占全社会固定资产比重为62.1%,比上年提高6.4个百分点,为四大投资领域中唯一增长的领域。
1、土地购置费增逾六成。
按投资构成来分,其中土地购置费48.1亿元,比上年增长63.4%,拉动房地产投资增长9.7个百分点,净增18.7亿元;
建设投资175亿元,比上年增长5.8%。
从全年投资走势来看,前6月跌宕起伏,7月起止跌回升并以增长15.4%收尾。
(见下图)。
2013年**投资走势图
2、青东地区投资活跃。
按地区来看,以赵巷镇、徐泾镇、华新镇为代表的青东地区投资力度较大,共完成投资额145亿元、占65%;
而以朱家角镇、练塘镇、金泽镇为代表的青西地区的投资总量相对较小,仅完成投资19.3亿元、占8.6%;
以夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道为代表的中心城区共完成投资48.3亿元、占21.6%;
以白鹤镇、重固镇为代表的北片地区投资力度较为薄弱,完成投资10.5亿元、占4.8%。
赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以58.6亿元、57.7亿元和28.7亿元名列前三(见下表)。
3、各用途房屋投资全面增长。
按房屋用途来分,住宅完成投资167亿元,比上年增长6.2%,占比74.8%,其中多高层完成投资132.1亿元,增长11.74%,别墅和联排完成投资34.9亿元,增长30.4%;
办公楼、商业营业用房和其他用房分别完成投资7.3亿元、25亿元和23.8亿元,分别比上年增长1.94倍、73.5%和24.6%。
二、房地产建设规模
2013年末全区房地产开发企业117家,开发项目151个,全区房屋施工面积首次突破千万平方米大关,达到1000.5万平方米,比上年增长11.9%,其中新开工面积209.8万平方米,比上年下降22.4%,占施工面积的21%;
房屋竣工面积92.6万平方米,比上年下降49%。
1、三地区占施工面积超六成。
按地区施工面积来看,赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以249.3万平方米、219.8万平方米、157.3万平方米名列前三,三地区合计施工面积626.5万平方米(见下图),占全区施工面积62.3%。
其中新开工面积合计122.4万平方米,占全区新开工面积的58.4%。
其中施工面积超过30万平方米的楼盘共有4个分别为华新镇的西郊半岛名苑(33.9万平方米)、白鹤镇的绿地缇香公馆(43.1万平方米)、赵巷镇的崧泽花园(64.8万平方米)和新城一站动迁安置房A区(33.0万平方米)。
2、各用途房屋交付力度三降一增。
按房屋用途来分,住宅竣工面积82.9万平方米,比上年下降45%,净减68万平方米;
办公楼无竣工面积,比上年净减0.2万平方米、其他用房竣工3.9万平方米,比上年下降79.6%、商业营业用房竣工5.8万平方米,比上年增长41.2%。
按楼盘来看,2013年**区共有14个楼盘相继竣工,其中竣工面积超过7万平方米的共有5个,分别为重固镇的重固万科项目、华新镇的星尚湾名邸和华新5号地块、赵巷镇的青池流水云墅,上述5个项目共完成竣工面积58.3万平方米,占全区竣工面积的63%。
三、房地产销售情况
2013年**区房屋销售198.8万平方米,比上年增长1.1倍。
现房销售面积51.7万平方米,比上年增长62%,占房屋销售面积的26%;
期房销售面积147.1万平方米,是上年的2.3倍,占房屋销售面积的74%。
1、住宅销售大幅上升。
2013年全区住宅销售187万平方米,比上年增长1.1倍。
其中多高层销售163.3万平方米,增长1.2倍,占比87.3%,比去年提高4个百分点;
别墅销售7.6万平方米,增长9.5%。
多高层销售的占比上升表明了**区房屋销售更加趋于合理化。
2、各用途房屋均价均有所提高。
从房屋用途来看,**区普通商品房(不包括保障性住房)中住宅均价18603元/平方米、比上年提高1883元,增长11.4%;
办公楼均价17955元/平方米,比上年提高2620元,增长17.1%;
商业营业用房均价25477元/平方米,比上年提高12819元,增长1倍;
其他用房均价2037年,比上年提高301元,增长21.5%3、销售区域较为集中。
从地区来看,房屋销售主要集中在青东地区的赵巷镇、徐泾镇和华新镇,上述三地区共完成销售面积130.6万平方米,占全区销售面积的65.7%。
青东三地区中销售超过10万平方米的楼盘共有4个,分别为华新镇的西郊半岛名苑(12万平方米)、华新基地5号地块(14.7万平方米)和赵巷镇的
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