青岛别墅发展历程Word下载.docx
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1899年德皇威廉三世下令,将租界地新市区命名为青岛。
德国占领青岛后迅速制定了青岛第一个城市规划。
青岛的城市定位首先是军港,然后是经济港。
德国人将它辟为自由港,意在与英统香港竞争,与此同时德国在大自然优美的风光中将青岛规化为旅游,休闲,度假之城市。
城市规划中将伊尔蒂斯山(今太平山),鱼山环抱,面向汇泉湾一带作为“颐养区”——即休闲别墅区,建森林公园,狩猎区,游艇俱乐部,海水浴场,及中国第一个度假型旅馆——滨海旅馆。
同时规定这一地区为严格的限建区。
德国人威廉&
路易1897年12月到青岛,负责从中国人手中购买租借地内土地,这里便成为青岛第一个别墅区。
青岛第一座私人别墅是威廉&
路易于1903年建造。
(位于今津平路)
1903年波恩尼克在威廉别墅北坡又建一别墅,由德国建筑师伯特尔设计,此别墅依山面海,55度大斜坡屋顶成的文艺复兴风格。
角形挑拼,木制长廊,木衍架结构,粗石饰画。
加上胶澳总督官邸,此三栋别墅程品型,为第一个别墅区奠定下基础。
1922年中国收回青岛,重新规划城市,将太平山,太平角一带规划为新别墅区,共十二条马路,建别墅150多座。
1929年南京国民政府接管青岛,又进行了新一轮的城市规划,在太平湾畔在原黄海路,汇泉路,荣成路,湛山大路四路间新开八条马路,分别以我国著名的八个关隘命名,权作别墅区,审批建筑高于汇泉太平角别墅区——每座别墅应有足够大的庭园,房高不准超过18米,四周透体墙,使这一带别墅风格各异。
巴洛克,洛可可,法式,美式,西班牙式,丹麦式,希腊式,德式,北欧式,日式……近三百座别墅。
1931年在鱼山以西开辟金口一二三路成立新别墅区,内有鲁迅公园,东正天主教堂,网球俱乐部。
其中一半别墅一半单体小楼,分布观海山小区,信号山小区,形成了“红瓦绿树”的青岛独特建筑风格。
青岛还有一大批别墅没有建在四个别墅区里,在总督府与警察署附近,是清朝遗老遗少们的别墅。
1984年国务院批复青岛市城市规划中,划出了一个旧城风貌保护区,几个别墅区均在其内。
八大关、太平角两个别墅区四百多座别墅,有三百所分属几个疗养院。
汇泉、鱼山别墅区分散的二百多座别墅多做为民居。
2.别墅特点
德占时期青岛在城市建筑设计上提倡中世纪欧洲城市的自由活泼,景色如画的规划手法,依照山行于欧洲的“带形城市”和“花园式住宅”的规划思想,德意志民主式古典复兴浪漫主义和折衷主义在青岛的土地上构成了欧洲近代城市风貌。
沂水路上的别墅一般底层有外廊,设计师多为洋人,别墅入口面向东南,呈不规则形,平面也是自由开场的双面外廊式,分别是设在东南,西南的方向。
主体房屋顶为四坡顶,西南立面舒展平缓,采用连续圆柱柱廊式设计。
建筑檐口,屋面,窗帽,门桶,踢脚线注重装饰性,四个立面考虑了呼应,对话关系,以圈柱廊为连续的构图母题,富有音韵,节奏,变化。
而路边的植物位极具特色的法国梧桐(二十世纪初)。
莱阳路别墅多为名门望族、商业大亨所建。
建筑全依庭园式坐落,有小楼,有院,有山坡,有楼,有露天观海阳台。
花砖铺地形成多变图案,建筑不会高过三层,植物多为玉兰,丁香,石榴,木棉。
样式折中。
设计者基本位留洋归来的中国人,主流风格明确,建筑材料是花岗岩,施工法为蘑菇石砌,色彩组合以黄墙红瓦居多(五四时期)。
八大关别墅居住意识很浓,表现在庭园环境的塑造,建筑形体的结织和细部的装饰上。
在庭园绿化方面突出一个回归自然的主题,韶关路上的碧桃,武胜关路上的红枫,宁武关路上的海棠,山海关路上的白果,嘉峪关路上的樱花……(二十世纪三十年代)
3.代表别墅
天游园——康有为故居
在今天福山支路五号,使一座德国古典式建筑,建于1899年,1900年就竣工。
是砖木结构。
,得古典三段式造型,建筑总面积1118.4平方米,(包括地下室)二层外廊式建筑,除东侧砖砌塔楼外,其余全部从德国裁制运来而制成。
内部装修据当时德国“青年风格”样式。
后被康有为买下(1917)取名“天游园”。
1927年康有为逝于青岛,今青岛有康有为墓,现此房为康有为故居。
康有为从1923年起在此居住,1927年3月31日在此逝世。
故居现有6个展室,内容有革命家论康有为、康有为生平与戊戌变法介绍、康有为先生与青岛等,还有康有为的弟子徐悲鸿、刘海粟、王遽常、萧娴等著名书画家的作品。
1995年,被确定为省、市两级爱国主义教育基地。
提督楼——迎宾馆
此楼为奥斯卡`冯`托尔帕尔总督宫邸,由德国设计师拉查鲁维茨设计,1905年动工,1908年建成。
实际用款大大超过预算45万马克。
迄今为止,在世界各国和地区的总督府宫邸中这是最豪华的一座。
这座别墅建筑使用面积4000平米,主体三层,高30米,有不对称品面组成参差错落的外形,有多处雕塑。
正门上方位光芒四射太阳线纹饰,墙角一棵粗大石柱,引出巨大锚链。
雕塑系于太阳,石雕风帆旁有一只诺曼龙头,圆拱窗上均有浮雕。
房顶分别以米红色,蓝色,绿色筒瓦或鱼鳞瓦覆盖。
室内中央大厅高2米,东部是高11米室内花园,中部为喷水池。
大厅内有1876年德产三角钢琴一架,每一琴键都由象牙制成,中国只此一架。
右侧楼外有300平米大凉台,东部有一件红木栏柱,四周墙以明黄缎裱装称“金厅”,中部有华丽壁炉,墙壁上有希腊神话浮雕。
二楼为总督卧室,起居室。
三楼为侍从居室。
全楼30个房间不同吊灯壁灯,不同墙体装饰。
家具由德国制造,镶有饰花纹边,钉有皇家标记。
大餐厅水晶铜枝彩灯,重达一吨。
建成后袁世凯成为在金厅受到接待的第一位中国官员。
后又先后住过沈鸿烈,汪精卫,蒋经国,毛泽东等。
1998年全面对外开放。
花石楼——歇脚楼
花石楼(黄海路18号)是八大关中最著名也是最有代表性的一栋别墅/涞必池公爵于1931年建成,用中国建筑师刘耀辰设计,如果按近代欧式建筑传统模式去套它,好像并不十分贴切。
此楼建筑面积753.7平方米,院内面积4.5亩。
楼的主体共5层,顶层为观海台它的建筑风格是典型的欧洲古堡式,又融入了希腊式和罗马式的风格,也有哥特式的建筑特色。
花石楼主体共分五层,顶层为观海台,侧有铁尖顶。
由圆形和多角形组合而成的建筑物正面造型,别致有序。
而既可用于栽花,亦可用作晚间燃火照明的楼门台阶下花岗岩石尊,足见设计者之匠心。
此楼有圆形塔楼和巴罗克式锥角塔尖及彩色玻璃,俄罗斯式圆角与方形主楼相互结合,地板及木结构全部由进口美国红松构筑。
内墙为平度产阔石,带有自然纹理。
外墙贴有鹅卵石装饰,因而青岛市民叫它花石楼。
后被买为英国驻青总领事馆,相传解放前国民党特务头子戴笠曾在此住过,也有老百姓说蒋介石也在此避过难等等,总之关于花石楼的传说是太多太多。
解放后,花石楼成为接待中外贵宾的馆舍。
董必武、陈毅等党和国家领导人都曾在此下榻。
公主楼
位于居庸关路10号,是一座丹麦式建筑,其外部由一组不规则斜顶屋面组成,南不为宽敞的方形露台,绿色外墙,宛如安徒生的童话世界。
20世纪20年代,丹麦王子到青岛,经过八大关时见到此处景色怡人,濒临大海,适宜于度假修养,遂令丹麦驻青岛领事在此购地,设计建造了这座丹麦风格的建筑。
原拟请丹麦公主来青岛避暑时居住,后虽丹麦公主未曾来过,但仍被称为“公主楼”。
是八大关的一座美丽建筑,彭真,罗瑞卿等入住过。
公主楼平面为不规则矩形,地上三层,地下一层,面积722平方米。
设计有壁橱的室内房间小巧,铺设了木地板和木楼梯。
依照王子的构想,砖木结构的别墅四面不对称,宛如安徒生童话中的情景,并使用了当地常见的花岗岩石基。
后者似乎使这个童话故事的基础,一下子变得坚实了。
值得注意的是,公主楼利用了地势落差,将底层下卧,主立面设计了一个简化了的哥特式尖顶塔楼,西侧内墙略有内收,形成阁楼空间与建筑体块的对比。
许多的旅游资料推介说,整个公主楼建筑外墙镶嵌白绿相间的马赛克,掩映于绿树丛中,显得饶有情趣。
(二)
第二阶段
第二个阶段是上世纪九十年代的城市东扩,沿着海岸线一直向东,形成了多个别墅小区,比较有代表性的有银都、弄海园和绅园。
但由于当时的规划力度不够,个别别墅类项目建设粗糙,最后被拆掉重建。
1.
发展历程
崂山区东海路周边是这一时期青岛市区别墅建设最集中的区域。
先后建设了银都花园、弄海园、绅园、建飞花园等一批早期别墅小区。
1994年,香港路与东海路之间的高级别墅弄海园建成,并以准确定位、先进的理念和成熟的经营手法开始发售房子。
弄海园当时瞄准客户群——投资外商和靠近石老人的独特自然景观将公寓楼和别墅分别以800美金/平米和1200美金/平米的“天价”发售,虽引起过激烈争议,但也成为了营销的成功案例。
1996年10月4日,爱丁堡花园首期建成,但是别墅之间的间距很小,群众将其称为“鸽子楼”。
别墅群主体完工后,由于当时周边的水、电、气、暖等设施没有配套,地下管网无法通达,使得“爱丁堡花园”一直处于无法销售的状态。
后来别墅销售一再搁浅,最终成了一片破败不堪、盲流混居的“烂尾楼”区。
2004年推出的青岛第一号豪宅—弄海园琴岛星,20套总价在750~1000万/套的海景豪宅,基本没做广告的情况下,迅速销售一空,其主要购买客户为青岛本地富裕阶层。
近几年,随着土地的紧张指数上升,崂山区这个别墅集中区域,也开始排斥别墅的产生。
在这种情况下,新开的小块别墅楼盘更显示出其珍贵如恒基·
新天地等,其价格突破2万元/平方米。
此外,沙子口附近别墅项目山海天、石湾山庄等,因价位则相对低些也备受高端购房人群的青睐。
2.别墅发展的特点
这一时期别墅项目的规划水平较低,对别墅的认知度不高,别墅项目档次良莠不齐,经典项目较少,除弄海园、银都花园等项目有较好口碑,其余很多项目因规划不善或定位偏离、配套欠缺等种种原因造成停工烂尾,给青岛别墅发展造成些许不利影响。
由于当时崂山区属于新开发的区域且别墅项目普遍规模较小,周边配套设施建设一直无法匹配别墅高端物业类型的需求。
从购买客户群来看,这一时期的别墅购买人群中外地富裕阶层占到了很大比例,投资者的比列也占比较高的比例,因此造成多数别墅项目的入住率相对较低。
3.代表项目
弄海园
弄海园位于石老人国家旅游度假区内的中心部位,这里向东可眺望石老人,往西紧邻海上乐园,北与国际美食城、国际啤酒城隔路相望,南有松软的沙滩与大海相连,位置极其优越。
“高贵不贵”的宫比克高尔夫球度假村和至尊至贵的皇家别墅使弄海园为青岛建筑环境艺术谱写了辉煌的篇章。
富比克高尔夫球度假村,占地4万平方米,是一处充满夏威夷风情的娱乐场所。
内设亚洲最大的高尔夫球练习场、跑马场及配套服务设施。
在碧草如茵的高尔夫球练习场上可体验挥杆击球的乐趣,在宽阔的跑马场上纵马驰骋,又能领略骑士的飒爽英姿。
还有露天烧烤、美食盛宴以及健身房、飞缥室、美式台球等多姿多彩的娱乐活动,定会使游人为这高雅的享受所陶醉。
皇家别墅区是弄海园的建筑艺术精品。
社区的临街建筑是屋顶建有空中花园的高层公寓,按照设施的不同分花园型、豪华型、富贵型和览景楼中楼4种类型。
社区内是典雅的别墅群,多种风格,独具匠心。
欧文式结构精致,哥特式庄重典雅,海顿式富于北欧情调。
此外还有湛萍式、贝尔式、社雷
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